Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 40/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția Civilă, de Muncă și Asigurări Sociale
pentru Minori și Familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.40/A/2009
Ședința publică din 12 februarie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Angela Alb
JUDECĂTOR 2: Carmen Maria Conț
GREFIER: - -
S-a luat spre examinare apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr. 529 din 14.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, privind și pe reclamanții, și, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reclamanții intimați, și, asistați de avocat, și reprezentantul pârâților apelanți, avocat, lipsă fiind pârâții apelanți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 6 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,30 lei ( 2,3).
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că, prin registratura instanței, la data de 3 februarie 2009, reclamanții intimați, prin reprezentantul lor, au depus întâmpinare (prin care solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii instanței de fond, ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată în apel).
Instanța înmânează reprezentantului pârâților apelanți un exemplar din întâmpinarea depusă de reclamanții intimați.
Reprezentantul pârâților apelanți solicită, în probațiune, următoarele probe: verificarea caietului grefierului de ședință, întrucât în practicaua hotărârii nu a fost consemnată cererea privind acordarea unui termen de grație pentru ca pârâții să facă dovada achitării diferenței de preț pentru terenul în litigiu; proba testimonială, respectiv audierea martorilor și, pentru a dovedi discuțiile purtate între părți în legătură cu clauzele contractuale, concret, cu privire la predarea posesiei terenului și achitarea diferenței de preț pentru teren; proba cu expertiza, pentru a se stabili amplasamentul și întinderea terenului în litigiu, sens în care solicită efectuarea unei adrese către Biroul Local pentru expertize judiciare în vederea comunicării unei liste cu experți în specialitatea topografie.
Totodată, la întrebarea instanței, arată că prin martori dorește să probeze faptul că pârâții apelanți au luat legătura cu reclamanții intimați, au cerut predarea terenului și s-au oferit să achite diferența de preț, discuții care au avut loc după ce pârâții au primit scrisoarea de la reclamanți prin care i-au înștiințat că sunt în posesia extrasului pentru terenul în litigiu.
Precizează că solicită efectuarea unei expertize tehnice topografice pentru măsurarea terenului ce a făcut obiectul convenției încheiate între părți, respectiv al promisiunii de vânzare-cumpărare din 22.02.2007 și celuilalt înscris sub semnătură privată din 09.10.2007, precum și pentru determinarea amplasamentului faptic al terenului.
Reprezentantul reclamanților intimați pune concluzii de respingere a probelor. Confirmă faptul că la termenul de judecată din 14.10.2008 reprezentantul pârâților a solicitat acordarea unui termen de grație pentru îndeplinirea obligației de plată, cerere care nu este consemnată în practicaua hotărârii. De asemenea, arată că prin antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat în data de 09.10.2007 s-a modificat primul act, respectiv promisiunea de vânzare- cumpărare din 22.02.2007, însă în acel antecontract de vânzare- cumpărare încheiat în data de 09.10.2007 s-a indicat exact suprafața de teren de 42.684 mp. înscrisă în CF, astfel că au fost oferite suficiente elemente de siguranță în ce privește identificarea terenului în litigiu.
Învederează că, pe de o parte, aceste probe nu au fost solicitate în fața primei instanțe, și, pe de altă parte, sunt neconcludente în raport de probele existente la dosar.
Instanța pune în vedere reprezentantului reclamanților intimați să prezinte originalul antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat în data de 09.10.2007, întrucât mențiunile inserate la art.4 sunt barate.
Reprezentantul reclamanților intimați arată că nu are asupra sa originalul antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat în data de 09.10.2007, dar îl poate prezenta în 30 minute.
Întrebat fiind, reprezentantul pârâților apelanți arată că are doar o copie după antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat în data de 09.10.2007 și pe această copie sunt barate unele mențiuni, cele de la art.4. Copia pe care o deține este conformă cu originalul prezentat de clienții săi, iar, în ceea ce privește predarea terenului, înțelegerea a fost în sensul că aceasta să aibă loc la momentul achitării diferenței de preț.
fiind, reclamantul intimat arată că pârâții apelanți sunt vecini cu acesta și de mai multe ori a promis că va plăti restul de preț, însă aceste discuții nu au fost purtate în fața vreunui martor; mai completează că a fost la fața locului cu cumpărătorii, le-a prezentat limitele de vecinătate ale terenului, cu destinație de pășune, dar nu a fost folosit de nimeni de la data vânzării.
Întrebat fiind, reclamantul intimat arată că și el este vecin cu pârâtul apelant, dar nu a fost personal contactat de acesta, însă știe de la că pârâtul apelant i-a promis de mai multe ori plata prețului, și chiar au stabilit o dată și un loc de întâlnire, dar cumpărătorii nu s-au prezentat; terenul nu a fost folosit de către niciuna dintre părți.
Aceeași poziție o are și reclamanta intimată, aflând despre promisiunile de plată ale lui de la, rămase nematerializate deoarece pârâtul apelant nu s-a prezentat cu banii, ci doar pentru a stărui în amânarea termenului de plată.
Întrebat fiind, reclamantul intimat exprimă aceeași poziție ca și reclamanții intimați și, și precizează că a aflat despre intențiile lui tot de la și cunoaște faptul că, de vreo două ori, acesta a cerut să fie păsuit cu plata prețului pentru teren.
Întrebată fiind, reclamanta intimată arată că ea nu este vecină cu pârâtul apelant, dar știe despre demersurile intreprinse de de la; menționează că terenul nu a fost și nu este folosit de către niciuna dintre părți.
Instanța pune în discuția reprezentantului pârâților apelanți împrejurarea dacă intervalul de timp de la pronunțarea hotărârii atacate și până în prezent nu poate fi considerat un termen de grație pentru plata prețului, iar acesta declară că, strict juridic, nu poate face o astfel de apreciere.
Reprezentantul reclamanților intimați arată că își amintește vag discuțiile purtate cu reprezentantul pârâților apelanți, în sensul că pârâții apelanți sunt dispuși să achite prețul, însă acest aspect nu s-a materializat.
Întrebat fiind, reprezentantul pârâților apelanți arată că nu deține înscrisuri prin care să probeze că, clienții săi sunt pregătiți să achite diferența de preț.
La solicitarea instanței, reclamanții intimați arată că nu sunt de acord cu acordarea unui termen de judecată în vederea negocierii prețului și pentru ca pârâții apelanți să facă dovada achitării diferenței de preț.
Instanța respinge cererile în probațiune formulate de reprezentantul pârâților apelanți, ca fiind neconcludente. Consideră că solicitarea referitoare la prezentarea caietului de ședință al grefierului este inutilă, având în vedere și recunoașterea reprezentantului reclamanților intimați, în sensul că e reală solicitarea reprezentantului pârâților pentru acordarea unui termen de grație în vederea achitării diferenței de preț. Apreciază că proba cu expertiza nu este concludentă, având în vedere temeiul de fapt și temeiul de drept pentru care reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului, respectiv neplata prețului. Consideră că probele testimoniale sunt nerelevante în cauză, atâta vreme cât, pe de o parte, interogatoriile reclamanților au confirmat faptul că la discuțiile dintre părți nu a asistat nici un martor, iar pe de altă parte, motivele pentru care nu s-a achitat prețul urmează să fie verificate și cenzurate de instanță, cu prilejul pronunțării și motivării hotărârii.
Reprezentanții părților arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nefiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul pârâților apelanți solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat în scris, respingerea acțiunii reclamanților, cu cheltuieli de judecată în apel. Arată că prin neconsemnarea și implicit nemotivarea hotărârii instanței de fond, referitor la solicitarea unui termen de grație, care este un termen specific pe care partea îl poate solicita în cadrul acțiunii de rezoluțiune, s-a produs o vătămare părților pe care le reprezintă, deoarece instanța a fost în dubiu atunci când a pronunțat hotărârea. Precizează că instanța de fond a reținut doar faptul că pârâții au obligații, însă obligațiile părților sunt interdependente, iar potrivit prevederilor art. 981 și urm. Cod civil, obligațiile părților trebuie privite corelativ. În ce privește cheltuielile de judecată, apreciază că onorariul avocațial perceput de reprezentantul reclamanților intimați este exagerat de mare și nu se justifică, iar o parte nu poate fi obligată la plata unor cheltuieli de judecată ce reprezintă un onorariu avocațial exagerat de mare.
Reprezentantul reclamanților intimați solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată. Arată că reprezentantul pârâților apelanți a pus accentul pe buna credință a părților, deoarece nu are argumente în cauză, iar în fața instanței de fond s-a bazat pe faptul că banii datorați de pârâți reprezintă o sumă de mii de euro și este greu să plătești o astfel de sumă. Arată că reclamanții intimați s-au prezentat în fața instanței de fond și în fața instanței de apel pentru a spune că nu sunt de acord cu vânzarea terenului, deoarece de circa doi ani, pârâții nu au făcut dovada existenței sumei de bani. În ce privește neconsemnarea cererii privind acordarea unui termen de grație, arată că în art. 2811.pr.civ. se arată modul în care pot fi complinite lipsurile din consemnările în cuprinsul unei încheieri sau în cuprinsul unei practicale a hotărârii. În ce privește comunicarea hotărârii, arată că în cazul în care părțile au același domiciliu sau reședință, se comunică doar un singur exemplar de pe hotărâre și având în vedere că la dosarul de fond pârâții au depus o cerere de amânare, aceștia puteau să precizeze unde doresc să li se comunice hotărârea. Cu privire la cuantumul cheltuielilor de judecată, respectiv la onorariul avocațial, face trimitere la dispozițiile din Statutul de avocat, respectiv la pct.132 și arată că suma percepută cu titlu de onorar avocațial reprezintă doar 0,6% din valoarea obiectului cererii. Depune la dosar dovada cheltuielilor de judecată.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 529/14.10.2008, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamanții, și, în contradictoriu cu pârâții și și, în consecință, s-a dispus rezoluțiunea convențiilor încheiate între părți la data de 22.02.2007 și, respectiv, 09.10.2007, datorită neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către pârâți; pârâții au fost obligați la 18.921 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamanților.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței faptul că la data de 22.02.2007 între reclamanți și pârâți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren în suprafață de 7 jugăre, respectiv 42804 mp. înscris în CF nr. 16056 C nr. top 14031 și 14237, pentru prețul de 684.864 Euro, ulterior la 09.10.2007 modificându-se obiectul vânzării-cumpărării la suprafața de 42684 mp. și menționându-se un alt preț, respectiv de 682.944 Euro, din care s-a achitat un avans de 100.000 Euro.
Reclamanții și-au îndeplinit obligații asumate prin cele două convenții, aspect confirmat de probațiunea administrată în cauză, însă, pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, și nici obligația de plată integrală a prețului, astfel încât în temeiul art. 1020-1021. civ. acțiunea reclamanților este întemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel, în termen legal, pârâții și solicitând admiterea apelului și, în principal, anularea în totalitate a sentinței apelate și reținerea procesului spre judecare de către instanța de apel, cu consecința respingerii acțiunii reclamanților ca neîntemeiată, în temeiul art. 89 alin. 2 fraza I și II, art. 268 alin. 4. proc. civ. și art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ. iar în subsidiar, schimbarea în totalitate a sentinței, în sensul respingerii acțiunii reclamanților și a înlăturării dispoziției de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată în temeiul art. 1020-1021 civ. art. 1319, art. 981, art. 982 și art. 978. civ. precum și a art. 261 pct. 5. proc. civ.
În motivarea apelului s-a arătat că instanța de fond a refuzat acordarea terenului de amânare pentru studierea precizării de acțiune, încălcând astfel prevederile art. 89 alin. 2 fraza II proc. civ. cauza fiind soluționată la al doilea termen de judecată, când, deși a fost prezent reprezentantul pârâților, totuși procedura de citare cu aceștia nu a fost îndeplinită, în cauză fiind astfel incidente prevederile art. 89 alin. 2 fraza proc. civ.
Deși avocatul pârâților a solicitat termen pentru studierea precizării de acțiune, respingerea acestei cereri nu a fost motivată, conform consemnărilor din practicaua sentinței apelate, fiind nesocotite dispozițiile art. 264 alin. 2. proc. civ.
Astfel, prima instanță a rezolvat procesul în fond cu încălcarea acestor texte legale, fiind prezent motivul de nulitate ce impune a se da eficiență art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ.
Instanța de fond nu a consemnat și nu a motivat solicitarea reprezentantului pârâților, de acordare a unui termen de grație în sensul prevăzut de art. 1366 alin. 2. civ. deși această solicitare a fost făcută în ședința publică din 14.10.2008, încălcând astfel prevederile art. 268 alin. 4. proc. civ. sentința fiind anulabilă prin prisma art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ.
Instanța de fond a omis să analizeze și să se pronunțe asupra apărărilor făcute de pârâți prin întâmpinare, referitor la nerespectarea de către reclamanți a propriilor obligații contractuale, constând în prezentarea documentației cadastrale, precum și referitoare la refuzul acestora de a identifica la fața locului vecinătățile imobilului și de a stabili amplasamentul acestuia, pronunțând soluția cu încălcarea art. 1020-1021. civ. conform cărora rezoluțiunea poate fi cerută în principiu, doar de partea care se declară să execute obligația asumată cu condiția de a dovedi culpa celeilalte părți, încălcându-se astfel prevederile art. 1319. civ. și art. 261 pct. 5. proc. civ.
Instanța de fond nu a interpretat și nu a analizat antecontractul prin prisma art. 978, 981 și 982. civ.
Instanța de fond a nesocoti prevederile art. 277 alin. 3. proc. civ. atunci când a acordat cheltuieli de judecată într-un cuantum foarte ridicat, având în vedere că pricina a fost soluționată la al doilea termen de judecată, nu s-a administrat nici un fel de probatoriu, iar munca avocatului s-a rezumat la redactarea acțiunii, nefiind o cauză care să impună o complexitate deosebită.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, reclamanții intimați au solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că, pentru cel de-al doilea termen de judecată în fața instanței de fond, pârâții au fost legal citați la ambele adrese indicate, au fost reprezentați de avocat, conform art. 89 alin. 2. proc. civ. nefiind incidente în cauză dispozițiile art. 105 alin. 2. proc. civ.; în mod temeinic a reținut instanța de fond că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale, în timp ce pârâții nu și-au onorat obligațiile ce le reveneau; onorariul stabilit între reclamanți și avocatul acestora, achitat integral de către reclamanți, a fost în cuantum de 15.900 lei +TVA, fiind convenit în conformitate cu prevederile art. 132 alin. 3 lit. a, c, e și i din Statutul profesiei de avocat și reprezentând practic 0,6% din valoarea obiectului material al actului a cărui rezoluțiune se solicită, și care era de 682.944 Euro.
Apelul este nefondat.
Cu privire la circumstanțele de fapt ale cauzei.
Printr-un antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, intitulat de părți "Promisiune de vânzare-cumpărare", încheiat la data de 22.02.2007, între "cumpărătorul" și promitenții vânzători, Și, s-a convenit vânzarea-cumpărarea unui teren în colonia, în suprafață de 7 jugăre, 42804 mp. care face parte din CF nr. 16056 C-N nr. top 14231 și 14237, pentru prețul total de 684.864 Euro, prețul convenit de părți fiind de 16 Euro/mp. ( 5 dosar fond).
Această promisiune de vânzare-cumpărare a fost modificată parțial prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 09.10.2007, încheiat între aceleași părți, în aceeași calitate, în sensul că s-a stabilit că obiect al vânzării-cumpărării îl constituie "imobilul teren situat în județul C, conform titlului de proprietate nr. 5569, codul 59475, eliberat la data de 13.08.2007, constând din fânațe în suprafață totală de 42684 mp. teren care face parte din cartea funciară cu nr. 16056 C-N, nr. top 14231/1 și 14237" ( 6, 7 dosar fond).
Totodată, s-a modificat prețul de vânzare-cumpărare, stabilindu-se că acesta este în sumă de - Euro, din care, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 09.10.2007, s-a achitat un avans de 100.000 Euro, pentru care antecontractul ține loc și de chitanță de plată, conform convenției părților, stabilindu-se că diferența de preț de 582.944 Euro se va achita la data încheierii contractului în formă autentică în fața notarului public, dată care nu poate să depășească două luni după ce vânzătorii obțin extrasul de carte funciară.
Din xerocopia extrasului de carte funciară pentru informare nr. - C-N rezultă că terenul în suprafață totală de 42684 mp. fânețe, a primit număr cadastral 13849, fiind întabulat în această carte funciară în favoarea promitenților vânzători, reclamanții din prezenta cauză, și, prin încheierea de CF nr. 88546/07.12.2007, sub B1,2,3,4,5, cu titlu de drept lege prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza titlului de proprietate nr. 5569/13.08.2007 ( 8, 9 dosar fond). Reiese totodată faptul că sub B7 pârâții din prezenta cauză, promitenți cumpărători, și-au notat în CF antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarii tabulari de sub B1-B5.
Printr-o notificare, datată 01.07.2008, reclamanții din prezenta cauză i-au somat pe pârâții promitenți cumpărători să-și respecte prevederile contractului de vânzare-cumpărare, în sensul de a achita diferența de preț de 582.944 Euro, rămasă neachitată de la data încheierii contractului, precizând că în cazul în care promitenții cumpărători nu se vor prezenta la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, sau nu vor achita diferența de preț rămasă, promitenții vânzători le vor cere despăgubiri pentru întârziere promitenților cumpărători, considerându-i de rea-credință ( 10-11 dosar fond).
Prin aceeași notificare, reclamanții promitenți vânzători au subliniat faptul că ei și-au executat toate clauzele contractuale stabilite în sarcina lor, însă pârâții promitenți cumpărători nu s-au prezentat la notar în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare în termenul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare din 09.10.2007, respectiv în termen de două luni de la obținerea de către reclamanți a extrasului de carte funciară.
Prin Notificarea nr. 356/21.05.2008, expediată prin intermediul executorului judecătoresc -, pârâții au fost somați de către reclamanți să se prezinte în data de 03.06.2008, ora 15 la BNP, cu toate actele necesare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic, translativ al dreptului de proprietate asupra imobilului teren situat în județul C, conform titlului de proprietate nr. 5569, codul 59475, eliberat la data de 13.09.2007, constând din fânațe în suprafață totală de 42684 mp. "teren care la ora actuală, este întabulat în cartea funciară". S-a mai menționat în cuprinsul notificării că în caz de neprezentare a pârâților, această notificare constituie punerea lor în întârziere urmând să fie acționați în judecată ( 12 dosar fond).
Din încheierea de certificare nr. 1832/03.06.2008, încheiată de Notar Public rezultă faptul că la data de 03.06.2008, ora 15, la BNP s-au prezentat doar reclamanții promitenți vânzători, deși s-au efectuat trei strigări, la interval de câte 5 minute, pârâții promitenți cumpărători neprezentându-se la notar și nerăspunzând în nici un fel notificării nr. 356/21.05.2008 ( 13 dosar fond).
Din interogatoriul luat reclamanților - care s-au prezentat personal în instanță la termenul de judecată din data de 12.02.2009 -, de către instanța de apel, se reține faptul că pârâții sunt vecini cu reclamantul intimat și că, datorită relațiilor de vecinătate a pârâților cu acest reclamant s-a ajuns în situația în care pârâții și-au manifestat intenția de a cumpăra terenul reclamanților.
Reclamantul intimat a confirmat la interogator împrejurarea că la nivel verbal, declarativ, pârâtul a promis în mod repetat că va plăti restul de preț, însă aceste discuții nu au fost purtate în fața vreunui martor. Învederează reclamantul intimat faptul că a fost la fața locului cu pârâții cumpărători, le-a prezenta limitele de vecinătate ale terenului, care are destinația de pășune și care nu a fost folosit de nimeni de la data vânzării, însă, pârâții nu s-au prezentat pentru a achita diferența de preț, și nici nu au stabilit o dată sau un loc de întâlnire în acest scop.
Aceleași împrejurări de fapt sunt confirmate și de răspunsurile pe care ceilalți reclamanți intimați le-au dat la interogatoriul ce le-a fost luat din oficiu de către instanță la termenul de judecată din 12.02.2009.
Reclamanții au recunoscut totodată faptul că pârâții nu au declarat niciodată că nu doresc să achite prețul, ci dimpotrivă manifestarea constantă a acestora, rămasă însă la nivel de intenție declarativă, a fost aceea de a fi păsuiți de către reclamanți cu plata prețului restant.
Reclamanții personal, ca de altfel și reprezentanții ambelor părți, au confirmat în fața instanței de apel faptul că s-a radiat din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 09.10.2007 clauza tipică referitoare la momentul și modalitatea predării în posesie a terenului, de comun acord de către părțile contractante, întrucât înțelegerea tuturor părților a fost în sensul că predarea efectivă a posesiei terenului către promitenții cumpărători să se facă numai în momentul în care aceștia vor achita diferența de preț rămasă.
Cu privire la dispozițiile legale aplicabile în speță.
Prin cererea introductivă de instanță, reclamanții au solicitat instanței să dispună rezoluțiunea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate între părți, la 22.02.2007 și respectiv, la 09.10.2007, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către promitenții cumpărători.
Art. 1020. civ prevede: "condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său", însă, în acest caz, conform stipulațiilor art. 1021. civ. contractul nu este desființat de drept, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegere sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când acest lucru este posibil, sau să ceară desființarea convenției, cu daune-interese.
așadar constă în desființarea unui contract sinalagmatic, cu titlu de sancțiune, la cererea uneia dintre părți, pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale, aceasta fiind judiciară, atunci când este dispusă de către instanță și convențională, atunci când părțile stipulează în cuprinsul contractului pe care l-au încheiat un pact comisoriu expres.
În speță, în absența oricărui pact comisoriu inserat de părți în cuprinsul antecontractelor pe care le-au încheiat, este evident că ne găsim în prezența unei rezoluțiuni judiciare, instanța fiind chemată să dispună rezoluțiunea celor două antecontracte, după o prealabilă verificare a îndeplinirii condițiilor necesare exercitării acțiunii în rezoluțiune.
Pentru ca instanța să poată pronunța rezoluțiunea unei convenții, este necesar să fie întrunite următoarele condiții: una dintre părțile contractante să nu-și fi executat propriile obligații contractuale, indiferent dacă este vorba de o neexecutare totală sau parțială, și aceasta pentru că, Codul Civil Român nu face distincție între neexecutarea totală și parțială; neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Din starea de fapt anterior expusă în paginile prezentei decizii - stare de fapt stabilită de către instanță în baza probelor administrate în dosar -, rezultă indubitabil faptul că promitenții cumpărători nu și-au executat culpabil obligația ce le revenea, respectiv aceea de a plăti prețul vânzării, deși promitenții vânzători s-au achitat de toate obligațiile contractuale ce le reveneau.
Este știut faptul că, prin prisma art. 1294-1295. civ. vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic cu titlu oneros și comutativ, consensual și translativ de proprietate.
Caracterul sinalagmatic al vânzării-cumpărării denotă interdependența și reciprocitatea obligațiilor vânzătorului și cumpărătorului, fiecare din aceste obligații avându-și cauza juridică în obligațiile celeilalte părți, principala obligație a vânzătorului, dedusă din art. 1295 alin. 1. civ. fiind aceea de a transfera proprietatea bunului vândut, iar principala obligație a cumpărătorului este aceea de a plăti prețul vânzării, obligație stipulată expres în art. 1361. civ.
Prin prisma art. 1295 alin.1 civ. care prevede că, în esența ei, vânzarea este un contract translativ de proprietate, promitenții vânzători trebuiau să fie proprietari ai lucrului vândut știut fiind că, în virtutea principiuluinemo dat quod non habet, nimeni nu poate transmite mai mult decât are el însuși.
Raportat la faptul că promitenții vânzători au deținut la data încheierii celor două antecontracte de vânzare-cumpărare un titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 cu privire la terenul obiect al vânzării, respectiv, că au depus toate diligențele și au făcut toate demersurile ce se impuneau pentru a întabula acest titlu în cartea funciară, astfel încât, au deținut, la data somării promitenților cumpărători, în vederea prezentării lor la notar pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, precum și în ziua efectivă a prezentării la notar extrasul de carte funciară la zi, care atesta faptul că sunt proprietarii tabulari ai terenului ce făcuse obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, Curtea constată că promitenții vânzători și-au îndeplinit cea mai importantă obligație ce le revenea, aceea de a fi capabili să transfere proprietatea bunului vândut în favoarea promitenților cumpărători.
cumpărători au și obligația, impusă de art. 1314. civ. de a preda lucrul vândut, adică "de a strămuta lucrul vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului".
În speță însă, deși terenul era liber, nu era folosit de nimeni, și deși reclamanții s-au deplasat la fața locului cu pârâtul apelant pentru a-i arăta care sunt limitele terenului vândut, totuși reclamanții promitenți vânzători nu erau ținuți de obligația prevăzută de art. 1314. civ. întrucât, cu ocazia semnării antecontractului din data de 09.10.2007, părțile contractante, de comun acord, au stabilit ca predarea efectivă a posesiei să se facă doar în momentul în care se va achita diferența de preț rămasă de 582.944 Euro.
În consecință, susținerea apelanților, în sensul că nu ar fi plătit diferența de preț pentru că nu s-ar fi făcut predarea posesiei terenului, apare ca fiind făcută cu o vădită rea-credință, față de înțelegerea expresă a părților - înțelegere care, prin prisma art. 969. civ, are putere de lege între părțile contractante, ele fiind ținute de respectarea întrutotul a acesteia -, conform căreia predarea efectivă a posesiei terenului urma să se facă doar în momentul în care promitenții cumpărători ar fi achitat diferența de preț rămasă.
Așa fiind, Curtea urmează să înlăture ca vădit nefondată așa-zisa excepție de neexecutare a contractului invocată de către pârâții apelanți, știut fiind că pentru invocarea cu succes a acestei excepții este necesar să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: obligațiile reciproce ale părților să aibă temeiul în același contract; să existe o neexecutare a obligațiilor, chiar parțială, dar suficient de importantă din partea celuilalt contractant; neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepția de neexecutare, faptă care însă l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația; raportul contractual prin natura sa să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți.
Prin urmare, Curtea constată că pârâții nu pot invoca excepția de neexecutare a contractului de către reclamanți, vis-a-vis de neplata prețului restant, pentru simplul motiv că reclamanții nu aveau obligația de a preda posesia bunului decât în momentul în care s-ar fi achitat diferența de preț.
Pe cale de consecință, în temeiul tuturor considerentelor mai sus expuse, Curtea constată că în cauză erau pe deplin îndeplinite cerințele impuse de art. 1020-1021. civ. în mod legal prima instanță dispunând rezoluțiunea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare.
În legătură cu motivul de apel referitor la incidența în cauză a prevederilor art. 89 alin. 2 fraza I și II proc. civ. incidență care ar atrage nulitatea hotărârii apelate, nulitate întemeiată pe prevederile art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ. Curtea constată că acesta este vădit nefondat, pentru motivele ce urmează a fi expuse:
Primul termen de judecată fixat în fața primei instanțe a fost pentru data de 16.09.2008, pentru când pârâții apelanți au fost legali citați, cu respectarea tuturor cerințelor impuse de art. 85, 88, 89, 90, 92, 100 proc. civ. pârâții fiind citați atât de la domiciliul din C-N,-. 6, cât și de la reședința din C-N, colonia bloc 2 ( 17, 18, 23, 25 dosar fond).
Dovada clară și certă a faptului că aceștia au primit citațiile, deși procedura de citare fusese realizată prin afișare, o constituie faptul că la data de 15.09.2008, cu doar o zi înaintea primului termen de judecată fixat, deși pârâții primiseră citațiile încă din data de 14.08.2008, aceștia au formulat cerere de amânare a cauzei în vederea angajării unui avocat care să le reprezinte interesele în cauză ( 26 dosar fond), cerere încuviințată de către prima instanță la termenul de judecată din 16.09.2008, când, cauza a fost amânată pentru termenul din data de 14.10.2008 ( 28 dosar fond).
Pentru termenul din data de 14.10.2008, pârâta apelantă a fost citată atât de la domiciliul, cât și de la reședință, în timp ce a fost citat doar de la reședința, însă toate citațiile au fost primite de destinatari în data de 24.09.2008 ( 29-31 dosar fond).
Apare astfel greu de crezut că pârâții nu au avut cunoștință despre termenul de judecată fixat.
La termenul de judecată din 14.10.2008 s-a prezenta personal în instanță avocatul ales al pârâților, d-ul av., care a solicita din nou amânarea cauzei pentru pregătirea apărării, cerere legal respinsă de către Tribunal, având în vedere că pârâților le mai fusese acordat încă un termen de judecată pentru pregătirea apărării - apărare care putea fi judicios și temeinic pregătită dat fiind intervalul mare de timp între cele două termene de judecată - și având în vedere prevederile art. 156 alin. 1 proc. civ. care stabilește că instanța va putea acorda un singur termen pentru lipsă de apărare, temeinic motivată.
Oricum, față de prevederea expresă a art. 89 alin. 2. proc. civ. - care stabilește imperativ că înfățișarea părții în instanță, în persoană sau prin mandatar, acoperă orice vicii de procedură -, prezența personală a avocatului
pârâților în instanță la termenul de judecată din 14.10.2008, a acoperit orice așa-zis viciu de procedură.
În ceea ce privește motivul de apel referitor la neconsemnarea și nemotivarea respingerii solicitării pârâților de acordare a unui termen de grație, omisiune care în opinia apelanților ar atrage de asemenea nulitatea sentinței apelate în baza art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ. Curtea constată că acesta este de asemenea nefondat, motivat pe următoarele:
Eventuala omisiune a grefierului de ședință, de a consemna în practicaua hotărârii această solicitare a pârâților, respectiv respingerea acestei solicitări de către instanță, în nici un caz nu constituie o cauză de nulitate a hotărârii în sensul art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ. ci o eroare materială susceptibilă de a fi îndreptată pe calea procedurii reglementată de art. 281. proc. civ. mai ales că avocatul părților adverse a confirmat în fața instanței de apel la termenul de judecată din data de 12.02.2009 această împrejurare.
Faptul că prima instanță nu le-ar fi acordat pârâților un termen de grație în sensul art. 1366 alin. 2. civ. în nici un caz nu constituie un motiv de nulitate a hotărârii apelate, care să atragă incidența prevederilor art. 297 alin. 2 fraza II proc. civ. așa cum neîntemeiat susține apelanții, având în vedere că art. 1021. civ. lasă la latitudinea instanței, chemată să se pronunțe asupra rezoluțiunii, posibilitatea de acorda sau nu un termen de grație părții acționate, în timp ce, art. 262, art. 263. proc. civ. lasă la libera apreciere a judecătorului acordarea sau nu a unui termen de grație.
De asemenea, nici art. 1366 alin. 2. civ nu impune judecătorului obligația de a acorda un termen de grație debitorului, stabilind expres și categoric că judecătorul poate da cumpărătorului un termen mai mult sau mai puțin, după împrejurări.
Prin urmare, acordarea unui termen de grație este o posibilitate la latitudinea și libera apreciere a judecătorului, iar nu o obligație.
Pe de altă parte, nimic nu se opunea ca de la momentul la care pârâții au fost acționați în judecată și până la data de 12.02.2009, pârâții să achite prețul pe care-l mai datorau reclamanților, acest interval de timp putând fi apreciat ca un termen de grație.
Nu poate fi primit nici motivul de apel întemeiat pe prevederile art. 261 pct. 5. proc. civ. câtă vreme hotărârea primei instanța a fost temeinic motivată, prin raportare la probele dosarului și la dispozițiile legale aplicabile în speță.
Nefondat este și motivul de apel referitor la greșita interpretare a antecontractelor de către prima instanță, câtă vreme, față de clauzele clare, limpezi și neechivoce ale celor două antecontracte de vânzare-cumpărare, instanță nu trebuia în nici un caz să se raporteze la art. 978, 981 și 982. civ.
În sfârșit, Curtea constată că și motivul de apel referitor la greșita obligare a pârâților la plata unui cuantum ridicat al cheltuielilor de judecată efectuat de către prima instanță, este vădit nefondat, câtă vreme potrivit Legii avocaților nr. 51/1995, republicată, și Statutului profesiei de avocat,avocatul reclamanților putea să stabilească onorariul chiar și într-un procent de până la 10% din valoarea obiectului litigiului, fiind irelevant faptul că această cauză a fost soluționată la al doilea termen de judecată, având în vedere că era foarte posibil ca această cauză să treneze pe parcursul mai multor termen de judecată, neputându-se știi de către avocatul reclamanților, la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, când anume se va finaliza litigiul.
Pe de altă parte, nu este de ignorat nici faptul că valoarea obiectului litigiului este foarte mare, 682.944 Euro, astfel încât onorariul avocațial stabilit de avocatul reclamanților în fața primei instanțe, de 15.900 lei, 18.921 lei cu TVA ( 33 dosar fond) se situează sub procentul de 1% din valoarea obiectului litigiului.
În consecință, în temeiul art. 274-275 proc. civ. în mod corect, prima instanță a dispus obligarea pârâților la plata acestor cheltuieli de judecată către reclamanți.
Așa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior arătate și a prevederilor art. 295-296 proc. civ. Curtea urmează să respingă ca vădit nefondat prezentul apel.
În temeiul art. 274, art. 275 proc. civ. rap. la art. 1169. civ. pârâții apelanți, față de căderea lor în pretenții, vor fi obligați să plătească reclamanților intimați suma de 11.305 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocațial aferent contractului de asistență juridică nr. 10/14.01.2001, justificat prin factura seria - nr. -/14.01.2009 și prin bonul fiscal nr. 0002/14.01.2009 ( 12, 23 dosar apel).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții și împotriva sentinței civile nr. 529 din 14 octombrie 2008 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numiții apelanți, în solidar, să plătească intimaților reclamanți, și suma de 11.305 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 12 februarie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - --- - - -
În,
semnează președintele instanței
Red./dact.MM
11ex/17.02.2009
Jud.fond:
Președinte:Alexandrina Angela AlbJudecători:Alexandrina Angela Alb, Carmen Maria Conț
