Reziliere contract. Speta. Decizia 1673/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1748/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1673
Ședința publică de la 7.12.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doinița Mihalcea
JUDECĂTOR 2: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 3: Ioana
GREFIER -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenții pârâți ȘI, împotriva deciziei civile nr. 642 din 7.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR și cu intimata intervenientă.
are ca obiect - reziliere contract.
La apelul nominal se prezintă recurenta pârâtă -, personal și asistată de avocatul G, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, eliberată de Baroul București, avocat care reprezintă în proces și interesele recurentului pârât, consilierul juridic pentru intimata reclamantă - Administrația Fondului Imobiliar, în baza delegației depuse la dosar, intimata intervenientă personal.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Intimata intervenientă solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, pe care le depune la dosar, reprezentând înregistrări ale unor convorbiri și planșe fotografice.
Reprezentanții recurenților pârâți și al intimatei reclamante, având pe rând cuvântul, arată că nu au probe noi de administrat în cauză.
Curtea, după deliberare, respinge proba cu înscrisuri solicitată de intimata intervenientă, nefiind utilă soluționării cauzei în condițiile art. 305 din Codul d e procedură civilă, înscrisurile aflându-se la dosarul cauzei.
Părțile, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurenților pârâți - și solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, întemeiat pe dispozițiile art. 304 din Codul d e procedură civilă, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul menținerii hotărârii primei instanței, ca temeinică și legală, pentru următoarele considerente:
Consideră că hotărârea tribunalului a fost dată cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă. În baza rolului activ, instanța de apel era obligată să constate că cei doi martori propuși și audiași în apel sunt persoane care nu cunosc situația de fapt din imobilul în litigiu, întrucât martora nu mai locuiește de aproape 20 de ani la adresa din B,-, iar martora nu mai deține spațiul comercial d e la parterul imobilului de peste un an și În același sens, tribunal trebuia să observe că martorul, audiat de instanța de fond, este fiul intervenientei, persoană mai mult decât interesată, aflându-se în relații de dușmănie cu pârâtul și nu să considere declarația acestuia o probă viabilă, în disprețul prevederilor art. 189 din Codul d e procedură civilă.
O altă critică vizează faptul că tribunalul a reținut, în mod greșit, că pretinsele stricăciuni sunt imputabile recurenților pârâți, câtă vreme ușa de la intrare pe gangul imobilului nu mai există de mulți ani, situația în care acest spațiu și scara imobilului sunt la discreția persoanelor fără adăpost și al animalelor fără stăpân, că scara imobilului nu a mai fost zugrăvită de foarte mulți ani.
În mod greșit, tribunalul a considerat că recurenților pârâți le sunt aplicabile dispozițiile art. 24 lit. b alin. 3 din Legea locuinței, întrucât era obligat să constate comportamentul șicanator al intimatei interveniente concretizat în nenumărate plângeri adresate organelor de poliție, plângeri ce nu s-au finalizat cu sancționarea în vreun fel a acestora.
De asemenea, invocă și încălcarea dispozițiilor art. 1021 alin. 2 din Codul civil, întrucât, față de circumstanțele concrete ale cauzei deduse judecății, instanța de apel putea să acorde recurenților un termen de grație și nu să pronunțe direct rezilierea contractului de închiriere, urmată de evacuare.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Intimata intervenientă solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală; depune la dosar note scrise.
Reprezentantul intimatei reclamante, de asemenea, solicită respingerea recursului, ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, având în vedere că hotărârea instanței de apel a fost dată cu respectarea prevederilor art. 129 alin. 5 din Codul d e procedură civilă, stăruind prin toate mijloacele pentru a preveni orice greșeală în aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii. Ca atare, soluția dată de instanța de apel, în sensul dispunerii rezilierii contractului de închiriere, este în conformitate cu normele legale în materia locațiunii.
Aprecierea recurenților că stricăciunile aduse părților comune ale imobilului nu sunt importante este subiectivă și de natură să micșoreze efectul acțiunilor recurenților asupra condițiilor de locuit din imobil, motiv pentru care, instanța de apel a apreciat, în mod corect, că pârâții au un comportament ce face imposibilă conviețuirea.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea formulată la 24.10.2007, reclamanta ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând să se dispună rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul cu destinație de locuință nr.27787/31.01.2002 privind locuința din B,-, corp A, etaj 1,.4, sector 4, evacuarea pârâților din locuința susmenționată și obligarea acestora la igienizarea locuinței și a părților de folosință comună.
În motivarea acțiunii s-a arătat că pârâții, în mod abuziv, au provocat stricăciuni locuinței, prin menținerea într-o stare de mizerie și creșterea mai multor animale de companie.
Pârâții au un comportament ce face imposibilă conviețuirea în comun, provocând scandaluri în mod repetat, noaptea aducând injurii, insulte și amenințări vecinilor. De asemenea, refuză accesul reprezentanților reclamantei pentru verificarea sesizărilor venite de la ceilalți locatari.
Pârâții au formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii, arătând că au achitat chiria pentru spațiul deținut, contravaloarea utilităților ce le revenea și și-au respectat obligațiilor de chiriași. Nu au refuzat inspecția proprietarului, dar aceasta s-a desfășurat când pârâta era plecată la serviciu, iar cei doi câini pe care îi au în proprietate sunt sterilizați și ies la plimbare în fața blocului.
La 3.03.2008, a formulat cerere de intervenție în interesul reclamantei, arătând că locuiește în imobil din anul 1978, iar de la instalarea în imobil a pârâtei, conviețuirea a devenit imposibilă, întrucât animalele fac și mizerie în scara blocului, în apartament locuiesc mai multe persoane decât cele prevăzute în contract, nu se plătesc facturile de apă, igienizarea locuinței, dau muzica foarte tare și aduc injurii celorlalți locatari.
Judecătoria sectorului 4 B, prin sentința civilă nr.3425/16.06.2008, a respins acțiunea ca nefondată și cererea de intervenție în interesul reclamantei, ca neîntemeiată.
În motivarea sentinței s-a reținut că aspectele constatate de reprezentanții reclamantei prin procesele verbale întocmite nu se coroborează cu probele administrate în cauză, martorul declarând că ușa de acces la gangul care dă în curtea imobilului a fost ruptă, motiv pentru care orice persoană poate intra în curtea imobilului, astfel încât nu pârâții s-ar face vinovați de stricăciuni și zgomot.
De asemenea, s-a mai avut în vedere că declarațiile acestui martor s-au coroborat cu celelalte probe administrate în cauză și că cele trei plângeri ale intervenientei din 2005, 2007 și 2008 nu s-au finalizat prin procese verbale de contravenție.
Declarațiile martorului au fost înlăturate, fiind apreciate lipsite de obiectivism.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel intervenienta și reclamanta, criticând sentința ca nelegală și netemeinică, apreciind că au fost greșit interpretate probele administrate în cauză, în mod greșit a fost înlăturată declarația martorului, precum și planșele fotografice, iar martorul nu este locatar în imobil.
Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, prin decizia civilă nr.642/7.05.2009, a admis apelurile, a schimbat în tot sentința civilă apelată, în sensul că a admis cererea principală și cererea de intervenție în interesul reclamantei, a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din locuință, a obligat pârâții la igienizarea locuinței și părților de folosință comună a imobilului și la plata sumei de 15,45 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea deciziei s-a arătat că tribunalul a încuviințat suplimentarea probei cu martori pentru apelanți și proba cu înscrisuri pentru intimații pârâți, fiind audiați martorii și.
Coroborând materialul probator administrat în cauză și având în vedere dispozițiile art.24 lit.b din Legea nr.114/1996, a reținut că pârâții, printr-un abuziv, au permis locuirea în imobil și a altor persoane, subînchiriind imobilul.
Pe scara imobilului sunt mirosuri urâte de la animalele deținute de pârâți, aceștia provocând și stricăciuni a părților comune ale locuinței. S-a mai reținut și faptul că poliția a fost chemată de mai multe ori, întrucât pârâții provoacă scandaluri, deranjând liniștea publică.
Aceste declarații de martori s-au coroborat și cu procesul verbal de constatare nr.1439/2007 emis de reclamantă, din care rezultă că la intrarea în imobil se sesizează miros de excremente, precum și cu adresa nr.3448/2007 prin care reclamanta a solicitat organelor de poliție identificarea persoanelor care locuiesc ilegal în imobil.
Tribunalul a apreciat că instanța de fond a procedat nelegal, când a reținut doar declarația martorului, deși acesta se află în stare de dușmănie cu intervenienta, astfel cum rezultă din sentința penală din data de 27.05.1998, în dosarul nr.11791/1997 a Judecătoriei sectorului 4, acesta nici nu locuiește în imobil.
În consecință, s-a apreciat că pârâții au un comportament ce face imposibilă conviețuirea și a dispus desființarea contractului și evacuarea pârâților.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții și, apreciind că instanța fondului a interpretat judicios materialul probator administrat în cauză, iar decizia tribunalului este dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv art.24 li.b din Legea nr.114/1996.
Se mai arată că aceste dispoziții nu le erau aplicabile, întrucât instanța, în baza rolului activ, trebuia să constate că cei doi martori audiați în apel nu cunosc situația reală din imobil, întrucât nu mai locuiește în imobil de aproape 20 de ani, iar nu mai are spațiul comercial pe care-l deținea la parter de peste 1 an și
, martor audiat în fondul cauzei, este fiul intervenientei, fiind direct interesat. Se mai susține că soluția este criticabilă și pentru faptul că, în mod nepermis Tribunalul nu a observat că mirosurile de pe scară, precum și geamul spart de la etajul 1 (care oricum nu le aparțin) nu pot fi considerate însemnate, nefiind de natură să justifice evacuarea.
De asemenea, se mai arată că tot în baza rolului activ, pretinsele stricăciuni nu le pot fi imputate, câtă vreme ușa de intrare pe gangul imobilului nu mai există de ani de zile, acest spațiu fiind la discreția persoanelor fără adăpost și a altor animale fără stăpân, scara imobilului nu a fost renovată și zugrăvită, iar constatările reclamantei nu au vizat și interiorul locuinței.
Recurenții apreciază că nu s-a probat nici imposibila conviețuire, întrucât intervenienta are un comportament șicanator, concretizat prin numeroase plângeri adresate organelor de poliție, plângeri ce nu s-au finalizat cu sancționarea în vreun fel a pârâților.
Se concluzionează că evacuarea poate fi dispusă numai atunci când se dovedește că pârâtul împiedică efectiv normala folosință a locuinței, iar decizia tribunalului este dată cu încălcarea dispozițiilor art.1021 alin.2 Cod civil, întrucât față de circumstanțele concrete ale cauzei, putea să acorde pârâților un termen de grație și să nu pronunțe direct rezilierea urmată de evacuare.
Reclamanta a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarului, în raport cu motivele de recurs, Curtea constată că recursul este nefondat, având în vedere că, deși în drept au fost invocate dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, nu toate criticile formulate și argumentele expuse se încadrează în aceste dispoziții, întrucât ele vizează modalitatea de interpretare a probatoriului administrat în cauză, precum și starea de fapt stabilită de tribunal.
Aceste critici nu pot fi analizate, față de faptul că dispozițiile art.304 pct.11 Cod de procedură civilă, care permiteau reaprecierea probelor administrate de instanțele inferioare, au fost abrogate în mod expres prin Legea nr.219/2004.
Curtea va analiza însă, sub aspectul dispozițiilor art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, susținerile privind greșita aplicare a dispozițiilor art.24 lit.b din Legea nr.114/1996, a art.129 alin.5 Cod de procedură civilă și a dispozițiilor art.189 Cod de procedură civilă, precum și art.1021 alin.2 Cod civil.
În ceea ce privește dispozițiile Legii nr.114/1996, acestea permit ca în cazul în care chiriașul pricinuiește însemnate stricăciuni locuinței ori are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței, să se dispună rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit.
Analizând materialul probator administrat atât în fața instanței de fond, cât și în apel, tribunalul a apreciat ca dovedite atât stricăciunile aduse locuinței, cât și imposibila conviețuire, coroborându-se declarațiile martorilor audiați în cauză cu înscrisurile depuse la dosar, respectiv procese verbale încheiate de reclamanta proprietară cu ocazia constatărilor directe la locuința închiriată.
Ceea ce s-a imputat recurenților, în calitatea lor de chiriași, este modul în care sunt folosite spațiile comune ale imobilului și conduita lor față de ceilalți colocatari.
În ceea ce privește aplicarea dispozițiilor art.129 alin.5 Cod de procedură civilă, referitoare la pertinența declarațiilor de martori ce au fost audiați în apel, Curtea constată că martorii au relatat despre împrejurări personal percepute, atât în ceea ce privește geamurile sparte, cât și mirosurile emanate, precum și celelalte împrejurări care dovedesc imposibila conviețuire.
Împrejurarea că cele două martore nu mai locuiau efectiv în imobil nu este de natură a înlătura pertinența acestor depoziții, întrucât rezultă din cele două depoziții fie că martorele au mai efectuat vizite în imobil, fie că durata de când nu mai locuiesc în acesta este mică, respectiv iunie 2008.
În ceea ce privește legătura de filiație dintre martorul și aplicarea dispozițiilor art.189 alin.1 pct.1 Cod de procedură civilă, Curtea constată că recurenții pârâți, prezenți în momentul audierii acestui martor la 12.05.2008, nu s-au opus audierii, astfel încât devin incidente dispozițiile alineatului 2 al aceluiași articol, existând acordul tacit al acestora.
Curtea constată, de asemenea, că soluția pronunțată de tribunal nu se întemeiază în exclusivitate pe declarația lui, ci este menționată în contextul în care a fost coroborată cu celelalte probatorii administrate în cauză.
În ceea ce privește acordarea unui termen de grație, în condițiile art.1021 alin.2 Cod civil, Curtea apreciază că nu sunt incidente, întrucât termenul de grație poate fi acordat doar în cadrul contractelor cu executare succesivă, în care obligația corelativă poate fi îndeplinită și după termenul stipulat.
În cadrul materiei închirierii și a rezilierii contractului, termenul de grație nu-și găsește aplicabilitate.
Astfel, fiind, în temeiul art.312 Cod de procedură civilă cu referire la dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții pârâți ȘI, împotriva deciziei civile nr.642 A din 7.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI B - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR și cu intimata intervenientă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 7 decembrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnored.
2 ex/13.01.2009
-----------------------------------------
- Secția a IV-a -
-
Jud.Sector 4 -
Președinte:Doinița MihalceaJudecători:Doinița Mihalcea, Daniela Adriana Bînă, Ioana
