Reziliere contract. Speta. Decizia 1103/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
(1188/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.1103
Ședința publică de 25 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Stere Learciu
JUDECĂTOR 2: Claudiu Marius Toma
JUDECĂTOR 3: Gabriel
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurentul-pârât, împotriva deciziei civile nr.383 A din 16.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă.
are ca obiect - reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la ora 930, se prezintă recurentul-pârât, personal, lipsind intimata-reclamantă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Recurentul-pârât depune la dosar chitanța nr.-/10.06.2009 în cuantum de 11 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar în valoare de 0,3 lei.
Solicită acordarea unui termen în vederea angajării unui avocat.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de amânare pentru lipsă de apărare formulată de recurentul-pârât întrucât nu îndeplinește cerințele prevăzute de art.156 al.1 din Codul d e procedură civilă, nefiind temeinic motivată.
Recurentul-pârât declară că nu mai are alte cereri de solicitat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Recurentul-pârât, susținând oral motivele de recurs de depuse în scris la dosar, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în temeiul dispozițiilor art.304 pct.5,6,7,8,9 din Codul d e procedură civilă, modificarea deciziei atacate și menținerea soluției instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
Arată că intimata-reclamantă nu a dorit niciodată să respecte dreptul pârâtului de locațiune născut dintr-un contract perfect valabil încheiat și nici nu a intenționat să-și asume locațiunea în raport de acesta, astfel cum a recunoscut și în instanță, preferând să eludeze legea și să-l acționeze în judecată pe calea evacuării, acțiune care a fost respinsă ca neîntemeiată (sentința civilă nr.189/2008 a Judecătoriei Sectorului 4 B fiind definitivă și irevocabilă).
După închiderea dezbaterilor și rămânerea în pronunțare a dosarului, se prezintă avocat, în calitate de reprezentant al intimatei-reclamante, în baza împuternicirii avocațiale nr.116.517/13.03.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar, solicitând respingerea recursului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
După închiderea dezbaterilor și rămânerea în pronunțare a dosarului, respectiv la ora 1035, se prezintă avocat G, în calitate de reprezentant al recurentului-pârât, în baza împuternicirii avocațiale nr.412.276/25.06.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar.
Arată că a fost angajată de către recurentul-pârât după ce dosarul a rămas pronunțare, solicitând ca instanța să reia cauza întrucât formulează cerere pentru pregătirea apărării fiind primul termen de judecată. Precizează că nu a reprezentat partea la celelalte instanțe, fiind angajată în faza de recurs, astfel cum reiese din împuternicirea avocațială depusă la dosar.
Curtea aduce la cunoștință avocatului recurentului-pârât că dosarul a rămas în pronunțare în urma respingerii cererii de acordarea unui termen pentru lipsă de apărare, la solicitarea recurentului, întrucât dispozițiile art.156 al.1 din Codul d e procedură civilă prevăd că instanța poate da un singur termen pentru lipsă de apărare, temeinic motivată. Ia act de susținerile avocatului recurentului-pârât în sensul că a fost angajată după ce dosarul a rămas în pronunțare.
Avocatul recurentului-pârât insistă ca instanța să procedeze la reluarea dosarului întrucât urmează să asigure părții apărarea necesară și să solicite încuviințarea de probe, motiv pentru care formulează oral cerere de recuzare a președintelui completului de judecată.
Curtea pune în vedere avocatului recurentului-pârât să formuleze în scris cererea de recuzare și să o timbreze corespunzător.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 sub nr-, reclamanții, și l-au chemat în judecată pe pârâtul solicitând rezilierea contractului de închiriere nr-, evacuarea pârâtului din spațiul locativ aflat în proprietatea reclamanților situat în B,--22,.5,.17, sector 4, obligarea pârâtului la plata chiriei restante calculată până la data eliberării imobilului, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții au susținut că au dobândit proprietatea prin dispoziția nr.6961/27.11.2006 a Primarului General al Municipiului B, iar pârâtul a ocupat imobilul în baza contractului de închiriere nr-. Pârâtul a fost notificat de reclamanți, dar a ignorat demersurile reclamanților pentru încheierea unui contract cu ei. A distrus imobilul și a ocupat în mod abuziv încă un apartament. A fost sancționat contravențional de Primăria sector 4 pentru că ar fi distrus un zid despărțitor dintre apartamentul nr.15 și apartamentul nr.17 și pentru că ar fi închis calea de acces în apartamentul nr.15.
Reclamanții au învederat instanței pe parcursul procesului că, în urma partajului consemnat de sentința civilă nr.3496/2008 a Judecătoriei Sector 4, reclamantei i-a fost atribuit apartamentul ce face obiectul prezentei cauze. Ceilalți reclamanți au renunțat la judecată.
Totodată, reclamanta a renunțat la judecata capătului 3 din cerere, având ca obiect plata chiriei restante.
Prin întâmpinare, pârâtul a invocat excepția lipsei calității procesual active și pe fond a solicitat respingerea cererii arătând că este beneficiarul unui contract de închiriere cu o valabilitate până la 08.04.2009, iar reclamanta nu a încheiat un contract de închiriere cu pârâtul. A mai susținut că legea a pus în sarcina proprietarului obligația inițierii procedurii de încheiere a unor noi contracte de închiriere. Deși reclamanții l-au notificat pentru încheierea unui nou contract, iar pârâtul a dat curs notificării, reclamanții nu au mai vrut să continue această procedură.
Prin sentința civilă nr.4904/7.10.2008, Judecătoria sectorului 4 a respins cererea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanta este proprietar al spațiului locativ din cauză, dobândind o cotă parte nedeterminată prin dispoziția nr.6961/27.11.2006 a Primăriei Municipiului B, restul cotelor fiind dobândite prin aceeași decizie de către ceilalți reclamanți, iar prin sentința civilă de partaj nr.3496/19.06.2008 a Judecătoriei Sectorului 4 B, reclamanta a dobândit proprietatea exclusivă asupra apartamentului nr.17.
S-a reținut că reclamanta nu a dovedit-susținerile sale prin care a motivat cererea reziIierii contractului de închiriere, în sensul că nu a dovedit că pârâtul ar fi distrus sau ar fi pricinuit stricăciuni locuinței. Procesul verbal de contravenție prin care se constatau anumite modificări făcute de pârât a fost anulat prin hotărâre judecătorească definitivă. În ce privește neîncheierea unui nou contract de închiriere între părți după dobândirea de către reclamanți a proprietății asupra spațiului locativ, instanța a reținut că nu se datorează pârâtului, ci reclamanților, așa cum rezultă din răspunsul dat de reclamanta la întrebarea 4 din interogatoriul formulat de pârât. În ce privește motivul de neplată a chiriei, acesta nu poate fi invocat de reclamantă câtă vreme părțile nu au convenit asupra modului în care relațiile contractuale urmează a se desfășura între părți.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel apelanta-reclamantă, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta a arătat că în fața instanței de fond nu a înțeles să renunțe la capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, ci a renunțat la capătul de cerere privind restituirea chiriei.
Așadar, în continuare, nerespectarea clauzelor contractuale de către chiriaș subzistă, în speță neplata chiriei.
Al doilea motiv de apel vizează efectuarea lucrărilor de construire, neautorizate de către chiriaș, care afectează rezistența întregului imobil.
Așa cum a dovedit la dosarul de fond și a depus și înscrisuri: planșe foto în acest sens, chiriașul a efectuat goluri de ușă între cele două apartamente pe care le ocupă și a obturat un gol de ușă, ocupând astfel accesul în apartamentul nr.15.
Fapta a fost recunoscută de către chiriaș, cat și de către autorități, constatate printr-un proces verbal de sancționare a contravenției (sancțiune încadrată în temeiul Legii nr. 50/1991).
Ulterior, procesul verbal a fost constatat nul în instanță, motivul fiind prescrierea termenului de constatare și sancționare a faptei.
Chiar prin plângerea contravențională făcută de către chiriaș, acesta și-a recunoscut fapta, aceea de a efectua lucrări de construire fără a fi autorizat, dar a invocat trecerea a mai mult de doi de la data faptei.
Deci fapta există, dar nu mai poate fi sancționată.
Așadar, pentru cele două motive invocate mai sus, se impune ca acest contract de închiriere să fie reziliat și, ca urmare a rezilierii, să se dispună evacuarea pârâtului din imobil și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul de judecată din data de 26.01.2009 tribunalul a invocat din oficiu excepția lipsei calității procesual active a apelantei, având în vedere că reclamantă la fond a fost.
Deliberând cu prioritate asupra excepției lipsei calității procesuale active, tribunalul a reținut că aceasta este neîntemeiată, raportat la următoarele argumente:
Le data de 27.01.2009 a atașat la dosar motivele de apel și dovada achitării taxei de timbru, în cadrul motivelor de apel arătând că a avut calitatea de reclamantă și că a declarat apel
În această situație, tribunalul a apreciat că este vorba de o eroare în trecerea prenumelui reclamantei apelante în cuprinsul declarației de apel, prenumele fiind trecut din eroare "" în loc de "".
Atâta timp cât, după depunerea motivelor de apel d e apelantă, acesta fiind motivul măsurii de repunere pe rol a cauzei de la termenul de judecată din data de 26.01.2009, intimatul nu a contestat semnătura apelantei de pe declarația de apel, singura concluzie la care poate ajunge tribunalul fiind cea a identității între persoana care a declarat apel și reclamantă, cu consecința respingerii excepției lipsei calității procesual active, ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 383 A din 16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active, ca neîntemeiată, a fost admis apelul declarat de apelanta, a fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că a dispus admiterea acțiunii și rezilierea contractului de închiriere nr-, s-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul din B,--22,.5,.17, sector 1, cu obligarea acestuia să plătească reclamantei suma de 1522,6 lei cheltuieli de judecată la fond și suma de 11,3 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, s-a reținut că pârâtul a recunoscut că din anul 2006 și până în prezent nu a achitat nici o sumă de bani cu titlu de chirie, neachitarea chiriei timp de trei luni consecutiv, neîndeplinirea acestei obligații esențiale de pârâtul chiriaș fiind sancționată de capitolul IV din contractul nr-cu rezilierea contractului de închiriere.
Împotriva deciziei civile de mai sus a declarat recurs, recurentul - pârât, criticând următoarele aspecte ale hotărârii recurate în baza art.304 pct.5,6,7,8, și 9 Cod procedură civilă.
- instanța de apel, în mod greșit a dispus repunerea pe rol a cauzei după ce instanța a rămas în pronunțare;
- instanța nu pune în discuția părților repunerea cauzei pe rol;
- instanța nu dispune comunicarea motivelor de apel;
- în speță, renegocierea clauzelor privitoare la plata chiriei nu s-a realizat din vina exclusivă a apelantei care nu a dorit în realitate niciodată renegocierea contractului de locațiune, în acest sens, nimeni nu are căderea să constate culpa în neplata chiriei de către recurent;
- instanța trebuia să examineze cauza în raport de voința părților;
- pe capătul de cerere privind evacuarea se impune autoritatea de lucru judecat - conform sentinței civile nr.189/14.01.2008 a Judecătoriei sectorului 4 B;
- în mod nelegal au fost încuviințate apelantei - reclamante cheltuieli de judecată - conform art.246 alin.3 Cod procedură civilă.
Recursul este nefondat.
Astfel, conform art.151 Cod procedură civilă, pricina poate fi repusă pe rol, dacă instanța găsește necesar noi lămuriri.
În cauză, conform încheierii din data de 26.01.2009 rezultă că motivele de apel au fost depuse la dosar după rămânerea în pronunțare, fiind transmise prin fax, probabil, până la acel moment.
Din aceeași încheiere rezultă că la acel termen s-a discutat calitatea procesuală activă a apelantei în apel, s-a acordat termen la data de 09.03.200 și s-a dispus citarea intimatului - recurent cu copie motive de apel, cu mențiunea de a depune întâmpinare.
În ceea ce privește punerea în discuția părților a cererii de repunere pe rol, art.151 nu prevede o astfel de procedură, care nici nu este necesară în situația de față.
Pe fondul cererii de apel, Curtea reține că între Primăria Municipiului B și pârâtul a fost încheiat contractul de închiriere nr.144/7/23.03.1999, termenul stabilit pentru închirierea către pârât a apartamentului nr.17, situat în B,-- 22,.5, sector 4 fiind de 5 ani, în perioada 08.05.1999 - 08.05.2004.
Contractul de închiriere a fost prelungit în conformitate cu nr.OUG8/2004 pe o perioada de încă 5 ani, între 08.05.2004-08.05.2009.
Potrivit art.14 din Legea nr.10/2001: "dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească, face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlaltor clauze ale contractului."
Având în vedere că prin Dispoziția nr.6961/27.11.2006 emisă de Primăria Municipiului B imobilul în litigiu a fost restituit în baza Legii nr.10/2001 reclamantei și celorlalți coproprietari, revenind ulterior în urma partajului efectuat reclamantei, Curtea constată că reclamanta s-a substituit în drepturile statului, cu privire la contractul de închiriere nr-, așa cum a fost prelungit.
În consecință, indiferent de faptul că proprietarul avea posibilitatea legală de a renegocia celelalte clauze ale contractului, inclusiv cele privind chiria, în niciun caz nu se poate susține, că până la această eventuală renegociere, pârâtul chiriaș ar fi fost exonerat de obligația de plată a chiriei în favoarea noului proprietar.
Prin urmare, reținând recunoașterea pârâtului în sensul că, din anul 2006 și până în prezent nu a achitat nici o sumă de bani cu titlu de chirie, Curtea reține neîndeplinirea unei obligații esențiale de către pârâtul chiriaș, neachitarea chiriei timp de trei luni consecutiv, neîndeplinirea acestei obligații fiind sancționată de cap. IV din contractul nr- cu rezilierea contractului de închiriere.
Curtea reține că neplata chiriei din anul 2006 este imputabilă chiriașului, motivele invocate de acesta cum că ar fi comunicat reclamantei actele pentru încheierea noului contract de închiriere, nefiind un argument care să justifice lipsirea proprietarului și de această minimă contravaloare a lipsei de folosință a imobilului.
În ceea ce privește acordarea cheltuielilor de judecată, s-a avut în vedere faptul că reclamanta - apelantă a solicitat în fața primei instanțe cheltuielile de judecată efectuate și raportat la schimbarea soluției pronunțate în primă instanță.
În privința autorității de lucru judecat, Curtea reține că elementele lucrului judecat sunt acelea care statuează instituția juridică la care ne referim și care-i determină efectele.
Aceste elemente rezultă din art.1201 Cod civil, text care se referă la tripla identitate de părți, obiect și cauză nefiind întrunite în speță aceste elemente față de sentința civilă nr.189 din 14.01.2008.
Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul dispozițiilor art.312 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul - pârât.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-pârât, împotriva deciziei civile nr.383 A din 16.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-reclamantă.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.06.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -A -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/10.07.2009
Secția a IV-a Civ. -
-
Jud.sector 4. -
Președinte:Stere LearciuJudecători:Stere Learciu, Claudiu Marius Toma, Gabriel
