Reziliere contract. Speta. Decizia 96/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ -
Dosar nr-
Complet II recurs
DECIZIA CIVILĂ NR. 96/R/2009
Ședința publică din 21 ianuarie 2009
PREȘEDINTE: Doina Măduța JUDECĂTOR 2: Elena Bocșe
JUDECĂTOR 3: Dana Cigan
Judecător - -
Grefier - -
Pe rol, soluționarea recursului civil declarat de recurenta reclamantă, domiciliată în O,-, -. A,. 19 în contradictoriu cu intimații pârâți, ambii domiciliați în O,-,. 1 și intimata intervenientă, domiciliată în O,-, - 197,. 7 împotriva deciziei civile nr. 271/A din 29 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 4173 din 11 iunie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea; având ca obiect: reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintăav.,în reprezentarea recurentei reclamante, lipsă, în baza împuternicirii avocațiale din 12 noiembrie 2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual;av., în reprezentarea intimaților pârâți, lipsă, în baza împuternicirii avocațiale din 16 septembrie 2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, lipsă intimata intervenientă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că recursul este legal timbrat, cu suma de 9,5 lei achitată conform chitanței seria - nr. - din 12 noiembrie 2008 eliberată de Trezoreria O și timbru judiciar în sumă de 0,15 lei; după care:
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurentei reclamante solicită admiterea recursului, desființarea hotărârii atacate ca neîntemeiată și nelegală și pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezilierea contractului de întreținere provizoriu redactat de avocat la data de 28 martie 2000 din vina exclusivă a pârâtului, restabilirea situației de carte funciară anterioară încheierii antecontractului de întreținere în sensul radierii înscrierilor de sub B3 și C2 din CF 76803 O; cu cheltuieli de judecată.
În motivare arată că intenția părților era de a încheia un contract de întreținere și nu unul de vânzare - cumpărare. De altfel, contractul de vânzare cumpărare între apelantă și SC Baf ost încheiat la data de 25 ianuarie 2000, iar contractul provizoriu de întreținere la data de 28 martie 2000.
Reprezentantul intimaților pârâți solicită respingerea recursului, menținerea hotărârii atacate ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea arată că voința părților, modalitatea urmărită de către ei a fost vânzarea bunului cu clauza de întreținere, iar elementul esențial care definește un contract de vânzare cumpărare de alte tipuri de contracte este prețul. esențială în acest contract a fost suma de bani achitată cu titlu de avans cât și ratele ulterioare pe care cumpărătorii le-au achitat la zi începând cu data încheierii până la data achitării la zi a prețului.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Prin acțiunea înregistrată la 15 martie 2006, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții Copil și Copil solicitând rezilierea contractului de întreținere provizoriu redactat de av. la 28 martie 2000 și restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Prin cererea reconvențională, pârâții au solicitat instanței să se constate că părțile au înțeles în realitate să încheie o promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare a imobilului situat în O-,. 1, înscris în CF colectiv nr. 4049 și CF individual 76803
Prin sentința civilă nr. 4173 din 11 iunie 2007, Judecătoria Oradea a respins acțiunea principală, a admis în parte acțiunea reconvențională și a constatat că între reclamantă și defunctul ei soț pe de o parte și pârâți pe de altă parte, la 28 martie 2000 s-a încheiat o promisiune de vânzare -cumpărare cu clauză de întreținere.
Mai trebuie menționat, că pe parcursul procesului au fost introduse în cauză în calitate de interveniente și,moștenitoare ale defunctului, decedat la 14 decembrie 2003.
Instanța de fond a reținut că la 28 martie 2000 între părți s-a încheiat un act intitulat contract de întreținere provizoriu și că la aceeași dată s-a încheiat și un contract de închiriere autentificat, prin care posesia imobilului ar fi fost predată pârâților- reclamanți reconvenționali, și că, aceștia din urmă au achitat ratele la SC și impozitele aferente proprietății fără a presta întreținere reclamantei și șotului acesteia.
Coroborând probele administrate, instanța de fond a apreciat că poate interpreta convenția încheiată de părți ca fiind una de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere, deoarece obligația principală a dobânditorilor este cea de plată a prețului imobilului transmis, care a permis intrarea acestora în patrimoniul transmițătorilor, obligația de întreținere fiind secundară.
Mai reține, instanța de fond, că pârâții și-au îndeplinit obligația de plată a prețului, însă nu au prestat întreținerea la care s-au obligat, dar că nu s-a făcut în cauză dovada că pârâții ar fi fost puși în întârziere cu privire la executarea acestei obligații.
Împotriva hotărârii, reclamanta a declarat apel solicitând admiterea acțiunii așa cum a fost aceasta formulată.
În motivele de apel depuse, reclamanta a dezvoltat ideea interpretării clauzelor contractuale, apreciind că din înscrisurile depuse rezultă cu certitudine că la data încheierii convenției de întreținere, imobilul era deja în patrimoniul ei și al șotului ei, astfel încât este eronată aprecierea că obligația principală a dobânditorului bunului o reprezintă plata ratelor către SC.
Voința părților, cel puțin a apelantei și a soțului ei, a fost aceea de a obține prestarea întreținerii, plata ratelor către SC fiind irelevantă din punctul lor de vedere, deoarece ratele respective puteau fi suportate și din patrimoniul propriu.
Contestă apelanta că ar fi primit suma de 20 milioane lei( ROL), recunoscând doar încasarea sumei de 5 milioane lei (ROL), bani cu care întreținuții și-au cumpărat lemne în primii 3 ani.
Pe durata soluționării apelului, reclamanta a decedat( 19 ianuarie 2008), poziția procesuală fiind preluată de către intervenienta.
Trebuie menționat faptul că a depus și o cerere de aderare la apel, în calitate de intervenientă pe care o avea, cerere la care a renunțat ca urmare a preluării calității de apelantă principală pe cale succesorală.
Prin decizia civilă nr. 271 din 29 aprilie 2008, Tribunalul Bihora respins apelul succesoarei reclamantei, obligând-o pe apelantă și la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză - moștenitoarea reclamantei - a declarat recurs solicitând modificarea acestora în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost aceasta formulată, reiterând în principal criticile dezvoltate în fața instanței de apel.
Prin întâmpinarea depusă, intimații pârâți- reclamanți reconvenționali au solicitat respingerea recursului.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Problemele pe care raportul juridic existent între părți le ridică sunt mult mai complexe decât reiese din analiza făcuta de instanța de fond și cea de apel.
Soții au cumpărat imobilul în care locuiau prin contractul încheiat la 25 ianuarie 2000 cu prețul de 28.954.746 lei (ROL) din care s-a achitat un avans de 3.665.199 lei (ROL), restul urmând a se achita în rate.
La o dată ce nu rezultă din conținutul convenției, dar producând efecte de la 15 martie 2000, părțile au încheiat un contract de închiriere vizând imobilul din litigiu, potrivit căruia s-ar fi predat posesia imobilului în favoarea pârâților- reclmanați reconvenționali în schimbul unei chirii lunare de 50.000 lei (ROL), contract care nu s-a executat însă, aspect necontestat de nici una dintre părți.
La 28 martie 2000, s-a redactat o procură autentificată prin care reclamanta și șotul ei împuterniceau pe pârâți să-i reprezinte la toate instituțiile la care va fi nevoie de prezența lor, în vederea administrării apartamentului, iar la aceeași dată în fata avocatului se semnează contractul de întreținere provizoriu prin care se face mențiunea achitării sumei de 5 milioane lei (ROL), a preluării ratelor în valoare de 25 milioane lei (ROL) și a prestării întreținerii în favoarea celor doi soți începând cu data semnării contractului, aceștia rezervându-si dreptul de uzufruct viager asupra imobilului.
Contractul mai poartă mențiunea că el va intra în vigoare peste 10 ani sau atunci când legea o va permite.
Se menționează, de asemenea, ca și clauză contractuală că preluarea în stăpânire a imobilului de către dobânditori se va face după decesul transmițătorilor.
Pe de altă parte, se impune a se sublinia faptul că pârâții - reclamanți reconvenționali nu au atacat soluția prin care instanța a reținut că părțile au încheiat o promisiune de vânzare- cumpărare cu clauză de întreținere, și nici reclamanta nu a atacat soluția de admiterea în parte a acțiunii reconvenționale, atacând doar modul în care acțiunea principală a fost respinsă, în condițiile în care rezilierea poate interveni pentru neexecutarea obligației, chiar dacă contractul este caracterizat ca fiind de vânzare- cumpărare cu clauză de întreținere.
Plecând, deci, de la premisa că părțile au încheiat un contract de vânzare -cumpărare cu clauza de întreținere, deoarece sub acest aspect nu a fost exercitată nici o cale de atac de nici una dintre părți, urmează a fi analizate obligațiile asumate.
Imobilul ce face obiectul convenției părților a fost dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995, deci, doar chiriașii puteau să îl cumpere,prețul a fost subvenționat de stat,iar bunul a fost indisponibilizat pe perioada de 10 ani.
În acest context, intimații susțin că au plătit prețul pentru că au suportat suma datorată SC, încă insuficient clarificat dacă este vorba de întreaga sumă sau doar de rate, deoarece din probele administrate nu reiese cu certitudine că avansul s-ar fi plătit din cei 5 milioane lei(ROL) predați promitenților înstrăinători.
Contractul de închiriere încheiat de părți are doar valoarea de a asigura intimaților un titlu locativ în cazul în care uzufructuarii ar fi decedat anterior împlinirii termenului de 10 ani, fiind de notorietate rolul acestor contracte încheiate pentru aceste tip de imobile.
Rămâne în discuție contractul încheiat de părți la 28 martie 2000 și caracterizat de instanța de fond ca fiind o vânzare- cumpărare cu clauză de întreținere și analiza clauzelor acestuia.
În ceea ce privește prețul, instanțele făcând referire la această obligație specifică cumpărătorului au pierdut din vedere faptul că suma de 25 milioane lei (ROL) cu care s-a cumpărat acest imobil nu reprezintă de fapt valoarea bunului, fiind un preț subvenționat, ca o măsura de protecție socială a chiriașilor care locuiesc în locuințele preluate de stat în perioada anilor 1945- 1989.
În al doilea rând, contractul pare a fi lipsit de cauză pentru reclamantă și șotul ei care nu au obținut nimic în schimbul transferului dreptului de proprietate asupra imobilului. Posesia gratuită este un element ce poate fi avut în vedere, dar el trebuie raportat la chiria pe care ar fi trebuit să o plătească în cazul în care nu ar fi încheiat contractul de vânzare- cumpărare și care era reglementat de OUG nr. 40/1999, de asemenea subvenționată.
Alăturat acestei folosințe gratuite, este de crezut că cei doi promitenți au urmărit și obținerea unei întrețineri, obligație care nu a fost exercitată deloc de intimați, aspect recunoscut de aceștia la interogatoriu.
Plecând, deci, de la ideea că această convenție este una de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, instanța de recurs apreciază că trebuie mult lărgită sfera probelor administrate pentru a se putea determina dacă sancțiunea rezilierii este aplicabilă sau nu pentru neexecutarea culpabilă de către intimați a obligațiilor asumate.
Pentru că astfel de probe nu pot fi administrate de instanța de recurs, decizia pronunțată în apel va fi casată în temeiul art. 304 pct 9 cod procedură civilă, iar în baza art. 312 alin 1-3 cod procedură civilă, dosarul va fi retrimis aceleași instanțe în vederea lămuririi stării de fapt potrivit îndrumărilor prezentei decizii.
Cheltuielile de judecată și onorariul vor fi avute în vedere la rejudecarea cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil declarat de recurenta reclamantă, domiciliată în O,-, -. A,. 19 în contradictoriu cu intimații pârâți, ambii domiciliați în O,-,. 1 și intimata intervenientă, domiciliată în O,-, - 197,. 7 împotriva deciziei civile nr. 271/A din 29 aprilie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o casează cu trimitere pentru o nouă judecare la Tribunalul Bihor, ținând seama de considerentele prezentei decizii.
Cheltuielile de judecată și onorariul vor fi avute în vedere la rejudecarea cauzei.
Pronunțată în ședința publică din 21 ianuarie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - - - -
Red dec
29.01.209
Jud fond
Jud apel,
Dact IC
2ex/30.01.2009
Președinte:Doina MăduțaJudecători:Doina Măduța, Elena Bocșe, Dana Cigan
