Reziliere contract. Speta. Decizia 430/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI ---SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU
CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.430.
Ședința publică de la 27.10. 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mihaela Paraschiv
JUDECĂTOR 2: Silvia Pană
JUDECĂTOR 3: Georgeta Stegaru
GREFIER - - -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile 1528A/18.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a Va Civilă în contradictoriu cu intimatul pârât.
La apelul nominal, făcut în ședință publică au răspuns recurenta reclamantă - -, reprezentată de avocat din cadrul Societății de avocați ", ", cu împuternicirea avocațială nr. -/05.10.2009 la dosar, intimatul pârât prin avocat ce depune la dosarul cauzei împuternicirea avocațială nr.51906 din 21.10.2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că la data de 23.10.2009, intimatul-pârât a depus întâmpinare în două exemplare, ce nu a fost comunicată și recurentei-reclamante.
Reprezentantul intimatului-pârât, solicită instanței să considere întâmpinarea depusă ca note scrise.
Reprezentantul recurentei-reclamante - -, solicită acordarea unui nou termen de judecată pentru a depune în dovedirea cererii de suspendare a apelului, înscrisuri respectiv, o listă emisă de Colegiul Tehnic " " privind creanțele datorate de pârât.
Reprezentantul intimatului-pârât, se opune la încuviințarea pentru recurenta-reclamantă a probei cu înscrisuri, considerând că dacă dorea să reitereze în fața acestei instanțe cererea de suspendare, în momentul solicitării ar fi trebuit deja să prezinte toate tabelele cuprinzând creanțele datorate. Consideră de asemenea, că cererea de probe și respectiv, cererea de suspendare au fost formulate doar pentru tergiversarea soluționării recursului de față.
Curtea, deliberând, având în vedere calitatea - - respectiv, cea de recurent precum și față de faptul că cererea de recurs a fost formulată în aprilie 2009, dosarul având până în prezent deja două termene de judecată, timp suficient pentru ca recurenta-reclamantă să producă și să depună dovezile de care face vorbire, urmează a respinge proba cu înscrisuri solicitată de acesta.
Reprezentantul recurentei-reclamante - -, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul intimatului-pârât, învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat și solicită cuvântul pe cererea de recurs.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de administrat, acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentei-reclamante - -, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, modificarea sentinței recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.
Reprezentantul intimatului-pârât, pune concluzii de respingere a recursului, menținerea deciziei civile atacate ca fiind legală și temeinică, cu obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea reține recursul în pronunțare.
CURTEA:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B la data de 25.01.2008 sub nr-, rec1amanta - - a solicitat instanței ca, prin hotărâre a ce o va pronunța în contradictoriu cu pârâtul, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 205/18.12.2003 încheiat între aceasta și pârât, având ca obiect spațiul situat în B,-, bloc 1, camera 64, sector 2 și evacuarea pârâtului din imobilul menționat anterior, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că la momentul edificării celor două construcții din-, bloc 1 și 2, sect. 2, denumite și Cămine de nefamiliști, unde se află camera ocupată de pârât, acestea au avut destinația unor cămine de elevi în care puteau fi cazați elevii ce urmau cursurile Grupului Școlar 23 August, în prezent Colegiul Tehnic " ", ca la un moment dat acestea nu au mai fost utile pentru cazarea elevilor și au fost transferate către - -, care le-a utilizat pentru a caza persoanele ce își desfășurau activitatea în cadrul societății, ca prin Protocolul nr. 98/1997 încheiat între Liceul Industrial 23 August și Întreprinderea 23 August și baza materială a celor două cămine s-a transferat la reclamanta, ca aceste cămine au fost închiriate angajaților pentru o chirie de protecție socială, avându-se în vedere venitul acestora, iar contractele de închiriere și actele adiționale au fost încheiate conform dreptului comun în materie, iar o cauză importantă s-a introdus prin actele adiționale, respectiv chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/2000 încheiat între - - și Colegiul Tehnic.
Reclamanta a mai arătat că, de comun acord, părțile au stabilit și condițiile în care se poate solicita încetarea sau rezilierea contractului de închiriere: chiriașul poate cere încetarea contractului cu condiția notificării prealabile în termen de minimul 30 de zile, proprietarul poate cere rezilierea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, are un comportament care face imposibilă conviețuirea și nu a respectat clauzele contractuale.
De asemenea, reclamanta a arătat că durata contractului, astfel cum a fost prelungită prin actele adiționale, a expirat din data de 30.06.2005, dar pârâtul nu a părăsit imobilul, invocând tacita relocațiune, ca utilitățile sunt furnizate de către Colegiul Tehnic și sunt achitate în comun de către acesta și reclamantă, întrucât construcția sistemului de utilități nu permite o distribuire separată către liceu și cămine, că inițial locatarii achitau contravaloarea utilităților către - -, dar la data de 2.08.2000 între liceu și reclamantă s-a încheiat o convenție prin care s-a stabilit ca utilitățile să fie achitate direct de către locatari la casieria Grupului Școlar în zilele de chenzină a salariaților, iar pentru neplata în termen a cotelor de întreținere locatarii trebuia să achite o penalitate de 0,2% pe zi, începând cu data de întâi a lunii următoare afișării.
Totodată, reclamanta a arătat că chiriașii nu au achitat utilitățile iar pârâtul are în prezent un debit de 1.045,33 lei, că din acest motiv căminele nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic, că s-a oprit și furnizarea apei reci și energiei electrice, dar aceasta a fost reluată din motive de igiena, iar Colegiul Tehnic a acționat reclamanta în judecată pentru plata sumei de 246.934,50 lei reprezentând utilități neachitate în perioada 15.11.2004-1.01.2006 și pentru plata sumei de 418.027,26 lei, reprezentând penalități calculate conform Protocolului.
Reclamanta a considerat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1410 și urm civ. și Legea nr. 114/1996.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a arătat că înțelege să invoce excepția lipsei calității de reprezentant și excepția lipsei calității lipsei calității procesuale active, excepții la susținerea cărora a renunțat în ședința publică de la data de 16.05.2008, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate.
Pe fondul cauzei, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiate, având în vedere că a achitat toate cheltuielile imputate de reclamantă, astfel că suma de 1045,33 lei, este o sumă fictivă, că dispozițiile art. 24 pct. c) și art. 25 din Legea nr. 114/1996 invocate de reclamantă nu au aplicabilitate în prezenta cauză, deoarece evacuarea se poate dispune numai după rezilierea contractului de închiriere, în situația în care chiriașul nu și-a îndeplinit obligațiile ce îi revin în baza contractului pe o perioadă mai mare de 3 luni, că din înscrisurile depuse nu rezultă reaua sa credință, deoarece reclamanta, deși notificată în acest sens, a refuzat să pună la dispoziția chiriașilor tabele pentru fiecare în parte și din care ar rezulta restanțele acumulate, ca pârâtul a dorit să plătească debitele lunar și in acest sens a solicitat Colegiului" " să-i pună la dispoziție tabelele dar personalul i-a răspuns de fiecare data că nu poate sa facă acest lucru întrucât reclamanta refuză să trimită aceste tabele întocmite și semnate de administratorul Chirie.
Reclamanta a refuzat sa încaseze debitele și nici nu a notificat vreun chiriaș să plătească aceste debite. Chiar și așa deține documente întocmite de reclamantă din care rezultă că nu are restanțe.
Cu adeverința depusă la acest termen de judecată pârâtul menționează că face dovada faptului că la sfârșitul anului 2004 avea achitate la zi atât chiria cât și întreținerea, deci susținerile reclamantei nu sunt întemeiate. În aceea ce privește anul 2006 și 2007, deși reclamanta susține că ea este restanțier, pârâtul menționează faptul că există la dosar un tabel întocmit chiar de rec1amantă și semnat de administratorul Chirie din care rezultă că nu are restanțe.
Prin sentința civilă nr. 5116/30.05.2008 Judecătoria Sectorului 2 Bar espins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, între reclamanta - A, în calitate de locator și pârâtul, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 205/18.12.2003, având ca obiect camera nr. 64, din imobilul situat B,-, Bl. 2, sector 2, pe termen de 6 luni, stabilindu-se în sarcina pârâtului obligația de a plăti o chirie lunară în sumă de 300.090 lei vechi, datorată începând cu data de 01.09.2003 (filele 9-13 dosar), că între aceleași părți au mai fost încheiate trei acte adiționale, nr. 249/21.06.2005, nr. 470/20.12.2004 și nr. 337/28.06.2004 la contractul inițial încheiat, acte prin care termenul locațiunii a fost prelungit până la data de 30.06.2005 (filele 14-16 dosar), prin acesta din urmă pârâtul obligându-se să plătească în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000, protocol ce a fost încheiat între rec1amantă și Colegiul Tehnic, ca potrivit extrasului tabel nominal privind situația plăților la chirie și cote utilități a locatarilor din cele două blocuri situate în- (filele 19-27) depus la dosar de rec1amantă, pârâtul figurează în evidențele reclamantei cu o sumă restantă în valoare de 1045,33 lei, constând în contravaloare cote utilități la data de 30.11.2007 (fila 21).
Prima instanță a reținut că, prin faptul că pârâtului i s-a permis de reclamantă să locuiască în imobil și după data de 30.06.2005, între părți a operat tacita relocațiune conform art. 1437 și 1452.
De asemenea, prin sentința civila nr. 5142/09.06.2006 pronunțata de Judecătoria Sectorului 3 B, definitiva si irevocabilă, prin respingerea recursului formulat de rec1amanta din prezenta cauză prin decizia civilă nr. 1719/ 18. 10.2007 pronunțată de Curtea de APEL BUCUREȘTI la data de 18.10.2007 rec1amanta a fost obligată să încheie cu pârâtul contract de vânzare-cumpărare asupra camerei nr. 64, în calitatea sa de titular de contract de închiriere, la cererea sa, în conformitate cu prevederile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992.
Totodată, prima instanță a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 1021. rezilierea este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea acestuia, pentru viitor și repunerea părților în situația anterioară, iar potrivit dispozițiilor art. 1439 alin. 2. aplicabile în materie de locațiune, neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți dă dreptul celeilalte părți de a cere, după punerea în întârziere a debitorului, rezilierea contractului cu daune interese, ca in cauza de față se constată că cele învederate de rec1amantă, respectiv, că pârâtul nu a achitat contravaloarea cotelor de întreținere aferente spațiului închiriat nu au fost dovedite, deși potrivit dispozițiilor art. 1169. îi revenea obligația de a proba cele învederate în fața instanței, ca prin faptul că rec1amanta a depus la dosar tabelul nominal privind situația plăților la chirie și cote utilități a locatarilor din cele două blocuri situate în-( 19-27) nu poate fi reținut de instanță ca fiind o dovadă absolută a culpei pârâtului, aptă să probeze că aceasta nu a achitat în termenul stabilit obligațiile ce îi incumbă, în condițiile în care chitanțele depuse la dosar de pârât probează contrariul, că acest tabel are un caracter statistic, fără să detalieze perioadele în care pârâtul nu ar fi achitat contravaloarea acestor utilități, fiind menționată doar o sumă rezultantă, iar un argument în plus care pledează că acest tabel nu a fost întocmit în mod corect, în baza unor documente justificative îl reprezintă și faptul că rec1amanta nu a înțeles să atașeze la dosar în dovedirea pretențiilor sale și listele de întreținere corespunzătoare anilor 2004-2007.
Prima instanță a reținut că din chitanțele depuse la dosar de pârât la termenul de judecată din data de 28.03.2008 precum și cele două tabele nominale cu locatarii celor două blocuri paratul a probat faptul că el a achitat contravaloarea cotelor de întreținere aferente camerei închiriate(filele 154-156), instanța reținând faptul că pârâtul a achitat reclamantei sumele solicitate de reclamanta prin cererea de chemare în judecată și care a stat la baza formulării prezentei acțiuni în rezilierea contractului de închiriere încheiat, ca, față de chitanțele depuse la dosar de pârât, instanța apreciază ca fiind credibile apărările acesteia cu privire la faptul ca ea a achitat lunar cheltuielile de întreținere dar că administratorul căminelor doamna Chirie nu i-a eliberat și chitanța liberatorie pentru fiecare plată efectuată întrucât rec1amanta refuză să pună la dispoziția Colegiului Tehnic tabelele cu cheltuielile defalcate pe luni și apartamente așa cum rezultă din adresele Colegiului Tehnic către - - nr. 247/2008 și nr. 372/2008(filele 102-104 dosar), iar faptul că la cele două cămine plata cotelor de întreținere și a chiriei nu a fost înregistrată în mod legal (aspect ce confirmă susținerile pârâtului menționate anterior) o dovedește și faptul că cele două tabele și chitanțele de care se prevalează pârâtul în combaterea acțiunii principale, și care atestă faptul că el nu este înregistrat cu restanțe în perioada 2004-2007, au fost semnate de administratorul Chirie, administrator care, de altfel, a semnat și tabelul de care rec1amanta se prevalează în prezenta cauză, și din care rezultă că pârâtul înregistrează un debit restant de 1045,33 lei, așa încât, practic, prin faptul că situația restanțierilor ce ocupă cele două cămine de nefamiliști nu este pe deplin lămurită, persoanele împuternicite să încaseze contravaloare chiriei și a utilităților neînțelegând să-și îndeplinească atribuțiile de serviciu în mod legal, prima instanța a apreciat că rec1amanta încearcă să se prevaleze de propria culpă pentru obținerea unui avantaj, fapt ce nu este permis în desfășurarea unui proces civil si, oricum, și dacă s-ar accepta susținerea reclamantei în sensul că pârâtul nu ar fi achitat cotele de utilități aferente camerei închiriate, lunar prin plățile efectuate în cursul anilor 2006, 2007 și 2008 plăți care au fost acceptate de rec1amantă, prin eliberarea chitanțelor liberatorii, se reține că pârâtul si-a îndeplinit întocmai obligația pentru care se solicită rezilierea contractului de închiriere (art. 1100.), această plată intervenind, de altfel, înainte de pronunțarea prezentei hotărâri, motiv pentru care pretenția rec1amantei nu se mai justifică.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta.
Prin DC 1528/18.11.2008 Tribunalul Bar espins apelul, ca nefundat.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de apel a retinut ca, in ce privește primul motiv de apel, prima instanță nu a negat existența obligației pârâtului de achitare a cotelor de întreținere, obligație rezultată din contract, ci a constatat că această obligație a fost îndeplinită, reclamanta nefăcând dovada că pârâtul ar mai avea vreo datorie.
În ce privește al doilea motiv de apel, faptul pozitiv contrar a fost dovedit de către pârât prin depunerea chitanței din care rezultă plata sumei pretinse de reclamantă.
Nu era necesară depunerea chitanțelor de plată a utilităților pe toată perioada invocată de apelantă, întru cât inexistența unei restanțe a pârâtului la plata cheltuielilor de întreținere la momentul promovării acțiunii a fost dovedită prin tabelul cu sumele de plata pe luna decembrie 2007, întocmit conform devizului nr. 160/24.01.2008 emis de Colegiul Tehnic (filele 98 și urm. din dosarul primei instanțe), din acest tabel rezultând că potrivit situațiilor întocmite ulterior datei de 24.01.2008, pârâtul nu avea restanțe. Cum reclamanta a introdus acțiunea la 25.01.2008, este evident că pârâtul nu avea de plată la acel moment nici o sumă de bani.
În ce privește cel de-al treilea motiv de apel, s-a reținut că instanța poate constata "credibilitatea" unor afirmații, plecând de la celelalte probe existente în dosar, întrucât prezumțiile sunt un mijloc de probă.
Totodată, prima instanță nu a reținut prezumția credibilității respectivelor afirmații ale pârâtului în dovada plății efectuate, întru cât soluția pronunțată s-a întemeiat pe constatarea plății făcute prin chitanța depusă în timpul procesului.
afirmațiilor pârâtului a fost reținută în contextul analizării atitudinii subiective a ambelor părți, reținându-se că tabele de plată depuse la dosar de pârât conțin date care vin în contradicție cu tabelul depus de reclamantă, iar aceste tabele sunt semnate de aceeași persoană.
Oricum, aspectul este irelevant atât timp cât în cauză inexistentă obligației de plată a vreunei sume rezultă din tabelul ce i-a fost adus la cunoștință pârâtului, respectiv cel depus de către pârât (filele 97 și urm din dosarul primei instanțe), iar suma pretinsă de reclamantă prin cererea de chemare în judecată rezultă doar din tabelul depus de aceasta, întocmit la 18.12.2007 în mod retroactiv și cu privire la care nu s-a făcut nici o dovadă că i-a fost adus la cunoștință pârâtului.
Cât privește cel de-al patrulea motiv de apel, s-a reținut că reclamanta a invocat ca temei al rezilierii restanța de 1045.33 lei, așa încât invocarea în apel ca temei al rezilierii a neplății unor penalități la această sumă nu poate fi primită.
Chiar dacă în timpul în fața primei instanțe reclamanta a depus un tabel cu calculul penalităților, nu se poate reține că și-a întemeiat cererea de chemare în judecată și pe neplata de către pârât a penalităților, întru cât nu a formulat nici o cerere în acest sens.
Pe de altă parte, față de împrejurarea că reclamanta nu a depus la dosar tabelele cu cotele de întreținere datorate întocmite de administratorul, nu se poate reține că pârâtului i-ar fi fost aduse la cunoștință sumele datorate cu titlu de utilități. De asemenea, în lipsa probei afișării unor astfel de tabele, nu se poate reține că pentru eventualele sume datorate ar fi curs penalitățile, având în vedere momentul de la care acestea puteau curge, respectiv ziua de întâi a lunii următoare afișării, aspect susținut chiar de către reclamantă.
Cu privire la al cincilea motiv de apel, s-a reținut că reaua-credință trebuie dovedită, iar în lucrările dosarului nu se poate reține că pârâtul a manifestat rea-credință, cu atât mai mult cu cât chitanțele depuse la dosar dovedesc că pârâtul a făcut plăți și, totodată, din ambele tabelele depuse la dosar de pârât rezultă că au existat și perioade în care pârâtul și membrii familiei sale nu au locuit în camera de cămin, așa încât în aceste tabele nu figurau ca datorând vreo sumă de bani cu titlu de utilități. Or, existând astfel de perioade, este evident că nu se puteau depune la dosar chitanțe, întrucât nu a existat nici o datorie care să fie stinsă prin plată, plată care să fie consemnată într-un înscris constatator.
De asemenea, în raport cu cele reținute mai sus, la data introducerii acțiunii pârâtul nu avea datorii care să îi fi fost aduse la cunoștință.
Faptul că în tabelul depus de reclamantă la filele 19 și urm din dosarul primei instanțe pârâtul apare cu o suma de 1045.33 lei datorată nu este relevant, întrucât nu s-a făcut nici o dovadă că tabelul respectivă fost adus la cunoștința pârâtului și, pe de altă parte, tabelul este întocmit retroactiv, ținându-se seama de deconturile emise începând cu nr. 83/2004 până la 18.10.2007, așa încât este vorba de o recalculare retroactivă a cheltuielilor de întreținere. Or, atât timp cât în tabelele anterioare pârâtul nu figura cu restanțe, ci această restanță a apărut în urma recalculării, nu se poate reține reaua-credință a pârâtului.
Faptul plății sumei invocate de reclamantă prin cererea de chemare în judecată nu dovedește reaua-credință a pârâtului, ci, dimpotrivă buna-credință, întrucât acesta ar fi fost îndreptățit să solicite explicații cu privire la suma menționată, atât timp cât aceasta apărea ca fiind datorată de la un moment neprecizat și în condițiile în care această sumă rezultă dintr-o re calculare, iar în tabelele anterioare și chiar într-un tabel ulterior pârâtul nu figura cu restanțe.
Referirea la art. 1100.civ. este irelevantă, având în vedere că instanța nu a acordat un termen de grație, ci a constatat achitarea sumei în timpul procesului.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamanta -, criticand hotararea pronuntata pentru urmatoarele motive:
1. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă).
Astfel, se arata ca faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimat a cheltuielilor de întreținere, pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în sentința apelată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru ne executarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindem plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina subscrisei consta în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea subscrisei, respectiv "faptul generator al dreptului", "Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere".
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtului,
2. Lipsa unei dovezi privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile
Raporturile de închiriere dintre subscrisa și intimat s-au derulat pe toată perioada 2003 până în prezent, când acesta locuiește în continuare în Căminele de nefamiliști.
În toată această perioadă, intimatul a fost obligat să își achite utilitățile aferente spațiului locuit. Intimatul a prezentat o adeverință emisă in 10.08.2004 de administrația de nefamiliști în care se arată că acesta este cu chiria și întreținerea achitate la zi.
Prin urmare, perioada pentru care trebuia să se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 până la data formulării acțiunii.
Intimatul nu a depus la dosarul cauzei nici o chitanță care să facă dovada achitării doar a unei părți din cheltuielile cu utilitățile.
În plus, recurenta a învederat instanței o serie de alte aspecte care, împreună pot să probeze existența debitului:
- existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între subscrisa și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
- Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nici o obligație a chiriașilor de preda chitanțele prin care să facă dovada plății consideră că această situație a restanțierilor "nelămurită" (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa reclamantei.
Se arata ca tabelul pus la dispoziția instanței este întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată din datele puse la dispoziția reclamantei de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva sa
Se mai precizeaza ca, așa cum rezultă din adresa transmisă de Colegiul tehnic " " către recurenta în data de 08.05.2008, neplata la termen a utilităților furnizate chiriașilor a dus la debranșarea acestor consumatori de la consumul de energie electrică și termică de la branșamentul comun în data de 05.04.2006, furnizarea de apă caldă fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date.
Se arata ca obligația de plată a utilităților aferente spațiului ocupat este o obligație esențială a oricărui contract de închiriere, astfel, chiriașul care utilizează și locuiește în spațiul închiriat trebuie să plătească toate cheltuielile aferente acestuia spațiu, cheltuieli care includ în mod necesar și apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică.
În plus, față de situația specială în care se află Căminele de nefamiliști, acestora nefiindu-le furnizate în mod direct toate utilitățile ci prin intermediul Colegiului tehnic " ", obligația de plată a utilităților a fost circumstanțiată în mod expres în Actul adițional la Contractul de închiriere.
Astfel, s-a prevăzut în mod expres că "Chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform PROTOCOLULUI NR.223/6.07.2000, încheiat între - - și COLEGIUL TEHNIC ".
Protocolul mai sus menționat circumstanțiază obligația chiriașului de achitare a utilităților aferente spațiului locuit:
"2. Cotele de întreținere vor fi achitate de locatari la casieria Grupului Școlar" " în zilele de chenzină a salariaților - -, respectiv 12 și 27 ale fiecărei luni, între orele 16.00 - 20.00.
3. Pentru neplata în termen a cotelor de întreținere va percepe penalizare de 0,2 % pe zi a locatarilor, începând cu data de 01 lunii următoare afișării."
În concluzie, obligația asumată de către fiecare dintre chiriașii care locuiau în Căminele de nefamiliști nu a fost doar de a achita lunar contravaloarea consumului de utilități aferent fiecărui spațiu locuit ci și a achita penalități de 0.2% pentru întârziere a în plata acestui consum.
Fată de toată această situație rezultă că, pentru soluționarea cererii de reziliere a Contractului de închiriere pentru neplata utilităților de către chiriașul titular al contractului trebuia a se analiza nu numai dacă acesta a achitat consumul lunar ci si dacă au fost achitate penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere.
Mai arata recurenta ca neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor două Cămine de nefamiliști.
Fiecare chiriaș din Căminele de nefamiliști, care utilizează și locuiește în spațiul închiriat, avea obligația de a achita toate cheltuielile aferente acestui spațiu, cheltuieli care inc1udeau în mod necesar apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică. Aceste utilități erau necesare unei bune funcționări a spațiilor din imobil pentru ca acestea să poată fi locuite de către chiriași.
Așa cum s-a arătat în cererea de chemare în judecată, la momentul actual Căminele de nefamiliști nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea acesteia fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic " ". Același lucru s-a întâmplat și cu furnizarea apei menajere și a energiei electrice, dar în prima situație s-a impus reînceperea fumizării din motive de igienă și sănătate publică, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat în mod ilegal, fără nici un acord din partea subscrisei.
Mai mult decât atât, neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului pe care îl au în folosință a condus la o degradare semnificativă a acestuia, fapt care, alături de lipsa dotărilor obligatorii pentru orice imobil de locuit conduce la o devalorizare a imobilului, aceasta făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către subscrisa, în calitate de proprietar.
Situația prezentată mai sus, care a derivat în mod direct dintr-o atitudine neglijentă a chiriașilor din Căminele de nefamiliști, reprezintă de asemenea încălcarea unei obligații contractuale prevăzute în mod expres în Contractul de închiriere. Astfel, așa cum am menționat și în cererea de chemare în judecată formulată inițial, în contractul încheiat între subscrisa și pârât se prevede care sunt situațiile când se poate solicita rezilierea și anume atunci când chiriașul:
(a) nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive;
(b) a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței;
(c) are un comportament care face imposibilă conviețuirea;
(d) nu a respectat clauzele contractuale.
Este evident că situația învederată mai sus se constituie într-o încălcare a obligațiilor chiriașului ce poate conduce la rezilierea Contractului de închiriere, având în vedere că acesta, prin atitudinea sa culpabilă, a condus la lipsirea imobilului cu destinație de spațiu de locuit de cele mai elementare dotări ale acestuia.
Toate aceste elemente fac parte din obligația generală a chiriașului de a întreține locuința, neexecutare acestei obligații urmând a fi sancționată cu rezilierea contractului de închiriere.
In urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a sentintei recurate, prin prisma si a motivelor de recurs invocate, Curtea retina urmatoarele:
Instantele de fond si apel au facut o corecta interpretare si aplicare a prevederilor art. 1021 si 1439.civil, in sensul stabilirii conditiilor in care se poate dispune rezilierea unui contract sinalagmatic, raportat si la continutul celorlalte inscrisuri incheiate intre locator si locatar, precum si a prevederilor art. 1437 si 1452.civil privind tacita relocatiune.
Pornind de la cerintele prevazute in mod expres de legiuitor - cat priveste rezilierea contractelor sinalagmatice, respectiv neexecutarea uneia sau mai multora dintre obligatiile contractuale, in doctrina si practica judecatoreasca s-a conturat si cerinta ca aceasta neexecutare sa fie culpabila, adica sa fie imputabila partii debitoare.
Curtea apreciaza ca in cauza nu s-a facut dovada unei neexecutari culpabile a obligatiei de plata a cheltuielilor de intretinere lunare de catre parat, respectiv a penalitatilor de intarziere datorate pentru sumele restante.
Astfel, obligatia stabilita in sarcina paratului privind plata intretinerii este corelativa obligatiei reclamantei de a intocmi si afisa lunar listele cu cotele de intretinere. Prin urmare, cum in cauza reclamanta nu a facut dovada indeplinirii acestei obligatii - respectiv a instiintarii in termen util a paratului cu privire la valoarea debitului, nu se poate retine o culpa a acestuia in achitarea cu intarziere a sumelor datorate.
Mai mult, la momentul introducerii actiunii, paratul nu figura cu restante la plata cheltuielilor de intretinere, astfel cum rezulta din cuprinsul tabelului aferent lunii decembrie 2007, intocmit conform devizului nr. 160/2008 emis de Colegiul Tehnic.
Cat priveste tabelul cu cheltuielile de intretinere restante, intocmit la 18.12.2007 si depus de reclamanta, Curtea retine ca in cauza nu s-a facut dovada comunicarii acestuia catre parat, iar pe de alta parte mentiunile din cuprinsul acestui inscris sunt diferite fata de cele cuprinse in tabelul depus de parat si semnat de catre acelsi administrator, astfel incat nu pot constitui o dovada absoluta a restantelor la intretinere.
Mai mult, acestui inscris i se opun si chitantele depuse de parata, prin care se face dovada achitarii cotelor la intretinere, plati acceptate de reclamanta si care au fost facute anterior pronuntarii hotararii instantei de fond.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca instantele de fond si apel nu au rasturnat sarcina probei, astfel cum sustine recurenta, ci au apreciat in mod coroborat inscrisurile depuse in cauza, retinand neindeplinirea obligatiei de comunicare a inscrisurilor care atesta existenta debitului catre parat, precum si inexistenta unui debit si nu nedovedirea faptului negativ al neplatii utilitatilor de catre parat.
In ce priveste penalitatile de intarziere, atata vreme cat in cauza nu s-a facut dovada neindeplinirii culpabile a obligatiei de plata a cheltuielilor de intretinere de catre parat, precum si aceea indeplinirii obligatiei reclamantei de a aduce la cunostinta paratului care este cuantumul debitului si al eventualelor penalitati, Curtea apreciaza ca nu se poate retine curgerea acestor sume, iar pe de alta parte actiunea in reziliere si evacuarea paratului nu a fost intemeiata pe neplata penalitatilor, ci a sumelor ce reprezinta contravaloarea cheltuielilor de intretinere.
Curtea apreciaza ca nu se poate retine in sarcina paratului o culpa in sensul producerii unor grave stricaciuni celor doua camine de nefamilisti, atata vreme cat nu s-a facut nici dovada neindeplinirii culpabile a obligatiei de plata a cheltuielilor de intretinere aferente, astfel incat urmeaza sa respinga si aceasta critica.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul disp. art 312.pr.civila va respinge recursul ca nefondat, iar in baza disp. art. 274.pr.civila va obliga recurenta la plata cheltuielilor de judecata catre intimat, in suma de 1000 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile 1528A/18.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în contradictoriu cu intimatul pârât, ca nefondat.
Obligă recurentul la cheltuieli de judecată către intimat în sumă de 1000 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
- -
Red.ST
.red.
2 ex./4.12.2009
Jud Apel Secția a V-a Civilă
,
Președinte:Mihaela ParaschivJudecători:Mihaela Paraschiv, Silvia Pană, Georgeta Stegaru
