Reziliere contract. Speta. Decizia 88/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 88
Ședința publică de la 16 februarie 2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Melania Stanciu
JUDECĂTOR 2: Silvia Pană
JUDECĂTOR 3: Antonela Cătălina
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă - - împotriva deciziei civile nr. 437A/16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns recurenta - reclamantă - -, reprezentată de avocat în baza delegației de substituire aflată la fila 48 din dosar, și intimatul - pârât, personal și asistat de avocat în baza împuternicirii avocațiale nr. 51867/03.11.2009 aflată la fila 18 din dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Reprezentantul recurentei - reclamante - - învederează instanței că nu este în măsură să depună răspunsul la adresa menționată la termenul de judecată anterior.
Reprezentantul intimatului - pârât depune contractul de vânzare-cumpărare încheiat între recurentă și partea pe care o reprezintă, în copie conformă cu originalul. Totodată, invocă excepția lipsei calității procesuale active a recurentei, în condițiile în care proprietarul imobilului este intimatul - pârât.
Reprezentantul recurentei - reclamante - - solicită amânarea pronunțării sau acordarea unui termen de judecată scurt, pentru a putea pune concluzii pe excepția lipsei calității procesuale active a părții pe care o reprezintă. În cazul respingerii acestor cereri, arată că lasă la aprecierea instanței pronunțarea asupra acestei excepții.
Curtea deliberând, respinge excepția lipsei calității procesuale active a - -, având în vedere că obiectul cererii de chemare în judecată l-a constituit rezilierea contractului de închiriere cu privire la spațiul ocupat de intimatul - pârât, contract in care parte contractanta este reclamanta.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de recurs.
Reprezentantul recurentei - reclamante - - solicită admiterea recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 437A/16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatului - pârât solicită respingerea ca nefondat a recursului formulat împotriva deciziei civile nr. 437A/16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă și menținerea hotărârii recurate ca fiind temeinică și legală. Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberand asupra recursului de, constata urmatoarele:
Prin sentința civilă nr.4735/21.05.2008 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 B în dosarul nr- a fost respinsa cererea precizată având ca obiect reziliere contract de închiriere și evacuare, formulată de reclamanta - -, în contradictoriu cu pârâtul ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că reclamanta - - este proprietara imobilului situat în B,-, sector 2, compus din teren in suprafața de 5.496,95 mp și două cămine de nefamiliști, imobil dobândit prin Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr. 8104 emis la data de 17.12.2002 de Ministerul Industriei și în baza Legii 15/1990 și Autorizația de executare lucrări nr. 21 din 17.02.1967 eliberată de fostul S Popular al și Procesul verbal de recepție finală din luna decembrie 1971.
La data de 26.09.2003 părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 25 pentru imobilul situat în B,-, sector 2, bloc 2 apartament nr. 8B pentru o perioada de 6 luni. Prin acte adiționale succesive contractul a fost prelungit până la data de 26.01.2005.
Potrivit actului adițional, pârâtul s-a obligat să plătească în termenul stabilit cotele de utilități, conform Protocolului nr. 223/06.07.2000, ce a fost încheiat între reclamantă și Colegiul Tehnic " ".
Instanța a mai reținut că, prin faptul că pârâtului i s-a permis de către reclamantă să locuiască în imobil și după data de 30.06.2005, între părți a operat tacita relocațiune reglementată de disp. art. 1437 și 1452.civ.
Cum, potrivit dispozițiilor art. 1021.civ. rezilierea este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesiva, constând în desființarea acestuia pentru viitor și repunerea părților în situația anterioară, iar, în raport cu probatoriul administrat, susținerile reclamantei în sensul că pârâtul nu a achitat contravaloarea cotelor de întreținere aferente spațiului închiriat apar ca nedovedite, instanța a apreciat ca fiind credibile apărările paratului cu privire la faptul ca a achitat lunar cheltuielile de întreținere, dar că administratorul căminelor de nefamiliști nu i-a emis chitanțele liberatorii pentru fiecare plată efectuată, având în vedere și că reclamanta nu a pus la dispoziție tabelele cu cheltuielile defalcate pe luni și apartamente.
In plus, prin plățile efectuate de pârât direct la casieria Colegiului Tehnic " ", ce rezultă din chitanțele liberatorii depuse la dosar, rezultă că acesta și-a îndeplinit obligația ce-i revenea potrivit contractului de închiriere încheiat de părți.
De asemenea, instanța a apreciat că faptul chemării reclamantei în judecată de către Colegiul Tehnic " " pentru plata unor sume de bani cu titlu de utilități neachitate nu este de natură să conducă la admiterea prezentei acțiuni, având în vedere că nu chiriașilor li se poate reține culpa în modul defectuos în care au fost ținute evidențele contabile referitoare la plata cotelor de întreținere privind camerele deținute ca locatari.
Împotriva acestei sentințe, în termenul legal, a declarat apel motivat, reclamanta, cererea sa fiind înregistrată sub nr. unic - pe rolul Tribunalului București - Secția a V-a Civilă.
In motivele de apel a arătat că prima instanță a apreciat în mod greșit că nu s-a făcut dovada existenței unei datorii a intimatului pârât la plata cheltuielilor de întreținere, întrucât contractul de închiriere încheiat între părți este guvernat de dispozițiile Codului civil și ale legii speciale în materie, Legea nr. 114/1996.
Potrivit art. 1439 alin. 2 din Codul Civil prevede că "în caz când una din părți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului."
În aplicarea art. 1439 alin. 2 din Codul Civil, art. 24 din Legea nr. 114/1996 circumstanțiază situațiile în care se poate cere rezilierea contractului de către proprietar.
În legătură cu cazul de reziliere arătat la litera b), autorii de specialitate au detaliat condițiile în care se poate solicita și admite de către instanță rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea clauzelor contractuale. S-a arătat că "Deși legea specială nu precizează, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 Cod Civil) trebuie să fie vorba de neexecutarea unor obligații principale, prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți (abuzul de folosință, schimbarea destinației lucrului - art.1430 cod civil etc.). Poate fi vorba și de neexecutarea obligației de plată a prețului pentru consumul de apă, gaze, energie electrică etc. contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de clădiri comune) și care, potrivit contractului de închiriere, trebuie să fie suportate de chiriaș, nefiind incluse în chirie".
Obligația chiriașului de a achita prețul pentru utilitățile de care beneficiază în cursul folosirii bunului închiriat constituie o aplicare a regulii instituite de art. 1429 cod civil potrivit căruia "locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat ca un bun proprietar ".
Prin urmare, chiar dacă în contractul de închiriere nu se menționează expres, o astfel de obligație este una firească ce însoțește folosința unui imobil.
In aceeași situație se află și penalitățile aferente cheltuielilor cu utilitățile neachitate, obligația de achitare a acestor penalități fiind dovedită prin inserarea acesteia în cadrul Protocolului din anul 2000 la care intimatul pârât a aderat prin semnarea actului adițional.
În ce privește neexecutarea de către pârât a obligațiilor contractuale ce-i incumbau potrivit contractului de închiriere și dovada neachitării cheltuielilor de către chiriaș, apelanta a arătat că astfel de fapte negative pot fi probate numai prin dovedirea faptelor pozitive contrare, astfel că aprecierea din sentința apelată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Neexecutarea de către chiriaș a obligației de plată a utilităților a dus la acumularea unor sume importante restante, cu consecința formulării acțiunii în pretenții de către Colegiul tehnic " " împotriva apelantei și în special cu deteriorarea gravă a spațiului aflat în folosința chiriașului.
În schimb, instanța de fond reține în mod greșit că din afișarea unor tabele cu utilitățile în care intimatul nu figurează ca având restanțe de achitat, precum și din faptul că acesta a achitat întreaga sumă reprezentând restanțe rezultă că situația învederată de către intimat este "credibilă", atâta timp cât existența unei datorii semnificative la utilități în ceea ce-i privește pe locatarii căminelor de nefamiliști este pe deplin dovedită prin acțiunile pe care a fost nevoit Colegiul Tehnic " " să le întreprindă: întreruperea furnizării de utilități către Căminele de nefamiliști și formularea cererii de chemare în judecată prin care se solicită achitarea tuturor sumelor restante.
În ceea ce privește neplata penalităților la cheltuielile de întreținere, a arătat că, după expirarea perioadei de închiriere, contractul de închiriere a încetat, după această dată pârâtul continuând să ocupe spațiul fără nici un temei și fără să-și execute obligația de achitare a utilităților aferente spațiului locativ deținut, iar la momentul judecării acțiunii, pârâtul nu a făcut dovada achitării sumelor datorate cu titlu de utilități, conform contractului de închiriere (cheltuieli de întreținere - principal și penalități, acestea din urmă fiind numai parțial acoperite).
Având în vedere aceste aspecte, în temeiul art. 1439 alin. (2) civ. rap. la art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/2006, se impunea rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă de către locatar a obligațiilor de plată a cheltuielilor de întreținere (principal și penalități).
Consideră și că intimatul a dat dovadă de rea-credință fată de obligațiile contractuale ce-i reveneau în baza contractului. Termenul de grație nu poate fi acordat în ipoteza neexecutării cu rea credință de către debitor a obligațiilor care-i incumbau.
A mai arătat apelanta că, în analiza cauzei, trebuia a se avea în vedere și dispozițiile art. 970 Cod civil, care prevăd că toate contractele trebuie executate cu bună-credință și în conformitate cu echitatea, întrucât în cauza de față, se poate constata însă că nu poate fi observată buna-credință a intimatului care și-a executat doar o parte din obligațiile contractuale, continuând însă a locui in imobil, atitudine care produce grave prejudicii apelantei.
In drept, apelul a fost întemeiat pe art.282 și urm. din Codul d e procedură civilă, art.1439 Cod Civil, art.24 din Legea 114/1996.
Prin decizia civila nr. 437A/16.03.2009 Tribunalul B - Sectia a V-a Civila a respins apelul ca nefondat.
Pentru a hotari astfel instanta de apel a retinut urmatoarele:
"În ceea ce privește prima critică adusă de apelantă, Tribunalul este de acord cu principiul că faptul negativ poate fi dovedit numai prin faptul pozitiv contrar, însă în speță se constată că pârâta a făcut dovada achitării utilităților, în timp ce reclamanta continuă să susțină existența unei creanțe care nu apare ca fiind certă, lichidă și exigibilă, în condițiile în care nu a făcut dovada întocmirii corespunzătoare a listelor de plată cu cheltuieli defalcate, a datei și modalității afișării acestora, așa cum prevede legea.
Sub acest aspect, este neîntemeiată susținerea apelantei în sensul că "existența unei datorii semnificative la utilități în ceea ce-i privește pe locatarii căminelor de nefamiliști este pe deplin dovedită prin acțiunile pe care a fost nevoit Colegiul Tehnic " " să le întreprindă: întreruperea furnizării de utilități către Căminele de nefamiliști și formularea cererii de chemare în judecată prin care se solicită achitarea tuturor sumelor restante".
Instanța a fost învestită, nu cu stabilirea unei situații generale create la nivelul de nefamiliști, ci cu soluționarea unei acțiuni concrete, îndreptate împotriva unui anumit locatar și în persoana acestuia reclamanta trebuie să facă toate dovezile necesare și concludente pentru admiterea acțiunii.
Referitor la penalitățile invocate, Tribunalul apreciază că - atâta vreme nu s-a dovedit existența unei creanțe certe, lichide și exigibile - nu poate fi vorba nici de perceperea legală a penalităților, instanța fiind în imposibilitate de a verifica și cenzura cuantumul acestora, dacă sunt într-adevăr datorate, de la ce dată și pe ce perioadă.
În plus, sub pretextul susținerii penalităților datorate, apelanta reclamantă repune în discuție o situație de fapt și de drept (aceea a valabilității și continuării executării contractului de închiriere) deja stabilită cu putere de lucru judecat, prin sentința civilă nr. 5142/9.06.2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 3 B și rămasă irevocabilă, ceea ce nu este admisibil.
Față de aceste împrejurări, Tribunalul constată că în mod temeinic și legal prima instanță a considerat că nu sunt îndeplinite în cauză condițiile prevăzute de art. 1439 alin. (2) civ. rap. Ia art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/2006 și deci nu se impune rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă de către locatar a obligațiilor ce îi revin.
În ceea ce privește invocarea relei credințe a debitorului pârât și, respectiv, a bunei credințe a reclamantei creditoare,Tribunalul nu poate ignora faptul că, prin acțiunea sa, reclamanta tinde la eludarea unei hotărâri judecătorești irevocabile care a stabilit obligația sa de a vinde spațiul ocupat pârâtului, obligație neîndeplinită până în prezent, deși hotărârea este definitivă și executorie din anul 2007, astfel că - și reală de-ar fi neplata cotelor de întreținere de către pârât - perpetuarea situației prejudiciabile după această dată este imputabilă exclusiv reclamantei, iar pentru perioada anterioară pronunțării mai sus menționatei sentințe, care a apreciat valabil contractul de închiriere, instanța a reținut corect că reclamanta a continuat să încaseze chiria, fără a ridica vreo obiecție privind neîndeplinirea vreunei alte obligații contractuale.
Tribunalul mai constată că, urmare a respingerii primului capăt de cerere privind rezilierea contractului de închiriere, în mod corect a fost respins și capătul de cerere referitor la evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu, cu atât mai mult, cu cât - așa cum am arătat deja - pârâtul este beneficiar al unei hotărâri judecătorești irevocabile care o obligă pe reclamantă să-i transmită proprietatea acestui spațiu."
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, care, dupa infatisarea cadrului procesual si a istoricului cauzei, a formulat urmatoarele critici:
"2. Dezvoltarea motivelor de recurs. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă).
2.1. Sarcina probei cu privire la neachitarea cheltuielilor de către chiriaș
Faptele negative, așa cum este și neachitarea de către intimat a cheltuielilor de întreținere, pot fi probate prin dovedirea faptelor pozitive contrare. Aprecierile reținute în decizia recurată privind nedovedirea faptului negativ al neplății utilităților are la bază o greșită aplicare a legii și a principiilor de drept procesual.
Instanța, doar în mod formal, acceptă teoria expusă de subscrisa cu privire la sarcina probei în cauza dedusă judecății, pentru ca mai apoi, așa cum rezultă din afirmațiile reținute în decizia recurată, să declare că nu am făcut dovada existentei creanței și că intimatul a făcut dovada achitării cheltuielilor cu utilitățile.
În fapt, din tabelele de întreținere depuse la dosar, despre care și instanța de apel face vorbire la pag. 9 paragraful 4, rezultă datoriile intimatului din fiecare lună aferentă folosinței spațiului închiriat. Aceste tabele nu au fost contestate de către partea adversă, motiv pentru care ele trebuie avute în vedere în cauză. Instanța trebuia să analizeze dacă pentru fiecare din datoriile menționate în tabelele depuse sunt depuse la dosarul cauzei si chitanțele aferente.
Obiectul prezentei acțiuni îl constituie cererea de reziliere a unui contract de închiriere pentru neexecutarea unor obligații esențiale ale contractului, iar nu o acțiune în pretenții prin care să pretindem plata unor sume de bani.
Ca atare, conform art. 1169 Cod civil, obligația probatorie aflată în sarcina subscrisei consta în a dovedi faptul că pârâtul exercită folosința asupra unei locuințe proprietatea subscrisei, respectiv faptul generator al dreptului "Dacă reclamantul a dovedit faptul generator al dreptului său, pârâtul este obligat să iasă din pasivitate și să se apere".
În consecință, sarcina dovedirii faptului pozitiv al îndeplinirii întocmai și la timp a obligațiilor proprii aparținea pârâtului. Pârâtul însă a depus la dosarul cauzei un număr de chitanțe care probau, prin ele însele, următoarele situații:
(i) pârâtul și-a asumat obligația de a achita lunar cheltuielile aferente întreținerii și utilizării spațiului închiriat;
(ii) de nenumărate ori cheltuielile cu utilitățile au fost achitate cu întârziere (de exemplu în data de 04.05.2006 a fost achitată contravaloarea întreținerii pentru luna ianuarie 2005, în mod evident cu întârziere Chitanța - din 04.05.2006);
(iii) pentru o foarte mare parte din perioadele contractuale nu au fost prezentate chitanțe de plată a întreținerii.
2.2. Lipsa unei dovezi privind achitarea în întregime a cheltuielilor cu utilitățile
Raporturile de închiriere dintre subscrisa și intimat s-au derulat pe toată perioada 2003 până în prezent, când acesta locuiește în continuare în Căminele de nefamiliști.
In toată această perioadă, intimatul a fost obligat să își achite utilitățile aferente spațiului locuit. Intimatul a prezentat o adeverință emisă in 10.08.2004 de administrația de nefamiliști în care se arată că acesta este cu chiria și întreținerea achitate la zi.
Prin urmare, perioada pentru care trebuia să se facă dovada achitării utilităților era din anul 2008 până la data formulării acțiunii.
Intimatul nu a depus la dosarul cauzei nici o chitanță care să facă dovada achitării doar a unei părți din cheltuielile cu utilitățile.
În plus, noi am învederat instanței o serie de alte aspecte care, împreună pot să probeze existența debitului:
(i) existența obligației de plată a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiilor locuite este o obligație normală și esențială în orice contract de închiriere. Doar modalitatea în care ea trebuia executată a fost circumstanțiată în contractele de închiriere și actele adiționale încheiate între subscrisa și chiriașii din Căminele de nefamiliști.
(ii) Față de modalitatea în care se elaborau tabelele de întreținere (în baza informațiilor obținute de la Colegiul tehnic, singura instituție care putea să aibă o evidență corectă a debitelor) și față de faptul că nu exista nici o obligație a chiriașilor de a ne preda chitanțele prin care să facă dovada plății considerăm că această situație a restanțierilor "nelămurită" (așa cum o numește instanța) nu poate fi pusă în culpa noastră.
Menționăm că tabelul pus la dispoziția instanței este întocmit înainte de a formula cererea de chemare în judecată din datele puse la dispoziția noastră de Colegiul tehnic, după ce această instituție a demarat litigiul împotriva subscrisei.
(iii) Așa cum rezultă din adresa transmisă de Colegiul tehnic " " către subscrisa în data de 08.05.2008, neplata la termen a utilităților furnizate chiriașilor a dus la debranșarea acestor consumatori de la consumul de energie electrică și termică de la branșamentul comun în data de 05.04.2006, furnizarea de apă caldă fiind întreruptă cu mult timp înaintea acestei date.
2.3. Executarea cu întârziere a obligației de plată a utilităților atrage obligația de plată a penalităților conform Contractului de Închiriere. Conținutul obligației de plată a utilităților
Prin cererea de chemare în judecată am solicitat instanței să dispună rezilierea Contractului de închiriere încheiat între subscrisa și pârâtul din prezenta cauză, având în vedere neachitarea de către acesta a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului utilizat.
Așa cum am arătat și în cererea de chemare în judecată, obligația de plată a utilităților aferente spațiului ocupat este o obligație esențială a oricărui contract de închiriere. Astfel, chiriașul care utilizează și locuiește în spațiul închiriat trebuie să plătească toate cheltuielile aferente acestuia spațiu, cheltuieli care includ în mod necesar și apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică.
În plus, față de situația specială în care se află Căminele de nefamiliști, acestora nefiindu-le furnizate în mod direct toate utilitățile ci prin intermediul Colegiului tehnic " ", obligația de plată a utilităților a fost circumstanțiată în mod expres în Actul adițional la Contractul de închiriere. Astfel, s-a prevăzut în mod expres că "Chiriașul are obligația de a plăti în termenul stabilit cotele de utilități conform PROTOCOLULUI NR. 223/6.07.2000, încheiat între - - și COLEGIUL TEHNIC ".
Protocolul mai sus menționat circumstanțiază obligația chiriașului de achitare a utilităților aferente spațiului locuit:
,2. Cotele de întreținere vor fi achitate de locatari la casieria Grupului Școlar " " în zilele de chenzină a salariaților - -, respectiv 12 și 27 ale fiecărei luni, între orele 16.00 - 20.00.
3. Pentru neplata în termen a cotelor de întreținere va percepe penalizare de 0,2 % pe zi a locatari/or, începând cu data de 01 lunii următoare afișării. "
În concluzie, obligația asumată de către fiecare dintre chiriașii care locuiau în Căminele de nefamiliști nu a fost doar de a achita lunar contravaloarea consumului de utilități aferent fiecărui spațiu locuit ci și a achita penalități de 0.2% pentru întârzierea în plata acestui consum.
Fată de toată această situație rezultă că, pentru soluționarea cererii de reziliere a Contractului de închiriere pentru neplata utilităților de către chiriașul titular al contractului trebuia a se analiza nu numai dacă acesta a achitat consumul lunar, ci si dacă au fost achitate penalitățile aferente sumelor achitate cu întârziere.
2.4 Neexecutarea obligației de plată a utilităților a condus la producerea unor grave stricăciuni celor două Cămine de nefamiliști
Fiecare chiriaș din Căminele de nefamiliști, care utilizează și locuiește în spațiul închiriat, avea obligația de a achita toate cheltuielile aferente acestui spațiu, cheltuieli care includeau în mod necesar apa, apă caldă menajeră, energie electrică și energie termică. Aceste utilități erau necesare unei bune funcționări a spațiilor din imobil pentru ca acestea să poată fi locuite de către chiriași.
Așa cum am arătat în cererea de chemare în judecată, la momentul actual Căminele de nefamiliști nu mai beneficiază de apă caldă și nici de energie termică, furnizarea acesteia fiind oprită la solicitarea Colegiului Tehnic " ". Același lucru s-a întâmplat și cu furnizarea apei menajere și a energiei electrice, dar în prima situație s-a impus reînceperea furnizării din motive de igienă și sănătate publică, iar la electricitate persoanele care locuiesc în cămine s-au racordat în mod ilegal, fără nici un acord din partea subscrisei.
Mai mult decât atât, neglijența chiriașilor în utilizarea imobilului pe care îl au în folosință a condus la o degradare semnificativă a acestuia, fapt care, alături de lipsa dotărilor obligatorii pentru orice imobil de locuit conduce la o devalorizare a imobilului, aceasta făcându-1 imposibil de utilizat în condiții normale de catre subscrisa, în calitate de proprietar.
Situația prezentată mai sus, care a derivat în mod direct dintr-o atitudine neglijentă a chiriașilor din Căminele de nefamiliști, reprezintă de asemenea încălcarea unei obligații contractuale prevăzute în mod expres în Contractul de închiriere. Astfel, așa cum am menționat și în cererea de chemare în judecată formulată inițial, în contractul încheiat între subscrisa și pârât se prevede care sunt situațiile când se poate solicita rezilierea și anume atunci când chiriașul:
(a) nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive;
(b) a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței;
(c) are un comportament care face imposibilă conviețuirea;
(d) nu a respectat clauzele contractuale.
Este evident că situația învederată mai sus se constituie într-o încălcare a obligațiilor chiriașului ce poate conduce la rezilierea Contractului de închiriere, având în vedere că acesta, prin atitudinea sa culpabilă, a condus la lipsirea imobilului cu destinație de spațiu de locuit de cele mai elementare dotări ale acestuia.
Toate aceste elemente fac parte din obligația generală a chiriașului de a întreține locuința, neexecutare acestei obligații urmând a fi sancționată cu rezilierea contractului de închiriere.
de toate argumentele menționate mai sus, solicităm instanței admiterea recursului și modificarea sentinței recurate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulate de către subscrisa -.
În drept, ne întemeiem prezentele pe dispozițiile art. 304 pct.9, art.312 alin.3."
Analizand lucrarile dosarului in raport cu motivele de recurs formulate, curtea retine urmatoarele:
In ce priveste primul motiv de recurs, prima instanta si instanta de apel nu au negat existenta obligatiei paratului de achitare a cotelor de intretinere, obligatie rezultata din contract, ci au constatat ca aceasta obligatie a fost indeplinita, reclamanta nefacand dovada ca paratul ar mai avea vreo datorie.
Faptul pozitiv contrar a fost dovedit de catre parat prin depunerea chitantei din care rezulta plata sumei pretinse de reclamanta.
Nu era necesara depunerea chitantelor de plata a utilitatilor pe toata perioada invocata de apelanta, intrucat inexistenta unei restante a paratului la plata cheltuielilor de intretinere la momentul promovarii actiunii a fost dovedita prin tabelul cu sumele de plata pe luna decembrie 2007, intocmit conform devizului nr. 160/24.01.2008 emis de Colegiul Tehnic (filele 112 si urm. din dosarul primei instante), din acest tabel rezultand ca paratul nu avea restante. Cum reclamanta a introdus actiunea la 25.01.2008, este evident ca paratul nu avea de plata la acel moment nici o suma de bani restanta. Totodata, suma ce aparea in acel tabel ca fiind suma curenta datorata pentru ultimul deviz a fost achitata cu chitanta nr. 2106/1.04.2008, astfel ca s-a facut dovada achitarii tuturor sumelor pe care paratul le datora reclamantei pentru perioada anterioara introducerii actiunii.
Faptul ca in tabelul depus de reclamanta la filele 19 si urm. din dosarul primei instante paratul apare cu o suma de 3261,19 lei datorata nu este relevant, intrucat nu s-a facut nici o dovada ca tabelul respectiv a fost adus la cunostinta paratului si, pe de alta parte, tabelul este intocmit retroactiv, tinandu-se seama de deconturile emise incepand cu nr. 83/2004 pana la 18.10.2007, asa incat este vorba de o recalculare retroactiva a cheltuielilor de intretinere. Or, atat timp cat in tabelele anterioare paratul nu figura cu restante, ci aceasta restanta a aparut in urma recalcularii, nu se poate retine reaua-credinta a paratului.
De altfel, paratul a achitat suma de 3261,19 lei cu chitanta 1933/20.03.2008, iar faptul platii sumei invocate de reclamanta prin cererea de chemare in judecata nu dovedeste reaua-credinta a paratului, ci, dimpotriva buna-credinta, intrucat acesta ar fi fost indreptatit sa solicite explicatii cu privire la suma mentionata, atat timp cat aceasta aparea ca fiind datorata de la un moment neprecizat si in conditiile in care aceasta suma rezulta dintr-o recalculare, iar in tabelele anterioare si chiar intr-un tabel ulterior paratul nu figura cu restante.
In ce priveste cel de-al treilea si al patrulea motiv de recurs, curtea retine ca, de continutul tabelului sus-mentionat, rezulta ca paratul nu avea nici o restanta la momentul introducerii actiunii, asa incat nu se pune problema existentei unor penalitati de intarziere.
Oricum, aspectul este irelevant atat timp cat in cauza inexistenta obligatiei de plata a vreunei sume rezulta din tabelul ce i-a fost adus la cunostinta paratului, respectiv cel depus la filele 112 si urm. din dosarul primei instante, iar suma pretinsa de reclamanta prin cererea de chemare in judecata ca fiind datorata de catre parat rezulta doar din tabelul depus de reclamanta, intocmit la 18.12.2007 in mod retraoactiv si cu privire la care nu s-a facut nici o dovada ca i-a fost adus la cunostinta paratului.
Totodata, curtea retine ca reclamanta a invocat ca temei al rezilierii neplata cheltuielilor de intretinere ale imobilului, respectiv restanta de 3261,19 lei, asa incat invocarea in recurs ca temei al rezilierii a neplatii unor penalitati la aceasta suma nu poate fi primita. De asemenea, nu poate fi primita nici invocarea in recurs ca temei al rezilierii a stricaciunilor aduse imobilului, cu atat mai mult cu cat nu s-a facut nici o dovada in sensul ca degradarile aduse imobilului s-ar datora paratului.
In consecinta, curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamantă- -împotriva deciziei civile nr. 437A/16.03.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul - pârât.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16.02.2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red. MS
Tehnored. IP
2 ex. / 6.04.2010
Secția a V-a civilă
Jud. apel:,
Președinte:Melania StanciuJudecători:Melania Stanciu, Silvia Pană, Antonela Cătălina
