Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 207/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 207/
Ședința publică de la 10 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Mihaela Ganea
JUDECĂTOR 3: Răzvan Anghel
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta-reclamantă
, C,-.-.4...9..107- împotriva deciziei civile nr.802 din 23.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în contradictoriu cu intimata-pârâtă, C, str.- nr.59.-.1...42 având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile asupra fondului au fost consemnate în încheierea din ședința publică din 01.06.2009, ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar instanța având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea cauzei la data de 09.06.2009 și respectiv 10.06.2009.
C T
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 3658 din 28.02.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta, și s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 21.03.2006, fiind obligată pârâta la plata către reclamantă a echivalentului în lei la data plății al sumei de 8000 de Euro reprezentând dublul avansului achitat.
S-a respins, ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă.
A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1195 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reținut următoarele:
La data de 21.03.2006 între pârâta, în calitate de vânzătoare și reclamanta, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care părțile contractante își exprimau acordul de voință cu privire la cumpărarea, respectiv vânzarea imobilului situat în C, str. L - nr. 59, -. C, parter,. 42 aparținând pârâtei, pentru prețul de 36.000 Euro.
Părțile s-au înțeles ca tranzacția proiectată să se încheie cel mai târziu până la data de 05.05.2006.
Totodată, în antecontract s-a menționat achitarea de către cumpărătoarea a sumei de 4000 de Euro, cu titlu de avans, precum și faptul că eliberarea imobilului se va face până la data de 31.05.2006.
S-a mai stipulat că, în cazul în care părțile renunță unilateral la perfectarea actului autentic, partea în culpă este obligată penal astfel: vânzătorul suportă contravaloarea acontului primit de la cumpărător, majorat cu 100%, în caz contrar fiind acționat în instanță iar cumpărătorul pierde acontul dat anterior.
La data de 19.04.2006, s-a menționat în cuprinsul antecontractului că, potrivit înțelegerii părților, se amână data de semnare a actelor notariale până la data de 30.05.2006, ambele părți semnând această mențiune.
Acest act juridic, apreciat de instanță ca având semnificația unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, a generat în sarcina ambelor părți contractante obligații de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Contractul de vânzare-cumpărare proiectat de părți nu s-a mai semnat la data de 30.05.2006.
Ulterior, reclamanta-pârâtă a emis către pârâta - reclamantă o notificare prin care o invita pe aceasta la sediul BNP în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare.
Potrivit încheierii de certificare nr. 2920 dată de notarul public, prezentându-se la sediul său la data de 19.07.2006, pârâta a refuzat semnarea actului notarial.
S-a apreciat că, în cauză sunt întrunite condițiile impuse de art.1020 cod civil pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa vânzătoarei promitente.
neexecutarea obligației asumate ar rezulta din răspunsurile reclamantei la întrebările nr. 5,6 și 7 de la interogatoriu, prin care aceasta a arătat că anterior datei de 30.05.2006, mandatarul acesteia, și agentul imobiliar s-au prezentat la domiciliul pârâtei în vederea încheierii contractului, respectiv că la data de 30.05.2006, reclamanta dorea încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având restul sumei de bani, se coroborează atât cu procura specială prin care îl împuternicea pe - să cumpere pentru aceasta imobilul în litigiu, cât și cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 897/11.05.2006, care atestă că reclamanta vânduse la data de 11.05.2006 imobilul care-i aparținea numiților și, pentru un preț de 130.000 lei, respectiv cu
ordinele de plată care dovedesc faptul că la data de 23.05.2006 reclamantei i se achită suma de 90.000 lei.
Toate aceste probe se coroborează și cu declarațiile celor doi martori propuși de reclamantă, respectiv cea a martorului, reprezentantul SC, firma care a intermediat încheierea antecontractului dintre părți, care a susținut că, cu 3-4 zile înainte de data la care părțile se înțeleseseră să încheie actul, s-a deplasat la locuința pârâtei, care si-a arătat cu acest prilej nemulțumirea provocată de faptul că agentul imobiliar nu îi găsise un alt apartament pe care să îl cumpere pârâta și că aceasta nu i-a spus nimic despre intenția acesteia de a semna actul cu reclamanta.
S-a avut în vedere și susținerea martorului potrivit cu care, după 4 zile, când martorul împreună cu numitul s-au prezentat din nou la locuința pârâtei, aceasta le-a replicat că termenul pentru semnarea actului a trecut și aceasta în condițiile în care împuternicitul reclamantei avea banii necesari pentru plata prețului, în contul reclamantei, relevant fiind și faptul că, pârâta nu s-a prezentat la notariat la data preconizată pentru încheierea actului, condiționând perfectarea actului cu reclamanta de găsirea unui apartament convenabil pe care pârâta să îl achiziționeze.
Totodată, au fost apreciate ca relevante și susținerile martorului -, împuternicit de reclamantă să o reprezinte în această tranzacție, potrivit cu care s-ar fi prezentat înainte de 30.05.3006 la locuința pârâtei, căreia i-a spus că s-a prezentat în vederea încheierii actului, ocazie în care pârâta i-a precizat că nu mai vinde, deși termenul pentru încheierea contractului nu expirase, și cu toate că avea asupra sa suma de bani reprezentând prețul apartamentului, sumă de bani care a fost luată de reclamantă din bancă, refuzul fiind justificat de faptul că agenția imobiliară nu îi găsise un alt apartament.
S-a reținut și afirmația martorului potrivit cu care pârâta ar fi avut cunoștință de faptul că martorul o reprezintă pe reclamantă.
S-au înlăturat depozițiile martorilor audiați la propunerea pârâtei, și aceasta deoarece aspectele relatate au fost cunoscute de la aceasta.
S-a apreciat că, depoziția martorei C se coroborează parțial cu declarațiile martorilor audiați la propunerea reclamantei și anume în ceea ce privește susținerea acesteia potrivit cu care ar cunoaște din spusele pârâtei faptul că acesta dorea ca din banii obținuți pe apartament să își cumpere unul mai mic, însă agentul imobiliar nu a venit cu nici o ofertă către pârâtă.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă, prin care aceasta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa reclamantei, instanța de fond a apreciat-o ca neîntemeiată, având în vedere că din coroborarea înscrisurilor depuse la dosar cu declarațiile martorilor, astfel cum au fost analizate, rezultă fără dubiu că neexecutarea antecontractului,
respective neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat exclusiv pârâtei-reclamante.
Au fost înlăturate susținerile pârâtei-reclamante în sensul că până la data de 30.05.2006 reclamanta nu si-ar fi manifestat intenția de încheiere a contractului urmare a infirmării lor, pe plan probator, de reclamantă, care a dovedit că, prin mandatarul, a solicitat pârâtei încheierea în formă autentică a contractului, anterior datei de 30.05.2006.
Împotriva susmenționatei sentințe a formulat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:
În mod greșit instanța de fond a respins cererea reconvențională și a admis acțiunea reclamantei dispunând rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare din culpa promitentei vânzătoare, hotărârea instanței de fond fiind rezultatul aprecierii eronate a materialului probator administrat în cauză.
În acest sens se relevă că, între părți a intervenit, la data de 21.03.2006, un antecontract de vânzare cumpărare, urmând ca, la data de 05.05.2006 să se încheie contractul în formă autentică, termen ce a fost prelungit, prin acordul părților la data d4e 30.05.2006.
Se relevă că, la data de 19.04.2006, reclamanta, însoțită de agentul imobiliar, reprezentantul SC " ui " SRL, s-a prezentat la domiciliul pârâtei, solicitând amânarea termenului de perfectare a contractului în formă autentică, până la data de 30.05.2006 întrucât nu avea la dispoziție diferența de preț de 32.000 euro, părțile înțelegându-se în acest sens.
Se susține că, la termenul de 30.05.2006, reclamanta nu s-a prezentat cu diferența de preț.
Se relevă că, în luna iulie 2006, pârâta a primit înștiințarea nr.328/12.07.2006 emisă de BEJ și, în sensul de a se prezenta la data de 19.07.2006 orele 15.30 la sediul BNP, pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
La data de 19.07.2006, pârâta s-a prezentat la sediul notarului și a refuzat să perfecteze actul de vânzare cumpărare în formă autentică deoarece reclamanta și-a încălcat obligația de a încheia actul în formă autentică la data stabilită de ambele părți, respectiv la data de 30.05.2006.
Se susține că, urmare a refuzului pârâtei de a încheia contractul la data 19.07.2006, numitul a proferat amenințări la adresa pârâtei iar agentul imobiliar a reținut, în mod abuziv documentul de intabulare al imobilului.
În mod greșit instanța de fond a luat în considerare la soluționarea cauzei depozițiile martorilor și, sens în care se arată că, prezența celor doi martori, în data de 30.05.2006, la domiciliul pârâtei, este puțin probabilă, în condițiile în care, la acea dată, nu a fost întreprins nici un demers pentru încheierea contractului, respectiv certificat fiscal, extras de carte funciară, etc.
Mai mult, în măsura în care erau îndeplinite condițiile pentru perfectarea actului pe data de 30.05.2006, de ce pârâta nu a fost invitată la sediul notarului pentru perfectarea actului și de ce nu s-a încheiat, în acea zi, la sediul notarului o încheiere prin care să se constate că reclamanta s-a prezentat cu suma de bani ce reprezenta diferența de preț.
Se apreciază că, declarațiile martorului sunt subiective întrucât acesta are calitatea de mandatar al reclamantei, în condițiile în care, dacă acțiunea reclamantei ar fi respinsă s-ar angaja răspunderea contractuală a acestuia, în calitate de mandatar.
Se susține că declarațiile martorului sunt neadevărate, acesta fiind agentul imobiliar al reclamantei.
Se relevă că, în luna iulie 2006, la domiciliul pârâtei s-au prezentat cei doi martori care au încercat să o intimideze pe aceasta pentru a le remite suma de 8000 euro, amenințând-o că, va modifica conținutul antecontractului și o va acționa în judecată, însă în nici un moment al discuției martorul nu a menționat că ar avea asupra sa suma de 32.000 euro și nu a avut nici un moment intenția de a achita acest preț.
Se consideră că, prin nerespectarea de către reclamantă a clauzelor antecontractului de vânzare cumpărare prin neîndeplinirea la termenele stipulate a obligațiilor ce îi reveneau pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, aceasta este în culpă, astfel încât rezoluțiunea antecontractului nu se poate dispune din culpa pârâtei, reclamanta nefiind îndreptățită nici la dublul acontului după cum, culpa acesteia conduce și la pierderea acontului.
Soluționând pe fond cauza, Tribunalul Constanțaa pronunțat decizia civilă nr.8020 din 23 decembrie 2008, prin care a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă în contradictoriu cu.
A fost schimbată în tot sentința civilă nr.3658 din 28 februarie 2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în sensul că a fost respinsă acțiunea principală formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta.
A fost admisă cererea reconvențională.
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21 martie 2006 din culpa reclamantei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că pârâta a fost notificată să se prezinte la BNP pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică abia în data de 19 iulie, orele 15,30, deci cu încălcarea de către reclamantă a termenului limită până la care se stabilise perfectarea actului și aceasta din vina sa exclusivă, dată la care și-a îndeplinit pentru prima dată mandatarul reclamantei, obligația de aoî ncunoștiința pe pârâtă privitor la data,locul și ora la care urmează să se încheie actul, culpa acesteia fiind evidentă.
Totodată s-a reținut că în mod greșit a fost respinsă cererea reconvențională ca nefondată,în condițiile în care din probele administrate în cauză rezultă culpa reclamantei în neîndeplinirea obligației de a perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 30 mai 2006, culpă care a condus la rezoluțiunea antecontractului din culpa acestuia și la pierderea acontului în sumă de 4.000 Euro.
În termen legal împotriva deciziei civile nr.802 din 23 decembrie 2008 declarat recurs reclamanta ca fiind nelegală și netemeinică, pentru următoarele considerente:
1.În ceea ce privește susținerea instanței de apel, potrivit căreia recurentei-reclamante în calitate de cumpărătoare,îi revenea obligația de a notifica vânzătoarea cu privire la locul și ora unde urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare,obligație care nu a fost respectată,nu poate fi reținută,întrucât în speță sunt incidente dispozițiile art.1104 Cod civil.
În privința contractului de vânzare-cumpărare sunt aplicabile dispozițiile art.1362 Cod civil,potrivit cărora, dacă nu s-a prevăzut nimic în contract, cumpărătorul este obligat să achite prețul la locul și la timpul în care se va face predarea lucrului, iar nu la domiciliu, așa cum a reținut instanța de apel în motivarea hotărârii.
Conform dispozițiilor art.1319 Cod civil predarea bunului era locul unde se afla situat acesta și anume domiciliul vânzătoarei.
în continuare că pornind de la logica instanței de apel în lipsa unei încheieri notariale care să ateste care parte a fost prezentă la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare, partea care avea obligația să aleagă notarul era vânzătoarea și nu recurenta-reclamantă.
De altfel,avându-se în vedere dispozițiile art.1312 Cod civil, vânzătorul este cel care stabileste de regulă, clauzele contractului de vânzare-cumpărare, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, se interpretează în contra vânzătorului.
Prin urmare, nu se poate reține culpa reclamantei-recurente pentru neperfectarea actului de vânzare-cumpărare.
2.Cu privire la presupusa subiectivitate a martorilor audiați la propunerea recurentei,motivarea instanței nu poate fi reținută pentru următoarele considerente:
Martorul audiat în cauză nu a fost agentul imobiliar al recurentei, ci al ambelor părți.
Mai mult decât atât,pârâta în apel a recunoscut că același agent imobiliar trebuia să intermedieze și cumpărarea unui alt apartament din suma de bani pe care trebuia să o primească de la recurentă.
După cum în motivarea hotărârii instanța de apel a reținut că neperfectarea vânzării-cumpărării s-a datorat culpei recurentei în continuare, susține că această obligație revenea atât agentului imobiliar cât și mandatarului -audiați în calitate de martori.
Între cele două declarații nu există contradicție așa cum a reținut instanța de apel,întrucât ambii au declarat același lucru -că intimata a refuzat să vândă imobilul în litigiu.
De asemenea,în mod nelegal, instanța a înlăturat proba cu înscrisuri nefăcând nici un fel de precizare cu privire la înscrisurile depuse la dosar, care se coroborau cu declarațiile martorilor audiați în cauză, nu a analizat probele solicitate de către intimată, care nu au făcut dovada că la data de 30 mai 2006 fost pregătită pentru perfectarea actului sau ar fi făcut un demers pe care orice vânzător îl face în vederea semnării unui contract de vânzare-cumpărare.
Procedând în acest mod, instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală și netemeinică.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele:
Antecontractul, este un act juridic și constituie o convenție aparte, diferită de actul de înstrăinare autentic și opozabil terților.
El nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare, ci generează doar obligația pentru părți de a îndeplini toate obligațiile legale necesare perfectării convenției în formă autentică, cu consecințele ce derivă dintr-un astfel de act.
În caz neexecutare oricare dintre părțile care au încheiat acest antecontract, poate solicita rezoluțiunea.
constituie o sancțiune de drept civil care desființează retroactiv actul juridic, ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor asumate de părțile sau de una din părțile contractului sinalagmatic.
Partea care și-a executat obligațiile sau care se declară să și le execute are dreptul să solicite și daune interese pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligației de către cocontractant.
În cauza de față, reclamanta în contradictoriu cu pârâta a învestit instanța cu o acțiune în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între acestea la data de 21 martie 2006.
Conform antecontractului de vânzare-cumpărare pârâta și-a luat obligația să-i înstrăineze reclamantei apartamentul 42 situat în blocul D1..parter, C, iar aceasta să-l cumpere la prețul de 36.000 Euro.
La data încheierii antecontractului reclamanta a achitat cu titlu de avans suma de 4.000 Euro urmând ca diferența de 3.200 Euro să fie achitată la data perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică - cel târziu până la data de 30 mai 2006.
Din probele administrate în cauză, rezultă că ne aflăm în prezența antecontractului de vânzare-cumpărare și nu a contractului de vânzare-cumpărare, fapt pentru care nu sunt incidente dispozițiile art.1312 Cod civil și art.1319 Cod civil care prevăd:
Art.1312 Cod civil - "Vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înțelege a lua asupră-și.
Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului".
Art.1319 Cod civil -"Predarea trebuie să se facă la locul, unde se află lucrul vândut în timpul vânzării, dacă părțile nu s-au învoit altfel".
Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți îi sunt aplicabile regulile din teoria generală a obligațiilor civile, care este un contract nenumit care dă naștere la obligația de a face respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, nu sunt aplicabile dispozițiile art.1312 și art.1319 Cod civil astfel cum susține recurenta.
Din cuprinsul antecontractului astfel cum a reținut instanța de apel, nu s-a indicat locul unde urma să se perfecteze contractul de vânzare-cumpărare, respectiv biroul notarului public, unde urma să se încheie acest act și să fie încunoștiințată pârâta despre locul unde urma să se prezinte și unde trebuia achitat prețul.
În lipsa unui loc convenit între părți despre încheierea contractului de vânzare-cumpărare și unde urma să se plătească prețul,potrivit art.1104 Cod civil,la domiciliul debitorului, în speță la domiciliul reclamantei;mai mult decât atât vânzarea realizându-se prin intermediul unei societăți imobiliare, acesta trebuie să înștiințeze părțile despre locul unde urma să achite prețul și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Nu rezultă din probă administrată că pârâta intimată ar fi fost încunoștiințată pentru data de 30 mai 2006 despre ora și locul unde urma să se prezinte în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare și unde urma să i se achite prețul.
La dosarul cauzei nu s-au administrat probe din care să rezulte că reclamanta sau mandatarul acesteia s-ar fi prezentat la un notar public unde să se consemneze printr-o încheiere prezența acestora și că dispune de suma de bani pentru a achita diferența de preț și că nu s-a putut încheia actul de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei care nu s-a prezentat la locul și data la care a fost încunoștiințată.
Această obligație de încunoștiințare a pârâtei s-a realizat la data de 19 iulie 2006, când aceasta a fost modificată de către reclamantă despre locul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și achitare a prețului.
În concluzie, din materialul probator administrat în cauză se reține culpa reclamantei, astfel cum a reținut și instanța de apel,pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare care nu a respectat termenul din 30 mai 2006 pentru încheierea acestui act și a notificat vânzătoarea după expirarea acestuia și anume la 19 iulie 2006.
Motivul doi de recurs nu se încadrează în motivele de casare invocate.
În cauză s-au invocat ca temeiuri de casare prevederile art.304 pct.7 și pct.9 Cod pr.civilă potrivit cu care,modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de legalitate:
-pct.7 - când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii;
-pct.9-când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
În cauză, decizia recurată a fost amplu motivată în fapt și în drept de către instanța de apel, răspunzând atât motivelor de apel cât și apărărilor formulate în cauză de către recurentă, astfel încât, nu ne aflăm în prezența unei lipse de motivare sau a unor motive contradictorii ori străine de natura pricinii; hotărârea a fost dată cu aplicarea corectă a legii,astfel încât este legală și temeinică.
Pentru considerentele expuse curtea în baza art.312 Cod pr.civilă, va respinge ca nefondat recursul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul civil recursul civil declarat de recurenta-reclamantă, C,-. -.4...9..107- împotriva deciziei civile nr.802 din 23.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în contradictoriu cu intimata-pârâtă, C, str.- nr.59.-.1...42.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,astăzi 10.06.2009.
Președinte Judecători
- - - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond.
Jud.apel:;
Red.dec.jud./06.07.2009
Tehnored.gref./06.07.2009
2 ex.
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Mihaela Ganea, Răzvan Anghel
