Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 424/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.424
Ședința publică din data de: 22.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 2: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR 3: Ileana
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererilor de recurs formulate de către recurenții reclamanți pârâți, și recurenții pârâți reclamanți, împotriva deciziei civile nr. 157/6.02.2009, pronunțată de către Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, se prezintă recurenții pârâți reclamanți, prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.5/18.06.2009 și recurenții reclamanți pârâți, prin avocat cu împuternicirea avocațială nr.-/30.09.2009.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Reprezentantul recurenților pârâți reclamanți, depune la dosar dovada achitării diferenței de taxă de timbru în cuantum de 122 lei și învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Curtea ia act că la termenul de judecată de astăzi recurenții pârâți reclamanți fac dovada achitării diferenței taxei de timbru și procedează la anularea acesteia.
Reprezentantul recurenților reclamanți pârâți, de asemenea învederează Curții că nu mai sunt alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cererilor de recurs.
Reprezentantul recurenților reclamanți pârâți, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea în tot a deciziei nr.157A/06.02.2009 și pe cale de consecință admiterea cererii principale și respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată. În susținerea recursului formulat solicită a se avea în vedere că potrivit dispozițiilor art. 304 Cod procedură civilă hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, întrucât în mod greșit s-a reținut culpa promitenților cumpărători, iar reclamanții pârâți au dat dovadă de bună credință. B credință a fost dovedită și de faptul că reclamanții pârâți au încercat să le acorde pârâților reclamanți un termen pentru achitarea tranșelor, însă aceștia au refuzat, deși prin notificarea din data de 21.12.2007 pârâții reclamanți, au solicitat prelungirea termenelor de plată. Astfel, se apreciază că instanța de apel în mod greșit a reținut culpa comună a părților la încheierea contractelor, instanțele făcând o greșită aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor art. 1020 cod civil. Concluzionând arată că temeiul juridic în speța de față îl reprezintă antecontractul de vânzare cumpărare, teza susținută de instanța de apel fiind criticabilă. Solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Reprezentantul recurenților pârâți reclamanți, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii în tot a cererii reconvenționale și a obligării reclamanților pârâți la plata sumelor actualizate cu diferențele de curs la momentul plății efective, sume indicate în scris prin motivele de recurs. Totodată solicită a se avea în vedere că pârâții reclamanți nu au nici o vină că piața imobiliară a căzut și faptul că reclamanții pârâți au rămas cu un teren în proprietate și este fals, pentru că aceștia au vândut o parte din acest teren. Mai arată că recurenții vânzători și-au achitat obligațiile din contract și că nu au nici o valoare rectificarea actelor și a îndreptării erorii actului subsecvent. Solicită a se avea în vedere motivele de recurs formulate pe larg în scris, acordarea cheltuielilor de judecată și amânarea pronunțării pentru depunerea concluziilor scrise.
Reprezentantul recurenților reclamanți pârâți, în replică, arată că la dosar există o declarație a autorului reclamanților pârâți care este manifestarea unilaterală a actului de voință.
Reprezentantul recurenților pârâți reclamanți, de asemenea, în replică solicită a se avea în vedere că obligația ca actele de proprietate să fie conformă nu incumba la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în forma autentică.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, reține următoarele:
Princererea de chemare în judecatăformulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 B la data de 19.03.2008, reclamanții și au chemat în judecată pe pârâții, și, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună rezilierea antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate la BNP cu nr.5042/2007, 5043/2007 și 5174/2007.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că prin actele menționate s-au obligat să le vândă pârâților terenul proprietatea lor, în suprafață totală de 2000 mp, respectiv: pârâtului 400,90 mp, pârâtului 396 mp, cu prețul de 70.000 Euro pentru fiecare suprafață, ce urma a fi achitat în trei tranșe, iar pârâtului suprafața de 473,86 mp cu prețul de 200.000 Euro, ce urma a fi achitat în trei tranșe.
Au arătat reclamanții că pârâții trebuia să plătească a doua tranșă de preț la data de 14.12.2007, fără însă a-și îndeplini această obligație, la data de 21.12.2007 notificându-i pe reclamanți în sensul necesității îndreptării erorilor materiale inserate în cuprinsul actului de dezmembrare a proprietății autorului reclamanților și a contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul de proprietate al acestora, însă aceste notificări sunt, în opinia reclamanților, doar un pretext pentru a nu plăti a doua tranșă de preț.
S-a mai arătat că eroarea materială a fost rectificată prin încheierea unui act adițional la contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul reclamanților, iar aceștia au solicitat pârâților prin notificările din 27.12.2007 să achite a doua tranșă de preț până la data de 30.01.2008.
de reclamanți la sediul biroului notarial unde s-au încheiat antecontractele, pentru a încheia un act adițional în scopul prelungirii termenelor de plată, pârâții au refuzat aceasta și au susținut că vor achita diferența de preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, refuzând totodată și întocmirea unei încheieri de certificare de fapte.
Prin urmare, față de neîndeplinirea obligației de a plăti a doua tranșă de preț, reclamanții au considerat că sunt incidente regulile rezilierii judiciare.
Pârâții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii ca nefondată, arătând că vina pentru neperfectarea vânzării revine reclamanților, deoarece pârâții au observat din actele puse la dispoziția lor că vecinătățile scriptice ale terenului nu corespundeau cu vecinătățile faptice, și de vreme ce sumele care rămâneau a fi achitate din preț erau obținute din credite bancare, iar aceste instituții verifică cu meticulozitate actele prezentate, au solicitat reclamanților telefonic rectificarea actelor, iar ulterior prin notificare, față lipsa oricărei reacții din partea acestora.
Au susținut pârâții că nu au încercat să se sustragă de la obligația de plată a tranșei a doua de preț, ci doar au solicitat prelungirea termenului de plată a acestei tranșe, până la momentul când reclamanții vor prezenta actele de proprietate cu îndreptările aferente, precum și întabularea dreptului de proprietate cu modificarea vecinătăților.
Reclamantul a dat la data de 23.01.2008 o declarație autentificată sub nr.328/2008 prin care menționa vecinătățile corecte ale terenului în vederea întocmirii documentației cadastrale, iar autorul reclamanților, a dat la rândul său o declarație în același scop, autentificată sub nr.115/2008, urmată de încheierea actului adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.333/2008, în care s-au menționat vecinătățile corecte, însă prin actul adițional au fost îndreptate numai erorile cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare, nu și cele din actul de dezmembrare, motiv care i-a îndreptățit pe pârâți să refuze plata tranșei a doua.
Pârâții au formulat și cerere reconvențională, prin care au solicitat instanței rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate între părți și activarea clauzei penale în sensul că reclamanții-pârâți să fie obligați la plata către pârâții-reclamanți a dublului sumei avansate, câte 34.615 lei către și și 36221 lei către, față de împrejurarea că neexecutarea culpabilă a obligațiilor rezultate din aceste contracte aparține reclamanților, care nu au îndreptat eroarea materială strecurată în actul de dezmembrare a proprietății lor.
Prin sentința civilă nr. 4255/23.06.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B, în dosarul nr-, a fost admisă în parte cererea principală formulată de reclamanții-pârâți și, împotriva pârâților-reclamanți, și, fiind admisă în parte cererea reconvențională formulată de aceștia din urmă, împotriva reclamanților-pârâți și s-a dispus rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare nr. 5042/16.11.2007, nr. 5043/16.11.2007 și nr. 5147/26.11.2007 la BNP, au fost obligați reclamanți - pârâți să restituie pârâtului-reclamant suma de 5.000 euro, în echivalent în lei la data plății, pârâtului reclamant suma de 5.000 euro, în echivalent în lei la data plății și pârâtului-reclamant suma de 7.000 euro în echivalent lei la data plății, au fost obligați pârâții-reclamanți să plătească reclamanților-pârâți suma de 119,3 lei cheltuieli de judecată, iar reclamanții-pârâți să plătească fiecăruia dintre pârâții-reclamanți sumele de 2.126,71 lei, 2.126,71 lei și, respectiv, 2.174,89 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că între părți au fost încheiate trei antecontracte de vânzare-cumpărare, prin care, în afara obligației principale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamanții-pârâți, având calitate de promitenți-vânzători și-au asumat obligația de a îndeplini toate formalitățile necesare vânzării, respectiv obținerea procesului verbal de recepție a lucrărilor, a documentației cadastrale, a încheierii de intabulare privind construcția, a actului de dezmembrare, a certificatului de urbanism și de atestare fiscală, a extrasului de carte funciară, iar pârâții-reclamanți obligația de plată a prețului în 3 tranșe, prima la data încheierii contractului, cea de a doua la 14.11.2007, iar cea de a treia la încheierea contractului în formă autentică.
A reținut instanța în analizarea motivelor privind neîndeplinirea obligațiilor de către părți, faptul că atât reclamanții-pârâți, cât și pârâții-reclamanți au culpă în neexecutarea obligațiilor ce le reveneau. Astfel, reclamanții-pârâți au fost notificați cu privire la necesitatea îndreptărilor erorilor materiale strecurate în actul de dezmembrare al autorului lor și în contractul de vânzare-cumpărare, situație confirmată de părți la interogatoriu, fiind contestată de reclamanți importanța împrejurării că vecinătățile loturilor au fost inversate.
Cu privire la acest aspect, instanța a apreciat că, deși este vorba de erori materiale, cererea pârâților reclamanți ca rectificarea să vizeze și actul de dezmembrare și nu numai contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul acestora, era justificată, având în vedere că în lipsa îndreptărilor din ambele acte se ajunge la situația în care vecinătatea vestică a lotului 1 - proprietate G, precizată în actul de dezmembrare rămas nemodificat se suprapune cu vecinătatea vestică a lotului 2, ce urma a fi vândut pârâților, așa cum apare în contractul de vânzare - cumpărare. Reclamanții-pârâți aveau obligația de a îndrepta aceste erori și în temeiul art. 24 din Regulamentul 1048/2006 al Agenției Naționale de cadastru și Publicitate Imobiliară, rezultând de asemenea și din interpretarea dispozițiilor art. 3 din Regulamentul 1049/2006 și al Legii nr. 7/1996.
În consecință, nu poate fi neglijată importanța indicării corecte a vecinătăților, pentru a se preîntâmpina eventualele litigii privind limitele proprietății și vecinătățile.
Instanța a apreciat că nu poate fi reținută afirmația reclamanților-pârâți în sensul că pârâții-reclamanți trebuia să plătească indiferent de erorile apărute deoarece pentru tranșa a doua de preț nu era prevăzută nici o condiție suplimentară, ținând seama de dispozițiile art. 970 alin. 2.civ.
Pe de altă parte, s-a apreciat că nu poate fi neglijată nici culpa pârâților-reclamanți care, odată dovedită buna credință a reclamanților-pârâți în sensul îndreptării contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul lor de proprietate, puteau proceda la plata tranșei a doua de preț, urmând ca îndreptarea titlului autorului reclamanților să se facă până la data încheierii convenției în formă autentică, odată cu obținerea tuturor celorlalte acte necesare vânzării.
Instanța a apreciat că împlinirea termenului stipulat de părți pentru încheierea contractului în formă autentică, fără ca acest contract să se fi încheiat, este imputabilă ambelor părți contractante, care prin conduita lor au împiedicat perfectarea vânzării, constatând aplicabile dispozițiile art. 1020 Cod civil.
S-a dispus și restituirea prestațiilor, ca urmare a rezoluțiunii antecontractului, reținându-se că această din urmă sancțiune se întemeiază nu numai pe principiul forței obligatorii a contractului și pe ideea de culpă, ci și pe ideea de cauză care creează și menține interdependența obligațiilor reciproce născute din convenții sinalagmatice, temeiul restituiri fiind reprezentat de îmbogățirea fără justă cauză a promitenților-vânzători.
Instanța a considerat că nu poate fi activată cauza penală conform solicitărilor pârâților-reclamanți, nefiind îndeplinite condițiile art. 1298 Cod civil, deoarece nu s-a stabilit culpa exclusivă a reclamanților-pârâți în neexecutarea obligațiilor.
Prin încheierea de ședință din data de 01.09.2008, Judecătoria Sectorului 6 Baa dmis cererea formulată de reclamanții-pârâți și a îndreptat eroarea materială strecurată în dispozitivul sentinței nr.4255/2008, în sensul că a obligat reclamanții-pârâți să îi restituie pârâtului-reclamant suma de 5000 euro în echivalent lei și nu suma de 7000 euro, cum în mod greșit s-a consemnat.
Împotriva sentinței au declaratapelatât reclamanții-pârâți cât și pârâții-reclamanți, cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a III-a Civilă la data de 18.09.2008 sub nr-.
În dezvoltarea cererii de apel, apelanții-reclamanți-pârâți au solicitat schimbarea în parte a sentinței civile apelate în sensul admiterii acțiunii principale și al respingerii cererii reconvenționale, critica acestora vizând aspectul reținerii culpei comune și obligării la restituirea prețului primit.
Se arată de către apelanții-reclamanți-pârâți că, în ceea ce privește rectificarea actului de dezmembrare, autorul lor a dat declarația notarială autentificată sub nr. 115/31.01.2008, pe baza căreia a fost refăcut cadastrul cu vecinătățile corecte, neexistând vreo cale legală pe care apelanții să o aibă la îndemână în vederea obligării autorului lor să îndrepte actul de dezmembrare.
Trebuie menționat că imobilul se identifică cu numărul cadastral și este înscris în cartea funciară, neidentificându-se prin vecinătăți.
Eroarea cu privire la vecinătăți a fost doar un pretext pentru care pârâții-reclamanți au refuzat plata ultimelor două tranșe din preț, făcând astfel imposibilă încheierea contractelor de vânzare - cumpărare. Pârâții-reclamanți nu au avut banii necesari pentru achitarea la termenele stabilite de părți prin antecontracte și dorind să renunțe la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, au înțeles să se prevaleze de eroarea materială referitoare la vecinătăți strecurată în acte, eroare care nu era esențială, determinantă pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare și care a fost remediată prin actul adițional autentificat sub nr. 333/11.02.2008.
Apelanții-pârâți-reclamanți, prin apelul formulat au solicitat schimbarea în parte a sentinței civile apelate, în sensul admiterii în tot a cererii reconvenționale.
Se arată de către apelanții-pârâți-reclamanți că a fost reținută corect de către instanță importanța îndreptării erorilor din cuprinsul actelor de proprietate, însă aceasta se contrazice când consideră că există și o culpă a apelanților-pârâți-reclamanți, deși reținuse culpa apelanților-pârâți-reclamanți prin neînlăturarea erorilor materiale și în cuprinsul actului de dezmembrare. Mai mult, apelanții-pârâți-reclamanți și-au manifestat disponibilitatea achitării restului de plată, aspect necontestat și dovedit prin înscrisurile depuse la dosar.
Astfel, din procesul verbal încheiat la data de 27.12.2007, rezultă că a existat declarația apelanților-pârâți-reclamanți în fața notarului public prin care s-a propus achitarea unei tranșe de 5.000 euro și, după finalizarea actelor referitoare la îndreptarea erorilor, achitarea întregii sume.
Deși prin notificările nr.1053 - 1055 din 28.12.2007, transmise prin intermediul BEJ G, apelanții-reclamanți-pârâți și-au asumat obligația de a proceda la îndreptarea erorilor materiale strecurate inclusiv în actul de dezmembrare, nu și-au îndeplinit această obligație nici până în prezent.
Apelanții - reclamanți - pârâți și-au completat motivele de apel, în termen legal, apreciind că instanța este mult prea excesivă, dorind prin măsura dispusă să preîntâmpine eventuale litigii. S-a reținut și culpa pârâților-reclamanți care, odată dovedită buna credință a reclamanților-pârâți în sensul îndreptării contractului de vânzare-cumpărare, ce constituie titlul lor de proprietate puteau proceda la plata tranșei a doua din preț. B credință a apelanților-reclamanți-pârâți este dovedită și de faptul că au încercat să mai acorde un termen pentru achitarea tranșelor, fiind refuzați de apelanții - pârâți - reclamanți.
Reținând culpa comună, instanța în mod eronat a făcut aplicarea art. 1020 Cod civil, avându-se în vedere că întotdeauna cauza rezoluțiuni este posterioară încheierii contractului, constând în refuzul nejustificat de executare al acestuia.
Referitor la temeiul în baza căruia s-a dispus restituirea prestațiilor executate, respectiv îmbogățirea fără justă cauză, aceasta este definită de doctrină ca fiind faptul juridic prin care patrimoniul unei persoane este mărit pe seama patrimoniului unei alte persoane, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic. Temeiul juridic în speța de față îl reprezintă antecontractul de vânzare - cumpărare.
De asemenea, apelanții - reclamanți - pârâți au formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului declarat de apelanții - pârâți - reclamanți ca nefondat, fiind reluate în cuprinsul acesteia susținerile din propria cererea de apel.
Prindecizia civilă nr.157A/06.02.2009, Tribunalul București - Secția a III-a Civilăa respins ca nefondate apelurile formulate.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut, în ceea ce îi privește pe apelanții reclamanți pârâți, că nu sunt întemeiate susținerile acestora în sensul că a fost reținută în mod greșit de către prima instanță culpa concurentă a promitenților vânzători și a promitenților cumpărători pentru nerealizarea contractului, în realitate aceasta aparținând în exclusivitate primilor.
Astfel, teza apelanților reclamanți pârâți în sensul că nu exista nici o cale prin care aceștia să îl determine pe autorul lor, numitul, să îndrepte la rândul său actul de dezmembrare, nu poate fi reținută, câtă vreme pe de o parte, acesta a dat o declarație notarială pentru lămurirea aspectelor legate de vecinătățile loturilor formate prin dezmembrare, în vederea "rectificării actului de dezmembrare și a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1931/14.12.2001". În aceste condiții, în lipsa unor indicii care să dovedească demersurile efectuate de promitenții vânzători pentru a-l convinge pe autorul acestora să procedeze la rectificarea efectivă a actului de dezmembrare (și nu numai la întocmirea unei declarații notariale), precum și avându-se în vedere însăși declarația autorului prin care se recunoaște existența erorilor din cuprinsul actului de dezmembrare și a contractului de vânzare cumpărare subsecvent, tribunalul a considerat, pe baza unei prezumții puternice determinate de aceste aspecte faptice, că nu se poate reține susținerea apelanților reclamanți pârâți. În plus, aceeași concluzie este susținută și de atitudinea constantă a acestora referitor la caracterul nerelevant, neesențial pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, a erorilor cuprinse în actele de proprietate cu care aceștia și-au justificat dreptul asupra terenului ce făcea obiectul convenției dintre părți.
De asemenea, sub aspectul mențiunii pe care apelanții reclamanți pârâți o fac referitor la buna credință a acestora ce ar fi fost reținută de către prima instanță, tribunalul a constatat că din considerentele hotărârii apelate rezultă suficient de clar că buna credință a acestora a fost reținută legat doar de aspectul rectificării propriului titlu de proprietate al promitenților vânzători și care reprezenta o împrejurare ce nu justifica refuzul promitenților cumpărători de a refuza plata celei de a doua tranșe din preț.
Referitor la aspectul privind admiterea în parte a cererii principale și în totalitate a cererii reconvenționale, precum și la obligarea în mod greșit a reclamanților pârâți să restituie suma de 7000 de euro pârâtului reclamant, deși s-au încasat numai 5000 de euro, tribunalul a reținut că admiterea în parte a cererii principale a fost determinată de soluția pronunțată cu privire la cererea reconvențională, care nu a fost admisă în întregime, astfel cum arată apelanții reclamanți pârâți, ci doar în parte. În ce privește suma de bani menționată, de asemenea, critica nu mai poate fi reținută ca având eficiență, dat fiind că eroare materială reținută sub acest aspect în dispozitiv a fost îndreptată pe cale procedurii prevăzute de art. 281.pr.civ. de către prima instanță.
Cât privește susținerea pe care a apelanții reclamanți o fac în cuprinsul cererii prin care au completat motivele de apel referitor la caracterul excesiv al aprecierii asupra erorilor din actele de proprietate, date de prima instanță, tribunalul a considerat că în mod corect natura mențiunilor eronate privind vecinătățile lotului de teren ce a făcut obiectul antecontractelor a fost astfel apreciată de instanță, inclusiv prin prisma dispozițiilor legale ale legii nr. 7/1996 și ale Regulamentului 1049/2006 de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară.
De asemenea, a fost apreciată ca fiind nefondată și critica privind eroarea în care prima instanță s-a aflat când a dispus restituirea de către promitenții vânzători a prestațiilor primite în baza antecontractelor în temeiul îmbogățirii fără just temei, apreciindu-se de către apelanți că temeiul măririi patrimoniului acestora cu suma pe care au fost obligați s-o restituie, îl reprezintă antecontractul de vânzare cumpărare. Or, în condițiile în care cu privire la antecontract s-a dispus rezoluțiunea, acesta nu mai poate constitui temeiul cererii și, respectiv, al restituirii, soluția adoptată de prima instanță referitor la temeiul restituirii fiind una recunoscută în majoritate de doctrină și jurisprudență.
Cât privește criticile pe care apelanții pârâți reclamanți le-au făcut prin apelul pe cale l-au declarat la rândul lor împotriva sentinței, relativ la reținerea culpei acestora în neîncheierea contractului de vânzare cumpărare, tribunalul a considerat că în mod corect prima instanță a constatat că refuzul promitenților cumpărători de a achita cea de-a doua tranșă din preț nu se mai justifica de la momentul în care promitenții vânzători procedaseră la înlăturarea erorilor materiale din actul lor de proprietate, dovedind prin aceasta, cel puțin până la acel moment, intenția de încheia contractul convenit. Împrejurarea că neconcordanțele din cuprinsul actelor de proprietate aveau o importanță majoră pentru promitenții cumpărători ce urmau să devină proprietarii bunului, inclusiv prin prisma evitării pe viitor de noi litigii referitoare la teren, aspect reținut corect de prima instanță, nu este de natură a conduce la o altă concluzie și nefiind în nici un caz în contradicție cu ceea ce s-a reținut cu privire la atitudinea ce s-a considerat că trebuia să o aibă apelanții pârâți reclamanți, respectiv de a achita a doua tranșă din preț.
Împotriva acestei decizii au declaratrecursatât apelanții reclamanți-pârâți, cât și apelanții pârâți-reclamanți, cauza fiind înregistrată pe rolul Curții de Apel București la data de 04.05.2009 sub nr-.
În dezvoltarea motivelor de critică, reclamanții-pârâți au arătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, deoarece atât instanța de fond, cât și instanța de apel s-au rezumat în soluțiile pronunțate doar la a constata că recurenții-reclamanți nu i-au solicitat și nu au reușit să îl determine pe autorul lor, să rectifice și actul său de proprietate, respectiv actul de dezmembrare. S-a reținut de instanța de apel că recurenții-reclamanți au avut o atitudine constantă referitor la caracterul nerelevant pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a erorilor cuprinse în actele de proprietate.
Recurenții au contestat importanța acestei împrejurări raportat la faptul că în momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, promitenților cumpărători le-au fost înmânate toate actele de proprietate. Eroarea extrem de gravă, cum au numit-o intimații-apelanți a fost descoperită la o săptămână după ce termenul de plată a celei de a doua tranșe expirase. În realitate, pârâții-reclamanți nu au avut banii necesari pentru achitarea la termenele stabilite de părți prin antecontracte și, dorind să renunțe la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, au înțeles să se prevaleze de o eroare materială referitoare la vecinătăți strecurată în acte, eroare care a fost remediată, rectificată prin actul adițional autentificat sub nr. 333/11.03.2008.
Au susținut recurenții-reclamanți că instanțele au fost mult prea excesive în analizarea obligațiilor lor, deoarece pe baza declarației notariale, care în opinia instanței de apel nu are nici o valoare juridică, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara a refăcut cadastrul cu vecinătățile corecte, imobilul fiind identificat prin numărul cadastral 605/2 și este înscris în CF nr. 4264 al ONCPI-, tarlaua 17/1, parcela 81/1/14 și nu prin vecinătăți, dar tocmai pentru că doreau finalizarea acestei tranzacții au înțeles să rectificăm această eroare.
Actul adițional privește numai contractul de vânzare-cumpărare, deoarece acesta este actul lor de proprietate. De asemenea, rectificarea din actul adițional vizează numai suprafața de 2000. deoarece numai această suprafață se află în proprietatea lor.
Instanța a reținut, însă și culpa pârâților reclamanți care, odată dovedită buna credință a reclamanților pârâți în sensul îndreptării contractului de vânzare-cumpărare, ce constituie titlul lor de proprietate, puteau proceda la plata tranșei a doua din preț. B credință a reclamanților recurenți este dovedită și de faptul că au încercat să le mai acorde un termen pentru achitarea tranșelor. Aceștia au refuzat, deși prin notificarea din data de 21.12.2007 intimații, și - au solicitat prelungirea termenelor de plată.
S-a invocat greșita aplicare a art. 1020 Cod civil, deoarece instanța, făcând aplicarea acestui text și apreciind că rezoluțiunea antecontractului ca sancțiune de drept civil se întemeiază nu numai pe principiul forței obligatorii a contractului și pe ideea de culpă, ci și pe ideea de cauză care creează și menține interdependența obligațiilor reciproce născute din convenții sinalagmatice, a dispus și restituirea prestărilor ce s-au executat, temeiul restituirii fiind reprezentat de îmbogățirea fără justă cauză a promitenților.
. fără justă cauză este definită de doctrina ca fiind faptul juridic prin care patrimoniul unei persoane este mărit pe seama patrimoniului altei persoane, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic. Temeiul juridic în speța de față îl reprezintă antecontractul de vânzare-cumpărare, teza susținută de instanța de apel fiind criticabilă.
Cererea de recurs, legal timbrată, a fost întemeiată în drept pe art.301 și art. 304 pct. 9 și următoarele Cod Proc.Civ.
În dezvoltarea propriului recurs, recurenții-pârâți-reclamanți au arătat că instanța de fond a reținut în mod corect atitudinea de rea-credință și culpa intimaților - reclamanți în ceea ce privește îndreptarea erorilor materiale strecurate în cuprinsul actelor lor de proprietate, atitudine care a generat imposibilitatea îndeplinirii obligațiilor recurenților pârâți. Astfel că, în mod corect, instanța a reținut importanța corectitudinii mențiunilor referitoare la vecinătățile proprietății și consecințele juridice și practice ale inversării scriptice a acestora.
Pe de altă parte, însă, deși se reține culpa exclusivă a intimaților - reclamanți în ceea ce privește îndreptarea erorilor materiale numai din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, fără a se realiza aceste modificări și în cuprinsul actului de dezmembrare, instanța de fond apreciază totuși că "nu se poate neglija nici culpa pârâților - reclamanți care, odată dovedită buna credință a reclamanților - pârâți în sensul îndreptării contractului de vânzare-cumpărare ce constituie titlul lor de proprietate, puteau proceda la plata tranșei a doua.".
Consideră recurenții-pârâți că instanța de fond se contrazice în sensul că, odată stabilită culpa intimaților - reclamanți în modalitatea în care a fost ea argumentată, nu se poate pune în discuție culpa lor. Mai mult chiar, și-au manifestat disponibilitatea achitării restului de plată, aspect necontestat și dovedit prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei și reținut, ca situație de fapt, și de către instanța de judecată, însă intimații - reclamanți nu au înțeles niciodată să îndrepte și eroarea materială din cuprinsul actului de dezmembrare argumentat de faptul că "vecinii se schimbă de 10 ori pe an."
Prin decizia recurată, instanța de apel a respins apelurile ca nefondate reținând ca legală și temeinică hotărârea pronunțată în fond fără a motiva sub nici un aspect această decizie, ba mai mult decât atât, a reținut și perpetuat contradicția preluată din sentința de fond în sensul că refuzul promitenților-cumpărători de a achita cea de-a doua tranșă din preț nu se mai justifică de la momentul în care promitenții vânzători procedaseră la înlăturarea erorilor materiale din actul lor de proprietate.
Referitor la această contradicție apreciază că atât instanța de fond cât și cea de apel s-au aflat într-o gravă eroare în momentul în care au reținut dovedită buna credință a reclamanților - pârâți în sensul îndreptării contractului de vânzare - cumpărare având în vedere derularea cronologică a relației contractuale, prezentată pe larg în cererea de recurs.
Cererea de recurs, legal timbrată, a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și pct. 9.pr.civilă.
Examinând decizia recurată în raport de motivele de critică expuse mai sus și față de prevederile art.304 pct. 7 și 9 Cod Proc.Civ. curtea constată cărecursul declarat de recurenții-reclamanți-pârâți este nefondat,iarrecursul declarat de recurenții-pârâți-reclamanți este fondat.
Se impune a arăta, în primul rând, că nu este fondată critica pârâților-reclamanți în sensul incidenței dispozițiilor art.304 pct. 7 Cod Proc.Civ. deoarece nu există o contradicție între împrejurările reținute de instanța de apel, care să ducă la caracterul contradictoriu al considerentelor și nu există nici o contradicție între acestea și dispozitivul hotărârii.
Aceasta întrucât existența culpei reclamanților constând în omisiunea lor de a rectifica eroarea din actul de dezmembrare și a culpei pârâților, constând în refuzul lor de a plăti a doua tranșă de preț, nu se excludeau reciproc, putând fi reținute concomitent, cu consecința firească a rezoluțiunii contractelor pentru culpa ambelor părți.
Pe de altă parte, curtea constată că în mod greșit au reținut instanțele de fond și apel existența culpei ambelor părți contractante, pentru considerentele care urmează a fi arătate.
Astfel, a fost necontestată de ambele instanțe necesitatea lămuririi și rectificării inadvertențelor din actele de proprietate ale promitenților vânzători, acte ce urma a fi avute în vedere atât de oficiul de cadastru la întabulare, cât și de instituțiile bancare cărora li se adresau promitenții cumpărători pentru a obține un credit în vederea achitării integrale a prețului datorat de ei pentru cumpărarea imobilelor.
Or, dacă s-a reținut necesitatea rectificării acestor erori, iar actul de dezmembrare în care acestea se găseau nu a fost modificat, curtea constată justificată atitudinea recurenților pârâți reclamanți de a se abține de la plata tranșei a doua a prețului, deci inexistența unei culpe a acestora în ceea ce privește neexecutarea unei obligații asumate contractual.
Se poate observa că a doua tranșă de preț avea un cuantum considerabil, respectiv câte 30.000 euro pentru recurenții și, și 95.000 euro pentru recurentul.
Or, este pe deplin de înțeles rezerva promitentului cumpărător în achitarea unei astfel de sume în condițiile în care nu este lămurită dincolo de orice dubiu legalitatea titlului de proprietate al promitentului vânzător, astfel că operațiunea plății prețului prezintă un risc nespecific unei convenții de vânzare-cumpărare imobiliară.
Nu se poate cere unei persoane, în numele principiului îndeplinirii obligațiilor cu bună-credință, să procedeze la într-un mod care îi poate periclita în mod direct și efectiv interesele patrimoniale, mai ales într-un domeniu cu rezonanță socială puternică (acela al achizițiilor imobiliare).
Coroborând aceste considerații cu cele reținute de instanța de apel în sensul că reclamanții-pârâți nu au susținut și nici dovedit o eventuală imposibilitate obiectivă de a rezolva inadvertența din actul de dezmembrare (spre exemplu un eventual refuz al autorului lor, care însă a dat declarația autentică menționată de instanțe în sensul stabilirii vecinătăților corecte ale terenurilor), curtea constată că numai în sarcina reclamanților-pârâți promitenți vânzători se poate reține o culpă pentru neexecutarea obligațiilor.
Dimpotrivă, recurenților pârâți-reclamanți nu li se poate reproșa diligența în raport de propriul patrimoniu față de situația de fapt concretă reținută corect de instanțele de fond și apel, în care era necesară rectificarea actului de dezmembrare pentru a elimina orice în încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare.
În consecință, reținând lipsa culpei recurenților pârâți, curtea va constata că se impunea, în aplicarea art.1020 Cod Civil, admiterea în tot a cererii reconvenționale și respingerea cererii principale precum și, alături de rezoluțiunea antecontractului, darea de eficiență clauzei penale inserate în acesta în sensul ca partea în culpă pentru neexecutarea obligațiilor să plătească dublul avansului primit.
Totodată, pentru aceleași argumente, curtea constată neîntemeiate apărările și criticile recurenților reclamanți pârâți legate de inexistența culpei lor pentru neexecutarea obligațiilor.
Rămân fără obiect criticile referitoare la temeiul restituirii prestațiilor în consecința rezoluțiunii contractului, deoarece în cazul rezoluțiunii pentru culpa unuia dintre contractanți, plata dublului avansului se face în temeiul clauzei convenite de părți.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.304 pct. 9 și art.312 Cod Proc.Civ. curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții reclamanți-pârâți, va admite recursul declarat de recurenții pârâți-reclamanți, va modifica în parte decizia recurată în sensul că va admite apelul declarat de apelanții pârâți-reclamanți, va schimba în parte sentința, astfel: va respinge cererea principală, ca neîntemeiată, va admite cererea reconvențională în tot, va obliga reclamanții-pârâți să restituie fiecăruia dintre pârâții-reclamanți câte 10.000 euro, în echivalent lei la data plății, potrivit clauzelor penale incluse în antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.5042/16.11.2007; 5043/16.11.2007 și 5174/26.11.2007.
În privința cheltuielilor de judecată, constatând respingerea în tot a cererii principale, față de art.274 Cod Proc.Civ. va respinge cererea reclamanților-pârâți de obligare a pârâților-reclamanți la cheltuieli de judecată și în același temei va obliga reclamanți-pârâți la plata cheltuielilor de judecată în primă instanță, astfel: câte 3862 lei către pârâții-reclamanți și și 3926 lei către pârâtul-reclamant, reprezentând taxele de tim,bru și onorariile avocațiela achitate în fața primei instanțe, precum și la cheltuieli de judecată în apel astfel: câte 2048 lei către pârâți-reclamanți și, și 2080 lei către pârâtul - reclamant, reprezentând taxe de timbru și onorarii avocațiale achitate în apel.
Va menține celelalte dispoziții din sentință și decizie.
Va obliga recurenții-reclamanții-pârâți la câte 350 lei în favoarea fiecăruia dintre recurenții-pârâți-reclamanți cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând taxele de timbru achitate în această cale de atac.
Văzând și dispozițiile art.377 alin.2 pct. 4 Cod Proc.Civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții reclamanți-pârâți și, ambii cu domiciliul în B,-, sectorul 4,împotriva deciziei civile nr. 157/6.02.2009, pronunțată de către Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-,în contradictoriu cu recurenții pârâți-reclamanți, și, toți domiciliați în B,-, -7,.D,.2,.72, sector 6.
Admite recursul declarat de recurenții pârâți-reclamanți, ȘIîmpotriva deciziei civile nr. 157/6.02.2009, pronunțată de către Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-,în contradictoriu cu recurenții reclamanți-pârâți și.
Modifică în parte decizia recurată în sensul că:
Admite apelul declarat de apelanții pârâți-reclamanți.
Schimbă în parte sentința, după cum urmează.
Respinge cererea principală, ca neîntemeiată.
Admite cererea reconvențională în tot.
Obligă reclamanții-pârâți să restituie fiecăruia dintre pârâții-reclamanți câte 10.000 euro, în echivalent lei la data plății, potrivit clauzelor penale incluse în antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr.5042/16.11.2007; 5043/16.11.2007 și 5174/26.11.2007.
Respinge cererea reclamanților-pârâți de obligare a pârâților-reclamanți la cheltuieli de judecată.
Obligă reclamanți-pârâți la plata cheltuielilor de judecată în primă instanță, astfel: câte 3862 lei către pârâții-reclamanți și și 3926 lei către pârâtul-reclamant.
Obligă reclamanții-pârâți la cheltuieli de judecată în apel astfel: câte 2048 lei către pârâți-reclamanți și, și 2080 lei către pârâtul - reclamant.
Menține celelalte dispoziții din sentință și decizie.
Obligă recurenții-reclamanții-pârâți la câte 350 lei în favoarea fiecăruia dintre recurenții-pârâți-reclamanți cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR - - - - - -
-
GREFIER
Red.
.red.
2 ex.
Secția a III-a Civilă - jud. I,
Președinte:Georgeta StegaruJudecători:Georgeta Stegaru, Elena Viviane Tiu, Ileana
