Reziliere contract. Speta. Decizia 290/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale,
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.290/R/2008
Ședința publică din 31 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Eugenia Pușcașiu
JUDECĂTORI: Eugenia Pușcașiu, Andrea Țuluș Ana Ionescu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul Consiliul Local al municipiului C- împotriva deciziei civile nr. 665 din 20 noiembrie 2007 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr-, privind și pe pârâtul, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal, se prezintă reprezentanta recurentului reclamant, cons. jur., care depune delegație la dosar și reprezentanta intimatului pârât, av. -, lipsă fiind părțile din proces.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este legal timbrat cu 290,10 lei taxă judiciară de timbru și 3,15 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, la data de 29 ianuarie 2008, intimatul pârât a înregistrat la dosar întâmpinare, prin care se solicită respingerea recursului, act ce se comunică reprezentantei recurentului reclamant, care arată că studiat-o anterior începerii dezbaterilor.
Nefiind cereri prealabile de formulat și nici excepții de ridicat, instanța constată prezentul recurs în stare de judecată, închide faza probatorie și acordă cuvântul în dezbateri judiciare orale.
Reprezentanta recurentului reclamant susține recursul așa cum este formulat, solicită admiterea lui modificarea deciziei atacate, în sensul respingerii apelului și menținerii hotărârii instanței de fond ca legală și temeinică. Solicită cheltuieli de judecată în cuantum de 293,25 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.
Reprezentanta intimatului pârât solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei atacate ca legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 4978/2006 pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosar nr. 7437/2006, a fost admisă acțiunea exercitată de reclamantul Consiliul local al municipiului C-N împotriva pârâtului, pârâtul fiind obligat la plata sumei de 8315,06 lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere, calculate pe perioada 01.01.2004 - 30.04.2006. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 693/1995 încheiat între reclamant și pârât precum și evacuarea pârâtului din imobilul situat în C-N, str. - nr.1,.10, jud. Pârâtul a fost obligat și la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 613,16 lei.
Pentru a pronunța această sentință, judecătoria a reținut că, din actele depuse de reclamant la dosar, rezultă că, în perioada 01.01.2004 - 30.04.2006, pârâtul nu a achitat chiria stabilită pentru spațiul situat în C-N, str. - nr.9,.10, în baza contractului de închiriere nr.693/1995, acumulând un debit de 4953,85 lei la care s-a adăugat actualizarea debitului, penalitățile aferente și dobânzile în cuantum de 3626,67 lei.
Pârâtul a fost notificat, însă nu s-a prezentat la conciliere și nici nu a achitat nimic din debitul mentionat.
Prin decizia civilă nr. 665/20.11.2007 pronunțată de Tribunalul Cluj, fost admis apelul declarat de pârâtul împotriva sentinței civile nr. 4978/19.06.2006, pronunțată în dosar nr. 7437/2006 al Judecătoriei Cluj -N, ce a fost schimbată în sensul respingerii acțiunii.
Intimatul Consiliul local al municipiului C-N a fost obligat să plătească apelantului suma de 2705,6 lei cheltuieli de judecată în apel.
În considerentele acestei decizii, tribunalul a reținut că, la data de 22.06.1995, între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 693, având ca obiect spațiul situat în C-N, str. - nr.:. în suprafața de 6,91 mp, pentru desfășurarea unei activități de prestări servicii. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 28.11.1994.
La pct. IV art. 4, părțile au stabilit că chiria se indexează cu rata oficială a inflației și se poate renegocia în cazul în care indicele general al prețurilor se modifică cu 5%. Totodată, la începutul fiecărui an de închiriere, chiria de bază se renegociază, iar în cazul în care renegocierile eșuează, contractul încetează.
La art. 10, s-a prevăzut clauza potrivit căreia neplata chiriei la termen atrage o majorare de 50% pentru fiecare zi de întârziere.
La data de 28.11.1999, întrucât reclamantul nu a notificat pârâtului concediul iar acesta din urmă a continuat să rămână în spațiu, a operat tacita relocațiune în conformitate cu dispozițiile art. 1437.civ.
Cu adresa 1957/453 din 01.11.2005, Consiliul local al municipiului C-N a comunicat apelantului că, în ședința din 19.10.2005, s-a hotărât neprelungirea contractului de închiriere. Întrucât contractul cu Consiliul local al municipiului C-N a încetat, urma să i se întocmească o fișă de daune, cu tarif de ocupare abuzivă, începând cu data expirării contractului. Adresa ținea loc de notificare, conform mențiunii din ultimul aliniat.
Din depoziția martorei, a reieșit că spațiul închiriat se află sub scările imobilului și a fost utilizat de apelant pentru a închiria casete video. Spațiul a fost ocupat efectiv de apelant până în anul 1997, dată de la care acesta nu l-a mai utilizat.
În ceea ce privește cererea de reziliere a contractului de închiriere, tribunalul a apreciat că soluția primei instanțe este nelegală, întrucât, urmare a notificării concediului de către Consiliul local al municipiului C-N prin adresa nr-, acest contract a încetat, astfel încât nu se mai putea dispune rezilierea. Urmare a operării tacitei relocațiuni, durata locației a devenit nedeterminată, încetând, potrivit dispozițiilor art. 1436 alin 2. civ. de la data concediului.
În ceea ce privește petitul de evacuare, din probatoriul administrat în cauză, reiese că apelantul eliberase spațiul încă din anul 1997, însă nu a solicitat rezilierea contractului de închiriere și nici nu a contestat tacita relocațiune, astfel încât tribunalul va aprecia că evacuarea a operat odată cu data concediului.
În contractul de închiriere nu se prevede obligația chiriașului de a preda spațiul pe bază de proces verbal de predare primire, în cauză reclamantul invocându-și propria culpă, întrucât, după notificarea concediului, trebuia să se prezinte pentru a-și prelua spațiul.
În ceea ce privește cuantumul chiriei, dobânzilor și penalităților de întârziere, pentru stabilirea lor corectă, instanța a dispus efectuarea unei expertize contabile.
Conform concluziilor expertului, pentru perioada 01.01.2004 - 01.12.2005, apelantul a achitat întreagachirie, deși calculul prezentat de către reclamantul intimat este eronat. Chiria pentru perioada anterior menționată este de 2210,77 lei, cuantum care a avut în vedere majorările de chirie stabilite prin acte normative, cât și majorările și penalitățile de întârziere aplicate de reclamant. S-a constatat, totodată, că reclamantul a stabilit greșit chiria pârâtului, întrucât scopul închirierii a fost utilizarea spațiului pentru casete video și nu se justifica majorarea cu 50% a tarifului inițial, întrucât aceasta viza și anumite dependințe necuprinse în contractul de închiriere și de care apelantul nu a beneficiat.
Față de sumele datorate de către apelant, acesta achitat în plus 1489,23 lei, astfel încât în mod greșit prima instanță l-a obligat la plata sumei de 8315,06 lei.
Împotriva acestei decizii, a declarat în termen legal recurs reclamantul solicitând modificarea ei, în sensul respingerii apelului, cu consecința menținerii sentinței judecătoriei ca fiind legală și temeinică.
În motivarea recursului său, reclamantul învederează că, potrivit disp.art.12 lit.b locatarul avea obligația să-i comunice locatorului suprafața locativă pe care o eliberează cu el puțin 20 de zile înainte de data eliberării și să predea spațiul în starea în care l-a preluat. Raportat la această dispoziție și la disp.art.1431 și 1432 civil. greșit a apreciat instanța de apel că evacuarea a operat odată cu notificarea concediului, locatorul având obligația de a se prezenta pentru a prelua bunul.
Raportat la clauza contractuală de la art. 12 lit. b, depoziția martorei audiate ce a declarat că spațiul a fost eliberat din anul 1997 nu are relevanță, întrucât locatarul avea obligația de a suporta contravaloarea folosirii spațiului de la data preluării și până la data predării în baza unui proces verbal.
În ceea ce privește cuantumul sumei datorate, aceasta a fost corect calculată, așa cum rezultă din fișele de clacul prin care s-au stabilit chiriile tarifare și care sunt în concordanță cu tarifele aprobate de consiliul local, reprezentând contravaloarea folosirii spațiului de către locatar. Raportul de expertiză nu utilizat tarifele precizate în HCL nr.672/2004, astfel încât calculele pe perioada 1.10.2004 - 1.12.2005 sunt eronate, ca și indexarea chiriei tarifare, care se realizează lunar, în conformitate cu înștiințările Institutului Național de Statistică.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 8 și 9 Cod proc. civ. ce constituie temeiul său în drept, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, așa cum corect a reținut instanța de apel, contractul de închiriere a fost încheiat între părți pe o perioadă de 5 ani, cu începere de la 28.11.1994 și până la 28.11.1999, în art. 20 lit. b prevăzându-se că chiria nu poate modificată decât pe bază de negociere și, în măsura în care aceasta nu se finalizează prin acceptarea de către locatar, contractul încetează în termen de 15 zile, ceea ce înseamnă că locatorul nu putea să modifice unilateral chiria, ci trebuia să facă o ofertă locatarului, iar, în măsura în care acesta nu accepta în termen de 15 zile de la data când a primit oferta, contractul înceta.
Din aceste considerente, concluziile raportului de expertiză sunt corecte, ca și interpretarea clauzelor actului juridic făcută de instanța de apel, nesubzistând motivul prev. de art. 304 pct. 8 Cod proc. civ.
După expirarea termenului de închiriere, nefiind încheiat un nou contract cu renegocierea chiriei, așa cum corect a reținut instanța de apel, a operat tacita relocațiune în temeiul art.1437 civil, locatarul fiind lăsat în continuare în spațiu și acesta nenotificând locatorului împrejurarea că nu mai folosește spațiul din anul 1997, cum a dovedit cu martori.
relocațiune înseamnă un contract de închiriere pe durată nedeterminată, dar având în rest aceleași clauze, deci inclusiv cu menținerea chiriei, în absența unui nou acord între părți.
Prin adresa nr. 1957/453/1.11.2005, depusă la fila 15 din dosarul tribunalului, așa cum corect a reținut instanța de apel, locatorul notificat concediul. Potrivit disp. art.1436 alin. 2 civ, dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta observându-se termenele defipte de obiceiul locului. În contractul de închiriere încheiat între părți, la art. 20 lit. a, se vorbește de posibilitatea locatarului de a denunța unilateral contractul chiar în interiorul termenului de închiriere, cu un preaviz de 20 de zile, prin urmare, tot acest termen de concediu trebuie să i se recunoască și locatorului. Raportat la această împrejurare, corect a apreciat instanța de apel că, în realitate, contractul de închiriere încetat în termen de 20 de zile de la data notificării concediului, nemaipunându-se problema rezilierii pentru neplata prețului, nesubzistând, astfel, nici motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
Întrucât contractul încetat la cererea locatorului, iar, la data când acesta a notificat concediul, locatarul nu mai folosea spațiul închiriat, nu se mai punea problema predării acestuia în temeiul art. 1431. civ. și nici plății vreunor despăgubiri pentru folosirea abuzivă a spațiului după această dată.
În temeiul art. 312 alin. 1 Cod proc. civ. curtea,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N împotriva deciziei civile nr. 665 din 20 noiembrie 2007 Tribunalului Cluj pronunțată în dosarul nr-, pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 31.01.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
Red. dact.GC
2 ex/6.02.2008
Jud.apel:,
Președinte:Eugenia PușcașiuJudecători:Eugenia Pușcașiu, Andrea Țuluș Ana Ionescu
