Reziliere contract. Speta. Decizia 126/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(2424/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 126
Ședința publică din 2.02.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 3: Simona
Grefier - -
- XX -
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 849 din 10.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul pârât.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru reziliere contract și evacuare.
La apelul nominal se prezintă avocatul în calitate de reprezentant al recurentei reclamante, în baza delegației de substituire eliberată de Societatea de avocați - pe care o depune la dosar, lipsind intimatul pârât.
Se face referatul cauzei de către grefier, învederându-se faptul că procedura este legal îndeplinită, după care:
Avocatul recurentei arată că nu este în măsură să depună la dosar înscrisurile încuviințate de instanță la termenul anterior.
În schimb, solicită suspendarea judecății prezentei cauze până la soluționarea dosarului nr-, aflat pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă și depune la dosar relații privind existența pe rol a acestui dosar, cu termen de judecată la data de 23.03.2010.
Susține cererea de suspendare a cauzei, întemeiată pe dispozițiile art. 244 alin. 1 pct. 1 din Codul d e procedură civilă, arătând că dosarul amintit are ca obiect acțiunea în pretenții, reprezentând utilități, formulată de reclamantul Colegiul Tehnic " " împotriva pârâtei și că pârâta i-a chemat în garanție pe toți locatarii blocului în care este situat și spațiul locativ ce face obiectul prezentei pricini, între aceștia aflându-se și pârâtul.
La sesizarea Curții, avocatul recurentei admite că, deși această cerere a fost respinsă de către instanța de apel și partea a formulat critici cu privire la acest aspect, înțelege să o reitereze, întrucât în cauza până la soluționarea căreia solicită suspendarea prezentei judecăți se va efectua o expertiză care va stabili dacă locatarii mai au obligații față de și se va calcula cuantumul acestora pentru perioada 2006 - 2008.
După deliberare, Curtea respinge cererea de suspendare a judecății, întemeiată pe art. 244 alin. 1 pct. 1 din Codul d e procedură civilă, având în vedere faptul că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de textul invocat de recurenta reclamantă, prin avocat.
Apărătorul recurentei arată că nu are alte cereri sau probe de solicitat.
Având în vedere faptul că nu mai sunt alte cereri de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul recurentei reclamante solicită admiterea cererii de recurs astfel cum a fost formulată, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, rezilierea contractului de închiriere pentru neplata utilităților și evacuarea pârâtului din spațiul de locuit ocupat în prezent.
Solicită și obligarea intimatului pârât la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând taxele de timbru.
CURTEA
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 B la data de 30.01.2008 sub nr- reclamanta a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere nr.136/26.11.2003 încheiat între părți cu privire la spațiul situat în B,-, bloc 2, camera 72, sector 2, față de neexecutarea de către pârât a obligației de plată a cheltuielilor de întreținere a imobilului și evacuarea pârâtului din spațiul menționat, cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
La 10.04.2008 reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare prin care a arătat că solicită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți atât pentru neexecutarea obligației chiriașului de plată a cheltuielilor de întreținere a imobilului, cât și pentru neplata penalităților de întârziere aferente acestor cheltuieli.
Prin sentința civilă nr.7795/17.09.2008, pronunțată de Judecătoria Sector 2 B - Secția Civilă, s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între A, în calitate de locator și pârâtul, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr.136/26.11.2003, având ca obiect imobilul situat B, Sector 2,-,. 2, camera 72 pe termen de 12 luni, stabilindu-se în sarcina pârâtului obligația de a plăti o chirie lunară în sumă de 332.243 lei ROL fără TVA.
La 26.11.2004 s-a încheiat actul adițional nr. 402 prin care contractul de închiriere nr.136/26.11.2003 s-a prelungit pentru perioada 26.11.2004 - 26.05.2005 și s-a prevăzut obligația chiriașului de a plăti în termenul stabilit cotele de întreținere conform protocolului nr.223/6.07.2000 încheiat între A și Colegiul Tehnic " ", restul clauzelor rămânând neschimbate.
Printr-un alt act adițional încheiat ulterior la data de 30.05.2005 sub nr. 207 contractul de închiriere nr. 136/26.11.2003 s-a prelungit pentru perioada 26.05.2005 30.06.2005 și s-a prevăzut din nou obligația chiriașului de a plăti în termenul stabilit cotele de întreținere conform protocolului nr.223/6.07.2000 încheiat între A și Colegiul Tehnic " ", restul clauzelor rămânând neschimbate.
Potrivit extrasului din tabelul nominal privind situația plăților la chirie și a cotelor la utilități a locatarilor din cele două blocuri situate în- depus la dosar de reclamantă, pârâtul figura în evidențele reclamantei cu o sumă restantă în valoare de 1.939,72 lei, constând în contravaloarea cotelor utilităților la data de 30.11.2007.
Instanța de fond a mai reținut că pârâtul nu și-a însușit clauza Protocolului nr. 223/6.07.2000 încheiat între A și Colegiul Tehnic " " referitoare la penalizarea chiriașilor care nu-și achită la timp cotele de întreținere, prin faptul că nu există la dosar vreun act adițional la contractul de închiriere în care să se specifice acest fapt, astfel că nu-i sunt aplicabile dispozițiile acestuia în ceea ce privește obligația chiriașului de a plăti penalități de 0,2% pe zi de întârziere, începând cu data de 1 lunii următoare afișării, pentru neplata în termen a cotelor de întreținere.
În raport de probatoriul administrat, instanța a constatat că cele învederate de reclamantă, respectiv, că pârâtul nu a achitat contravaloarea cotelor de întreținere aferente spațiului închiriat nu au fost dovedite, deși potrivit dispozițiilor art.1169 Cod civil, ei îi revenea obligația de a proba cele învederate în fața instanței.
Prin faptul că reclamanta a depus la dosar tabelul nominal cu locatarii, privind situația plăților la chirie și cotele utilităților din cele două blocuri situate în - nr.47, precum și câteva liste despre care arată că ar fi fost afișate în mod corespunzător, aferente lunilor noiembrie 2004 - iunie 2005, nu poate fi reținut de instanță ca fiind o dovadă absolută a culpei pârâtului, aptă să probeze că acesta nu a achitat în termenul stabilit obligațiile ce îi incumbă, în condițiile în care chitanțele depuse la dosar de pârât probează contrariul.
Astfel, înainte de formularea cererii de chemare în judecată din data de 30.01.2008, pârâtul achitase cu chitanța nr.1373/11.12.2007 contravaloarea întreținerii aferente lunii octombrie 2007, iar la 31.01.2008 a achitat contravaloarea întreținerii aferente lunii noiembrie 2007.
Instanța a reținut faptul că acest tabel este un tabel statistic, care nu detaliază perioadele în care pârâtul nu ar fi achitat contravaloarea acestor utilități, fiind menționată doar o sumă rezultantă. În cauză, reclamanta nu a depus la dosar în dovedirea pretențiilor sale și listele de întreținere corespunzătoare anilor 2004-2007.
Instanța a reținut referitor la acest aspect, faptul că, listele depuse în dovedire la dosar de către reclamantă aferente cotelor de întreținere calculate pentru lunile septembrie 2004- februarie 2005 nu fac dovada că acestea ar fi fost afișate în mod corect, ci dimpotrivă, dovedesc susținerile pârâtului în sensul că aceste liste nu erau afișate în mod corect pentru ca respectivii chiriași să aibă posibilitatea reală de a achita debitele la data scadentă conform contractului încheiat.
Pentru considerentele evocate anterior, instanța a reținut netemeinicia cererii reclamantei de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata cheltuielilor de întreținere de către pârâtă.
In privința cererii precizatoare prin care se impută pârâtului și neplata penalităților contractuale de întârziere calculate pentru neexecutarea obligației pârâtului de plată a cheltuielilor de întreținere, instanța a reținut că nu s-a făcut dovada că s-ar fi născut obligația pârâtului de a achita penalități reclamantei, în cazul neplății la termen a cotelor de întreținere prin încheierea unui act adițional, dar și că pârâtul și-a achitat cheltuielile de întreținere la zi.
Ca efect al respingerii primului capăt al cererii reclamantei, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru neîndeplinirea de către pârâtul-chiriaș, a obligațiilor contractuale, instanța a respins ca neîntemeiat și capătul secund al cererii, privind evacuarea pârâtului din imobilul situat în B,-, bloc 1, camera 72, sector 2, avându-se în vedere caracterul accesoriu al acestui capăt de acțiune față de capătul principal.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat apel reclamanta, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea cererii,a arătat că instanța de fond a apreciat în mod greșit faptul că nu s-a făcut dovada existenței unei datorii a intimatului, respectiv cheltuielile de întreținere, întrucât obligația de achitare a utilităților aferente spațiului locuit de către chiriaș decurge din contract, iar contractul de închiriere este guvernat de dispozițiile Codului civil și ale legii speciale în materie, Legea 114/1996, privind locuințele.
Față de dreptul conferit chiriașului prin contractul de închiriere, de a folosi pe o perioadă determinată un spațiu și față de dispozițiile legale aplicabile în materie, una dintre obligațiile esențiale aflate în sarcina acestuia este obligația de achitare a cheltuielilor comune. Prin urmare, chiar dacă în contractul de închiriere nu se menționează expres, o astfel de obligație este una firească ce însoțește folosința unui imobil.
În aceeași situație se află și penalitățile aferente cheltuielilor cu utilitățile neachitate. Raporturile contractuale dintre reclamantă și chiriași au încetat odată cu expirarea termenului contractual iar faptul că aceștia locuiesc în continuare în camerele de la cămine se datorează refuzului acestora de a le părăsi.
Referitor la dovada neachitării cheltuielilor de către chiriaș arată că faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimatul-pârât a cheltuielilor de întreținere, poate fi probată prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în sentința apelată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Arată că obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindă plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art.1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina reclamantei consta în a dovedi faptul că intimatul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea reclamantei, respectiv, "faptul generator al dreptului". În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea intimatului.
Existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între apelantă și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
În ceea ce privește aspectul afișării de către reclamantă a tabelelor defalcate privind datoriile Ia utilități, intimatul este cel care face dovada afișării acestor tabele depunând Ia dosarul cauzei chitanțe prin care a achitat o parte din utilitățile datorate.
Adresele Ia care a făcut referire instanța de judecată (247/2008 și 372/2008) au fost emise de către Colegiul Tehnic " " ulterior cererii de chemare în judecată și se referă Ia tabelele centralizatoare care cuprind restanțele Ia utilități depuse de către recurentă atașat fiecărei cereri, astfel că acestea nu pot constitui o dovadă a imposibilității de prezentare a unor chitanțe aferente plăților ce trebuiau efectuate în anul 2005.
Ca efect al neexecutării obligației de achitare a utilităților aferente spațiului locativ, intimatul a acumulat datorii ce au dus Ia formularea unei cereri de chemare în judecată de către Colegiul Tehnic " ", prin care a solicitat obligarea intimatului Ia plata unei sume reprezentând contravaloarea utilităților neachitate, instanța de fond concluzionând în sensul că nu s-a făcut dovada că s-a născut obligația intimatului de a achita penalități recurentei în cazul neplății Ia termen a cotelor de întreținere prin încheierea unui act adițional.
De asemenea, apelanta-reclamantă arată că intimatul a dat dovadă de rea credință față de obligațiile contractuale ce-i reveneau în baza contractului, prin neexecutarea obligației de plată a utilităților Ia timp și achitarea acestora doar forțat în urma formulării acțiunii în reziliere, astfel că termenul de grație nu putea fi acordat în ipoteza neexecutării cu rea credință de către debitor a obligațiilor care-i incumbau.
Apelanta-reclamantă a învederat că din toate aceste elemente ar fi trebuit să rezulte că nu s-a probat de către intimată executarea obligațiilor însă, în mod greșit, instanța a concluzionat că nu se poate reține reaua-credință în neexecutarea obligației de plată a utilităților de către intimatul-pârât.
Pentru toate aceste motive, apelanta-reclamantă a solicitat admiterea apelului și modificarea sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii, rezilierii contractului de închiriere nr.136/26.11.2003 încheiat între aceasta și intimat, cu privire Ia spațiul ocupat în B,-, bloc 2, camera 72, sector 2, precum și evacuarea acestuia din spațiul ocupat.
In drept au fost invocate dispozițiile art.282 și următoarele Codul d e Procedură Civilă, art. 1439 cod civil și art. 24 din Legea nr. 114/1996.
Prin întâmpinare, intimatul a arătat că apelanta nu a făcut dovada relei sale credințe sau, cel puțin a existenței vreunei culpe în sarcina sa, în raport de faptul că aceasta nu a prezentat dovezi pentru a proba că nu ar fi achitat la termenul stabilit obligațiile care îi incumbă, respectiv de plată a cotelor de întreținere.
A mai arătat că dovada achitării cotelor de întreținere este făcută prin chitanțele depuse Ia dosarul de fond, iar în momentul plății, administratorul căminelor nu i-a eliberat o chitanță, astfel că plata cotelor de întreținere și a chiriei nu a fost înregistrată în mod legal, lucru dovedit și prin aceea că tabelele și chitanțele depuse ca probe, atestă faptul că nu este înregistrat cu restanțe Ia nivelul sfârșitului anului 2006, tabelele fiind semnate de către administratorul societății -.
Luând în considerare toate acestea, a solicitat respingerea apelului și menținerea hotărârii instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
Prin decizia civilă nr.849/10.06.2009 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta reclamantă
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că din cuprinsul hotărârii apelate nu rezultă că instanța de fond ar fi reținut inexistența obligației pârâtului de a achita în calitate de locatar (titular de contract de închiriere) cheltuielile de întreținere, pe motiv că o atare obligație nu ar fi menționată în contract, făcându-se referire la actele adiționale la contractul inițial încheiat, prin care pârâta s-a obligat să plătească în termenul stabilit, cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000, protocol ce a fost încheiat între reclamantă și Colegiul Tehnic " ".
Prin urmare, critica subsumată acestui motiv de apel este neîntemeiată, întrucât prima instanță nu a avut ca premisă, pentru a-și fundamenta raționamentul, inexistența obligației de plată a utilităților aferente locuinței ocupate, în sarcina chiriașului.
Dimpotrivă, deși reclamanta a invocat neîndeplinirea și, ulterior precizării cererii, îndeplinirea cu întârziere a acestei obligații, fapt ce ar fi condus, potrivit afirmațiilor sale, la calcularea de penalități asupra debitului principal și sistarea utilităților furnizate căminelor în cauză, în mod corect a reținut prima instanță că aceste susțineri trebuiau a fi dovedite în mod corespunzător.
Întrucât pârâtul a combătut afirmațiile reclamantei, făcând dovada achitării sumei pretinse cu titlul de debit prin chitanțe liberatorii, plata fiind făcută către Colegiul Tehnic " ", ce avea potrivit protocolului încheiat cu - - calitatea de creditor, îi revenea reclamantei sarcina probei în sensul de a dovedi, fără echivoc, existența culpei pârâtului, aceea a plății cu întârziere, deși i s-a adus la cunoștință, cu respectarea termenelor legale, existența și întinderea debitului.
Referitor la acest aspect, apelanta susține că situația nelămurită a restanțierilor nu îi este imputabilă întrucât tabelele de întreținere se elaborau în baza informațiilor obținute de la Colegiul Tehnic " ", singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor, iar chiriașii nu erau obligați să predea chitanțele prin care să facă dovada plății.
Aceste susțineri nu pot fi însă opozabile pârâtului din cauză, care așa cum s-a arătat, a dovedit că și-a îndeplinit obligația de plată a utilităților, rămânând exclusiv în sarcina apelantei să desemneze administratorul ale cărui atribuțiuni să fi fost stabilirea, pe baza datelor comunicate de Colegiul, pe numele căruia se emiteau facturile de utilități, a cotelor fiecărui chiriaș la cheltuielile de întreținere, eventual să verifice și să cenzureze aceste date, în măsura în care nu erau corespundeau consumurilor facturate, prezentate la decontare de Colegiul; să încunoștințeze chiriașii din cămine, conform Legii 114/1996, prin afișarea tabelelor privind cotele lunare de întreținere, defalcate pe fiecare apartament; să menționeze data afișării precum și data scadenței; să indice pe liste momentul din care se percep penalități de întârziere, conform actelor adiționale la contractele de închiriere și Protocolului, procedând astfel întocmai ca un administrator de condominiu, ale cărui atribuții legale le deține în mare parte, fiind desemnat de proprietar, anume - -.
Pe de altă parte, această critică nu poate fi primită nici prin prisma faptului că nu s-a contestat modul de stabilire a debitelor, pornindu-se de la premisa că debitul imputat pârâtului este corect, reclamanta susținând însă că nu s-a achitat și, ulterior, că s-a achitat cu întârziere.
Nimic nu o împiedica pe apelanta-reclamantă ca, în măsura în care avea neclarități legate de modalitatea de calcul a cotelor lunare de întreținere sau de evidență a acestor debite, cu atât mai mult cu cât persoana anume desemnată de aceasta avea calitatea de administrator al clădirilor în cauză, să lămurească situația cu partea contractantă din Protocol, anume Colegiul Tehnic " ", fiind o inițiativă ce-i servea propriul interes, atâta vreme cât ieșirea din pasivitate și acționarea în judecată a chiriașilor în vederea rezilierii contractelor de închiriere, au avut loc ulterior declanșării demersului judiciar pornit împotriva sa de această parte.
Prima instanță a apreciat în mod corect probele administrate în cauză, conducând la concluzia că pârâtul și-a îndeplinit obligația de plată a cotelor legale de întreținere.
În baza Protocolului semnat de reclamantă, părțile au convenit ca deconturile de cheltuieli să fie înmânate administratorului de cămin (desemnat de reclamantă) căruia îi incumbaobligația de a întocmi pe baza lor tabele de întreținere în trei exemplare pentru locatarii căminelor, din care un exemplar se va preda la casieria liceului;pentru neplata la termen a cotelor de întreținere se percep penalități de întârziere de 0,2 % pe zi a locatarilor începând cu data 01 lunii următoare afișării;administratorul va ține evidența lunară a sumelor încasate si plătite efectiv de chiriași.
Prin urmare, din examinarea acestor clauze, Tribunalul constată că obligația afișării lunare a listelor privind cotele de participare a fiecărui chiriaș la cheltuielile de întreținere revenea administratorului desemnat de însăși apelanta reclamantă, iar în măsura în care o atare îndatorire era îndeplinită în mod corespunzător, dovada acestui fapt (pozitiv iar nu negativ, cum pretinde apelanta reclamantă) era lesne de făcut, prin prezentarea listelor de întreținere care să cuprindă datele menționate mai sus și, eventual, a procesului verbal de afișare a acestora la avizierul fiecărui cămin.
Or, tocmai faptul că abia la data judecării prezentei, apelanta reclamantă a depus situația restanțelor la plata utilităților aferente locatarilor, denotă faptul că reprezentantul său, în persoana administratorului ce urma a fi desemnat potrivit Protocolului, nu și-a îndeplinit sau și-a îndeplinit în mod defectuos propria obligație și, prin aceasta, obligația ce-i revenea însăși reclamantei, de a cărei executare depinde, în prezentul litigiu, realizarea dreptului său de a cere și obține în instanță rezilierea contractelor de închiriere.
Din acest motiv, problema imputației plății apare ca lipsită de relevanță în contextul în care, potrivit celor expuse, penalitățile de întârziere nu sunt certe și exigibile, atâta vreme cât nu a fost adus la cunoștința chiriașilor în cauză întinderea și scadența debitului principal, constând în cuantumul lunar al cheltuielilor de întreținere. Or, penalitățile constituie un accesoriu al debitului, așa încât apărările formulate de apelantă sub acest aspect nu vor mai fi supuse analizei.
Tribunalul a reținut că, în apel, reclamanta a depus la dosar și alte tabele, vizând cheltuielile de întreținere. Chiar dacă reclamanta nu a precizat perioada în care pârâtul nu și-ar fi îndeplinit obligațiile convenționale, nici aceste tabele nu cuprind date privitoare la restanțe ale pârâtului, ci cheltuielile datorate pentru luna corespunzătoare.
Cu referire la motivul de apel subsumat punctului 2.2, s-a constatat că nu s-a administrat nici o dovadă care să ateste reaua-credință a pârâtului în executarea obligațiilor contractuale, câtă vreme buna-credință se prezumă. În al doilea rând, textul art.1021 Cod Civil prevede posibilitatea ca judecătorul să acorde "un termen părții acționate", "după circumstanțe". În condițiile în care nici reclamanta nu a precizat perioada neachitării debitului, s-a reținut că, în mod temeinic, judecătorul fondului a primit chitanțele de plată a debitelor și a ținut cont de acestea la pronunțarea sentinței. Apelanta susține, de altfel, că reaua credință a intimatului rezultă din aceea că, deși a negat datoria, prin întâmpinare, totuși, a depus la dosar dovada plății. O astfel de împrejurare nu este de natură să conducă la concluzia relei-credințe, atitudinea pârâtului, prin efectuarea plății, putând fi interpretată ca modalitate de evitare a sancțiunii rezilierii.
Cu atât mai mult, în practica judiciară și în doctrină, s-a statuat că partea chemată în judecată pentru neexecutarea obligațiilor contractuale are posibilitatea, spre a evita rezoluțiune/rezilierea, să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul prevăzut de art.301 Cod de procedură civilă, recurenta-reclamantă, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.
În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art.304 pct.7 și 9 și art.312 alin.3 Cod de procedură civilă, recurenta reclamantă a arătat că decizia recurată este nelegală, întrucât instanța de apel a apreciat greșit în ceea ce privește sarcina probei sub aspectul neachitării cheltuielilor de către chiriaș, lipsa unei dovezi privind achitarea în întregime a cheltuielilor constând în utilități, executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților și consecința acesteia, în sensul obligației de plată a penalităților, producerea de grave stricăciuni căminelor de nefamiliști în care se găsește și spațiul ocupat de intimatul pârât prin neexecutarea obligației de plată a utilităților și respingerea cererii de suspendare a judecății de către instanța de apel.
A susținut, în esență, recurenta-reclamantă că, întrucât neachitarea cheltuielilor de către chiriaș este un fapt negativ care se dovedește prin faptul pozitiv contrar, și-a îndeplinit obligația probatorie de a dovedi împrejurarea că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe aflate în proprietatea sa, acesta fiind faptul generator al dreptului.
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv, al îndeplinirii obligațiilor proprii, aparținea intimatului pârât.
A mai arătat recurenta reclamantă că executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage obligația de plată a penalităților, conform contractului de închiriere, or, cauza rezilierii contractului de închiriere, solicitată de instanță, a fost tocmai neachitarea de către pârât a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului utilizat, ceea ce a determinat producerea unor grave stricăciuni celor două cămine de nefamiliști care nu mai beneficiază de apă caldă și energie termică, furnizarea acestora fiind oprită la solicitarea Colegiului tehnic " ".
A susținut recurenta reclamantă că, în mod greșit, instanța de apel a respins cererea de suspendare a judecății și aceasta deoarece în dosarul nr- înregistrat pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă se administrează în mod unitar toate probele care atestă datoriile restante ale chiriașilor, aferente perioadei 15.11.2004 - 01.01.2006; în opinia recurentei reclamante, suspendarea apelului până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr- ar fi împiedicat pronunțarea hotărârii recurate în care s-a reținut că tabelul statistic nu detaliază perioadele în care pârâtul nu ar fi achitat contravaloarea utilităților.
Cererea de recurs a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 8 lei, achitată cu chitanța nr.-/4.01.2010; s-au aplicat timbre judiciare în valoare de 0,30 lei.
Intimatul pârât nu a depus întâmpinare la cererea de recurs.
În faza procesuală a recursului nu au fost depuse la dosar înscrisuri noi.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, și analizând actele și lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Sub un prim aspect, Curtea consideră necesar să sublinieze că, în actuala structură a recursului, instanța de recurs nu are atributul de a analiza decât aspectele de nelegalitate, iar nu și pe cele de netemeinicie ale deciziei apelate, iar situația de fapt, astfel cum a fost stabilită pe baza probelor administrate în cauză, de către instanța de fond și cea de apel, nu mai poate fi repusă în discuție, în caz contrar, făcându-se o reevaluare a probelor, ceea ce constituia, în vechea reglementare, motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 11 Cod procedură civilă ( când hotărârea se întemeiază pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor), abrogat prin OUG nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005.
Sub un al doilea aspect, Curtea constată că recurenta invocă, în esență, un singur motiv de recurs, cel reglementat de către dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă ( hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii), pe care îl întemeiază pe o suită de argumente, dintre care unele pot fi subsumate noțiunii de legalitate, iar altele nu reprezintă decât critici de netemeinicie al hotărârilor pronunțate în cauză; nu au fost formulate critici care să se subsumeze motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.7 Cod de procedură civilă.
In acest context, procedând la analiza primului argument invocat de recurentă, prin care se pune în discuție sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriașul intimat, și se susține că, odată realizată dovada faptului generator al dreptului, respectiv folosirea imobilului în litigiu de către intimat, revine acestuia sarcina de a face dovada faptului pozitiv - al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii, constând în achitarea cheltuielilor cu utilitățile, Curtea îl apreciază ca nefondat, întrucât ceea ce ignoră recurenta este însăși cauza juridică a cererii de chemare în judecată, respectiv neexecutarea de către chiriaș a obligației de plată a cheltuielilor de întreținere, ce ar determina rezilierea contractului de închiriere nr.136/26.11.2003, având ca obiect spațiul ocupat în B,-,. 2, camera 72, sector 2 și evacuarea intimatului din acest imobil.
Astfel, deși este evident că instanța de fond nu a fost învestită cu o acțiune în pretenții, ci cu o acțiune având ca obiect rezilierea unui contract de locațiune și evacuarea intimatului, cauza ce ar putea determina o asemenea reziliere este tocmai pretinsa neîndeplinire a obligațiilor contractuale ce îi reveneau acestuia, în calitate de chiriaș, constând în neplata utilităților aferente imobilului, obiect al locațiunii și a penalităților de întârziere pentru aceste cheltuieli.
Acestea fiind limitele învestirii instanței, sub aspect obiectiv, Curtea apreciază că recurentei reclamante - - îi incumbă deopotrivă sarcina de a dovedi nu doar folosința imobilului de către intimat, deci a raporturilor contractuale dintre părți, dar și a neîndeplinirii obligațiilor contractuale, constând în neplata utilităților aferente imobilului și a penalităților de întârziere, precum și a cuantumului acestor restanțe. In mod subsecvent, odată realizată această dovadă, intimatului pârât îi incumba obligația probării stingerii acestor obligații, prin unul din modurile de stingere a obligațiilor prevăzute de lege.
Or, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, Curtea apreciază că instanțele de fond și de apel au aplicat în mod legal, în cauza dedusă judecății, dispozițiile art. 1169 Cod civil, invocate de recurentă, reținându-se că, prin înscrisurile depuse, reclamanta nu a probat întocmirea corectă a tabelelor privind cheltuielile de întreținere și afișarea listelor de întreținere, iar pârâtul, prin chitanța nr. 1909/18.03.2008 a probat stingerea obligației de plată, invocată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată.
În ceea ce privește criticile recurentei, subsumate aceluiași motiv de recurs, conform cărora, în cauză, lipsește dovada privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile, Curtea constată că această critică este menținută în termen foarte generali de către recurentă și este raportată exclusiv la activitatea Colegiului tehnic, care ar fi chemat-o pe aceasta în judecată, pentru realizarea unor pretenții, deși raporturile dintre părți și situația debitelor ar fi trebuit clarificate la momentul transferului administrării imobilului către recurenta din prezenta cauză, sau, cel puțin, la momentul exercitării prezentei cereri de chemare în judecată și acestea nu pot justifica admiterea recursului în această cauză.
În acest sens, Curtea reține că, deși recurenta susține că intimatul nu a achitat toate sumele datorate, nu indică, în concret, ce sumă ar fi rămas neachitată și pentru ce perioadă ar fi datorată. Or, Curtea constată că nici prin cererea de chemare în judecată, și nici în cadrul dezbaterilor recursului, recurenta reclamanta nu a putut preciza care este debitul restant și pentru ce perioadă.
Pe de altă parte, în măsura în care recurenta - - invocă și alte debite sau modul greșit de calcul al acestora, aceasta devine deja o chestiune care vizează situația de fapt în cauză, situație de fapt care nu mai poate face obiectul analizei în recurs, pentru considerentele deja expuse de către
Sub aspectul legalității soluțiilor pronunțate în cauză, Curtea constată că, în mod legal, instanțele anterioare au apreciat că plata, confirmată prin chitanțele liberatorii depuse la dosar, operează stingerea obligației, în condițiile art. 1091 Cod civil, iar, cum stingerea obligației a operat anterior pronunțării rezilierii contractului de închiriere nr.136/26.11.2003, rămâne dreptul instanței de a aprecia că rezilierea acestui contract nu se mai impune, în raport de dispozițiile art. 1021 Cod civil.
Asupra criticilor recurentei, în sensul că instanțele ar fi trebuit să verifice dacă au fost achitate și penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere, Curtea apreciază că recurenta dezvoltă, și în acest caz, argumente ce tind la a pune în discuție temeinicia deciziei atacate, iar nu legalitatea acesteia.
In argumentarea acestor critici, Curtea constată că recurenta - - nu indică ce anume text legal ar fi fost încălcat sau aplicat greșit de către instanța de apel, sau ce altă nelegalitate ar vicia această decizie, cu referire la neplata penalităților de întârziere, după cum nu indică, în concret, care ar fi fost cuantumul acestor penalități, ci se mulțumește să afirme, generic, faptul că tribunalul ar fi trebuit să verifice dacă acestea au fost achitate.
În ceea ce privește susținerile legate de faptul că neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni imobilului, ceea ce ar atrage existența încă unui motiv de reziliere a contractului, Curtea constată că recurenta se menține, de asemenea, în aprecieri foarte generale, referindu-se la culpa globală a tuturor locatarilor imobilului în litigiu de a nu-și fi plătit cotele de întreținere, ceea ce ar fi dus la pretinsa degradare a imobilului, fără să detalieze, în concret, în ce fel culpa individuală a intimatului ar fi atras aceste degradări.
Mai mult, rezilierea contractului pentru pricinuirea de stricăciuni locuinței reprezenta un alt caz de reziliere a contractului, care nu a fost invocat, în mod distinct, de către recurenta-reclamantă, drept temei juridic al cererii de chemare în judecată, ci cauza de reziliere invocată a fost, așa cum s-a arătat, neplata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere, probatoriul în cauză circumscriindu-se exclusiv acestui temei de reziliere.
În același sens, Curtea reține, în considerarea art. 316 Cod procedură civilă, ca fiind deplin aplicabile, cu privire la acest argument, dispozițiile art. 294 alin. 1 Cod procedură civilă, conform cărora, în apel, nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face cereri noi.
În ceea ce privește respingerea cererii de suspendare a judecății apelului în raport de existența dosarului nr- al Tribunalului București, Curtea apreciază că nu sunt incidente dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, întrucât dispozițiile art.244 alin.1 pct.1 Cod de procedură civilă instituie un caz de suspendare facultativă, iar recurenta reclamantă nu a făcut dovada că dezlegarea apelului depindea de existența sau neexistența unui drept care face obiectul unei alte judecăți; aceasta avea obligația de a administra toate probele pe care le aprecia necesare în dosarul pendinte.
Pentru considerentele expuse, constatând că decizia recurată este legală și criticile recurentei reclamante, în ansamblul lor, sunt nefondate, Curtea, în temeiul art.312 Cod de procedură civilă, va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 849 din 10.06.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul pârât.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 2 februarie 2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnored.
2 ex/29.03.2010
-----------------------------------------
- Secția a V-a -
-
Jud.Sector 2 -
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu, Simona
