Reziliere contract. Speta. Decizia 518/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.518
Ședința publică din data de: 03.12.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Andreea Vasile
JUDECĂTOR 2: Ileana Ruxandra Dănăilă
JUDECĂTOR 3: Georgeta
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile nr. 342A/06.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimatul pârât.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurenta reclamantă - - prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.-/7.10.2009 și intimatul pârât personal și asistat de avocat care depune împuternicirea avocațială cu nr.1/2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință după care,
Reprezentantul recurentei reclamante - - solicită suspendarea prezentei cauze, în temeiul dispozițiilor art. 244 alin 1 Cod procedură civilă, până la soluționarea dosarului nr- aflat pe rolul Tribunalului București, dosar în cadrul căruia se va efectua o expertiză pentru a se calcula exact și suma pe care intimatul-pârât o datorează pentru cheltuielile de întreținere, respectiv dacă mai există vreun debit al acestuia. În susținerea cererii de suspendare, depune la dosar înscrisuri.
Reprezentantul intimatului pârât arată că se opune cererii de suspendare față de obiectul cauzei. Totodată arată că în cadrul dosarului aflat pe rolul Tribunalului București se va efectua o expertiză care va stabili cuantumul cheltuielilor pentru 200 de persoane și probabil acel dosar se va soluționa într-un an de zile, astfel că se impune respingerea cererii de suspendare a prezentei cauze.
Reprezentantul recurentei reclamante - - arată că insistă asupra cererii de suspendare a cauzei.
Curtea, după deliberare, respinge cererea de suspendare întemeiată pe dispozițiile art. 244 alin 1 Cod procedură civilă ca neîntemeiată, având în vedere că nu s-a dovedit existența unei legături necesare între prezenta cauză și cea aflată pe rolul Tribunalului București pentru a se ajunge la concluzia că soluționarea acestui recurs atârnă de soluționarea litigiului aflat pe rolul Tribunalului București.
Părțile prezente învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererii de recurs.
Reprezentantul recurentei reclamante - - solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și, pe cale de consecință, modificarea deciziei civile recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulată de - -, urmând a se dispune rezilierea contractului de închiriere nr.134/25.11.2003 încheiat între - - și intimat cu privire la spațiul ocupat în B,-,.2,camera 41, sector 2 și evacuarea acestuia din spațiul ocupat. În susținerea motivelor de recurs solicită a se avea în vedere că din înscrisurile depuse la dosar reiese că această obligație nu era îndeplinită până la introducerea cererii de chemare în judecată, în cursul judecății intimatul a depunând o chitanță prin care arată că a achitat debitul. De asemenea mai arată că aceste restanțe erau purtătoare de penalități, iar instanța a apreciat greșit modul de stingere a acestor obligații. Concluzionând solicită a se observa reaua credință a acestor chiriași, astfel că - - era îndreptățită să formuleze cerere de chemare în judecată. Cu privire la cheltuielile de judecată, arată că își rezervă dreptul de a le solicita pe cale separată.
Reprezentantul intimatului pârât solicită respingerea recursului ca nefondat. În combaterea recursului formulat arată că, pentru neplata chiriei, recurenta reclamantă este singura vinovată întrucât chiriașii nu achită aceste sume pentru că recurenta nu afișează cuantumul lor. Recurenta nu a făcut afișării acestor datorii. În consecință, nu se poate invoca culpa chiriașilor, iar niște simple susțineri nu pot conduce la rezilierea contractului de închiriere și la evacuare. Cheltuielile de judecată vor fi solicitate pe cale separată.
Curtea reține în pronunțare cauza ce are ca obiect soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile nr. 342A/06.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimatul pârât.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B sub nr- reclamanta - - a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 134/25.11.2003 încheiat între părți cu privire la spațiul ocupat în B,-, bloc 2, camera 41, sector 2, pentru neexecutarea obligației chiriașului de plata cheltuielilor de întreținere a imobilului; să se dispună evacuarea pârâtului din spațiul închiriat și să fie obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la momentul edificării celor două construcții din-, bloc 1 și 2, sector 2, B - unde se află și camera ocupată de pârât - acestea au avut destinația unor cămine de elevi în care puteau fi cazați elevii ce urmau cursurile Grupul Școlar,23 August", în prezent Colegiul Tehnic " ".
Cum la un moment dat acestea nu au mai fost utile pentru cazarea elevilor, au fost transferate către - - care le-a utilizat pentru a caza persoanele ce își desfășurau activitatea în cadrul societății.
Prin Protocolul nr. 98/1987 încheiat între fostul Liceu Industrial,23 August" și Întreprinderea,23 August", în prezent - -, baza materiala a celor două cămine s-a transferat la societatea reclamantă.
Căminele au fost închiriate angajaților și foștilor angajați, pentru perioade inițiale de câte un an.
Contractele de închiriere și actele adiționale au fost încheiate conform dreptului comun în materie, iar o clauză importantă s-a introdus prin actele adiționale, respectiv "chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/2000 încheiat între - - și Colegiul Tehnic " ".
De comun acord, părțile au stabilit și condițiile în care se poate solicita încetarea sau rezilierea contractului de închiriere: chiriașul poate cere încetarea contractului cu condiția notificării prealabile în termen minim de 30 zile, proprietarul poate cere rezilierea contractului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, are un comportament care face imposibilă conviețuirea și nu a respectat clauzele contractuale.
Contractul de închiriere, așa cum a fost prelungit prin actele adiționale, a expirat din data de 30.06.2005, dar pârâtul nu a părăsit imobilul, invocând tacita relocațiune, deși reclamanta l-a notificat că nu dorește continuarea relațiilor contractuale.
Utilitățile sunt furnizate de către Colegiul Tehnic " " și sunt achitate în comun de acesta și reclamantă întrucât construcția sistemului de utilități nu permite o distribuție separată către liceu și cămine.
Inițial locatarii achitau contravaloarea utilităților către - -, dar la data de 02.08.2000 între liceu și reclamantă s-a încheiat o convenție prin care sa stabilit ca utilitățile să fie achitate direct de către locatari la casieria Grupului Școlar în zilele de chenzina a salariaților iar pentru neplată în termen a cotelor de întreținere locatarii trebuiau să achite o penalitate de 0,2% pe zi, începând cu data de 01 lunii următoare afișării.
Tabelul anexat cererii de chemare în judecată a fost întocmit pe baza deconturilor primite de la Colegiul Tehnic și a situației plăților fiecărui chiriaș.
nu au achitat utilitățile iar pârâtul, în prezent, are un debit de 865,33 lei.
Din acest motiv căminele nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic. S-a oprit furnizarea apei reci și a energiei electrice, dar furnizarea apei reci a fost reluată din motive de igienă, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat ilegal fără nici un acord al reclamantei ca proprietar.
Colegiul Tehnic " " a acționat reclamanta în judecată pentru plata sumei de 246.934,50 lei reprezentând utilități neachitate în perioada 15.11.2004-01.01.2006 și pentru plata sumei de 418.027,26 lei reprezentând penalități calculate conform Protocolului.
Reclamanta consideră că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1439 alin. 2 cod civil și art. 24 din Legea nr. 114/1996 și că neachitarea contravalorii utilităților de către pârât constituie o obligație principală a cărei neexecutare îi aduce o vătămare, precum și că la aceasta data căminele de nefamiliști sunt într-o stare de degradare datorita lipsei utilităților cât și utilizării spațiilor în mod abuziv de către locatari astfel încât vătămarea este evidentă.
Pârâtul a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
A arătat în apărare că în prezent există o hotărâre judecătorească prin care reclamanta a fost obligată să vândă locatarilor camerele închiriate - decizia civila nr. 150/18.03.2003 a Curții de Apel, hotărâre ce nu a fost pusă în aplicare până la data de 10.01.2004 când locatarii au depus o cerere la conducerea societății reclamante (nr. 211/6.02.2004) solicitând vânzarea către chiriași a locuințelor din blocurile 1 și 2, iar prin decizia 201 CA al reclamantei a decis vânzarea locuințelor către chiriași în urma notei de fundamentare pe care reclamanta a întocmit-o si trimis-o către AP privind vânzare a prin negociere directă. Prețul de pornire a și fost stabilit conform Decretului-lege 61/1990 și Legea nr. 85/1992, la 2.221.180.750 lei.
Pârâtul locuiește în locuința în litigiu din 1994 împreună cu soția și 2 copii minori, și nu a avut resurse financiare care să-i permită cumpărarea.
În anul 2006 primit de la reclamantă notificare că scoate la vânzare camera în care este chiriaș, la prețul de 9.679 Euro. Pentru familia sa cu patru membri și o singură sursă de venit-a pârâtului, prețul pentru o cameră lipsită de utilități și debranșată de la curentul electric a fost mult prea mare. De aceea nu a dat curs notificării. Însă a achitat întotdeauna chiria și utilitățile la timp. Pentru utilități i s-a refuzat primirea banilor.
De altfel, se vede clar din modul cum este formulată cererea că reclamanta nu cunoaște exact de unde provine suma și nici care este suma exactă pe care o solicită.
În urma afișării tabelului cu restanțele invocate, pârâtul a tot solicitat să se afișeze modul de calcul al restanțelor la utilități pe fiecare cameră în parte, dar acest lucru nu a fost făcut. În momentul în care reclamanta îi va prezenta modul de calcul pentru fiecare utilitate a camerei ce o ocupă, va achita. Culpa pentru neplata actuală nu aparține chiriașului, ci reclamantei care nu are o evidență clară a cotelor ce revin fiecărui chiriaș în parte. Prin urmare nu există motiv de reziliere, ci pârâtul s-a purtat ca un bun chiriaș, achitându-și totdeauna chiria la timp și dorind să plătească și utilitățile când reclamanta îi va stabili exact ce sumă are de plătit pentru utilități.
Reclamanta și-a precizat cererea în sensul că a solicitat rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți atât pentru neexecutarea obligației chiriașului de plată a cheltuielilor de întreținere a imobilului cât și pentru neplata penalităților de întârziere pentru aceste cheltuieli.
A precizat că executarea cu întârziere a obligației de plata a utilităților atrage și obligația de plată a penalităților conform, contractului de închiriere întrucât în actul adițional la acest contract s-a prevăzut în mod expres că chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform Protocolului nr. 223/06.07.2000 încheiat de reclamanta cu Colegiul Tehnic. Cum fiecare chiriaș a aderat la prevederile acestui protocol nu poate există nici un fel de dubiu ca acest protocol face parte din contractul de închiriere. Potrivit acestui protocol, pentru neplata în termen a cotelor de întreținere se va percepe o penalizare de 0,2% pe zi a locatarilor, începând cu data de 01 lunii următoare afișării.
Mai mult, Colegiul Tehnic a chemat în judecată pe reclamanta atât pentru plata cheltuielilor de întreținere cât și pentru plata penalităților de întârziere.
Neexecutarea obligației de plata a utilităților a condus la grave stricăciuni celor două cămine de nefamiliști iar neglijenta chiriașilor în utilizarea imobilului a condus la o devalorizare a acestuia, făcându-l imposibil de utilizat în condiții normale de către proprietar.
A depus la termenul din 5.05.2008, în dovedire, încă un tabel general, nedatat și fără explicații asupra sumelor înscrise, în care îl menționează pe pârât cu penalități în sumă totală de 22.4448 Ron cu baze de calcul și perioade aferente necunoscute și nejustificate.
Prin sentința civilă nr. 5680/13.06.2008, Judecătoria Sectorului 2 Bar espins acțiunea precizată, a reclamantei - -, în contradictoriu cu pârâtul, ca neîntemeiată și a obligat reclamanta să plătească pârâtului 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta - - este proprietara imobilului situat în B,-, sector 2, compus din teren în suprafață de 5.496, 95 mp și două cămine de nefamiliști, cu nr. cadastral 11856, imobil dobândit prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr. 8104 emis la data de 17.12.2002 de Ministerul Industriei și în baza Legii 15/1990 și autorizația de executare lucrări nr. 21 din 17.02.1967 eliberată de fostul S Popular al - Comitetul Executiv și a Procesului verbal de recepție finală din luna decembrie 1971.
La data de 25.11.2003 părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 234 pentru apartamentul nr. 41 situat în B,-, sector 2, bloc 2, pentru o perioada 1 an. Prin acte adiționale succesive contractul a fost prelungit până la data de 30.06.2005. Pârâtul a continuat să locuiască în imobil și după aceasta data, reclamanta necomunicându-i vreo notificare de opunere la prelungirea contractului prin tacita relocațiune.
Pârâtul ocupa apartamentul în baza contractului de închiriere, prelungit în mod expres până la data de 30.06.2005 și prin tacita relocațiune după această dată, și în perioada 2003 la zi, a achitat cheltuielile de întreținere (utilități) pentru imobil în măsura în care i-au fost făcute cunoscute de către reclamantă - care avea această obligație contractuală - neputându-se reține nici lipsa vreunui drept al său de beneficiar al serviciilor de furnizare a energiei electrice, atât timp cât furnizarea s-ar baza pe calitatea de locatar legal al locuinței, iar reclamanta nu s-ar putea astfel opune furnizorului să-i furnizeze pârâtului energie electrică, și nici vreo racordare ilegală a pârâtului, pe care în realitate reclamanta o susține nejustificat, nedovedind-o în vreun fel.
Neputându-se reține culpa pârâtului în neexecutarea obligațiilor stabilite prin contract, acțiunea precizată a fost apreciată neîntemeiată.
Observând pozițiile părților asupra debitului - exprimate în cererea de chemare în judecată, precizare și întâmpinare - instanța a pus în vedere reclamantei prin reprezentantul său să depună înscrisurile doveditoare ale debitului invocat în acțiune, sub sancțiunea decăderii, dar reclamanta a depus, la termenul acordat, cerere precizatoare prin care arată că penalitățile datorate de pârât sunt în cu antum de 27,72 Ron până la data de 7.05.2008 și curg în continuare deoarece sumele datorate nu sunt achitate, iar data scadentă a sumelor era la 30 zile de la data decontului, depunând în dovedire un alt tabel de calcul al penalităților pentru pârât, privind suma de 27,72 Ron, diferită de cea din cererea precizatoare - de 22.4448 Ron pentru un nr. de 1205 zile de întârziere privind un debit de 11,20 lei, diferit de cel din cererea de chemare în judecată (de 865,33 lei), neindividualizat decât prin indicarea unui nr. de decont (1002/15.12.2004) refuzat spre depunere la dosar; dimpotrivă la dosar au fost depuse alte adrese de conturi - 253/5.10.2004, privind perioada 1.08.2004-31.08.2004 pentru energie electrică și consum apă, cu un tabel de calcul atașat în care a înscris pârâtul cu debitul de 913.628 ROL și nr. 204/19.08.2004 pentru perioada 1.05.2004-31.07.2004 pentru energie electrică și consum apă, fără tabel de calcul privind vreun debit al pârâtului.
La termenul acordat pentru ca pârâtul să ia cunoștință de aceste ultime înscrisuri depuse de reclamantă, reclamanta a mai depus în copie 3 adrese de decont pentru energie electrică și apă, din 27.09.2005, nr. 1475, privind perioada 1.07-30.08.2005,însoțit de tabelul de calcul al reclamantei pentru acea perioadă în care pârâtul fusese înscris cu 98,88, din 29.08.2006, nr. 1485, privind perioada iunie-iulie 2006, însoțit de tabelul de calcul al reclamantei pentru acea perioadă în care pârâtul fusese înscris cu 183,84, și din 22.04.2008, nr. 95 1, privind perioada 5.03.2008-4.04.2008, care nu au legătură cu acțiunea ce a fost formulată la data de 29.01.2008, dar în care pârâtul nu este înscris cu restanțe, spre deosebire de alți locatari.
Niciunul din tabelele considerate de reclamantă ca dovedind restanțe în plata utilităților nu poartă vreo mențiune care să ateste data când ar fi avut loc afișarea, ele purtând doar mențiunea că sunt întocmite de administratorul reclamantei a, și, mai mult decât atât, nu privesc decontul nr. 1002/15.12.2004 susținut de reclamantă în precizarea acțiunii ca fiind cel care ar fi determinat curgerea de penalități de întârziere pentru un debit de 11,20 lei.
Chitanțele liberatorii depuse în copie de pârât la dosar relevă că suma ce a fost aplicată de reclamantă în sarcina pârâtului pe baza decontului nr. 253 privind luna august 2004 fost achitată de pârât conform chitanței eliberată acestuia la 14.01.2005. De asemenea suma aplicată de reclamantă în sarcina pârâtului pe baza decontului nr. 1485 fost achitată conform chitanțelor eliberate pârâtului la 12.09.2006.
Mai mult decât atât, chitanțele liberatorii depuse în copie de pârât la dosar relevă că în perioadele următoare perioadelor decembrie 2004 și respectiv 1.05.2004-31.07.2004, 1.08-31.08.200-care în raport cu data introducerii acțiunii de reziliere și evacuare și cu dispozițiile art. 1,3 și 7 din Decretul nr. 167/1958 apar deja prescrise pentru solicitare, cum justificat a indicat apărătoarea pârâtului - și de asemenea în perioadele următoare perioadelor 1.07 - 30.08.2005 și iunie-iulie 2006, reclamanta a determinat încasări periodice efective de la pârât ale sumelor pe care i le pretindea pentru întreținere, fără nici o rezervă referitoare la vreo datorie anterioară.
Observând succesiunea chitanțelor pe care pârâtul le-a mai păstrat, și în final chitanța nr. 2071/27.03.2008 prin care pârâtul a mai achitat reclamantei suma de 27,98 lei cu titlu de contravaloare a utilităților aferente lunii ianuarie 2008, coroborată cu tabelul întocmit de reclamantă în atașare decontului privind perioada 5.03.2008-4.04.2008, nr. 951 emis de Colegiul Tehnic la data de 22.04.2008 și înregistrat la reclamantă la data de 5.05.2008, care atestă că pârâtul nu are restanțe la întreținere pentru această perioadă, instanța a reținut că pârâtul nu înregistrat restante, în mod imputabil acestuia, nici o parte din suma invocată de reclamanta prin cererea de chemare in judecata.
Reclamanta nu a depus la dosar nici un fel de înscris probator care să ateste afișarea lunară a cheltuielilor de întreținere (utilităților) pretinse pentru a putea invoca pentru pârât culpa în neplată, ci a depus un tabel general de calcul al utilităților în care, în realitate, înfățișează doar o sumă finală, 865,33 lei, pretins restantă la data de 30.11.2007, care nu rezultă din ce perioadă e datorată și ce fel de utilități privește, deși potrivit protocolului reclamantei cu Colegiul Tehnic din 2.08.2000, nr. 223, reclamanta a primit prin administratorul sau, de la Colegiu, deconturile de cheltuieli însoțite de facturile de la furnizori și avea obligația de a întocmi pe baza lor tabelele de întreținere în trei exemplare pentru locatarii căminelor. Decontul invocat pentru luna decembrie 2004, nr. 1002, fost refuzat de reclamantă spre depunere la dosar, deci penalitățile de întârziere invocate ulterior nu sunt justificate și în plus se observă că față de indicarea, ulterioară depunerii tabelului general, de către reclamantă a unei datorii din luna decembrie 2004, care să atragă penalități de întârziere, în niciun caz nu ar mai putea permite rezilierea și evacuarea pentru pretinderea penalităților menționate de reclamantă în condițiile în care acțiunea precizată a fost introdusă cu depășirea termenului legal de trei ani de prescripție ce privește debitul din care ar proveni penalitățile și, în consecință, și accesoriile lui (penalitățile) conform art. 1, 3 și 7 din Decretul nr. 167/1958.
Susținerile apărătorului reclamantei, în sensul că nu se pune problema prescripției pentru că reclamanta nu cere plata, ci rezilierea contractului, au fost apreciate ca nefondate reținând instanța că nu se pot da nici un fel de efecte juridice obligatorii unor asemenea obligații de plată.
În cazul utilităților, pârâtul nu are la dispoziție niciun mijloc concret de determinare personală a cuantumului acestora, ci se află la dispoziția reclamantei care trebuia să întocmească și să bifeze tabele de calcul periodice, astfel încât neîndeplinirea de către pârât a obligațiilor de plată afișate să releve culpa sa în neplată, ceea ce nu este cazul în speță.
În acest context apar credibile și apărările pârâtului arătate cu ocazia interogatoriului cu privire la faptul că a achitat periodic cheltuielile de întreținere dar că nu a primit chitanța liberatorie pentru fiecare plată efectuată, ca și răspunsul său la întrebarea reclamantei referitoare la afișarea la timp de către reclamantă a tabelelor cu situația utilităților aferente fiecărei camere - că nu le-a afișat la timp niciodată și totdeauna au fost întârzieri în afișare deoarece reclamanta avea neînțelegeri cu Colegiul.
În același timp, invocarea de către reclamantă, după încasarea plății efectuate de pârât inclusiv pentru luna ianuarie 2008 conform chitanței nr. 2071 din 27.03.2008, a faptului că rezilierea contractului și evacuarea sunt atrase și de neplata unor penalități de întârziere pentru utilități este neîntemeiată.
Deși în cererea de chemare în judecată s-a susținut că tabelul anexat acțiunii, în care indică pentru pârât debitul pretins în acțiune, 865,33 lei a fost întocmit pe baza de conturilor primite de la Colegiul Tehnic, reclamanta nu a depus aceste deconturi, ci înscrisuri referitoare la alte sume (din cumulul lor, 913.628 ROL plus 98,88 RON plus 183,84 RON =374,09 Ron, nu rezultă în niciun fel debitul invocat în acțiune - 865,33 Ron).
Faptul că reclamanta este chemată în judecată de Colegiul Tehnic nu-i conferă acesteia dreptul de reziliere a contractului de închiriere și evacuare a pârâtului atât timp cât situația plății utilităților nu-i este imputabilă pârâtului, mai ales că reclamanta este cea obligată să vândă apartamentul închiriat către pârât, așadar să-i transfere acestuia dreptul de proprietate asupra apartamentului, facilitând practic modul de plată a utilităților prin evitarea implicării sale. Faptul că, până în prezent, pârâtul nu și-a exercitat dreptul de cumpărare din lipsa resurselor financiare plătii integrale a prețului pretinse de reclamantă nu poate duce la evacuarea lui, în lipsa unei culpe a acestuia.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta - -, cerere înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă.
În motivarea apelului s-a arătat în esență că instanța de fond ce poate pune la zid o presupusă atitudine de rea-credință a reclamantei, fără a avea de fapt probe suficiente în acest sens, și confirmă afirmații ale pârâtului, fără a avea nici pentru acestea probe suficiente.
Instanța de fond condamnă injustiția demersului reclamantei de a rezilia contractele de închiriere pentru neachitarea pentru o perioadă foarte lungă de către pârât (ca de altfel și de marea majoritate a chiriașilor din Căminele de Nefamiliști) a cheltuielilor cu utilitățile folosite chiar de către acesta dar nu condamnă și atitudinea acestora.
În plus, nu a luat în considerare prejudiciul important pe care reclamanta îl poate suferi ca urmare a admiterii unei acțiunii cum este cea formulată de către Colegiul Tehnic, datorată tot acestei atitudini nepăsătoare a locatarilor din căminele de nefamiliști.
În schimb instanța a făcut aprecieri personale nejustificate, reținând că reclamanta nu are "drepturi injuste de reziliere a contractului de închiriere" atât timp cât există o hotărâre prin care reclamanta a fost obligată la vânzare a apartamentelor, fără a observa însă că raporturile de închiriere există și produc toate efectele juridice, iar părerea instanței cu privire la implicarea defectuoasă a reclamantei în achitarea cheltuielilor nu invalidează aceste efecte.
A menționat apelanta că, prin chitanțele depuse, nu s-a făcut dovada achitării în întregime a cheltuielilor cu utilităților, acest lucru fiind reținut în mod eronat de instanța de fond.
Astfel, pârâtul a prezentat o singură chitanță emisă în august 2005 în care se menționează că a achitat contravaloarea întreținerii aferente lunilor ianuarie - iunie 2005. Ca și exemplu, tocmai această chitanță face dovada unor întârzieri semnificative în plata utilităților și a neachitării sumei pentru care reclamanta a calculat penalități de întârziere.
S-a susținut în concluziile apărătorul intimatului că acesta ar fi achitat sume de bani către administratorul căminelor și acesta nu le-ar fi virat către Colegiul tehnic, acest aspect conducând la imposibilitatea de a prezenta o parte din chitanțele de plată. O asemenea situație de fapt nu a fost în nici o măsură dovedită de către intimat și, mai mult decât atât, fiind însă un aspect pe deplin probat că intimatul cunoștea, aderase și utiliza modalitatea de plată a utilităților specificată în Protocolul nr.223/6.07.2000.
În schimb, instanța de fond reține în mod greșit că din afișarea unor tabele cu utilitățile în care intimatul nu figurează ca având restanțe de achitat precum și din faptul că acesta a achitat întreaga sumă reprezentând restanțe, invocată de către subscrisa prin cererea de chemare in judecată, rezultă că situația învederată de către intimat este "credibilă".
Instanța de fond si-a întemeiat soluția - a susținut apelanta - doar pe afirmațiile apărătorului pârâtului în condițiile în care existența unei datorii semnificative la utilități în ceea ce-i privește pe locatarii de nefamiliști este pe deplin dovedită prin acțiunile pe care a fost nevoit Colegiul tehnic să le întreprindă: întreruperea fumizării de utilități către Căminele de nefamiliști și formularea cererii de chemare în judecată prin care se solicită achitarea tuturor sumelor restante.
În plus, instanța de fond trebuia să analizeze modul în care pârâtul și-a respectat obligațiile rezultate din contractul de închiriere, fără a crea circumstanțe atenuante acestuia. Atât pârâtul, cât și ceilalți chiriași din imobil sunt persoane responsabile care cunoșteau toate drepturile și obligațiile născute din contract, neputându-se susține în mod rezonabil că au achitat sume de bani unei persoane care nu avea nicio legătură cu Colegiul tehnic și că acest lucru ar însemna că și-au respectat obligația de plată.
Apelanta a mai susținut că, față de prevederile Contractului de închiriere și cele ale actelor adiționale la acesta, pentru a face dovada achitării în întregime a cheltuielilor de întreținere intimatul trebuia să prezinte chitanțe emise de către Colegiul tehnic pentru întreaga perioadă a utilizării spațiului închiriat.
În ceea ce privește aspectul afișării de către reclamantă a tabelelor defalcate privind datoriile la utilități, tocmai intimatul face dovada afișării acestor tabele, depunând la dosarul cauzei două dintre acestea și chitanțe prin care a achitat o parte din utilitățile datorate.
Cu privire la neplata penalităților la cheltuielile de întreținere, reclamanta a arătat că, la data de 30.06.2005, a expirat contractul de închiriere. Începând de la această dată, pârâtul a continuat să ocupe spațiul fără niciun temei, fără a-și executa însă obligația de achitare a utilităților aferente spațiului locativ deținut. Astfel, la momentul formulării cererii de chemare în judecată intimatul figura cu o restanță de 11,20 lei reprezentând utilități neachitate, aferente decontului nr. 1002/15.12.2004.
Cu privire la acest debit au curs penalități în cuantum 27,72 lei pentru 1205 zile de întârziere. Calculul penalităților a fost efectuat pe baza prevederilor Protocolului din 6.07.2000 (la care intimatul a aderat prin semnarea actelor adiționale) pornind de la suma datorată cu titlul de principal - cheltuieli de întreținere, pe care intimatul le-a recunoscut prin achitarea lor ulterior formulării acțiunii.
Deși în scopul stingerii acestui litigiu și a evitării sancțiunii rezilierii, intimatul a depus o chitanță prin care achită o sumă de bani, susținând că aceasta este suficientă pentru acoperirea debitului restant, acesta ignoră faptul că neexecutarea la timp a obligațiilor de plată a întreținerii a dus la acumularea de penalități într-un cu antum semnificativ.
Potrivit art. 1111.civ. "atunci când creanța este producătoare de dobânzi/penalități, plata se impută mai întâi asupra dobânzilor."
Făcând aplicarea acestor dispoziții, rezultă că plata făcută de pârât s-a imputat asupra penalităților, care nu au fost însă acoperite integral.
În aceste condiții, rezultă că la momentul judecării cererii de chemare în judecată, pârâtul nu a făcut dovada achitării sumelor datorate cu titlu de utilități, conform contractului de închiriere (cheltuieli de întreținere - principal și penalități, acestea din urmă fiind numai parțial acoperite).
Având în vedere aceste aspecte, în temeiul art. 1439 alin. (2) civ. raportat la art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/2006, se impunea rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă de către locatar a obligațiilor de plată a cheltuielilor de întreținere (principal și penalități).
Intimatul trebuia - în susținerea apelantei - să facă dovada executării obligației sale de plată a utilităților; reclamanta nu are o evidență clară privind plata utilităților din culpa intimatului, care nu a predat chitanțele de plată.
Cu privire la sarcina dovedirii neachitării cheltuielilor de către chiriaș, s-a arătat că faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimat a cheltuielilor de întreținere, pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în sentința apelată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților au la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindă plata unor sume de bani. Acesta este motivul pentru care analiza instituției prescripției nu are relevanță pentru soluționarea cauzei.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina rec1amantei consta în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea rec1amantei, respectiv, faptul generator al dreptului. Dacă rec1amantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere. În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtului.
Cu privire la dovada neexecutării obligației de plată a utilități1or, s-a arătat că în dovedirea existenței datoriei intimatului (utilități plus penalități de întârziere) a învederat instanței că existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între rec1amantă și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nicio obligație a chiriașilor de a ne preda chitanțele prin care să facă dovada plății, consideră apelanta că această situație a restanțierilor "nelămurită" (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa reclamantei.
Tabelul pus la dispoziția instanței a fost întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată, din datele puse la dispoziția rec1amantei de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva reclamantei.
Rezilierea contractului de închiriere încheiat se impunea atât față de neîndeplinirea obligației esențiale de a achita utilitățile furnizate locuinței cât și pentru pricinuirea unor însemnate stricăciuni locuinței, ambele aspecte fiind dovedite - în opinia apelantei - la instanța de fond.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 și urm. din Codul d e procedură civilă, art. 1439 Cod Civil, art. 24 din Legea nr. 114/1996.
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul, a solicitat respingerea apelului formulat de reclamanta
Așa cum a reținut în mod corect instanța de fond, apelanta nu a depus la dosar niciun fel de înscris probator care să ateste afișarea lunară a cheltuielilor de întreținere (utilităților) pretinse pentru a putea invoca pentru intimat culpa în neplată. Mai mult decât atât, nu se mai pot invoca penalități pentru o datorie provenind din anul 2004, deoarece ar încălca termenul de 3 ani de prescripție în ceea ce privește debitul din care ar proveni acele penalități.
În ceea ce privește motivele de apel invocate, a susținut intimatul-pârât că de fapt se susține un singur lucru, și anume nelegalitatea sentinței apelate, deși motivarea se referă strict la felul în care instanța de fond a interpretat probele administrate.
simple susțineri neprobate nu pot duce la rezilierea unor contracte de închiriere și la evacuarea chiriașilor. Atât timp cât nu se reușește dovedirea culpei chiriașului, nu se poate constata rezilierea contractului.
Prin decizia civilă nr. 342/A/06.03.3009 pronunțată de Tribunalul București secția a IV-a civilă a fost respins, ca nefundat, apelul astfel formulat.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut în esență că:
Primul motiv care atrăgea netemeinicia acțiunii reclamantei apelante izvora din omisiunea acesteia de a indica suma exactă datorată de pârât în temeiul contractului și perioada pentru care aceasta a fost calculată, atât în privința debitului principal, cât și a penalităților.
Astfel, pretenția concretă dedusă judecății, de reziliere a unui contract de închiriere pentru neplata cheltuielilor cu întreținerea (precizată ulterior în sensul că neexecutarea privește și penalitățile aferente acestui debit) și evacuare a chiriașului motivat de rezilierea contractului, trebuia să fie justificată faptic și nu doar legal, în sensul ca reclamanta să arate ce sumă datorează pârâtul precum și modalitatea în care această datorie a fost stabilită în sarcina pârâtului (atât în privința debitului principal, cât și a penalităților de întârziere).
Această justificare urma a se face prin indicarea sumelor datorate de pârât și depunerea înscrisurilor din care rezulta calcularea acestor datorii (tabele cuprinzând cheltuielile și penalitățile, conform protocolului încheiat între apelantă și Colegiul tehnic, pe baza cărora urma a se face încasarea sumelor de către colegiu).
Nici la momentul introducerii acțiunii și nici ulterior, la precizarea acesteia, reclamanta nu a indicat care sunt aceste sume datorate, mențiunea fiind cuprinsă direct în motivarea apelului.
Prin urmare, de vreme de apelanta-reclamantă nu a învestit instanța cu o cerere prin care să concretizeze încălcarea contractului de către pârât, simpla invocare a existenței unor datorii însemnate ale tuturor chiriașilor din căminele de nefamiliști nu este suficientă.
Totodată, nu este suficientă pentru a reține că reclamantul, creditor în privința obligației contractuale de plată a contravalorii utilităților de către chiriaș, a dovedit existența creanței, invocarea existenței pe rol a litigiului inițiat de Colegiul Tehnic cu privire la datoriile totale acumulate la plata contravalorii întreținerii și a penalităților aferente, pentru suma totală de 246.934,50 lei debit principal și 418.027,26 lei penalități.
În aceste condiții, reclamanta creditoare nu putea pretinde aplicarea regulilor răspunderii civile contractuale în sensul că, odată dovedită existența creanței, revine debitorului sarcina de a dovedi executarea obligației corelative.
De asemenea, la dosarul de fond au fost depuse (filele 86-95) mai multe chitanțe eliberate de colegiul tehnic " prin care se atestă plata cheltuielilor de întreținere aferente anului 2007 sau 2006, cu indicarea distinctă pe chitanțe a lunii pentru care se face plata.
Din tabelul nominal cu locatarii blocurilor care au achitat cote utilități cu facturi primite pentru luna septembrie 2006, conform decontului nr. 1862 din 19.10.2006 emis de Colegiul Tehnic - consum apă și cel aferent lunii decembrie 2007 rezultă la poziția 54 că nu a înregistrat nicio restanță.
Raportul juridic dedus judecății îmbracă, în opinia tribunalului, forma stipulației pentru altul, deoarece, potrivit protocolului încheiat între apelanta reclamantă - - și Colegiul Tehnic, pe care chiriașii sau angajat să îl respecte, sumele reprezentând contravaloarea întreținerii (datorate de apelantă colegiului și la rândul lor, de chiriași către proprietara apelantă) sunt plătite de chiriași direct colegiului, deși între aceștia nu există un raport juridic.
În ceea ce privește regulile de imputație a plății, alături de dispozițiile art. 1111 Cod Civil, invocate de apelanta-reclamantă, a constatat instanța de apel că, dacă debitorul nu menționează ce datorie stinge, atunci cel care poate face imputația plătii este creditorul.
În speță, Colegiul Tehnic, în calitate de creditor în raportul juridic astfel cum a fost interpretat mai sus, a consemnat în chitanțele amintite că sumele achitate reprezintă "contravaloare restanță utilități în perioada 2004-2007".
În consecință, imputația plății a fost realizată de creditor asupra debitului principal, fără a se menționa despre penalitățile datorate.
De altfel, apelanta-reclamantă nu a detaliat, astfel cum impuneau dispozițiile art.1169 Cod Civil, modalitatea de calcul a penalităților și perioada pentru care au fost datorate acestea, astfel că instanța nu a putut aprecia asupra temeiniciei solicitării acestor sume.
temeiniciei acțiunii promovate în rezilierea contractului de închiriere cădea în sarcina apelantei reclamante, care trebuia să depună acte justificative din care să rezulte perioada pentru care se datorează sumele, modul de calcul a debitului și penalităților solicitate.
Tabelul nominal privind situația pârâtului, în care se arată cuantumul sumei datorate de către acesta nu este însoțit de documente justificative care să întărească ideea că intimatul are un debit constând in utilități neachitate pe o perioadă mai mare de 3 luni consecutive, pentru a se aplica sancțiunea rezilierii contractului de închiriere.
În lipsa oricărei dovezi contrarii din care sa rezulte dacă sumele achitate cu chitanțele depuse de intimatul-pârât la dosar a fost corect calculată (evidențe pe care administratorul de cămin avea obligația să le țină cu privire la sumele datorate și cele efectiv plătite către chiriaș), a apreciat instanța de apel că, la 29.01.2008, acesta și-a achitat întregul debit indicat de apelanta reclamanta, astfel că nu se impune rezilierea contractului de închiriere.
În concluzie, nu se reține în sarcina intimatului întârzierea la plata obligațiilor ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, aceasta deoarece nu s-a probat acest aspect.
A mai reținut instanța că nu se impune analizarea motivului de critică legat de reaua-credință a intimatului-pârât, ceea ce ar exclude, în opinia apelantei-reclamante, acordarea beneficiului termenului de grație, față de netemeinicia celorlalte critici, termenul de grație putând fi acordat numai în ipoteza îndeplinirii cerințelor legale pentru pronunțarea rezilierii unui contract.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs apelanta-reclamantă.
În motivarea recursului se arată în esență că:
Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă).
În ce privește sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriaș, arată recurenta că faptele negative (cum este și neachitarea de către intimat a cheltuielilor de întreținere) pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în decizia recurată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Instanța, doar în mod formal, a acceptat teoria expusă de apelanta-recurentă cu privire la sarcina probei în cauza dedusă judecății, pentru ca mai apoi să declare că aceasta nu a făcut dovada existentei creanței și că intimatul a făcut dovada achitării cheltuielilor cu utilitățile.
În fapt, din tabelele de întreținere depuse la dosar, despre care și instanța de apel face vorbire la pag. 9 paragraful 4, rezultă datoriile intimatului din fiecare lună aferentă folosinței spațiului închiriat. Aceste tabele nu au fost contestate de către partea adversă, motiv pentru care ele trebuie avute in vedere în cauză. Instanța trebuia să analizeze dacă pentru fiecare din datoriile menționate în tabelele depuse sunt depuse la dosarul cauzei și chitanțele aferente.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să se pretindă plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina recurentei consta - în opinia acesteia - în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea societății, respectiv "faptul generator al dreptului", "Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere".
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtului. Pârâtu1 însă a depus la dosarul cauzei un număr de chitanțe care probau, prin ele însele, următoarele situații: pârâtul și-a asumat obligația de a achita lunar cheltuielile aferente întreținerii și utilizării spațiului închiriat; de nenumărate ori cheltuielile cu utilitățile au fost achitate cu întârziere; pentru o foarte mare parte din perioadele contractuale nu au fost prezentate chitanțe de plată a întreținerii.
În ce privește lipsa unei dovezi privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile, arată recurenta că raporturile de închiriere dintre părți s-au derulat pe toată perioada 2003 până în prezent.
Intimatul a prezentat o adeverință emisă in 10.08.2004 de administrația de nefamiliști în care se arată că acesta este cu chiria și întreținerea achitate la zi.
Prin urmare, perioada pentru care trebuia să se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 până la data formulării acțiunii.
Intimatul nu a depus la dosarul cauzei nici o chitanță care să facă dovada achitării doar a unei părți din cheltuielile cu utilitățile.
În plus, recurenta a învederat instanței o serie de alte aspecte care, împreună pot să probeze existența debitului, respectiv că existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între recurentă și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nici o obligație a chiriașilor de a preda chitanțele prin care să facă dovada plății, această situație a restanțierilor "nelămurită" (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa recurentei.
Tabelul pus la dispoziția instanței este întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată, din datele puse la dispoziția recurentei de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva recurentei.
Așa cum rezultă din adresa transmisă de Colegiul tehnic " " către recurentă în data de 08.05.2008, neplata la termen a utilităților furnizate chiriașilor a dus la debranșarea acestor consumatori de la consumul de energie electrică și termică de la branșamentul comun în data de 05.04.2006, furnizarea de apă caldă fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date.
Executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage obligația de plată a penalităților, conform Contractului de Închiriere.
Așa cum s-a arătat și în cererea de chemare în judecată, obligația de plată a utilităților aferente spațiului ocupat este o obligație esențială a oricărui contract de închiriere. Astfel, chiriașul care utilizează și locuiește în spațiul închiriat trebuie să plătească toate cheltuielile aferente acestuia spațiu, cheltuieli care includ în mod necesar și apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică.
În plus, față de situația specială în care se află Căminele de nefamiliști, acestora nefiindu-le furnizate în mod direct toate utilitățile ci prin intermediul Colegiului tehnic " ", obligația de plată a utilităților a fost circumstanțiată în mod expres în Actul adițional la Contractul de închiriere. Astfel, s-a prevăzut în mod expres că "Chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform PROTOCOLULUI NR. 223/6.07.2000, încheiat între - - și COLEGIUL TEHNIC ".
Protocolul mai sus menționat circumstanțiază obligația chiriașului de achitare a utilităților aferente spațiului locuit:
,2. Cotele de întreținere vor fi achitate de locatari la casieria Grupului Școlar " " în zilele de chenzină a salariaților - -, respectiv 12 și 27 ale fiecărei luni, între orele 16.00 - 20.00.
3. Pentru neplata în termen a cotelor de întreținere va percepe penalizare de 0,2 % pe zi a locatari/or, începând cu data de 01 lunii următoare afișării."
În concluzie, obligația asumată de fiecare dintre chiriașii care locuiau în Căminele de nefamiliști nu a fost doar de a achita lunar contravaloarea consumului de utilități aferent fiecărui spațiu locuit, ci și de a achita penalități de 0.2% pentru întârzierea în plata acestui consum.
Susține recurenta că, fată de toată această situație rezultă că, pentru soluționarea cererii de reziliere a Contractului de închiriere pentru neplata utilităților de către chiriașul titular al contractului trebuia a se analiza nu numai dacă acesta a achitat consumul lunar ci si dacă au fost achitate penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere.
Neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor două Cămine de nefamiliști
Așa cum s-a arătat în cererea de chemare în judecată, la momentul actual Căminele de nefamiliști nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea acesteia fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic " ". Același lucru s-a întâmplat și cu furnizarea apei menajere și a energiei electrice, dar în prima situație s-a impus reînceperea furnizării din motive de igienă și sănătate publică, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat în mod ilegal, fără nici un acord din partea subscrisei.
Mai mult decât atât, neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului pe care îl au în folosință a condus la o degradare semnificativă a acestuia, fapt care, alături de lipsa dotărilor obligatorii pentru orice imobil de locuit conduce la o devalorizare a imobilului, aceasta făcându-1 imposibil de utilizat în condiții normale de către proprietar.
Situația prezentată mai sus, care a derivat în mod direct dintr-o atitudine neglijentă a chiriașilor din Căminele de nefamiliști, reprezintă de asemenea încălcarea unei obligații contractuale prevăzute în mod expres în Contractul de închiriere.
Este evident - în susținerea recurentei - că situația învederată mai sus se constituie într-o încălcare a obligațiilor chiriașului ce poate conduce la rezilierea Contractului de închiriere, având în vedere că acesta, prin atitudinea sa culpabilă, a condus la lipsirea imobilului cu destinație de spațiu de locuit de cele mai elementare dotări ale acestuia.
Toate aceste elemente fac parte din obligația generală a chiriașului de a întreține locuința, neexecutare acestei obligații urmând a fi sancționată cu rezilierea contractului de închiriere.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9, art. 312 alin. 3.
Recurs legal timbrat.
Intimatul nu a formulat întâmpinare în cauză.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Analizând recursul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și de limitele stabilite prin art. 304.pr.civ. Curtea constată caracterul nefondat al acestuia.
Considerentele avute în vedere sunt următoarele:
Recursul este o cale de atac extraordinară în cadrul căreia - potrivit exigențelor art. 304 partea introductivă din pr.civ. - instanța de control judiciar poate analiza hotărârea atacată exclusiv din perspectiva legalității ei.
Așa fiind, instanța de recurs nu are posibilitatea de a reevalua situația de fapt stabilită, în baza probatoriului administrat, de instanțele de fond în etapele procesuale anterioare și, implicit, nu poate reaprecia asupra conținutului probelor administrate la judecata cauzei în fond și apel.
Constatând că recurenta a dezvoltat, prin motivele de recurs, critici relative la conținutul unora dintre probele aflate la dosar, Curtea - față de considerentele expuse anterior - nu va analiza respectivele critici, pentru că o atare analiză ar determina depășirea limitelor imperativ stabilite prin art. 304.pr.civ.
Nici instanța de apel și nici instanța de fond nu au reținut netemeinicia cererii reclamantei pentru singurul considerent că aceasta nu ar fi probatfaptul neachităriide către pârât a cotelor de utilități și respectiv a penalităților pentru întârzierea în plata unor asemenea debite, ci au constatat instanțele - în baza probatoriului administrat - că însăși datoria pe care acesta o imputa pârâtului-intimat nu era dovedită, nefiind posibil a fi determinată în raport de înscrisurile depuse de reclamantă, iar întârzierile în cazul plăților pe care pârâtul le-a făcut nu se datorau culpei lui.
Instanțele - dând eficiență principiului egalității forței probante a tuturor mijloacelor de probă administrate în timpul procesului - au soluționat litigiul având în vedere atât probatoriul administrat de reclamantă cât și chitanțele depuse de către pârâtul-intimat în sprijinul apărărilor în sensul că a achitat cotele de utilități ce îi erau cunoscute ca revenind locuinței pe care o deține în calitate de chiriaș, conferind astfel eficiență regulii invocate de către recurentă (relativ la modalitatea de dovedire a faptelor negative), și au reținut - în raport de probatoriul astfel analizat - că reclamantei îi revenea sarcina probei spre a dovedi că pârâtul îi datora și alte sume de bani reprezentând utilități și penalități pentru întârzierea în plata acestora și că acesta este în culpă pentru asemenea obligații de plată.
O atare obligație, derivată din prevederile art. 1169.civ. revenea reclamantei-recurente prin raportare la obiectul concret dedus judecății, respectiv: rezilierea contractului de închiriere pentru neplata unor cote de utilități și a penalităților pentru întârzieri în efectuarea anterioarelor plăți cu aceeași destinație, dar și pentru că ar fi pricinuit stricăciuni imobilului și nu ar fi respectat clauzele contractuale; și evacuarea pârâtului din locuința pe care o ocupă în baza contractului a cărui reziliere s-a solicitat.
Rezilierea constituie, potrivit art. 1021.civ. o sancțiune civilă ce constă în desființarea contractelor înainte de termen, și poate fi dispusă (în privința contractelor cu executare succesivă) la solicitarea unei părți contractante ce impută cocontractantului său că nu și-a executat obligațiile izvorâte din convenție.
În aprecierea relativă la conduita părților aflate într-un astfel de litigiu trebuie avute în vedere exigențele art. 970.civ. potrivit căruia "Convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea le dă obligației, după natura sa".
Prin raportare la exigențele art. 970 și 1021.civ. cât și la dispozițiile art. 24 din Legea 114/1996 (invocat prin cererea introductivă), recurenta-reclamantă era cea care trebuia să probeze faptul (pozitiv) că a calculat datoria imputată pârâtului și a dus-o la cunoștința acestuia (prin afișare, ori în altă modalitate) anterior momentului sesizării instanței cu acțiunea pendinte. Numai într-o atare ipoteză s-ar fi putut vorbi despre nerespectarea clauzelor contractuale (în sensul art. 24 alin. 1 lit. d din Legea 114/1996) care privesc termenele și modalitatea de plată a utilităților.
În condițiile în care instanțele de fond au constat că nu s-a dovedit o asemenea împrejurare, în mod judicios a au apreciat că pârâtului intimat nu îi revine vreo culpă pentru faptul de a fi plătit cotele pentru utilități ulterior momentului la care reclamanta-recurentă a primit (din partea Colegiului Tehnic ) deconturile pentru cele două blocuri de locuințe pe care le deține în-, sector 2, astfel că nu sunt întrunite condițiile legale pentru aplicarea sancțiunii civile pretinse, respectiv rezilierea contractului de închiriere.
Potrivit art. 1021.civ. "partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune interese."
Astfel, în condițiile în care în litigiul pendinte reclamanta a înțeles să impute pârâtului-intimat neexecutarea obligației ce îi revenea potrivit contractului de închiriere a cărui reziliere se solicită, instanța era ținută să cerceteze existența sau nu a obligației pretins neexecutate, nefiind relevantă împrejurarea că nu s-a solicitat (și) plata sumelor de bani pretins datorate de pârât. Potrivit normei enunțate, neexecutarea obligației contractuale constituie o situație premisă ce se impune a fi verificată atât în soluționarea litigiilor prin care creditorul solicită executarea contractului cât și în soluționarea acelora în care se urmărește desființarea convenției.
Referitor la pretinsele stricăciuni suferite de blocul de locuințe în care se află și locuința deținută de către pârât, și care s-ar datora - potrivit susținerilor reclamantei recurente - faptului că numeroși chiriași ai respectivului bloc nu și-ar fi achitat la timp cotele de utilități, Curtea constată că, în condițiile în care s-a constatat că pârâtul nu avea restanțe certe în plata utilităților și a penalităților de întârziere la data promovării prezentei acțiuni, o atare situație nu ar putea produce vreun efect asupra existenței contractului de închiriere dintre părțile aflate în proces, eventuala conduită culpabilă a altor persoane nefiind, raportat la art. 969 și 1021.civ, aptă a atrage o sancțiune față de intimatul-pârât.
Având în vedere considerentele expuse și dispozițiile legale menționate, precum și prevederile art. 312 alin. 1.pr.civ. Curtea va respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - - (astfel cum acesta a fost susținut prin motivele analizate).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulată de recurenta reclamantă - - împotriva deciziei civile nr. 342A/06.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în contradictoriu cu intimatul pârât, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.12.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - -
-
GREFIER
Red.GS
.red.
2 ex./.
Jud Apel Secția a IV-a Civilă
,
Președinte:Andreea VasileJudecători:Andreea Vasile, Ileana Ruxandra Dănăilă, Georgeta
