Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 375/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 375/2008
Ședința publică de la 24 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicePREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară
JUDECĂTOR 2: Augustin Mândroc
JUDECĂTOR 3: Daniela Mărginean
Grefier -
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de reclamanții și - împotriva deciziei civile nr. 76/A/2008 pronunțată de Tribunalul Alba în dosar civil nr-.
La apelul nominal făcut în cauză, la prima strigare, se prezintă avocat pentru recurenții reclamanți, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează procedura îndeplinită, că recursul este timbrat ( 13, 15) iar intimata Oad epus întâmpinare solicitând judecarea în lipsă.
Instanța comunică un exemplar din întâmpinare cu apărătorul recurenților reclamanți, care nu solicită termen ci doar lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a lua cunoștință de conținutul acesteia.
Instanța dă curs cererii formulate și lasă cauza la a doua strigare.
La reluarea cauzei și apelul nominal făcut se prezintă avocat pentru recurenții reclamanți, lipsă fiind părțile.
Partea prezentă arată că nu mai are cereri de formulat, împrejurare față de care instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Apărătorul recurenților reclamanți solicită admiterea recursului, modificarea celor două hotărâri pronunțate în apel și fond, în sensul admiterii în întregime a acțiunii așa cum a fost formulată și precizată de reclamanți, respectiv a se constata dreptul de folosință al reclamantelor asupra terenului aferent construcțiilor (apartamentelor ) dobândite de acestea prin contract de vânzare-cumpărare, real de 788 mp, conform concluziilor raportului de expertiză întocmit de expertul Cu cheltuieli de judecată în recurs, taxa judiciară de timbru și în celelalte instanțe.
Susține că instanța trebuia să dea eficiență juridică accepțiunii de teren aferent construcțiilor așa cum a fost dată de către expertul în raportul de expertiză, învederând înscrisurile la dosar. Arată spre vedere instanței originalul contractului de închiriere din anul 1968 în care sunt
-//-
menționate suprafețe locative în alt scop decât locuințe - teren grădină în suprafață de 400 mp (real 788 mp). Suprafața în discuție a suferit modificări de-a lungul timpului, iar discuțiile au apărut din anul 2000 atunci când o parte din acest teren a fost dat societății - învederează întâmpinarea lor.
Față de actele dosarului și cele invocate, instanța lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 3544/2007 pronunțată de Judecătoria Alba Iulia în dosar nr- s-au respins excepțiile privind lipsa calității procesuale pasive a pârâtei BAi nvocată de aceasta și, respectiv, lipsa calității procesuale active a reclamantelor acțiunii civile introductive, invocată de pârâta - reclamantă reconvențional A,
A fost respinsă acțiunea civilă reconvențională, exercitată de pârâta - reclamantă reconvențional, A, în contradictoriu cu reclamantele - pârâte reconvențional și - și respectiv cu pârâta - pârâtă reconvențional B A,
A fost admisă în parte acțiunea civilă introductivă precizată, exercitată de reclamantele și - în contradictoriu cu pârâții Statul Român - prin Consiliul Local O, A O și IBS.A O și în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută parțială a încheierii de Carte Funciară nr.161/06.01.1993, în ceea ce privește nr. top 1611 în sensul că acesta rămâne înscris în Cartea Funciară nr.3642, pe numele vechiului proprietar tabular - Statul Român și, în consecință,
S-au rectificat în parte înscrierile de sub B4 și B5 din CF nr.3642, în sensul că parcela cu număr topografic 1611 se reînscrie în CF nr.3642, în favoarea vechiului proprietar de carte funciară - Statul Român.
S-au rectificat în parte înscrierea de sub A5 și, respectiv, de sub B1 din CF nr.8051, în sensul radierii nr. top 1611.
S-a constatat că prin contractele de vânzare cumpărare numerele 22 și respectiv 23, ambele din 08.04.2005, pârâta B, a înstrăinat imobilele construcție situate administrativ în O,-,.1 și respectiv.2.
S-a constatat că imobilele construcție ce formează obiectul contractelor de vânzare-cumpărare mai sus menționate se identifică din punct
-//-
de vedere al cărții funciare cu nr.top. 1611 înscris în CF nr.8051, transcris din CF 3642, potrivit concluziilor raportului expertizei tehnice topografice, parte integrantă a hotărârii, efectuat de expert
-//-
S-a constatat că prin contractele de vânzare cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, pârâta BAO, a transmis reclamantelor în calitate de cumpărătoare, dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, în suprafață de 200 metri pătrați curte comună, potrivit concluziilor raportului expertizei tehnice topografice, parte integrantă a hotărârii, efectuat de expert G, completare II, pct.7, varianta nr.1, anexele nr.3 și respectiv 6, ( fl. 324,327,330).
S-a dispus OCPI B - Biroul Carte Funciară, întabularea în CF nr.3642 a dreptului de proprietate al reclamantelor asupra imobilelor construcție obiect al contractelor de vânzare antemenționate, existente pe nr.top.1611, potrivit mențiunilor de la paragrafele ( 7) și ( 8) ale dispozitivului sentinței și, respectiv înscrierea dreptului de folosință al reclamantelor asupra terenului în suprafață de 200 metri pătrați, curte comună, aferent construcțiilor apartamente, potrivit mențiunilor de la paragraful ( 9) al dispozitivului sentinței, la rămânerea ei irevocabilă.
Au fost respinse celelalte cereri ale reclamantelor.
A fost respinsă cererea reclamantei reconvenționale ABp rivind obligarea reclamantelor și - și, respectiv a pârâtei - reconvenționale B A la plata cheltuielilor de judecată avansate în cauză,
A fost obligată reclamanta reconvențională să plătească reclamantelor și -, suma de 1538,20 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare și onorariu avocațial.
Au fost respinse celelalte pretenții ale reclamantelor privind cheltuielile de judecată avansate în cauză.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut următoarele:
Prin încheierea ședinței publice din 15.05.2006 ( fl.172) au fost unite cu fondul cauzei, excepțiile privind lipsa calității procesuale pasive a BS.A și respectiv, lipsa calității procesuale active a reclamantelor acțiunii introductive, astfel că, deliberând mai întâi asupra acestor excepții, potrivit art.137 pr.civilă, instanța le-a respins pentru următoarele considerente:
Obiectul litigiului dedus judecății, vizează pe de o parte valorificarea de către reclamante a drepturilor conferite lor de încheierea la data de 08.04.2005, a contractelor de vânzare-cumpărare nr.22 și respectiv 23, asupra a două apartamente situate administrativ în O, str. -,
-//-
nr.78, jud. B, în baza Decretului - Lege 61/1990, respectiv Decretului 85/1992, iar pe de altă parte, constatarea nulității absolute a acestor contracte de vânzare-cumpărare, nulitate invocată de reclamanta - reconvențională A, care se prevalează de calitatea de proprietar tabular al terenului pe care sunt edificate imobilele apartamente antemenționate.
Prin decizia Consiliul Popular al Județului B - Comitetul Executiv nr.263/23.05.1989 ( fl. 109-110) terenurile identificate prin numerele topografice 1606/2, [ ], 1611, în suprafața totală de 5688. de pe teritoriul cadastral aflat în administrarea operativă a Consiliului Popular al Municipiului O, s-au transmis fără plată și fără termen, în folosința Cooperativei de Producție, și Desfacerea Mărfurilor O, în vederea amplasării secției de prestări, lăcătușărie și confecții metalice ( ).
Potrivit adresei A O, nr.1391/14.12.1992 ( fl.100), vechea denumire a reclamantei -reconvenționale a fost tocmai de producție, și Desfacerea Mărfurilor O care, în baza aceleiași adrese, antemenționate, înaintate notariatului de Stat - Secția Carte Funciară O, a deciziei nr.263/1989 mai sus amintite și a schiței de dezmembrare avizată de OCOT cu nr. 5344/1992, și-a întabulat dreptul de proprietate asupra imobilelor terenuri - cu construcții, pe toate nr. topografice -, înscrise sub nr. de ordine A 1-6, aduse din CF nr.2267 și respectiv, 3642 - și transcrise în CF 8051 -, topografice printre care și cel cu nr.1611 - teren intravilan, în suprafață de carte funciară de 119 metri pătrați. Operațiunile de carte funciară mai sus amintite, sunt relevate de extrasele CF 3642 și respectiv, 8051 -, depuse in extenso la fl.95-99 ale dosarului cauzei.
Aceleași extrase CF relevă și faptul că, anterior SC A, proprietar tabular al imobilului " teren neproductiv în intravilan", cu nr. top. 1611, înscris inițial în CF 3642 - a fost Statul Român.
În plus, prin decizia nr.263/23.05.1989, Statul Român, proprietar tabular asupra topograficului cu nr. 1611, transmis - prin Consiliul Popular al Județului B, antecesoarei în drepturi a reclamantei -reconvenționale, doar dreptul de folosință - asupra mai multor parcele de teren neproductiv intravilan printre care și cea cu nr. topografic 1611, aparținând teritoriului cadastral, pe fiecare topografic aferent parcelelor în cauză, existând construcții,potrivit mențiunii exprese în acest sens, de pe foaia de avere ( A), a CF 8051 - ( fl.97).
Imobilele - apartamente nr.1 și 2, situate administrativ în O,-, sunt situate pe terenul cu nr. topografic 1611, înscris în CF 8051- și, au făcut parte din fondul locativ de stat, astfel că, întrucât: pe de o parte, potrivit art.5 alin.1 din Decretul Lege 61/1990,
-//-
primăriile județene vor organiza pe principii economice unitățile specializate în vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului, iar pe de altă parte,BAe ste una dintre unitățile specializate mai sus amintite, care a vândut reclamantelor - - și, apartamentele nr.2 și respectiv 1, situate administrativ pe-, O, instanța a apreciat că, pârâta B A, are calitate procesuală pasivă în cauză,fiind direct implicată în raporturile juridice obligaționale, născute prin încheierea contractelor de vânzare a locuinței, nr.22 și respectiv,23 din 08.04.2005.
De asemenea, având în vedere că reclamantele acțiunii introductive, tind să-și valorifice drepturile conferite de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor, contracte încheiate în contextul mai sus amintit, instanța, a apreciat că acestea au legitimare procesuală activă, în exercitarea capetelor de cerere privind situația de carte funciară a parcelei cu nr. topografic 1611, pe care sunt edificate cele două apartamente, legitimare conferită lor de dispozițiile art.32 alin.1 coroborat cu art.34 alin.1 pct.1 din Decretul -Lege nr.115/1938.În acest context, primele trei capete de cerere ale acțiunii civile introductive, țin în esență de acțiunea în rectificare de carte funciară,prevăzută de dispozițiile art.34 alin.1 pct.1 din Decretul - Lege nr.115/1938, act normativ incident în speță, deoarece, la momentul efectuării operațiunilor de carte funciară a căror rectificare se cere, 06.01.1993, în mod evident, Legea nr.7/1996 nu intrase în vigoare.
Prima instanță a respins excepțiile privind lipsa calității procesuale pasive a pârâtei B A, invocată de aceasta și, respectiv lipsa calității procesuale active a reclamantelor acțiunii civile introductive, invocată de pârâta -reclamantă reconvențional
Reclamanta - reconvențională a invocat tot cu titlul de " excepție" și inadmisibilitatea capătului de cerere prin care reclamantele solicită instanței să constate că, prin contractele de vânzare-cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, Statul Român le-a înstrăinat imobilul constând în construcție - casă cu două apartamente și teren aferent, în suprafață de 119.p, situate pe nr.top.1611, capăt de cerere ( nr.4) modificat ulterior, succesiv, de reclamante, prin precizările de acțiune depuse la fl.113 și respectiv 349 ale dosarului cauzei, așa cum au fost relevate în partea introductivă a hotărârii.
Întrucât primele trei capete de cerere au natura unei acțiuni în rectificare de carte funciară, care în mod evident e una în realizare, iar pe de altă parte, din economia dispozițiilor art.36 alin. 1 și 2 din Decretul -Lege 115/1938 a rezultat că, în genere, acțiunea în rectificare de carte funciară se grevează pe o acțiune de fond,care în speță este tocmai acțiunea în constatarea naturii și întinderii drepturilor transmise prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate de reclamante, admisibilitatea acțiunii în rectificare
-//-
depinzând în mod evident de modul de soluționare al capetelor de cerere privind natura și întinderea drepturilor conferite reclamantelor prin acele contracte de vânzare-cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, instanța, constatând admisibilitatea - raportat la prev. art.111 pr.civilă - a capetelor de cerere mai sus amintite, a trecut la abordarea fondului acestora.
În primul rând, instanța a înlăturat apărările reclamantei reconvenționale, în sensul că, reclamantele nu ar fi făcut dovada că apartamentele în litigiu, au aparținut fondului locativ de stat.
Astfel, potrivit art.19 din Decretul - Lege 61/1990 contractul de vânzare-cumpărare și procesul verbal de predare - primire a locuinței [] încheiate în condițiile prezentului decret -lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii. În plus, așa cum s-a arătat mai sus, art.5 alin.1 coroborat cu art.1, ambele din Decretul - lege 61/1990, stabilesc unitățile economice care pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, iar pârâta B A, se legitimează ca fiind o astfel de unitate economică, prin chiar cuprinsul fiecăruia dintre cele două contracte de vânzare - cumpărare încheiate la 08.04.2005 cu reclamantele ( fl.6-8), care așa cum s-a subliniat au valoare de înscrisuri autentice.
Aceasta înseamnă că, mențiunile din cuprinsul lor, fac dovada până la proba contrară, asupra naturii apartamentelor în litigiu, de locuințe construite din fondul locativ de stat, dovada contrară trebuind să o facă însăși reclamanta -reconvențională, în sarcina căreia, valoarea de înscris autentic a contractelor, a răsturnat probațiunea, potrivit prev. art.1173 alin.1 Civil.
Or, reclamanta reconvențională s-a limitat doar la a contesta caracterul de locuințe construite din fondul locativ de stat, al apartamentelor în litigiu.
Mai mult, adresa nr.10997/1.10.2002, emisă de Consiliul local al municipiului O și depusă la fila 130 dosarului cauzei, relevă faptul că, urmare adresei nr. -, emisă de Judecătoria Oradea, în ceea ce privește apartamentul nr.2 situat în O,-, închiriat la acel moment și cumpărat ulterior, în 2005, de reclamanta -, s-a convenit asupra schimbării destinației acestuia, din aceea de locuință de serviciu, în aceea de locuință fond de stat.
Având în vedere și obiectul acestora, relevat de copiile depuse la fl.197 și 203 ale dosarului cauzei, în temeiul prev. art.111 pr.civilă, instanța constatat că, prin contractele de vânzare-cumpărare numerele 22 și respectiv 23, ambele din 08.04.2005, pârâta B A, a înstrăinat imobilele - construcție situate administrativ în O,-,.1 și respectiv.2.
La solicitarea părților, în cauză a fost efectuată o expertiză topografică de către expert G, ( fl.229-249), cu două completări ulterioare, încuviințate urmare obiecțiunilor formulate de părți ( fl.276-284; 322-339). De asemenea, în temeiul prev. art.207 pr.civilă, la termenul de
-//-
judecată din 1.10.2007, a fost audiat în instanță expertul G ( fl.362).
Potrivit concluziilor formulate de expert în prima documentație depusă la dosarul cauzei și care nu a fost modificată sub acest aspect (obiecțiunile și completările ulterioare încuviințate, vizând alte aspecte), există certitudinea că, imobilul construcție,compus din apartamentele nr.1 și 2, obiect al contractelor de vânzare-cumpărare antemenționate, este situat pe parcela cu număr topografic 1611, din Cartea Funciară 8051 -, ( fl.232). De asemenea, o simplă lecturare a extraselor de carte funciară nr.3642 - și respectiv 8051 -, depuse in extenso la dosarul cauzei, relevă așa cum s-a arătat în considerentele de mai sus că, topograficul 1611, fost transcris în contextul precizat de asemenea în considerentele anterior expuse, din CF 3642 -, în CF nr.8051 -, astfel că, având în vedere și faptul că în extrasul CF nr.8051 -, depus la fl.11 a dosarului cauzei se face mențiune expresă în foaia de avere că, pe fiecare topografic, printre care și cel cu nr. 1611, există construcții, instanța pentru a da eficiență principiului publicității integrale a cărților funciare, instituit atât de art. 1 din Decretul nr.115/1938, cât și de art. 1 din Legea nr.7/1996 și reținând că, în ideea exercitării depline și efective a prerogativelor conferite potrivit art.480 Civil de calitatea de proprietare a apartamentelor în litigiu, reclamantele justifică un interes actual și legitim în a se constata aceasta, instanța, a constatat că, imobilele - construcție ce formează obiectul contractelor de vânzare-cumpărare mai sus menționate, se identifică din punct de vedere al cărții funciare cu nr. top. 1611, înscris în CF nr.8051 -, transcris din CF 3642 -, potrivit concluziilor raportului expertizei tehnice topografice, parte integrantă a prezentei, efectuat de expert
Dincolo de stabilirea legitimității titlului de proprietate al reclamantelor asupra apartamentelor în litigiu, un alt aspect dedus judecății în cauză, a fost și natura și respectiv întinderea altor drepturi transmise reclamantelor, odată cu încheierea contractelor de vânzare-cumpărare antemenționate.
În acest context, instanța de fond a reținut că, potrivit prevederilor art.3 alin.2 din Decretul - Lege 61/1990, o dată cu locuința, se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință, asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.
Ca atare, fiind vorba de un drept născut ope legis ( prin efectul legii), o dată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra fiecăruia din apartamentele în litigiu, instanța, în temeiul acelorași principii și texte de lege menționate mai sus, va constata că, prin contractele de vânzare-cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, pârâta BAO, a transmis reclamantelor în calitate de cumpărătoare dreptul de folosință asupra
-//-
terenului aferent construcției, în suprafață de 200 metri pătrați, curte comună, potrivit concluziilor raportului expertizei tehnice topografice, parte integrantă a prezentei, efectuat de expert G, completare II, pct.7, varianta nr.1, anexele 3 și respectiv 6 ( fl.324,327,330).
Pentru a statua în sensul celor de mai sus, asupra întinderii dreptului de folosință conferit reclamantelor de contractele de vânzare cumpărare antemenționate, instanța, a avut în vedere concluziile raportului expertizei tehnice topografice efectuate în cauză, completarea nr. II, pct.7, varianta nr.1, anexele 3 și respectiv 6, fl.324, 327,330, care se coroborează cu documentația și schițele de plan ale apartamentelor, depuse la dosarul cauzei, inclusiv cu documentațiile aferente contractelor de închiriere ce au fost încheiate inițial cu privire la aceleași apartamente.
Astfel, la fl. 298-299 ale dosarului cauzei, este depus contractul de închiriere a apartamentului nr.2, situat administrativ în O,-, purtând nr.de înregistrare 6566/16.08.2004 și al cărui beneficiar, în calitate de chiriaș a fost reclamanta -, iar fișa suprafeței locative a acestui apartament, depusă la fl.301 a dosarului cauzei, relevă faptul că, acesta are o curte și grădină în suprafață de 200 metri pătrați, dar" în folosința comună",spre deosebire de suprafața camerei și bucătăriei, aceea de 21,30 plus 9,08. care, figurează la rubrica" folosința exclusivă".
Mențiuni identice în ceea ce privește suprafața de 200.p, curții și grădinii comune, conține și fișa suprafeței locative închiriate reclamantei, prin contractul de închiriere a apartamentului nr.1, situat administrativ în O,-, jud. B, având nr. de înregistrare 6573/16.08.2004, depuse la filele 204, 206, 207, 208 ale dosarului cauzei.
Față de economia și rațiunea dispozițiilor mai sus-amintite ale art.3 alin.2 din Legea nr.61/1990, instanța a apreciat că, întinderea dreptului de folosință conferit de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare asupra apartamentelor aparținând fondului locativ de stat, nu poate fi mai mare, ci se identifică cu întinderea și natura terenului aferent construcțiilor -apartamente, așa cum este relevat de fișele locative ale acestora, mai sus amintite și care se coroborează cu cele reținute de expert în completarea nr.II, pct.7, varianta nr.I, anexele 3 și respectiv 6, cu privire la care a achiesat și pârâta - reclamantă reconvențională A, potrivit " notelor de ședință" depuse pentru termenul de judecată din 03.09.2007, la fl.348 a dosarului cauzei.
Faptul că suprafața reală, a topograficului nr.1611 înscris în CF nr.8051 -, este de 788.p, potrivit celor reținute de expert, nu îndreptățește reclamantele la diferența de 588.p ( 788 -200.p) o susținere contrară, fiind în deplină contradicție cu dispozițiile art.3 alin.2 din Decretul -Lege 61/1990.
-//-
În fine, așa cum rezultă și din concluziile expertului ( fl.324), dacă se are în vedere fișa suprafeței locative nr.6566 din 16.08.2004 -pentru apartamentul nr.2, al reclamantei - -, precum și fișa suprafeței locative nr.6573 din 16.08.2004 - pentru apartamentul nr.1 al reclamantei, rezultă că suprafața de 200.p este comună celor două apartamente, în acest sens întocmindu-se varianta nr.I de parcelare din anexa nr.3, unde loturile sunt marcate distinct, fiind propuse spre atribuire, conform tabelului de parcelare din anexa nr.6.
De altfel, o dovadă în plus că nu toată suprafața aferentă topograficului 1611 este aferentă exclusiv celor două apartamente, este și faptul că, o porțiune din aceasta, de 400 metri pătrați, având destinația " grădină", a fost închiriată distinct ( și nu ca teren aferent vreunei construcții) numitului, prin contractul de închiriere nr. 2840 din 16.12.1966, cu titlul de suprafață locativă folosită în alt scop decât locuințe ( fl. 36 din dosarul cauzei).
Pentru toate cele ce preced, instanța, a constatat că, prin contractele de vânzare-cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, pârâta BAO, a transmis reclamantelor în calitate de cumpărătoare, dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției, în suprafață de 200 pătrați curte comună, potrivit concluziilor raportului expertizei tehnice topografice, parte integrantă a prezentei, efectuat de expert G, completare II, pct.7, varianta nr.1, anexele nr.3 și respectiv 6, ( fl 324,327,330) și, pe cale de consecință a respins cererile reclamantelor prin care solicitau instanței să constate că, prin contractele de vânzare-cumpărare nr.22 și 23 din 08.04.2005, pârâta BAOa transmis acestora, în calitate de cumpărătoare, dreptul de folosință asupra terenului aferent construcției în suprafața de 400.p ( pt. fiecare apartament) real 788.p ( conform concluziilor raportului de expertiză efectuat de expert G), având în vedere disp. art.3 alin.2 din Decretul - Lege 61/1990, întrucât, suprafața corectă asupra căreia se întinde ope legis dreptul de folosință al reclamantelor este de 200.p - curte comună, iar nu 400.p ( pt. fiecare apartament), real 788.p, cum susțin reclamantele.
Întrucât, așa cum s-a motivat în cele ce preced, reclamantele au dobândit, urmare încheierii contractelor de vânzare cumpărare antemenționate, dreptul de proprietate asupra apartamentelor și dreptul de folosință asupra terenului aferent acestora, instanța, având în vedere că la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, în 2005, în ceea ce privește operațiunile de carte funciară era în vigoare Legea nr.7/1996, în temeiul prev. art.25 alin.1 coroborat cu art.26 alin.4 pct. a din Legea nr.7/1996, coroborate cu art. 16 și 17 alin.1, ambele din Decretul _lege 61/1990, a dispus OCPI B - Biroul de Carte Funciară, întabularea în CF nr.3642 -, a dreptului de proprietate al reclamantelor asupra imobilelor - construcție, obiect al contractelor de vânzare-cumpărare
-//-
antemenționate, existente pe nr. top. 1611, potrivit mențiunilor de la paragrafele (7 )și( 8) ale dispozitivului prezentei și, respectiv, înscrierea dreptului de folosință al reclamantelor asupra terenului în suprafață de 200 metri pătrați, curte comună, aferent construcțiilor -apartamente, potrivit mențiunilor de la paragraful (9) al dispozitivului sentinței, la rămânerea ei irevocabilă, și a respins cererea reclamantelor privind întabularea dreptului lor de proprietate asupra terenului aferent apartamentelor, teren asupra căruia nu au decât un drept de folosință.
Întrucât valabilitatea actelor juridice se raportează la respectarea condițiilor legale în vigoare la momentul încheierii lor, instanța a reținut că valabilitatea încheierii de carte funciară nr.161/06.01.1993 trebuie analizată prin prisma dispozițiilor în materie ale Decretului -Lege nr.115/1938, la momentul 1993 nefiind promulgată Legea nr.7/1996.
Altfel, potrivit art.34 pct.1 din Decretul -Lege nr.115/1938, rectificarea unei întabulări se va cere de orice persoană interesată, ( asemenea persoane fiind în speță, așa cum s-a arătat mai sus, reclamantele), dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârșit, nu au fost valabile.
Pe de altă parte, art.45 alin.1 pct.3 din Decretul-Lege 115/1938, stipulează imperativ că, întabularea se va încuviința numai dacă înscrisul original, cuprinde declarația expresă, prin care, acel al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat, restrâns ori stins, consimte la întabulare. În caz contrar, potrivit art.46 din Decretul -Lege 115/1938, întabularea unui drept real, se va putea încuviința numai și numai în temeiul unei hotărâri judecătorești desăvârșite.
Or, așa cum s-a relevat în partea de început a considerentelor, întabularea dreptului de proprietate al reclamantei reconvenționale A, s-a făcut în baza unei simple adrese, înaintate de către aceasta - și nici măcar de către proprietarul tabular, Statul Român - prin reprezentanții abilitați - secția de Carte Funciară O ( fl.100) și în condițiile în care, antecesoarei în drepturi a reclamantei reconvenționale, de producție și Desfacerea Mărfurilor O, nici măcar nu i se transmisese dreptul de proprietate asupra topograficului cu nr.1611, de pe teritoriul cadastral, ci, doar dreptul de folosință, așa cum relevă decizia 263/23 mai 1989, depusă la fl.104-105 ale dosarului cauzei.
Pentru cele ce preced și având în vedere faptul că litigiul dedus judecății vizează doar topograficul 1611, iar încheierea de CF a cărei nulitate s-a solicitat a fi constatată vizează și alte topografice, instanța, a constatat nulitatea absolută parțială a încheierii de Carte Funciară nr.161/06.01.1993, în ceea ce privește nr.top. 1611 în sensul că acesta rămâne înscris în Cartea Funciară nr.3642 - pe numele vechiului proprietar tabular - Statul Român și, în consecință, ca efect al nulității se restabilește situația anterioară de carte funciară, în sensul că, se rectifică în parte înscrierile de sub B4 și B5
-//-
din CF nr.3642 -, în sensul că, parcela cu număr topografic 1611 se reînscrie în CF 3642 -, în favoarea vechiului proprietar de carte funciară - Statul Român și respectiv, se rectifică în parte înscrierea de sub A5 și respectiv, de sub B1 din CF nr.8051 -, în sensul radierii nr.top. 1611.
Întrucât pentru considerentele expuse mai sus a reținut că, reclamanta reconvențională A și-a întabulat dreptul de proprietate asupra topograficului 1611, în baza unei înscrieri nevalabile și, mai mult, atâta timp cât la momentul introducerii cererii reconvenționale, reclamanta -reconvențională SC S:A, figurează ca proprietar tabular al imobilului cu nr. topografic 1611 din CF 8051 - - identificat teren și construcții, instanța a apreciat că, aceasta își justifică legitimarea procesuală activă - și interesul corelativ, în a solicita constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare a oricăror terți ( - în speță reclamantele - ) care tind să-și valorifice dreptul de proprietate ( ori alte drepturi) derivând din actele juridice antemenționate, asupra imobilului al cărui proprietar tabular figurează reclamanta reconvențională.
Cele de mai sus, privind legitimarea procesuală activă a reclamantei reconvenționale, în a solicita nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor, au fost abordate de instanță în considerentele hotărârii, întrucât, fără a invoca vreo excepție în acest sens, prin notele de ședință depuse la fila 195 dosarului cauzei, pârâta B A, a făcut aprecieri privind calitatea procesuală activă a reclamantei reconvenționale, lăsând la latitudinea instanței invocarea acestei excepții, or, instanța, tocmai pentru considerentele anterior expuse nu a înțeles să invoce o asemenea excepție.
Revenind la fondul cererii reconvenționale, fundamentată juridic de reclamanta reconvențională pe principiul: nemo dat quod non habet și respectiv, pe dispozițiile art.948 Civil privind cauza ilicită, instanța, o va respinge, întrucât, din considerentele prezentei hotărâri, așa cum au fost expuse până în acest punct, se desprinde, pe de o parte faptul că, imobilul cu nr. topografic 1611, înscris în CF 8051 -, inclusiv construcțiile aferente, existente la momentul emiterii deciziei 263/1989, deci și cele două apartamente, existente la momentul 1989, (potrivit concluziilor raportului expertizei topografice, fl.232), nu au ieșit niciodată, până la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor nr. 22 și respectiv 23/08.04.2005, din patrimoniul Statului Român, proprietar tabular sub B1, în CF 3642 -, Statul Român, prin intermediul B A, în calitate de instituție abilitată în acest sens, dispunând apoi, în condițiile Decretului - Lege 61/1990, apartamentele nr.1 și 2 existente pe topograficul 1611, transcris din CF 3642 -, în CF 8051 -, prin înstrăinarea lor, perfect legală, reclamantelor.
-//-
Pe de altă parte, caracterul ilicit al cauzei nu poate fi invocat tocmai de către reclamanta - reconvențională care, avea cunoștință despre întinderea drepturilor transmise antecesoarei ei, prin decizia nr.263/23.05.1989, asupra topograficului 1611, drepturi care în mod evident nu-l includeau și pe cel de proprietate, în conținutul deciziei antemenționate făcându-se referire expresă la transmiterea dreptului de folosință, astfel că, în ciuda celor relevate de extrasul CF nr.8051 - privind proprietarul tabular, al parcelei cu nr.topografic 1611, în speță, așa cum s-a arătat mai sus, nu este vorba de o vânzare a bunului altuia, actualul proprietar tabular, reclamanta reconvențională, fundamentându-și calitatea pe o încheiere nevalabilă. În plus, dispozițiile art.32 alin.1 din Decretul _lege115/1938, nu instituie o prezumție absolută,irefragabilă a existenței dreptului de proprietate în favoarea proprietarului tabular.
Pentru toate cele ce preced, instanța a respins acțiunea civilă reconvențională exercitată de pârâta - reclamantă reconvențională SC A în contradictoriu cu reclamantele - pârâte reconvențional, și - și respectiv cu pârâta -pârâtă reconvențional B și, pe cale de consecință, reclamanta reconvențională fiind parte căzută în pretenții, în temeiul prev. art.274 pr.civilă a respins cererea acesteia, privind obligarea reclamantelor și - și, respectiv a pârâtei - reconvenționale B A, la plata cheltuielilor de judecată avansate în cauză.
În temeiul prev. art.274 pr.civilă, instanța a obligat reclamanta reconvențională A, să plătească reclamantelor și -, suma de 1538,20 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare și onorariu avocațial.
Stabilind cuantumul cheltuielilor de judecată acordate, instanța a avut în vedere că expertiza topografică efectuată în cauză profită atât reclamantei reconvenționale, cât și reclamantelor, acestea din urmă, în baza identificărilor efectuate de expert putând să-și delimiteze și să-și valorifice dreptul de folosință asupra terenului aferent apartamentelor a căror existență pe topograficul 1611 fost de asemenea confirmată de expert.
În fine, din cuantumul total de 2000 lei al onorariului avocațial solicitat de reclamante, instanța, raportat la soluția dispusă, a acordat doar 1500 lei, restul cheltuielilor de judecată acordate reclamantelor reprezentând taxe judiciare în cuantum de 38,2 lei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamantele - și cît și reclamanta reconvențională criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În expunerea motivelor de apel reclamantele - și susțin că prin contractul de vânzare cumpărare nr.22 și 23 întocmite la data de 08.04.2005 au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcție situate administrativ în O-
-//-
.1 și 2 construcții care având în vedere concluziile raportului de expertiză au ca și corespondent de CF nr.top1611 din CF 8051.
Contractele au fost încheiate în baza dispozițiilor Decretului Lege nr. 61/1990 și respectiv al Legii 85/1992 fiind vorba de vânzare de locuințe din fondul locativ de stat.
Astfel din raportul de expertiză depus la dosar rezultă că suprafața reală aferentă acestei construcții (cele două apartamente) este de 788 mp fiind bine delimitată în teren.
Conform schițelor de plan anexate primului raport de expertiză, expertul a identificat că suprafața aferentă a clădirii împărțită în cele 2 apartamente ca fiind de 400 mp în realitate de 788 mp.
Interpretarea contractului de închiriere nr.2840/16.12.1966 impunea cu necesitate constatarea că la momentul respectiv terenul închiriat era de fapt aferent construcției.
De asemenea se mai susține că înscrierile menționate în contractele de închiriere încheiate pentru suprafața de teren aferentă construcțiilor sau în fișa suprafeței locative aferente contractului de vânzare cumpărare nu pot fi determinante în stabilirea întinderii dreptului de folosință atât timp cât începând din 1966 cifrele din acest punct au fost diferite folosința în teren justificând întinderea dreptului reclamanților în considerarea concluziilor expertului din raportul de expertiză inițial anexa 3.
Prin decizia civilă nr. 76/A/2008 Tribunalul Albaa respins apelurile declarate de reclamantele - și precum și de reclamanta reconvențională O împotriva sentinței civile nr. 3544/2007 pronunțată de Judecătoria Alba Iulia în dosar nr-. Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
În ce privește apelul reclamantelor - și, acesta vizează întinderea dreptului de folosință asupra terenului conferit reclamantelor prin contractul de vânzare cumpărare.
Astfel Tribunalul a reținutcă potrivit prevederilor art.3 alin.2 din Decretul Lege nr.61/1990 o dată cu locuința se transmite cumpărătorului și dreptul de folosință asupra terenului aferent pe durata existenței construcției.
În reținerea suprafeței de 200 mp ca suprafață comună celor 2 apartamente Tribunalul a luat în considerare contractul de închiriere al apartamentului nr. 2 situat administrativ în O,- cu nr. 6566/16.08.2004 al cărui beneficiar în calitate de chiriaș a fost reclamanta - (fila 201) și fișa suprafeței locative a acestui apartament ( fila 199) unde se prevede că acesta are o curte și grădină în suprafață de 200 mp dar "în folosință comună" spre deosebire de suprafața camerei și bucătăriei (21,30 plus 9,08 mp) care figurează la rubrica "folosință exclusivă".
-//-
Aceleași mențiuni în ceea ce privește suprafața de 200 mp a curții și grădinii comune conține și fișa suprafeței locative închiriate reclamantei prin contractul de închiriere a apartamentului nr.1 situat administrativ în O,- având nr. de înregistrare 6573/16.08.2004 ( depuse la filele 204, 207).
Prin urmare s-a avut în vedere conținutul contractelor de închiriere care au stat la baza contractului de vânzare cumpărare și fișa suprafeței locative închiriate care constituie parte integrantă din contractele de închiriere nr. 6566/2004 ( pentru apartamentul 2) și 6573/2004 ( pentru apartamentul 1) unde se menționează că suprafața curții și grădinii aferentă fiecăruia dintre spațiile vândute are suprafața de 200 mp însă se specifică în mod expres că această curte și grădină reprezentând teren aferent suprafețelor închiriate este în folosință comună.
Faptul că schițele de plan ale apartamentelor ( fila 198 și 206) se referă la suprafață construcții de 200 mp pentru fiecare apartament nu îndreptățesc părțile la această suprafață atâta timp cât prin contractele încheiate s-a specificat clar că această suprafață de 200 mp este în folosință comună.
În ce privește apelul formulat de către reclamanta reconvențională Tribunalul a reținut următoarele:
Critica raportată la lipsa calității procesuale active a reclamantelor este neîntemeiată.
Art.36 din Legea 7/1996 face referire în mod expres la dreptul oricărei persoane interesate de a cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară.
Este evident că în cazul unei acțiuni de rectificare de carte funciară calitatea procesuală activă aparține persoanelor care au interesul să solicite modificarea cuprinsului de carte funciară în situația în care conținutul acesteia în privința înscrierii nu corespunde cu situația juridică reală.
Astfel reclamantele justifică calitate procesuală activă având în vedere calitatea de beneficiare a contractelor de vânzare-cumpărare nr.22 și respectiv 23 întocmite la data de 08.04.2005 prin care acestea au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcție situate administrativ în O,-,.1 și 2, contractele fiind încheiate în baza dispozițiilor Decretului Lege nr.61/1990 și respectiv a Legii nr. 85/1992 care reglementează în mod expres vânzarea de locuințe din fondul locativ de stat.
A doua critică din motivele de apel este neîntemeiată și se referă la faptul că reclamantele nu au făcut dovada că apartamentul în litigiu au aparținut fondului locativ de stat.
Reclamantele au încheiat cu B contractele de vânzare cumpărare nr. 22 și respectiv 23 cu respectarea prevederilor legale ale Decretului -Lege nr. 61/1990 și Legea 85/1992 cu prezentarea tuturor documentelor solicitate în vederea perfectării contractelor.
-//-
Reclamanta a deținut contractul de închiriere nr. 3297/2002 care a fost prelungit prin contractul nr. 6566/18.08.2004 pe o perioadă de 5 ani și în care este precizat faptul că este o "suprafață cu destinație de locuință din fond de stat ".
La fel și reclamanta a deținut contractul de închiriere pentru o "suprafață cu destinație de locuință - din fond de stat " nr. 1042/1999 care a fost prelungit prin contractul nr. 6573/16.08.2004 pe o perioadă de 5 ani.
Mai mult adresa nr.10997/01.10.2002 emisă de Consiliul Local al Municipiului O (fila 130) relevă faptul că urmare adresei nr.574/52/A emisă de Judecătoria Oradea în ceea ce privește apartamentul nr. 2 situat în O,- închiriat la acel moment și cumpărat ulterior în 2005 de reclamanta s-a convenit asupra schimbării destinației acestuia din aceea de locuință de serviciu în aceea de locuință fond de stat.
O altă critică a reclamantei reconvenționale cuprinsă în motivele de apel se referă la faptul că în mod greșit instanța de fond a respins cererea de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare - cumpărare nr.22 și 23 pe motiv că imobilul construcție nu ar fi ieșit niciodată din patrimoniul Statului Român.
Tribunalul a apreciat nefondată critica privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr.22 și 23.
Documentația de la dosar relevă faptul că până la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare apartamentele s-au aflat în patrimoniul Statului Român, reclamanta reconvențională având cunoștință despre întinderea drepturilor transmise antecesoarei ei prin decizia nr. 263/23.23.05.1989 asupra topograficului 1611, drepturi care în mod evident nu-l includeau și pe cel de proprietate, făcându-se referire expresă la transmiterea dreptului de folosință.
În ceea ce privește motivul final de apel potrivit căruia terenul aferent construcției ar trebui să fie de 119 mp atât cât este înscris în la nr. top. 1611, Tribunalul apreciază că este nefundat.
Astfel Tribunalul a constatat un drept de folosință care se cuvine în mod expres reclamantelor conform art.3 al.2 din Decretul -Lege nr.61/1990 (200 mp) așa cum s-a motivat în apelul acestora.
Pentru toate aceste considerente reținute, Tribunalul în baza art.296 Cod procedură civilă a respins apelurile ca nefondate.
Întrucât ambele apeluri au fost respinse nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs reclamantele - și invocând în drept prev. art. 304 pct. 6-9 Cod pr. civ.
-//-
În expunerea criticilor recurentele arată în esență că hotărârea atacată este nelegală numai sub aspectul suprafeței de teren recunoscută în folosința comună, prin raportare la fișa suprafeței locative închiriate.
Față de disp. art. 4 alin 2, art. 16 și 17 din Decretul Lege 61/1990, respectiv al Legii 85/1992, instanța, în determinarea suprafeței de teren aferentă construcției solicitată cu titlu de folosință urma să se raporteze la concluziile expertului topograf. Din această expertiză rezultă că suprafața aferentă celor 2 apartamente este de 787 mp fiind bine delimitată în teren.
Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate Curtea constată recursul nefondat pentru următoarele considerente:
Potrivit disp. art. 3 alin 2 din Decretul Lege 61/1990 odată cu locuința se transmite cumpărătorilor acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent pe durata existenței construcției.
Instanțele de fond în mod corect au aplicat aceste dispoziții legale.
Susținerea recurentelor că la determinarea suprafeței de teren aferentă construcției instanțele trebuiau să ia în considerare raportul de expertiză întocmit în cauză nu poate fi primită.
În mod corect, la stabilirea terenului aferent construcției s-au luat în considerare dispozițiile contractelor de închiriere, vânzare-cumpărare, respectiv fișa suprafeței locative închiriate.
Aceste înscrisuri fac dovada atât a suprafeței locative vândute cât și a suprafeței de teren aferentă construcției.
E de precizat că interpretarea probatoriului de către instanțele de fond excede controlului de legalitate în prezenta cale extraordinară de atac după abrogarea punctului 11 al art. 304 Cod pr. civ.
Față de cele ce preced, întrucât în cauză nu este incident nici unul din motivele de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 6-9 Cod pr. civ. Curtea, în temeiul disp. art. 312 Cod pr. civ. va respinge ca nefondat prezentul recurs.
Față de disp. art. 274 Cod pr. civ. și soluția pronunțată, în cauză nu se vor acorda cheltuieli de judecată recurentei.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantele și - împotriva Deciziei Civile nr. 76/A/11 aprilie 2008
-//-
(continuarea dispozitivului deciziei civile nr. 375/2008 dată în dosar nr-)
a Tribunalului Alba pronunțată în dosar nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 24 octombrie 2008.
Președinte, - - - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - |
Red.
Tehnored. 2 ex/05.11.2008
-,
- Blanca
Președinte:Cristina Gheorghina Nagy NicoarăJudecători:Cristina Gheorghina Nagy Nicoară, Augustin Mândroc, Daniela Mărginean
