Reziliere contract. Speta. Decizia 140/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.140.
Ședința publică de la 10.03.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 2: Silvia Pană
JUDECĂTOR 3: Melania Stanciu
GREFIER - - - -
Pe rol judecarea cererii de recurs formulată de recurenții-reclamanți și - împotriva deciziei civile nr.107 din 08.10.2008 pronunțată de Tribunalul Giurgiu -Secția Civilă în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata-pârâtă.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurenții-reclamanți personal și asistat de avocat ce depune la dosar împuternicirea avocațială nr. - din 06.02.2009, - prin același avocat, intimata-pârâtă personal și asistată de avocat a G ce depune la dosar împuternicirea avocațială nr. - din 10.03.2009.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la data de 19.0.2009 recurenții-reclamanți au depus la dosarul cauzei înscrisuri în dovedirea recursului, într-un singur exemplar.
Reprezentantul recurenților-reclamanți și a depune la dosarul cauzei chitanța seria - nr. - din data de 10.03.2009 cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 660 lei depunând și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei și învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul intimatei-pârâte învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Curtea ia act de îndeplinirea obligației de a depune timbru judiciar și de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru de către recurenții-reclamanți, procedând la anularea acestora și constatând cauza ca fiind în stare de judecată, acordă cuvântul pe recursul declarat.
Reprezentantul recurenților-reclamanți și a solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, casarea deciziei civile atacate, cu obligarea intimatei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. În dovedirea recursului, precizează că instanța de apel nu a avut în vedere faptul că între părți s-a încheiat un antecontract. Astfel, instanța de apel nu a avut în vedere probele administrate de părți și a apreciat greșit faptul că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare se datorează reclamanților și nu pârâtei. De asemenea, arată că pârâta a fost cea care nu și-a respectat obligațiile care îi reveneau conform antecontractului, considerente față de care se impune admiterea recursului.
Reprezentantul intimatei-pârâte solicită respingerea recursului, menținerea deciziei civile atacate ca fiind legală și temeinică, cu obligarea recurenților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată. În susținerea poziției sale, învederează instanței că toate dovezile din care rezultă demersurile efectuate de pârâtă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare se află depuse la dosarul cauzei.De asemenea, precizează că așa cum rezultă din antecontractul încheiat între părți și recurenții-reclamanți au avut anumite obligații contractuale pe care nu le-au respectat astfel încât se impune respingerea recursului și menținerea deciziei civile atacate.
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată la 5 noiembrie 2007 la această instanță, reclamanții și a, au chemat în judecată pe pârâta solicitând rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717/15.06.2007 la BNP, să se stabilească faptul că vinovată de reziliere antecontractului este pârâta care a vândut imobilul unei alte persoane, să fie obligată pârâta la restituirea avansului de 3.000 Euro, iar, dacă se va dovedi culpa părților, să fie obligată la plata dublului avansului respectiv 6.000 Euro, să fie obligată pârâta la plata dobânzilor bancare pentru suma plătită de la data de 15.06.2007 până la plata efectivă a sumei.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că la data de 15.06.2007 s-a încheiat la BNP, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717, contractul neputându-se încheia în formă autentică pentru că vânzătoarea nu avea întabulare, aceasta obligându-se prin contract ca până la data de 15.07.2007 să îndeplinească toate formalitățile legale în vederea obținerii actelor necesare, că actele nu au fost depuse la biroul notarial până la data fixată, iar promitenta vânzătoare a refuzat că comunice cu reclamanții și a vândut imobilul unei alte persoane, cu act autentic, că deși a fost notificată, pârâta nu a dat nici un răspuns.
La 17 decembrie 2007 pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, deoarece reclamanții au fost aceia care nu au mai vrut să cumpere; în momentul în care a avut toate actele i-a convocat pe reclamanți la BNP însă aceștia nu s-au prezentat, pârâta neavând nicio culpă; reclamanții nu au făcut niciun demers concret pentru perfectarea actelor; notificările i-au fost transmise în luna octombrie 2007, mult după ce termenul antecontractului expirase.
La dosar au fost depuse următoarele acte: antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717/15.06.2007 de BNP, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4233/15 august 2007, încheiere de intabulare nr. 25670/2007 a Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară G, extras de carte funciară, planul de amplasament și delimitare a imobilului, adresa nr. 107/25008 a BNP, contract de facilitate de credit și garanție reală imobiliară nr. -/17.10.2007.
A fost administrat interogatoriul părților.
Prin sentința civilă nr. 1845 din 19 mai 2008 pronunțată de Judecătoria Bolintin Valea fost admisă în parte acțiunea reclamanților, și în contradictoriu cu pârâta. S-a dispus rezilierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717 din 15.06.2007 de BNP, au fost respinse capetele de cerere privind stabilirea culpei în rezilierea contractului în sarcina pârâtei, obligarea pârâtei la restituirea avansului și la dublul avansului, precum și obligarea pârâtei la plata dobânzilor bancare ca neîntemeiate. Au fost obligați reclamanții la 9000 RON cheltuieli de judecată față de pârâtă.
În motivarea sentin ț ei s-a re ținut că între părți s-a încheiat la data de 15.06.2007 un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717 de BNP în care pârâta se obliga să vândă reclamanților imobilul situat în intravilanul comunei, sat, județul G, compus din teren în suprafață de 550 mp. curți construcții, soia, parcela 116, și construcția compusă din 4 camere, 2 bucătării și un hol plus anexe. S-a stabilit ca preț al vânzării suma de 52.000 Euro, din care s-au achitat 3.000 RON, la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, urmând ca restul să se achite până la data de 15.07.2007 când actul urma a fi încheiat în formă autentică. Antecontractul cuprinde și clauze aplicabile în ipoteza neîndeplinirii de către una din părți a obligațiilor asumate, respectiv, promitenta vânzătoare va fi obligată de a vinde și de a îndeplini toate formalitățile necesare obținerii actelor până la data de 15.07.2007 iar promitentul cumpărător va pierde avansul de 3.000Euro. De asemenea se prevede posibilitatea ca promitentul cumpărător să obțină hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare dacă vânzătoarea nu își respectă obligația de vinde.
Prima instan ț ă a mai re ținut că potrivit actelor depuse, la data de 13.07.2007 s-a pronunțat încheierea de întabulare nr. 25670/2007 a imobilului de către OCPI G, eliberându-se și extras de carte funciară. Potrivit interogatoriilor luate, ambele părți afirmă că s-au prezentat la notariat pe data de 16.07.2007 (deși nu s-au întâlnit) pârâta afirmând că notarul nu i-a primit actele din cauza lipsei cumpărătorilor. Din adresa 107/31.03.2008 a BNP, rezultă că nu s-a solicitat autentificarea actului, că nici una dintre părți nu a solicitat procedura întocmirii încheierii de certificare de fapte conform art. 91 din Lg. 36/1991 și că promitenta vânzătoare a adus la cunoștință verbal notarului că nu se poate perfecta contractul întrucât s-au răzgândit promitenții cumpărători. La data de 15 august 2007 pârâta a vândut unui terț prin act autentic imobilul.
Din probele administrate nu rezultă culpa pârâtei pentru neîncheierea actului în formă autentică. Aceasta și-a îndeplinit obligațiile referitoare la obținerea documentelor necesare întocmirii actului (cadastru, întabulare) în termenul prevăzut în contract, iar din adresa notarului rezultă că aceasta l-a informat verbal pe notar despre faptul că reclamanții s-au răzgândit în privința vânzării cumpărării imobilului. Sancțiunea prevăzută în antecontract pentru promitentul cumpărător pentru nerespectarea obligației de a cumpăra este pierderea avansului de 3.000 Euro.
În consecin ță, instanța a dispus rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717/15.06.2007 la B P, întrucât acesta a rămas fără obiect. Obiectul contractului se referea la vânzarea cumpărarea imobilului iar în prezent imobilul a fost vândut unui terț, în consecință, pârâta nu mai poate vinde imobilul pentru că nu mai este proprietar. Cu privire la cererea privind stabilirea culpei în sarcina pârâtei pentru reziliere, instanța a respins-o, deoarece din probe nu a rezultat culpa acesteia. Împrejurarea că a vândut ulterior datei stabilite prin antecontract unui terț nu este o dovadă a culpei sale. Referitor la cererea pentru restituirea avansului sau dublului avansului, aceasta a fost respinsă deoarece clauzele contractului prevăd ca sancțiune pentru promitentul cumpărător pierderea avansului. Cu privire la cererea reclamanților pentru plata dobânzilor bancare pentru suma plătită pe perioada 15.06.2007 și până la plata efectivă a sumei instanța respins-o, deoarece nu s-a stabilit nici o culpă în sarcina pârâtei pentru neîndeplinirea obligațiilor din antecontract.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții iar prin încheierea din 1.10.2008 calea de atac a fost calificată ca fiind apel, având în vedere valoarea obiectului contractului.
Motivele pentru care reclamanții au criticat sentința primei instanțe sunt următoarele:
1. Pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract.
Astfel încheierea de întabulare a fost soluționată la data de 13.07.2007, dar această încheiere și extrasul de carte funciară a fost ridicat la data de 17.07.2007 de numita ca reprezentant al SC astfel că pârâta nu avea cum să se prezinte la notar În data de 16.07.2008 cât timp nu avea toate actele.
2. Nu poate fi reținută scuza pârâtei că notarul nu i-a primit actele în lipsa cumpărătorilor deoarece potrivit art. 91 lit. d din Lg. 36/1995, notarul are prevăzută procedura de a certifica fapta de depunere a actelor în vederea dovedirii îndeplinirii obligației din antecontract. Astfel rezultă că nici până la 15 iulie 2007 și nici după această dată pârâta nu s-a prezentat la notar și nu a cerut să se constate depunerea actelor.
3. Reclamanții au fost de bună credință și au încercat să ia legătura telefonic cu pârâta dar nu au reușit s-au deplasat și în satul unde se află imobilul dar au aflat că pârâta l-au înstrăinat altei persoane.
4. Pârâta este cea care s-a răzgândit să mai vândă imobilul
Chiar dacă s-a prezentat la notar și a declarat că reclamanții s-au răzgândit, această informație nu corespundea adevărului. Reclamanții s-au prezentat de trei ori la Biroul notarial și au făcut verificări, rezultând că pârâta nu s-a prezentat și nu a depus actele necesare vânzării.
5. Din acest motiv s-au adresat pârâtei cu notificare pentru restituirea avansului și întrucât aceasta nu a răspuns au formulat prezenta acțiune. Astfel, judecătorul fondului a reținut în mod greșit lipsa culpei pârâtei pentru neîncheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Prin decizia civilă nr.107 de la 8 octombrie 2008 Tribunalul Giurgiu Sec ț ia civilă a respins ca nefondat apelul, au fost obliga ți apelanții - reclamanți la plata sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată către intimata - pârâtă.
În motivarea deciziei s-a re ținut că intimata pârâtă a făcut dovada că până la data de 15.07.2007, stipulată în antecontract, a îndeplinit formalitățile legale în vederea obținerii actelor necesare vânzării, că nu a fost dovedit susținerea apelanților în sensul că extrasul de carte funciară a fost ridicat de la ANCPI, G la data de 17.07.2007, că într-adevăr dovada de la fila 60 are menționat numărul dosarului 25670/2007 în care s-a pronunțat la data de 13.07.2007 încheierea cu același număr însă persoana care a ridicat acel document este alta decât pârâta, fiind posibil ca documentul ridicat să fi fost chiar încheierea de întabulare așa cum rezultă din conținutul tipizatului, or, pentru perfectarea actului la notar nu este necesară încheierea de întabulare, ci doar extrasul de carte funciară care, conform uzanțelor, se eliberează doar titularului titlului de proprietate întabulat și este posibil ca acesta să fi fost ridicat chiar la data pronunțării încheierii, respectiv 13.07.2007 de către pârâtă.
Tribunalul a mai re ț inut că nu a fost dovedită nici afirma ț ia apelanților în sensul că s-au prezentat la notar pe data de 17.07.2007, că ace știa nu au solicitat notarului să certifice prezența lor mai ales că erau persoane cunoscute, la același notar încheindu-se în urmă cu o lună antecontractul de vânzare cumpărare cu intimata pârâtă, că apelanții nu au făcut nicio dovadă că ulterior prezentării la notar au efectuat vreun demers în vederea perfectării actului autentic. Susțin că în luna septembrie au aflat că intimata a vândut imobilul altei persoane. Cu toate acestea au stat în pasivitate și au notificat-o pe pârâtă mult mai târziu după care au promovat prezenta acțiune. Prin cererea de chemare în judecată nu au formulat și un capăt de cerere prin care să se solicite constatarea săvârșirii vânzării cumpărării imobilului, desființarea eventualului contract de vânzare cumpărare încheiat ulterior cu alte persoane, ci au solicitat doar rezoluțiunea contractului.
Tribunalul a re ținut în continuare că este mai credibil ceea ce susține intimata coroborat și cu materialul probator administrat în cauză, că apelanții reclamanți sunt cei care s-au răzgândit, dovadă în acest sens fiind și prețul la care a fost nevoită să vândă pârâta, respectiv J din cel convenit cu aceștia, rezultând că voința pârâtei era aceea de a vinde, reclamanții fiind cei preferați în contextul în care prețul pe care urma să-l obțină de la aceștia era mult mai avantajos decât cel oferit de ultimul cumpărător.
Împotriva deciziei men ț ionate anterior au declarat recurs reclaman ții.
În motivarea recursului s-a arătat că decizia este netemeinica si nelegală, instan ța motivând hotarârea cu motive străine pricinii, temei de modificare prevăzută de art. 304 pct 7. proc. civ. întrucât instanța de apel nu a avut în vedere că între părți s-a încheiat un antecontract și că părțile trebuie să aibă o conduită stabilită de acest contract, că, în loc să judece apelul în litera și spiritul obligațiilor contractuale, instanța a devenit avocatul pârâtei, analizând apelul, nu după probe ci, după probabilități, sens în care instanța presupune că este posibil ca extrasul de carte funciară să fi fost ridicată de intimata-pârâtă, că, pentru a lămuri acest lucru, au cerut efectuarea unei adrese la OCPI pentru a solicita data la care s-a ridicat extrasul de carte funciară, deoarece știau sigur că extrasul a fost comunicat abia la data de 17 iulie 2007, dar, pentru că informația nu este de ordin public nu au putut-o primi, instanța de apel respingându-le cererea pe motivul că nu este necesară, față de înscrisurile de la dosar, că au probat faptul că pârâta a apelat la serviciile unei societăți autorizată în realizarea de lucrări de specialitate în domeniul înregistrărilor cadastrale, respectiv SC SRL (pag.60 din dosarul de fond), această societate solicitând, în numele reclamantei întabularea dreptului de proprietate, iar lucrarea a fost ridicată de către reprezentanta acestei societăți, astfel cum se poate observa din dovada de primire aflată la pag nr. 60 din dosar, că încheierea nr. 25670/4.07.2007 s-a soluționat la 13.07.2007, dar ea s-a comunicat abia după ce s-a redactat la 17.07.2007, neputându-se presupune, astfel cum reține instanța de apel ca extrasul de carte funciară să fi fost eliberat mai înainte de admiterea cererii de înscrierii a dreptului de proprietate în cartea funciară.
Recuren ții au mai arătat că, chiar dacă s-ar presupune că pârâta ar fi avut întocmite toate actele chiar anterior zilei de 13 iulie 2007, deci chiar mai înainte de data reținută de instanța de apel, potrivit antecontractului de vânzare cumpărare, cel care reprezintă legea părților promitenta vânzătoare s-a obligat să predea imobilul în bună stare de folosință, iar până la data de 15.07.2007, să îndeplinească toate formalitățile legale în vederea obținerii actelor necesare vânzării și sa le depună la biroul notarial, or, din cele de mai sus, rezultă că pârâta, chiar presupunând că ar fi avut actele necesare la încheierea actului de vânzare-cumpărare, nu și-a îndeplinit această obligație de a depune actele la biroul notarial, până la data de 15.07.2007 dată când trebuia încheiat actul la notar.
Recuren ț ii au arătat în continuare că decizia este lipsită de temei legal, conform art. 304pct.9 proc. civ. în ceea ce prive ște faptul că instanța i-a considerat pe ei vinovați de neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că nu au făcut dovada că s-ar fi prezentat la 17.07.2007 și nu ar cerut notarului să certifice acest lucru; că nu au făcut dovada că ulterior prezentării la notariat ar fi făcut vreun demers în vederea perfectării actului autentic, că au notificat-o pe pârâtă mult mai târziu, dând dovadă de pasivitate, din aceste considerente rezultând că deși avea o obligație contractuală să predea actele la biroul notarial și prin urmare să prezinte o astfel de probă nu constituie o culpă pentru pârâtă, în schimb faptul că ei nu au cerut notarului să certifice acest fapt, este considerat de instanța de apel drept culpă la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare; că dacă pârâta avea o astfel de obligație, de predare a actelor la notar, judecătorii fondului și ai apelului, aveau de cercetat mai întâi de toate acest lucru și numai după aceea dacă ei au cerut constatarea datei certe de prezentare la notar, că obținerea datei certe că s-au prezentat la notar, nu este o obligație contractuală și, tocmai de aceea nu poate fi considerată un fapt culpabil al recurenților, decât dacă actele ar fi fost depuse la notar de către pârâtă, la data de 15.07.2007, în temeiul unei obligații contractuale, că motivul pentru care nu au cerut notarului, să le certifice prezența este că ei au fost de bună credință, și nu au urmărit alt scop, că dacă ar fi avut cu adevărat intenția de a nu cumpăra imobilul, așa cum a reținut instanța de apel, ar fi cerut constatarea datei certe de prezentare la notar și, în lipsa dovezii că reclamanta a depus actele, ar fi fost suficientă să ceară rezilierea contractului, fără niciun fel de probleme, că au fost de buna credință și, au crezut că pârâta întâmpină greutăți, drept pentru care au încercat să ia legătura cu aceasta, pentru a ști ce se întâmplă.
Recuren ț ii au mai arătat că faptul că nu au efectuat vreun demers pentru perfectarea actului de vânzare cumpărare și că au notificat-o târziu, este o interpretare contrară prevederilor legale, întrucât ei ar fi putut acționa pentru întocmirea actului de vânzare-cumpărare, oricând în termenul general de prescripție, notificarea fiind, de asemenea, un act juridic care nu este condiționat de termen, dar că un astfel de demers nu ar mai fi avut vreun sens, după ce imobilul a fost înstrăinat de către pârâtă unui terț, care ar invoca buna credință, la cumpărarea imobilului, aprecierea instanței că, ar fi trebuit să ceară încheierea actului și desființarea contractului deja încheiat, fiind lipsită de orice fundament juridic, o astfel de ac țiune fiind sortită șecului; că faptul reținut de instanța de apel că, pârâta a vândut imobilul la J de preț, ignoră existența evaziunilor fiscale, fapte destul de frecvente în operațiunile de vânzări cumpărări de imobile, dar că nu pot dovedi acest lucru, fapt pentru care nu pot cere anularea vânzării cumpărării.
În dovedirea recursului s-a cerut suplimentarea probei cu înscrisuri, iar în cadrul acesteia, dispunerea unei adrese la OCPI G cu solicitarea de a se comunica, dacă anterior datei de 13 iulie 2007 când s-a eliberat extrasul de carte funciară nr. 1191 N, pentru imobilul situat în com., sat cu numărul cadastral 2188, dovezi care au fost atașate la dosar de către recurenți pentru termenul din 10.03.2009.
Analizând actele și lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs Curtea a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.
În ceea ce prive ș te motivele de recurs întemeiate pe dispozi ț iile art. 304 pct 7. proc. civ. sunt nefondate, având în vedere că decizia atacată cuprinde motive care sunt conform naturii pricinii, instan ț a de apel, în ra ț ionamentul făcut, pornind de la clauzele contractuale, iar pentru a stabili culpa neexecutării obliga ț iilor contractuale a recurs la prezum ț ii, în lipsa unor probe directe care să facă dovada situa ției de fapt în cauză.
ș a cum se va arăta mai jos în cadrul motivelor întemeiate pe dispozi ț iile art. 304pct.9 proc. civ. nu era suficientă ajungerea le termenul contractual fără ca actele cadastrale ș i extrasul de carte funciară să fie depuse la notar de către promitenta vânzătoare, pentru a se stabili culpa pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că antecontractul în spe ță reprezintă un contract sinalagmatic, caracterizat de reciprocitatea ș i interdependen ț a obliga ț iilor, promitentul cumpărător la rândul său trebuind să facă dovada posibilită ț ii efective a executării obliga ț iei sale de plată a restului de pre ț la aceea și dată.
Ț inând cont că instan ț a de recurs a re ț inut ca dovedită predarea extrasului de carte funciară la data de 17.07.2007 către reprezentantul pârâtei, este nerelevant în cauză cercetarea dacă instan ța de apel a prezumat corect data predării acestora ca fiind 13.07.2007, ș i consecin ț ele imaginate de către recuren ț i pe care le-ar fi putut avea această prezum ț ie asupra solu ției în cauză.
Referitor la motivele de recurs întemeiate pe dispozi ț iile art. 304pct.9 proc. civ. Curtea le-a constatat nefondate pentru considerentele următoare:
Fiecare dintre păr ț i sus ține că din vina celeilalte nu s-a încheiat contractul, ș i niciuna nu a cerut notarului să dea o încheiere de certificare de fapte din care să rezulte prezen ț a sa la notar cu inten ț ia clară de a încheia actul, singura probă a acestei situa ț ii de fapt solicitată spre a fi administrată în fa ț a primei instan ț e fiind interogatoriul, care nu a fost de natură să clarifice această problemă, fiecare dintre păr ț i sus ț inându- și propria versiune.
În aceste condi ț ii, în lipsa martorilor, instan ț a nu putea folosi decât prezum ț iile, conform art.1203 civ. pentru a ajunge la o solu ț ie în spe ță și a stabili adevărul judiciar, bazându-se pe probele directe, înscrisuri și mărturii.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1717 la data de 15.06.2007 de BNP pârâta s-a obligat să vândă reclamanților imobilul situat în intravilanul comunei, sat, județul G, compus din teren în suprafață de 550 mp. Curți, construcții, parcela 116, și construcția compusă din 4 camere, 2 bucătării și un hol plus anexe, contra prețului de 52.000 Euro, din care s-au achitat 3.000 RON, la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, urmând ca diferen ț a de pre ț de 49.000 euro să fie achitată la data încheierii în formă autentică a contractului, până la data de 15.07.2007.
Pentru cazul în care promitenta vânzătoare nu ș i-ar fi respectat obliga ț ia de a vinde, obliga ț ie asumată în condi ț iile men ț ionate în această conven ț ie, promitentul cumpărător avea posibilitatea să ob țină hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare cumpărare, sau să primească dublul avansului de la promitenta vânzătoare.
vânzătoare s-a obligat ca până la data de 15.07.2007 să îndeplinească toate formalită ț ile legale în vederea ob ținerii actelor necesare vânzării și să le depună la biroul notarial.
În cazul în care promitentul cumpărător nu ș i-ar fi respectat obliga ț ia de a cumpăra, sanc țiunea era pierderea avansului în favoarea promitentei vânzătoare.
Pentru a pretinde că promitenta vânzătoare este culpabilă de neîncheierea contractului pentru nedepunerea actelor la biroul notarial, până la data de 15.07.2007, dată când trebuia încheiat actul la notar, reclaman ții trebuia să facă dovada că și-ar fi îndeplinit sau că ș i-ar fi putut îndeplini obliga ț ia de plată a pre țului la data de 15.07.2007. Nu era suficientă ajungerea le termenul contractual fără ca actele cadastrale ș i extrasul de carte funciară să fie depuse la notar de către promitenta vânzătoare, pentru a se stabili culpa pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că antecontractul în spe ță reprezintă un contract sinalagmatic, caracterizat de reciprocitatea ș i interdependen ț a obliga ț iilor, promitentul cumpărător la rândul său trebuind să facă dovada posibilită ț ii efective a executării obliga ț iei sale de plată a restului de pre ț la aceea și dată.
Or, din contractul de facilitare de credit ș i garan ț ii reale nr.-/17.10.2007, depus în dosarul primei instan ț e, rezultă că de-abia la data acestui contract, 17.10.2007, reclaman ț ii au ob ținut un credit de 6360 euro, ș i nu au sus ținut ș i cu atât mai pu țin nu au dovedit că la data convenită pentru încheierea contractului s-ar fi aflat în posesia sumei de 49.000 euro, care trebuia să fie achitată la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.
Dacă la data de 17.10.2007 au ob ț inut un credit de doar 6360 euro este de presupus că nu puteau ob ține mai mult la 15.07.2007.
În orice caz ace ș tia trebuia să facă dovada că dispuneau de această sumă la 15.07.2007 sau cel pu ț in că au făcut demersuri pentru a o ob ține anterior acestei date, cu toate șansele pentru aop rimi.
În ceea ce o prive ș te pe pârâtă, acesta a făcut dovada că a făcut demersurile care îi reveneau pentru încheierea actului, adică îndeplinirea tuturor formalită ț ilor legale în vederea ob ținerii actelor necesare vânzării anterior datei de 15.07.2007, actele cadastrale fiind depuse la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară G cel târziu la data de 9.07.2007, data certă a verificării planului de amplasament ș i delimitare a imobilului în cauză (fila 43 din dosarul primei instan țe), șa cum rezultă din ștampila OCPI
Faptul că OCPI Gaf inalizat verificările necesare pentru întocmirea încheierii de carte funciară ș i a extrasului de carte funciară de-abia la 17.07.2007 nefiind imputabil vânzătoarei, în sensul refuzului de a- ș i îndeplini obliga ția de a vinde.
Mai mult, data de 15.07.2007 a căzut într-o zi de duminică fiind pu țin probabil ca biroul notarial să fi lucrat în acea zi, astfel că termenul încheierii contractului s-a prelungit până pe data de 16.07.2009. Oricum, chiar ș i o întârziere de două zile, poate fi considerată rezonabilă, contractul putând fi încheiat în aceste condi ț ii dacă exista voin ț a ambelor păr ț
Recuren ț ii sunt în culpă pentru neîncheierea contractului nu pentru că nu au notificat-o pe reclamantă să încheie contractul, din acest punct de vedere păr ț ile aflându-se în aceea ș i situa ț ie, nici reclamanta nenotificându-i, ci pentru motivele men ționate anterior.
Obliga ț iile celor două păr ț i de a se prezenta la notariat, una cu actele, iar cealaltă cu suma de bani sunt corelative, iar în cazul în care nu există dovezi directe că vreuna s-a prezentat, în condi ț iile în care ambele sus ț in acest lucru, trebuie stabilit, în cazul de fa ț ă prin prezum ț ii care dintre păr ț i a făcut toate demersurile pentru încheierea actului, care dintre păr ți era să încheie actul la data stabilită.
Cu ajutorul prezum ț iilor men ț ionate anterior s-a ajuns la concluzia că promitenta vânzătoare a fost această parte, acest ra ționament coroborându-se ș i cu declara ț ia notarului conform căreia aceasta i-a transmis că actul nu se mai încheie întrucât promiten ț ii cumpărători s-au răzgândit. Faptul că pre ț ul cu care a vândut ulterior imobilul unei alte persoane a fost mult mai mic decât cel stabilit cu promiten ț ii cumpărători din prezenta cauză reprezintă un argument în plus în sensul că promitenta vânzătoare nu a renun ț at la prezenta în ț elegere pentru a ob ț ine un pre ț mai bun, neputând fi re ț inute sus ț inerile recuren ț ilor în sensul convingerii că pre ț ul era mai mare bazată pe frecven ț a evaziunii fiscale, orice afirma ț ie prin care se sus ț ine ilegalitatea unui act trebuind să fie probată, prezum ț ia fiind în sensul încheierii actelor cu bună credin ț ă, iar nu cu rea credin ț
Ra ț ionamentul imaginat de către recuren ț i pentru a justifica motivele pentru care nu i-au cerut notarului să le certifice prezen ț a nu pot fi re ț inute, prezum țiile trebuind să aibă o greutate ș i puterea de a na ște probabilitate, conform art.1203 civ. ș i trebuie să existe probe directe prin care să se inducă printr-un prim ra ț ionament, existen ța în trecut a unui fapt, care este vecin ș i conex cu faptul generator de drepturi, pentru ca ulterior, printr-un al doilea ra ț ionament, din cunoa șterea faptului vecin ș i conex, să se deducă existen ța faptului principal, datorită legăturii de conexitate din aceste două fapte.
În consecin ță, în temeiul art.312 alin.1 raportat la art.304 alin.1 pct.7, 9. proc. civ. Curtea va respinge recursul ca nefondat.
În temeiul art.274 va obliga recurenții la plata către intimată a sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenții - reclamanți și a împotriva deciziei civile nr. 107/08.10.2008, pronunțată de Tribunalul Giurgiu - Secția Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata pârâtă, ca nefondat.
Obligă recurenții la 3000 lei cheltuieli de judecată către intimată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- - -
Red.MP
.red./
2 ex./15.04.2009
Jud. Apel,
,
Președinte:Mihaela ParaschivJudecători:Mihaela Paraschiv, Silvia Pană, Melania Stanciu
