Reziliere contract. Speta. Decizia 117/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 117
Ședința publică de la 04 Februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ionela Vîlculescu
JUDECĂTOR 2: Maria Cumpănașu
JUDECĂTOR 3: Stela Popa
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 02 februarie 2009 privind judecarea recursului declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 510 din 16 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 9249 din 5 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, C, având ca obiect reziliere contract și evacuare.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 02 februarie 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, față de complexitatea actelor și lucrărilor de la dosar, având nevoie de timp pentru deliberări, a amânat pronunțarea pentru data de azi 04 februarie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, la 11.01.2008, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții, pentru ca instanța să dispună rezilierea contractului de închiriere încheiat între C și pârâți, înregistrat sub nr.1954/15.09.1999, și să dispună evacuarea acestora din imobilul ce face obiectul închirierii situat în C, str. -, nr.15.
În fapt, reclamantul a arătat că este proprietar al imobilului, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorii și, cărora li s-a restituit imobilul prin Sentința civilă nr.1156/08.07.2005 pronunțată de Tribunalul Dolj, irevocabilă prin Decizia civilă nr.7328/21.09.2006 a, în baza Legii 10/2001.
A motivat că pârâții nu a au un titlu locativ valabil, întrucât art.2 din nr.OUG40/1999 arată că închirierea se prelungește pe o perioadă de 5 ani de la intrarea în vigoare a actului normativ indicat, în baza căruia a fost încheiat contractul de închiriere a locuinței. Acest termen a expirat în data de 15.09.2004. chiar dacă pe prima filă a contractului de închiriere există o mențiune în sensul că prelungește contractul până la data de 08.05.2009, "conform OG8/2004", întrucât textul de lege privește contractele care expiră până la 08.04.2004, condiție neîndeplinită în speță, Întrucât pârâții nu și-au respectat obligațiile contractuale prevăzute de art.5 și 10 lit.d) din contract și nu au plătit chiria 3 luni consecutiv sunt temeiuri de reziliere a contractului.
Reclamantul a depus la dosar o cerere prin care a precizat acțiunea în sensul că solicită introducerea în cauză în calitate de pârâtă a, întrucât este parte contractantă în convenția de închiriere.
Pârâții și au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat ca reclamantul-pârât să fie obligat să mențină contractul de închiriere nr.1954/15.09.1999 pentru suprafața locativă compusă dintr-o cameră, dependințe, bucătărie, hol, pivniță, teren aferent ocupat de anexe gospodărești edificate cu acordul și teren folosit în comun de 95 mp.
Prin sentința civilă nr.9249 din 05.06.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, respinsă acțiunea precizată, formulată de reclamant, a fost admisă în parte cererea reconvențională.
S-a menținut contractul de închiriere a locuinței nr.1954/15.09.1999, între locatorul și locatarii, până la negocierea unui nou contract.
A fost obligat reclamantul-pârât la plata sumei de 6,3 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că imobilul situat în C, str. -, nr.15 (fosta adresă --, cum reiese din relațiile de la. - la fila 71) a fost restituit foștilor proprietari și, în temeiul Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin Sentința civilă nr.1156/08.07.2005 pronunțată de Tribunalul Dolj și a fost vândut imobilul reclamantului-pârât și soției prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2682/07.11.2007 de către Biroul Notarului Public " " (copie la fila 14 din dosar).
A mai reținut că imobilul cu destinație de locuință a fost închiriat pârâților-reclamanți de către administratorul C prin contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuințe nr.1954/15.09.1999 (filele 8-10 din dosar) și proprietarul actual, reclamantul-pârât, se în drepturile fostului locator, conform art.14 din Legea nr.10/2001, forma actualizată.
S-a reținut că pârâții-reclamanți au în prezent un titlu locativ valabil, contract de locațiune fără termen și că neachitarea chiriei nu s-a datorat culpei acestora.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul-pârât, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, apelantul a arătat că instanța de fond a interpretat greșit probele administrate și a aplicat greșit dispozițiile legale în materie de locațiune, întrucât pârâții - reclamanți de la data de 15.09.2004 nu mai aveau calitatea de chiriași, nu operează în cauză tacita relocațiune cel puțin după data de 15.09.2004, când a încetat de drept contractul de închiriere.
S-a mai arătat că instanța de fond a dat mai mult decât s-a cerut, respectiv a menținut contractul de închiriere până la negocierea altuia nou, deși nu s-a solicitata prelungirea fără temen prin cererea reconvențională. încălcându-se astfel principiul disponibilității părților.
Prin decizia civilă nr.510 din 16 octombrie 2008, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Dolja respins ca nefondat apelul.
Instanța de apel a motivat că deși critica apelantului reclamant privitoare la greșita reținere de către prima instanță a tacitei relocațiuni este întemeiată, soluția de respingere a acțiunii este corectă din alte considerente.
S-a reținut astfel că locațiunea încheiată de cu pârâții la 15.09.1999 reprezintă o prelungire a contractului anterior de închiriere cu nr.581/1993 în baza art.1 din OUG nr.40/1999 și deși contractul nr.1954/1999 are menționată ca dată a încheierii data de 15.09.1999 - dat fiind că el reprezintă o prelungire a unui contract aflat în curs de executare la data intrării în vigoare a OUG 40/19999 - durata locațiunii a expirat la 08.04.2004 și nu în septembrie 2004 cum a reținut prima instanță, astfel că locațiunea a intrat sub incidența OUG nr.8/2004 și s-a prorogat până la 08.04.2009 - astfel că pârâții au un drept locativ valabil până la această dată.
Privitor la rezilierea contractului, s-a motivat că sunt corecte considerentele sentinței potrivit cărora, pârâții nu au avut posibilitatea să achite chiria noului proprietar sau să-i comunice modificarea veniturilor dat fiind faptul că reclamantul a contestat valabilitatea titlului lor locativ.
Cu referire la cererea reconvențională s-a reținut că prima instanță nu a nesocotit principiul disponibilității, având în vedere temeiul de drept al cererii - respectiv dispoz.art.15 din Lg.10/2001 - care prevăd că în caz de neînțelegere între proprietar și chiriași, contractul de închiriere existent se prelungește până la încheierea unui nou contract.
Împotriva deciziei a declarat recurs reclamantul, susținând în esență că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile legale cuprinse în OUG nr.8/2004 și OUG nr.40/1999.
A argumentat, în acest sens, că pentru a opera prelungirea contractului de închiriere în baza OUG nr.8/2004 trebuiau întrunite cumulativ două condiții, respectiv - existența unui contract de închiriere a unei locuințe din fondul locativ public la data intrării în vigoare a ordonanței și expirarea duratei locațiunii la data de 08.04.2004 - această din urmă condiție nefiind întrunită - întrucât contractul 1954/1999 expira la o dată ulterioară.
Cu privire la soluția dată capătului de cerere în reziliere contract a susținut că în mod greșit ambele instanțe au reținut imposibilitatea pârâților de a achita chiria întrucât prin notificare le-a făcut cunoscut noul proprietar către care trebuiau să facă plata.
Aplicarea greșită a legii s-a invocat de către recurent și în privința soluției dată cererii reconvenționale.
A arătat recurentul că dispozițiile art.10 și 11 din OUG nr.40/1999 sunt aplicabile numai până la expirarea termenului de 5 ani prevăzut de OUG 40/1999 - pentru protecția chiriașilor - și că o altă interpretare a acestor prevederi ar presupune prelungirea la infinit a vechiului contract, ceea ce ar reprezenta, conform jurisprudenței CEDO - o încălcare a dreptului de proprietate și a art.1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Intimații pârâți au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, susținând în esență că potrivit OUG nr.40/1999 și Legii 10/2001, reclamantul avea obligația să încheiere un nou contract cu pârâții și este culpabil de neîncheierea contractului.
Recursul este fondat.
Apartamentul în litigiu face parte dintr-un imobil ce a fost redobândit de foștii proprietari în temeiul Legii 10/2001 în urma unei notificări datată 08 august 2001 și vândut ulterior reclamantului din prezenta cauză.
Potrivit art.13 din Lg.10/2001 - în forma aplicabilă la data redobândirii proprietății asupra imobilului (8 iulie 2005 - data sentinței civile nr.1156 a Tribunalului Dolj ) în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere prevăzute în OUG nr.40/1999.
Prin prevederile art.1-7 din OUG nr.40/1999, s-au prelungit pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței (8.04.1999) atât contractele de închiriere pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unități administrative cât și contractele pentru locuințele redobândite de foștii proprietari - cu deosebirea că în cazul locuințelor proprietate de stat, prorogarea avea loc de drept iar în cazul celor redobândite în proprietate privată la cererea chiriașului.
Această distincție produce importante consecințe în ceea ce privește modul de exprimare a consimțământului, deoarece în timp ce în ipoteza prorogării de drept nu mai este necesară manifestarea de voință, ea rezultând din lege, în ceea de a II-a situație modul de exprimare a consimțământului va trebui manifestat de către părți sub sancțiunea de a nu produce efectele prorogării.
Practic, prorogarea contractului este întotdeauna o obligație pentru locator și un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv care trebuie exercitat, pentru chiriaș.
Prelungirea legală prevăzută de OUG 40/1999 a expirat la data de 08.04.2004 - chiar în cazul în care acesta a operat ca sancțiune prevăzută de art.11 din OUG nr.40/1999 pentru proprietar, ca urmare a neîndeplinirii obligației prevăzută de art.10 al ordonanței referitoare la notificarea chiriașului - despre locul și data întâlnirii în vederea încheierii contractului.
O altă prelungire legală a contractelor pentru locuințele redobândite de foștii proprietari nu a mai fost reglementată, rațiunea Legii 10/2001 nu a fost de a proteja pe chiriași ci pe foștii proprietari.
Acest act normativ nu dă preferință prorogării de drept a contractelor de închiriere, așa cum s-a întâmplat în temeiul Legii 112/1995, restituirea în natură către foștii proprietari reprezentând scopul legii care se poate realiza numai prin eliberarea efectivă a locuințelor.
În cazul fondului locativ privat nefiind vorba de o prorogare legală,trimiterea pe care art.15 din Lg.10/2001 o face la prevederilor OUG 40/1999 - are relevanță doar sub aspectul termenului de prelungire a locațiunii, în condițiile ordonanței.
OUG 8/2004 a prorogat de drept locațiunile privitoare la locuințele aflate doar în proprietatea statului și a unităților administrativ teritoriale - a căror durată expira la 08.04.2004, nefiind admisibilă o prorogare de drept a locațiunii dintre particulari ce presupune o manifestare de voință a acestora - pentru că ar însemna o imixtiune a statului în afacerile private, de neconceput într-un sistem de drept, într-un stat cu democrație consolidată.
Rațiunea acestei ordonanțe a fost de a prelungi doar acele contracte de închiriere la care s-a referit art.1 din OUG nr.40/1999, respectiv cele ărivind locuințele din fondul locativ de stat.
OUG nr.8/2004 nu a operat în cazul locațiunii având ca obiect apartamentul în litigiu pe de o parte pentru că apartamentul nu era proprietate de stat, iar pe de altă parte că locațiunea nu expiră la 08.04.2004 ci la 02.09.2004, cum în mod expres s-a menționat în contractul nr.1954/15.09.1999.
O nouă închiriere a unui imobil a cărui restituire era solicitată în temeiul Legii 10/2001 era interzisă și sancționată cu nulitatea de art.20 alin.5 din aceeași lege - ori subrogarea noului proprietar în drepturile statului sau al persoanei juridice deținătoare derivând din contractul de închiriere - la care se referă art.14 din lege este condiționată de încheierea legală a acelui contract.
Cum C nu a încheiat valabil contractul cu pârâții, întemeiat pe OUG 8/2004 - din considerentele arătate, o asemenea subrogare a reclamantului în drepturile locatorului cu renegocierea celorlalte clauze - nu se poate reține în speță.
Pe de altă parte, cum vânzătorii ce au redobândit proprietatea asupra imobilului vândut reclamantului nu încheiase cu pârâții un nou contract, nu se poate pune în discuție - o transmitere a locațiunii de către cumpărător.
contractului de închiriere - la care se referă art.14 din OUG 40/1999 - intervine doar în condițiile dreptului comun în materia închirierii - deci doar în ipoteza în care s-ar fi încheiat un contract între fostul proprietar și chiriași, ipoteză ce nu se regăsește în speță.
Art.15 din Lg.10/2001 - avut în vedere de instanța de apel la verificarea legalității soluției dată cererii reconvenționale, nu este aplicabil în speță, întrucât se referă la art.6 din OUG 40/1999 - respectiv la contractele de închiriere - ce se încheie în cazul anulării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii 112/1995 - între proprietar și chiriașul cumpărător situație nereținută în speță.
O altă interpretare a dispozițiilor mai sus menționate ar duce la o prelungire infinită a locațiunii, ceea ce ar lipsi proprietarul de una din prorogările proprietății - cea privitoare la folosința bunului și ar însemna o încălcare a art.1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului.
Or, potrivit art.20 din Constituție - dispozițiile vor fi interpretate și aplicate în concordanță cu pactele și tratatele la care România este parte, iar în caz de neconcordanță între acestea și dreptul intern au prioritate reglementările internaționale.
Toate aceste considerente conduc la concluzia că pârâții nu mai dețin locuința în baza unui titlu locativ valabil, astfel că soluția ce se impunea în cauză era de admitere a petitului acțiunii în evacuare și de respingere a cererii reconvenționale.
Aceleași considerente privitoare la încetarea raporturilor de locațiune ale pârâților cu privire la locuință și la inexistența unor asemenea raporturi locative între reclamant și pârâți, duc la concluzia respingerii capătului de cerere din acțiune prin care se solicită rezilierea contractului nr.1954/15.09.1999, încheiat între C cu pârâții.
În baza art.274 pr.civ. în raport de admiterea în parte a acțiunii se vor obliga intimații pârâți către recurentul reclamant la 396 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul împotriva deciziei civile nr. 510 din 16 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și a sentinței civile nr. 9249 din 5 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți,
Modifică decizia menționară, în sensul că admite în parte acțiunea formulată de reclamant și dispune evacuarea pârâților.
Respinge petitul privind rezilierea contractului.
Respinge cererea reconvențională.
Obligă intimații pârâții la 396 lei cheltuieli de judecată către recurentul reclamant.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Februarie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
17.02.2009
Red.jud.-
Tehn.MC/4 ex.
Președinte:Ionela VîlculescuJudecători:Ionela Vîlculescu, Maria Cumpănașu, Stela Popa
