Reziliere contract. Speta. Decizia 421/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 421
Ședința publică din data de: 22.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 2: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR 3: Ileana
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile nr.249/17.02.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în contradictoriu cu intimata pârâtă.
La apelul nominal, făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă - - prin avocat, care depune împuternicirea avocațială nr.-/21.10.2009, lipsind intimata pârâtă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, care învederează Curții că cererea de recurs este netimbrată și că intimata pârâtă a fost citată cu un exemplar al motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentei reclamante depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 10 lei, timbru judiciar de 0, 15 lei și solicită suspendarea cauzei, conform dispozițiilor art. 244 pct. 1 Cod procedură civilă și în acest sens depune la dosar înscrisuri. În motivarea cererii de suspendare arată că prin înscrisurile depuse se dovedește existența unei acțiuni pe rolul Tribunalului București prin care este indicată în calitate de chemată în garanție și intimata pârâtă din prezenta speță, astfel că acțiunea formulată la Tribunalul București va fi una hotărâtoare prin care s-a încuviințat o expertiză contabilă, urmând a se calcula niște evidențe contabile și în acest fel dreptul nostru va fi mai ușor de dovedit.
Curtea, deliberând, apreciază ca fiind neîntemeiată cererea de suspendare astfel susținută, pe de o parte față de caracterului dispozitiv al suspendării reglementate de art.244 pct.1 Cod procedură civilă, iar pe de altă parte de faptul că dreptul ce s-ar stabili în litigiul în raport de care se solicită suspendarea judecății de față nu are o înrâurire hotărâtoare asupra soluției pronunțată de instanța de recurs.
Având cuvântul, recurenta reclamantă arată că nu mai are alte cereri de formulat și probe de administrat.
Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Reprezentantul recurentei reclamante - - solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și pe cale de consecință modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de recurentă, urmând a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr.19/18.09.2003 încheiat între - - și intimata cu privire la spațiul ocupat în B,-,.2,camera 16, sector 2 și evacuarea acesteia din spațiul ocupat.
Interpelat fiind de curte, reprezentantul recurentei reclamante arată că defalcarea datoriilor la cotele de întreținere pe fiecare locatar se face de colegiul tehnic și că tabelul prin care se stabilește dreptul său de creanță a fost tot timpul afișat la avizier, fiind o datorie a lor să o plătească, în caz contrar atrage sancțiunea rezilierii contractului. De asemenea precizează că nu poate preciza câtor luni din perioada indicată le corespunde suma indicată cu titlul de datorie, dar se presupune că aproximativ 10 luni și că nu solicită prin această acțiune plata acestor utilități, numai că nerespectarea lor atrage rezilierea contractului. Cu privire la cheltuielilor de judecată, arată că își rezervă dreptul de a le solicita pe cale separată.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Princererea de chemare în judecatăînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B la data de 21.01.2008 sub nr-, reclamanta - - a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, în contradictoriu cu pârâta, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 19/18.09.2003 încheiat între părți, având ca obiect spațiul situat în B,-, bloc 1, camera 16, sector 2 și evacuarea pârâtei din imobilul menționat anterior, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la momentul edificării celor doua construcții din-, bloc 1 si 2, sector 2, B, denumite si cămine de nefamiliști, unde se află și camera ocupată de pârât, acestea au avut destinația unor cămine de elevi, în care puteau fi cazați elevii ce urmau cursurile Grupul Școlar,23 August", în prezent Colegiul Tehnic" ".
Arată că, la un moment dat, acestea nu au mai fost utile pentru cazarea elevilor, astfel că au fost transferate către - -, care le-a utilizat pentru a caza persoanele ce își desfășurau activitatea în cadrul societății.
Prin Protocolul nr. 98/1987, încheiat între Liceul Industrial "23 August", în prezent Colegiul Tehnic" ", și întreprinderea" 23 August", în prezent - -, baza materială a celor două cămine s-a transferat la societatea reclamantă, iar ulterior, căminele au fost închiriate angajaților și foștilor angajați pentru un preț de protecție socială, avându-se în vedere veniturile acestora.
Cu privire la contractele de închiriere și actele adiționale, arată reclamanta că acestea au fost încheiate conform dreptului comun în materie, iar o clauză importantă s-a introdus prin actele adiționale, respectiv "chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului 223/2000, încheiat între - - si Colegiul Tehnic ".
Reclamanta susține că, de comun acord, părțile au stabilit și condițiile care se poate solicita încetarea sau rezilierea contractului de închiriere: chiriașul poate cere încetarea contractului cu condiția notificării prealabile în termen minim de 30 zile, proprietarul poate cere rezilierea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, are un comportament care face imposibilă conviețuirea și nu a respectat clauzele contractuale.
Cu referire la contractul de închiriere încheiat cu pârâta, așa cum a fost prelungit prin actele adiționale, arată că acesta a expirat din data de 30.06.2005, dar pârâtul nu a părăsit imobilul, invocând tacita relocațiune.
Reclamanta precizează că utilitățile sunt furnizate de către Colegiul Tehnic " " și sunt achitate în comun de acesta și reclamantă, întrucât construcția sistemului de utilități nu permite o distribuție separată către liceu și cămine.
Susține că, inițial, locatarii achitau contravaloarea utilităților către - -, dar, la data de 02.08.2000, între liceu și reclamantă, s-a încheiat o convenție prin care s-a stabilit ca utilitățile să fie achitate direct de către locatari la casieria Grupului Școlar în zilele de chenzină a salariaților, iar, pentru neplata în termen a cotelor de întreținere, locatarii trebuiau să achite o penalitate de 0,2% pe zi, începând cu data de 01 lunii următoare afișării.
nu au achitat utilitățile, susține reclamanta, iar pârâta, în prezent, este înregistrată cu un debit constând în contravaloarea cotelor de utilități, în valoare de 1014,60 lei. Susține că pârâta a întârziat plata cheltuielilor de întreținere mai mult de trei luni, astfel că, potrivit legii, reclamanta este în drept să solicite rezilierea contractului și evacuarea.
De asemenea, reclamata a invocat o vătămare importantă produsă prin neexecutarea obligațiilor contractuale de către pârâtă. Astfel, susține că, din cauza neplății acestor cheltuieli, clădirea nu mai are acces la utilități, iar imobilul se află în stare gravă de degradare.
Reclamanta consideră că, în speță, sunt incidente dispozițiile art. 1410 și următoarele cod civil și Legea nr. 114/1996 și că neachitarea contravalorii utilităților de către pârâtă constituie o obligație principală a cărei neexecutare îi aduce o vătămare.
Susține că, la această dată, căminele de nefamiliști sunt într-o stare gravă de degradare, datorita lipsei utilităților, cât și utilizării spațiilor în mod abuziv de către locatari, astfel încât vătămarea este evidentă.
În drept, reclamanta a invocat disp. 112 Cod procedură civilă, art. 1439 Cod civil, art. 24 din Legea nr. 114/1996.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a arătat că înțelege să invoce excepția lipsei calității de reprezentant și excepția lipsei calității lipsei calității procesuale active, iar, pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În susținerea excepției lipsei calității de reprezentant, pârâta a arătat că nu a fost depusă la dosar vreo dovadă care să ateste faptul că societatea de avocatură care a semnat acțiunea a fost mandatată de societatea reclamantă să formuleze o asemenea acțiune, împuternicirea avocațială depusă la dosar nepurtând nici ștampila societății reclamante, și nici semnătura reprezentanților legali ai acesteia.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, pârâta a arătat că a fost pronunțată o hotărâre judecătorească, care a rămas definitivă și irevocabilă, prin care reclamanta din prezenta acțiune a fost obligată să îi vândă locuința din care solicită ca pârâta să fie evacuată în prezenta cauză, motiv pentru care aceasta nu mai poate invoca nici un drept în prezent asupra camerei.
Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, având în vedere că a achitat toate cheltuielile imputate de reclamantă, astfel că suma solicitată de reclamantă este o sumă fictivă. Arată că dispozițiile art.24 pct. c și art. 25 din Legea nr. 114/1996, invocate de reclamantă, nu au aplicabilitate în prezenta cauză, deoarece evacuarea se poate dispune numai după rezilierea contractului de închiriere, în situația în care chiriașul nu și-a îndeplinit obligațiile ce îi revin în baza contractului pe o perioadă mai mare de 3 luni. Mai precizează pârât a că, din înscrisurile depuse, nu rezultă reaua credință a sa, deoarece reclamanta, deși a fost notificată de mai multe ori de toți chiriașii din cele două imobile, a refuzat să pună la dispoziția lor tabele pentru fiecare chiriaș și din care ar rezulta restanțele acumulate.
Mai mult decât atât, pârâta menționează că a dorit să plătească debitele lunar și, în acest sens, a solicitat Colegiului " " să-i pună la dispoziție tabelele, dar personalul i-a răspuns de fiecare dată că nu poate să facă acest lucru, întrucât reclamanta refuză să trimită aceste tabele întocmite și semnate de administratorul Chirie.
Arată pârâta că reclamanta a refuzat să încaseze debitele și nici nu a notificat vreun chiriaș să plătească aceste debite, chiar și în aceste condiții, deține documente întocmite de reclamantă, din care rezultă că nu are restanțe.
Deși reclamanta susține că este restanțieră, pârâta menționează faptul că există la dosar un tabel întocmit chiar de reclamantă și semnat de administratorul Chirie, din care rezultă că nu are restanțe, iar, în ceea ce privește anul 2007, pârâta arată că, din tabelul întocmit de asemenea de administratorul Chirie, rezultă că nu înregistra nici un debit.
Au fost depuse la dosar, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, următoarele acte: contractul de închiriere, două acte adiționale la contractul de închiriere, tabel nominal privind situația plăților la chirie și cote utilități a locatarilor din cele două blocuri situate în-, fișă dosar nr-, aflat pe rolul Tribunalului București, cerere de chemare în judecată formulată de Colegiul Tehnic " ", proces verbal din 21.07.2003, protocol încheiat la 21.07.2000, convenție încheiată la 30.06.199, proces verbal încheiat la 07.06.1995, protocol nr. 98 din 01.08.1987, autorizația nr. 2IM emisă la data de 17.02.1967, act de dezmembrare a apartamentului nr. 3, Bl. 2 situat în-, Sector 2 B, certificat de pe minuta pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV a Civilă în dosarul nr-, decizia civilă nr. 1719/18.10.2007 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, sentința civilă nr. 5142/09.06.2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B în dosarul nr. 13243/2005, un set de chitanțe și facturi fiscale, adresele nr.247/31.01.2008 și 372/21.02.2008 emise de Colegiul Tehnic către reclamantă, nota de inventar, tabel nominal cu locatarii celor două blocuri care au de achitat cote utilități cu facturi primite pentru luna septembrie 2006.
La termenul de judecată din 21.04.2008, pârâta a învederat instanței că renunță la susținerea celor două excepții invocate în cuprinsul întâmpinării depuse la dosar.
La data de 17.04.2008, reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare, prin care a arătat că solicită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți atât pentru neexecutarea obligației chiriașului de plata a cheltuielilor de întreținere a imobilului, cat si pentru neplata penalităților de întârziere pentru aceste cheltuieli.
Arată reclamanta că executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage și obligația de plată a penalităților conform contractului de închiriere, întrucât în actul adițional la acest contract s-a prevăzut în mod expres: "chiriașul are obligația de a plați in termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000 încheiat de reclamanta cu Colegiul tehnic ". Cum fiecare chiriaș a aderat la prevederile acestui protocol, reclamanta arată că nu poate exista nici un fel de dubiu că acest protocol face parte din contractul de închiriere. Potrivit acestui protocol, susține reclamanta, pentru neplata în termen a cotelor de întreținere, se va percepe o penalizare de 0,2% pe zi a locatarilor, începând cu data de 01 lunii următoare afișării.
Mai mult, Colegiul Tehnic a chemat in judecată reclamanta atât pentru plata cheltuielilor de întreținere, cât și pentru plata penalităților de întârziere.
În concluzie, arată că prejudiciul suferit de reclamantă se compune atât din contravaloarea utili tarilor consumate de chiriaș, cât și din penalitățile percepute pentru neplata în termen a contravalorii utilităților. De asemenea, subliniază că neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la grave stricăciuni celor doua cămine de nefamiliști, iar neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului a condus la o devalorizare a acestuia, făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către proprietar.
Prinsentința civilă nr. 3899/23.04.2008, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Sectorului 2a respins ca neîntemeiată acțiunea precizată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că între reclamanta -, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr.19/18.09.2003, având ca obiect imobilul situat B, Sector 2,-, Bl. 2, Camera 16, pe termen de 6 luni, stabilindu-se în sarcina pârâtei obligația de a plăti o chirie lunară.
Instanța a reținut faptul că, între aceleași părți, au mai fost încheiate acte adiționale succesive la contractul inițial, acte prin care termenul locațiunii a fost prelungit până la data de 30.06.2005, dată după care pârâta a continuat să ocupe imobilul, în virtutea tacitei relocațiuni.
De asemenea, a reținut că, prin sentința civila nr. 5142/09.06.2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 B, definitivă și irevocabilă, prin respingerea recursului formulat de reclamanta din prezenta cauză, prin decizia civilă nr. 1719/18.10.2007 pronunțată de Curtea de Apel București la data de 18.10.2007, reclamanta a fost obligata să încheie cu pârâta contract de vânzare cumpărare asupra. nr. 16, în calitatea sa de titular de contract de închiriere, la cererea sa, în conformitate cu prevederile Decretului - Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992.
Prin chitanța nr. 1774/28.02.2008, pârâta a achitat reclamantei suma de 1014,60 lei, cu titlu de restanțe la plata utilităților aferente perioadei 2004-2006, sumă imputată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată și care a stat la baza solicitării rezilierii contractului.
Instanța a apreciat că acțiunea precizată este neîntemeiată, dat fiind că pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a debitului, făcând trimitere la chitanțele liberatorii emise în perioada 2004-2007 (filele 175-193), la tabelele întocmite de reclamantă și semnate de administratorul Chirie pentru anii 2006 și 2007, din care rezultă că pârâta nu figura restantă la data întocmirii acestor acte, dar și la chitanța nr. 1774/28.02.2008.
A mai reținut judecătoria că reclamanta nu a depus la dosar nici un fel de înscris probator, care să ateste afișarea lunară a cheltuielilor de întreținere, pentru a putea invoca o culpă a pârâtei pentru neplată, ci a depus doar un tabel în care se prezintă suma finală, fără a se indica perioada pentru care este datorată și ce fel de utilități privește.
Dacă, în ce privește chiria lunară, reclamanta nu invocă încălcarea acestei obligații, instanța a reținut că, privitor la plata utilităților, pârâta nu are la îndemână un mijloc concret de determinare personală a cheltuielilor, ci se află la dispoziția reclamantei, care trebuia să întocmească și să afișeze tabele lunare, astfel că nu poate fi reținută culpa pârâtei pentru neplata cheltuielilor. În acest context, instanța a apreciat ca fiind credibile apărările pârâtei, potrivit cărora a achitat periodic cheltuielile, dar nu a primit chitanțe liberatorii pentru fiecare plată, întrucât reclamanta refuză să pună la dispoziția Colegiului Tehnic tabele cu cheltuielile defalcate pe luni și apartamente, deși întocmise o situație finală de restanțe, așa cum rezultă din adresele Colegiului Tehnic către reclamantă nr. 247/2008 și 372/2008.
Chiar în situația în care pârâta nu ar fi achitat lunar aceste cheltuieli, a apreciat că, prin plata efectuată la 27.03.2008 și acceptată de reclamantă, pârâta și-a îndeplinit obligația întocmai, cf. art. 1100 cod civil.
Cu referire la rezilierea pentru neplata penalităților de întârziere, a apreciat că este nefondat și acest motiv, pentru că, nici după ce a primit suma pretinsă ca debit, reclamanta nu înfățișează tabelele de calcul periodice, dar, mai mult, pentru a invoca o culpă a pârâtei în plata cu întârziere, reclamanta nu prezintă nici un înscris probatoriu.
A mai reținut judecătoria că faptul că reclamanta este chemată în judecată de către Colegiul Tehnic nu îi conferă acesteia drepturi injuste de reziliere a contractului, mai ales că reclamanta este cea obligată, prin hotărâre irevocabilă, să vândă pârâtei imobilul închiriat.
Împotriva acestei sentințe a formulatapelreclamanta - -, solicitând schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și precizată, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă la data de 27.09.2008 sub nr-.
În motivarea apelului, apelanta reclamantă critică hotărârea atacată pentru netemeinicie și nelegalitate, susținând, în primul rând, că instanța a reținut reaua-credință a reclamantei, fără a avea probe în acest sens.
Arată că instanța a apreciat în mod greșit că nu s-a făcut dovada existenței unei datorii a intimatei la cheltuielile de întreținere, susținând că nu s-a probat achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile.
În acest context, susține că, potrivit art. 1111 cod civil, plata făcută de pârâtă s-a imputat asupra penalităților, care nu au fost încă acoperite integral. Astfel, arată că, la data formulării acțiunii, pârâta figura cu un debit de 1014,60 lei și cu penalități de 502,25 lei.
Apelanta arată că, pornind de la prevederile contractului de închiriere încheiat între părți, precum și de la dispozițiile art. 1439 al. 2 cod civil, de la prevederile Legii nr. 114/1996, una din obligațiile esențiale aflate în sarcina chiriașului este cea de achitare a cheltuielilor comune. De asemenea, arată că neplata utilităților de către chiriași a dus la debranșarea consumatorilor de la energia termică și electrică în data de 5.04.2006, furnizarea apei calde fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date, determinând și formularea acțiunii în pretenții împotriva apelantei de către Colegiu.
Cu privire la considerentele reținute de instanță vizând "credibilitatea" susținerilor intimatului - pârât, susține că acestea sunt contrare regulilor legale privind forța juridică a mijloacelor de probă, apărările intimatului-pârât privind efectuarea unor plăți anterioare, prin care ar fi achitat obligațiile restante fără a primi chitanță eliberatorie, neputând fi primite.
Cu toate acestea, arată că instanța a preluat susținerile intimatului-pârât prin care pretinde că ar fi achitat sume de bani către administratorul căminelor, iar plata cotelor de întreținere nu ar fi fost înregistrată legal.
Susține apelanta că respectivul contract de închiriere, așa cum a fost prelungit prin actele adiționale, a expirat la 30.06.2005. începând de la această dată, intimatul-pârât continuând să ocupe spațiul fără nici un temei.
Ca urmare a acumulării acestor datorii, apelanta arată că reclamantul Colegiul Tehnic " " a formulat o cerere de chemare în judecată prin care solicită obligarea pârâtei - - la plata sumei de 246.934,50 lei, reprezentând utilități neachitate de către chiriași în perioada 15.11.2004 01.01.2006 și a sumei de 418.027,26 lei, reprezentând penalități de întârziere calculate la acest debit.
Deși, în scopul stingerii acestui litigiu și al evitării sancțiunii rezilierii, intimatul a depus o chitanță prin care achită o sumă de bani, susținând că aceasta este suficientă pentru acoperirea debitului restant, apelanta susține că acesta ignoră faptul că neexecutarea la timp a obligațiilor de plată a întreținerii a dus la acumularea de penalități într-un cu antum semnificativ. In acest sens, susține că intimata nu a prezentat nici o chitanță prin care să facă dovada achitării penalităților pentru debitele plătite cu întârziere.
Potrivit art. 1111.civ. "atunci când creanța este producătoare de dobânzi/penalități, plata se impută mai întâi asupra dobânzi lor", astfel că, susține apelanta, făcând aplicarea acestor dispoziții, rezultă că plata făcută de intimat s-a imputat asupra penalităților, care nu au fost însă acoperite integral.
Având în vedere aceste aspecte, apelanta susține că, în temeiul art. 1439 alin. (2) civ. raportat la art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/2006, se impunea rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă de către locatar a obligațiilor de plată a cheltuielilor de întreținere (principal și penalități).
Apelanta precizează că intimata a dat dovadă de rea-credință față de obligațiile contractuale ce-i reveneau în baza contractului, iar termenul de grație nu poate fi acordat în ipoteza neexecutării cu rea credință de către debitor a obligațiilor care-i incumbau.
În principal, se arată că instanța de fond a reținut că intimata și-a îndeplinit obligația întocmai și că, față de dispozițiile art. 1100 din Codul Civil, cererea formulată de reclamantă este neîntemeiată, însă temeiul reținut de către instanță este greșit, având in vedere că art. 1100 din Codul Civil se referă la îndeplinirea obligației întocmai, dar prezenta cauză nu are ca obiect o cerere de executare silită a unui contract, ci o cerere de reziliere a contractului.
Menționează că obligația a cărei neexecutare a invocat-o prin cererea de reziliere nici nu reprezenta o prestație în favoarea apelantei, pe care ar fi putut-o solicita pe calea unei cereri de executare silită a unui contract, ci în favoarea furnizorului de utilități.
Dacă însă se poate pune în discuție existența posibilității de a se acorda termen de grație pentru îndeplinirea obligației chiar și după formularea cererii de reziliere, învederează instanței că trebuie a se avea în vedere și dispozițiile art. 970 Cod civil, care prevăd că " toate contractele trebuie executate cu bunăcredință și în conformitate cu echitatea".
Prin urmare, în cazul în care intimata nu-și executa la termen obligațiile contractuale, instanța putea acorda un termen de grație sau va putea lua act de plata făcută în cursul judecății, însă numai în cazul în care debitorul a fost de bună-credință.
Dacă, însă, se constată că debitorul a dat dovadă de rea-credință, instanța va dispune rezilierea contractului chiar și în cazul efectuării unei plăți în cursul judecății. O soluție contrară ar fi în totală contradicție cu scopul urmărit de legiuitor, deoarece s-ar crea o situație defavorabilă pentru creditorul de bunăcredință în raport cu debitorul de rea-credință.
În acest sens, creditorul de bună-credință ar fi obligat să rămână prins într-un raport contractual cu o persoană care a refuzat cu rea credință să-și execute obligațiile, fiind nevoit ca, de fiecare dată, să se adreseze instanței pentru executarea obligațiilor de către debitorul său.
Apelanta susține că salvarea unor contracte în care, deși debitorul a fost de rea-credință și a înțeles să nu-și respecte obligațiile pentru o lungă perioadă de timp, și-a executat obligațiile în cursul judecății, este în măsură să producă consecințe periculoase pentru activitatea de înfăptuire a justiției, fiind de natură să încurajeze pe viitor la astfel de practici.
Apelanta face trimiteri la doctrină, arătând că s-a statuat, în acest sens, că, în cazul în care se constată reaua-credință a chiriașului, neexecutarea obligațiilor contractuale justifică rezilierea contractului fără a se acorda un termen de grație și chiar dacă s-ar face plata datoriilor în cursul procesului (, și rezilierea contractelor civile, Ed., B 1997, pag. 94, 115, 116).
Arată că reaua credință a intimatei rezultă cu evidență din probele administrate în cauză. Astfel, arată că intimata, deși prin întâmpinarea depusă la dosar faptul că datorează suma arătată prin acțiune (reprezentând cheltuieli cu utilitățile), aceasta o achită ulterior, în cursul judecății, recunoscând implicit existența acesteia.
Or, neexecutarea unei obligații elementare față de folosirea spațiului în cauză și achitarea debitului restant doar în mod forțat, ca urmare a formulării unei cereri de chemare în judecată, atestă o vădită rea-credință din partea intimatului, ce nu ar mai fi trebuit să permită menținerea în vigoare a contractului astfel nesocotit.
În drept, invocă art.282 și urm. din Codul d e procedură civilă, art.1439 Cod Civil, art.24 din Legea 114/1996.
Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat.
Prindecizia civilă nr.249/17.02.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilăa respins ca nefondat apelul formulat.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel reținut că primul motiv de apel este neîntemeiat, motiv ce vizează greșita apreciere a instanței asupra dovezii administrate de reclamantă, privitoare la existența unui debit în sarcina pârâtului. În acest sens, s-a constatat că reclamanta - - a depus la dosar, la filele 20 și următoarele, un tabel întocmit de numita, la 18.12.2007, pârâta fiind menționată, la poziția 18 din lista de la fila 20, cu un debit de 1014,60 lei, reprezentând cote de întreținere neachitate. În cuprinsul acestui tabel, dar nici în cel al altor înscrisuri depuse la dosar de către reclamanta-apelantă, nu se menționează este perioada pentru care s-a calculat debitul.
În apărare, pârâta a depus la dosar alte tabelul privitor la situația plăților (filele 143 și următoarele din dosarul de fond), pentru perioada de facturare 5.12.2007 - 9.01.2008. în cuprinsul primului tabel, pârâta figurează cu debitul aferent lunii decembrie 2007, adică luna anterioară introducerii acțiunii.
În aceste condiții, s-a apreciat că judecătorul fondului a reținut, temeinic împrejurarea că reclamanta nu și-a probat pretențiile, în sensul de a atesta, cu înscrisuri, împrejurarea că pârâtul datora cheltuieli de întreținere din lunile anterioare introducerii acțiunii, datorii neachitate. Mai mult, instanța a reținut în mod corect că pârâta a făcut dovada plății cheltuielilor de întreținere, prin depunerea la dosar a chitanțelor de la filele 156-193.
Tribunalul a reținut că, în apel, reclamanta a depus la dosar și alte tabele, vizând cheltuielile de întreținere pentru lunile martie-aprilie 2005. Chiar dacă reclamanta nu a precizat perioada în care pârâta nu și-ar fi îndeplinit obligațiile convenționale, trebuie reținut că nici chiar aceste tabele nu cuprind date privitoare la restanțe ale intimatei, ci cheltuielile datorate pentru luna corespunzătoare.
Împrejurarea susținută de apelantă, în sensul că a fost chemată în judecată de o altă persoană, pentru neachitarea de către chiriași a cotelor de întreținere, nu poate constitui o probă în susținerea pretențiilor sale, față de cele mai sus arătate.
A fost înlăturată și critica vizând "credibilitatea" acordată susținerilor intimatului, pentru că, după cum s-a arătat anterior, instanța fondului nu și-a întemeiat soluția pe simplele susțineri ale pârâtei, ci pe întregul material probator administrat, reținând că pârâta a făcut dovada plății sumelor datorate.
Pornind de la considerentele anterior enunțate, motivul de apel privitor la neplata penalităților de întârziere apare că vădit nefondat, față de cele reținute de prima instanță, dar și de instanța de apel în privința debitului principal. Dat fiind că aceste penalități constituie un accesoriu al debitului, apărările formulate de apelantă sub acest aspect nu au mai fost supuse analizei.
S-a mai susținut că, în raport de reaua-credință a pârâtei, instanța nu îi putea acorda acesteia un termen de grație pentru plata debitului, apelanta subliniind că pârâtul a făcut plata datoriei pretinse prin acțiunea inițială în timpul procesului. În primul rând, se constată că nu s-a administrat nici o dovadă, care să ateste reaua-credință a pârâtului în executarea obligațiilor contractuale, câtă vreme buna-credință se prezumă. În al doilea rând, se constată că textul art. 1021 prevede posibilitatea ca judecătorul să acorde "un termen părții acționate", "după circumstanțe". În condițiile în care nici reclamanta nu a precizat perioada neachitării debitului, s-a reține că, în mod temeinic, judecătorul fondului a primit chitanțele de plată a debitelor și a ținut cont de acestea la pronunțarea sentinței. Este de subliniat, în acest context, că reclamanta, anterior introducerii acțiunii, nici nu a pus-o în întârziere pe pretinsa debitoare, condiție necesară alături de alte dovezi, pentru a se putea aprecia asupra unei pretinse rele credințe a pârâtei.
Apelanta susține, de altfel, că reaua credință a intimatei rezultă din aceea că, deși a negat datoria, prin întâmpinare, totuși, a depus la dosar dovada plății, însă tribunalul a considerat că o astfel de împrejurare nu este de natură să conducă la concluzia relei-credințe, atitudinea pârâtei, prin efectuarea plății, putând fi interpretată ca modalitate de evitare a sancțiunii rezilierii. Cu atât mai mult, în practica judiciară și în doctrină, s-a statuat că partea chemată în judecată pentru neexecutarea obligațiilor contractuale are posibilitatea, spre a evita rezoluțiune/rezilierea, să execute prestațiile datorate în tot cursul procesului, inclusiv în faza recursului.
Împotriva acestei decizii a declaratrecursapelanta reclamantă - -, solicitând modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, urmând a se dispune rezilierea Contractului de închiriere nr. 19/18.09.2003 încheiat între - și intimat cu privire la spațiul ocupat în B,-, bloc 2, camera 16, sector 2 și evacuarea acestuia din spațiul ocupat, precum și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București - Secția a IX-a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală la data de 10.07.2009 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-reclamantă a arătat că instanța a aplicat greșit legea sub aspectul sarcinii probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriaș, deoarece faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimat a cheltuielilor de întreținere, pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în decizia recurată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Instanța, doar în mod formal, acceptă teoria expusă de recurentă cu privire la sarcina probei în cauza dedusă judecății, pentru ca mai apoi, așa cum rezultă din afirmațiile reținute în decizia recurată, să declare că nu s-a făcut dovada existenței creanței și că intimatul a făcut dovada achitării cheltuielilor cu utilitățile.
În fapt, din tabelele de întreținere depuse la dosar, despre care și instanța de apel face vorbire la pag. 9 paragraful 4, rezultă datoriile intimatului din fiecare lună aferentă folosinței spațiului închiriat. Aceste tabele nu au fost contestate de către partea adversă, motiv pentru care ele trebuie avute în vedere în cauză. Instanța trebuia să analizeze dacă pentru fiecare din datoriile menționate în tabelele depuse sunt depuse la dosarul cauzei și chitanțele aferente.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindem plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina subscrisei consta în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea subscrisei, respectiv "faptul generator al dreptului",Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere:",
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtului. Pârâtul însă a depus la dosarul cauzei un număr de chitanțe care probau, prin ele însele, următoarele situații: (i) pârâtul și-a asumat obligația de a achita lunar cheltuielile aferente întreținerii și utilizării spațiului închiriat; (ii) de nenumărate ori cheltuielile cu utilitățile au fost achitate cu întârziere (de exemplu în data de 20.03.2006 a fost achitată contravaloarea întreținerii pentru lunile martie-noiembrie 2005, în mod evident cu întârziere - Chitanța - din 20.03.2006); (iii) pentru o foarte mare parte din perioadele contractuale nu au fost prezentate chitanțe de plată a întreținerii (de exemplu pentru luna martie 2006, pentru care nu s-a prezentat o dovada de plată a utilităților).
A mai susținut recurenta-reclamantă lipsa unei dovezi privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile, arătând că raporturile de închiriere dintre recurentă și intimată s-au derulat pe toată perioada 2003 până în prezent, când acesta locuiește în continuare în Căminele de nefamiliști. În toată această perioadă, intimata a fost obligată să își achite utilitățile aferente spațiului locuit. Intimata a prezentat o adeverință emisă in 10.08.2004 de administrația de nefamiliști în care se arată că aceasta este cu chiria și întreținerea achitate la zi. Prin urmare, perioada pentru care trebuia să se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 până la data formulării acțiunii, însă intimata nu a depus la dosarul cauzei nici o chitanță care să facă dovada achitării doar a unei părți din cheltuielile cu utilitățile.
În plus, recurenta a învederat instanței o serie de alte aspecte care, împreună pot să probeze existența debitului:
(i) existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între subscrisa și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
(ii) Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nici o obligație a chiriașilor de a ne preda chitanțele prin care să facă dovada plății considerăm că această situație a restanțierilor "nelămurită (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa noastră.
Menționează că tabelul pus la dispoziția instanței este întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată din datele puse la dispoziția sa de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva recurentei.
(iii) Așa cum rezultă din adresa transmisă de Colegiul tehnic " " către subscrisa în data de 08.05.2008, neplata la termen a utilităților furnizate chiriașilor a dus la debranșarea acestor consumatori de la consumul de energie electrică și termică de la branșamentul comun în data de 05.04.2006, furnizarea de apă caldă fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date.
A mai invocat recurenta executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage obligația de plată a penalităților conform Contractului de închiriere. Conținutul obligației de plată a utilităților, precum și că neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor două Cămine de nefamiliști.
Fiecare chiriaș din Căminele de nefamiliști, care utilizează și locuiește în spațiul închiriat, avea obligația de a achita toate cheltuielile aferente acestui spațiu, cheltuieli care includeau în mod necesar apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică. Aceste utilități erau necesare unei bune funcționări a spațiilor din imobil pentru ca acestea să poată fi locuite de către chiriași.
Așa cum s-a arătat în cererea de chemare în judecată, la momentul actual Căminele de nefamiliști nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea acesteia fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic " ". Același lucru s-a întâmplat și cu furnizarea apei menajere și a energiei electrice, dar în prima situație s-a impus reînceperea furnizării din motive de igienă și sănătate publică, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat în mod ilegal, fără nici un acord din partea subscrisei.
Mai mult decât atât, neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului pe care îl au în folosință a condus la o degradare semnificativă a acestuia, fapt care, alături de lipsa dotărilor obligatorii pentru orice imobil de locuit conduce la o devalorizare a imobilului, aceasta făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către subscrisa, în calitate de proprietar.
Situația prezentată mai sus, care a derivat în mod direct dintr-o atitudine neglijentă a chiriașilor din Căminele de nefamiliști, reprezintă de asemenea încălcarea unei obligații contractuale prevăzute în mod expres în Contractul de închiriere. Astfel, așa în contractul încheiat între recurentă și pârâtă se prevede care sunt situațiile când se poate solicita rezilierea și anume atunci când chiriașul:
(a) nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive;
(b) a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței;
(c) are un comportament care face imposibilă conviețuirea;
(d) nu a respectat clauzele contractuale.
Este evident că situația învederată mai sus se constituie într-o încălcare a obligațiilor chiriașului ce poate conduce la rezilierea Contractului de închiriere, având în vedere că aceasta, prin atitudinea sa culpabilă, a condus la lipsirea imobilului cu destinație de spațiu de locuit de cele mai elementare dotări ale acestuia.
Toate aceste elemente fac parte din obligația generală a chiriașului de a întreține locuința, neexecutare acestei obligații urmând a fi sancționată cu rezilierea contractului de închiriere.
Cererea de recurs, legal timbrată, a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 312 alin.3 Cod Proc.Civ.
Intimata, legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de critică expuse mai sus și în raport de prevederile art.304 Cod Proc.Civ. curtea constată cărecursul este nefondat.
Se impune a arăta cu prioritate că o parte din criticile pe larg dezvoltate de recurenta-reclamantă, deși întemeiate de aceasta în mod generic pe prevederile art.304 pct.9 Cod Proc.Civ. nu pot fi analizate în recursul de față, deoarece nu vizează în realitate aplicarea greșită a legii de către instanța de apel ori lipsa de temei legal a hotărârii atacate, ci se referă la greșita apreciere a probatoriului deja administrat, iar o astfel de critică nu poate fi primită în recurs față de dispozițiile restrictive ale art.304 Cod Proc.Civ. care fac trimitere expresă la "motive de nelegalitate" înainte de enumerarea lor în punctele 1-9, precum și față de abrogarea dispozițiilor punctului 10 al art.304.
Prin urmare, va fi înlăturată pentru acest motiv critica în sensul că instanțele de fond și apel au reținut în mod greșit executarea de către intimata-pârâtă a obligației de plată a contravalorii utilităților.
În privința criticilor de nelegalitate, curtea reține că pentru a pretinde aplicarea regulilor răspunderii civile contractuale în beneficiul său, recurenta-reclamantă era ținută a dovediexistența creanței, revenind debitorului sarcina de a dovediexecutarea obligației corelative.
Astfel, pretenția concretă dedusă judecății, de reziliere a unui contract de închiriere pentru neplata cheltuielilor cu întreținerea și evacuare a chiriașului motivat de rezilierea contractului, trebuia să fie justificată faptic și nu doar legal, în sensul ca reclamanta să arate ce sumă datorează pârâta precum și modalitatea în care această datorie a fost stabilită în sarcina sa (atât în privința debitului principal, cât și a penalităților de întârziere).
Această justificare urma a se face prin indicarea sumelor datorate de pârâtă și depunerea înscrisurilor din care rezulta calcularea acestor datorii (tabele cuprinzând cheltuielile și penalitățile, conform protocolului încheiat între apelantă și Colegiul tehnic, pe baza cărora urma a se face încasarea sumelor de către colegiu).
Or, instanțele de fond și apel nu au imputat recurentei-reclamante omisiunea de a dovedi existența creanței, ci au reținut că intimata-pârâtă a depus la dosar chitanțe prin care Colegiul Tehnic atesta plata de către chiriaș a contravalorii utilităților pentru perioada 2004-2006 și apoi și pentru o perioadă din anul 2007.
Câtă vreme reclamanta nu a arătat în acțiune în mod expres pentru ce perioadă este datorată suma de 1014,6 lei de către pârâtă, iar cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 25.01.2008, rezultă că în mod corect au aplicat instanțele de fond și apel regulile răspunderii civile contractuale, chitanțele liberatorii emise de creditoare făcând dovada executării obligației.
Legat de acest aspect, se impune a arăta că raportul juridic dedus judecății îmbracă, în opinia curții, forma stipulației pentru altul, deoarece, potrivit protocolului încheiat între recurenta-reclamantă - - și Colegiul Tehnic, pe care chiriașii s-au angajat să îl respecte, sumele reprezentând contravaloarea întreținerii (datorate de recurentă colegiului și la rândul lor, de chiriași către proprietara recurentă) sunt plătite de chiriași direct colegiului, deși între aceștia nu există un raport juridic.
Prin urmare, câtă vreme creditoarea a emis chitanțele liberatorii în discuție, recurenta-reclamantă nu mai poate pretinde executarea obligației de la debitorul chiriaș.
În ceea ce privește regulile de imputație a plății, invocate în cuprinsul motivului de recurs prin care recurenta a reproșat instanțelor că nu au avut în vedere neplata penalităților de întârziere datorate de chiriași în temeiul contractului, curtea constată că, pe de o parte, că în prezentul litigiu, ce are ca obiect reziliere pentru neexecutarea obligației asumate contractual, nu pot fi cenzurate împrejurările în care chitanțele liberatorii au fost emise.
Totodată, în materia imputației plății, dacă debitorul nu menționează ce datorie stinge, atunci cel care poate face imputația plății este creditorul.
În speță, Colegiul Tehnic, în calitate de creditor în raportul juridic astfel cum a fost interpretat mai sus, a consemnat în chitanțele amintite că sumele achitate reprezintă contravaloare utilități în perioada anterioară cererii de chemare în judecată, și, în consecință, imputația plății a fost realizată de creditor asupra debitului principal, fără a se menționa despre existența penalităților pretins datorate, rezultând astfel că debitul principal a fost stins în acest mod.
De altfel, recurenta-reclamantă nu a detaliat, astfel cum impuneau dispozițiile art.1169 Cod Civil, modalitatea de calcul a penalităților și perioada pentru care au fost datorate acestea, astfel că instanța de recurs nu poate aprecia asupra acestei critici sub aspectul legalității sale.
Nu se impune analizarea motivului de critică legat de reaua-credință a intimatei-pârâte, ceea ce ar exclude, în opinia recurentei-reclamante, acordarea beneficiului termenului de grație, față de netemeinicia celorlalte critici, termenul de grație putând fi acordat numai în ipoteza îndeplinirii cerințelor legale pentru pronunțarea rezilierii unui contract.
La fel, câtă vreme nu se reține încălcarea obligației asumate contractuale de către intimata chiriașă de a achita contravaloarea utilităților, sunt lipsite de relevanță și celelalte critici din recurs legate de răspunderea contractuală și de necesitatea rezilierii contractului pentru aceste considerente.
Pentru aceste considerente, constatând legalitatea hotărârii recurate, curtea va respinge recursul ca nefondat.
Văzând și dispozițiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de către recurenta-reclamantă - -, cu sediul în B,-, sectorul 3,împotriva deciziei civile nr.249/17.02.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă îndosarul nr-,în contradictoriu cu intimata-pârâtă, cu domiciliul în B,-,.2,.16, sectorul 2, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR - - - - - -
-
GREFIER
Red.
.red.
2 ex.
Secția a V-a Civilă - jud.,
Președinte:Georgeta StegaruJudecători:Georgeta Stegaru, Elena Viviane Tiu, Ileana
