Servitute de trecere. Jurisprudenta. Decizia 246/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
Curtea de Apel Galați
Secția civilă
Decizia civilă nr. 246/
Ședința publică din 15 aprilie 2008
PREȘEDINTE: Elena Romila
JUDECĂTOR 2: Valentina Gabriela Baciu
JUDECĂTOR 3: Romeo
Grefier -
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursurilor declarate de reclamanta SRL B, cu sediul în B- - 158, sector 3, împotriva deciziei civile nr.216 din 11 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brăila, și pârâta - - C, cu sediul în C-, împotriva deciziei civile nr.216 din 11 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brăila, cât și a încheierii de îndreptare a erorii materiale din 11 ianuarie 2008 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Brăila.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 10 aprilie 2008 și s-au consemnat în încheierea din aceeași dată care face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea la data de 15 aprilie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele;
Prin sentința civilă nr. 259 din 24 aprilie 2004 pronunțată de Judecătoria Făurei în cauza ce formează obiectul dosarului nr. 1344/2004, admis în parte ca fondată acțiunea civilă formulată de reclamanta Com B, în contradictoriu cu pârâta A C, a omologat raportul de expertiză tehnico - imobiliară întocmit de expertul ; a
constatat că reclamanta are un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 10.913, 34 mp; a constituit în favoarea reclamantei un drept de servitute de trecere pe următoarele căi de acces din drumul principal în incinta construcțiilor cu drept de superficie, stabilite conform punctului III la suplimentul 3 la raportul de expertiză întocmit de expert astfel:
Accesul nr. 1 la distanța de 6 mp față de punctul A din anexa la suplimentul 3 la raportul de expertiză din str. - cu o lățime de 6; Accesul nr. 2 la distanța de 87 mp față de punctul B din anexa la suplimentul 3 la raportul de expertiză întocmit de expertul, din str. - cu o lățime de 6; Accesul nr. 3 la distanța de 6 mp față de punctul D din schița anexă la suplimentul 3 la raportul de expertiză, din str. - cu o lățime de 3 mp.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că reclamanta a solicitat să se constate în favoarea sa un drept de superficie asupra terenului aferent fiecărei construcții situate în orașul F, str. -/- (zona industrială - F, județul B), precum și un drept de servitute de trecere care să-i permită trecerea de la calea publică la fiecare construcție proprietatea sa.
Din actele și lucrările dosarului instanța de fond a constatat că acțiunea reclamantei este fondată, reținând că, în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 3118/6.07.2004 Bad obândit de la A, dreptul de proprietate situat în orașul F, str. -/-, nu și asupra terenului aferent.
Prin contractul menționat și autorizația de construcție nr. 4/15.02.1995, reclamanta a făcut dovada că este proprietarul construcțiilor de pe terenul pârâtei și a calității sale procesuale active.
A mai reținut că în momentul în care pârâta a cumpărat teren de la A cunoștea că pe acest teren se află construcțiile proprietatea reclamantei și refuzul său de a răspunde la interogatoriul reclamantei echivalează cu un acord tacit cu privire la dreptul de superficie al reclamantei asupra terenurilor de sub construcțiile în cauză.
În ce privește dreptul de servitute de trecere, acesta este reglementat expres prin lege iar din probe rezultă că reclamanta nu are asigurat accesul la calea publică.
Ca urmare, instanța a omologat raportul de expertiză întocmit de expertul, a constatat că reclamanta are un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 10.913,34 mp de sub construcțiile proprietatea sa achiziționate în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 318/1994 și nu asupra celor construite ulterior fără acordul pârâtei.
De asemenea, a constituit în favoarea reclamantei și un drept de servitute de trecere conform variantei 3 la suplimentul 3 la raportul de expertiză menționat.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta și pârâta.
Reclamanta Com a invocat următoarele motive de apel:
1. Instanța de fond a instituit un drept de superficie asupra unui teren în suprafață de 10.913,34 mp de sub construcțiile proprietatea reclamantei, achiziționate în baza contractului de vânzare - cumpărare nr. 3118/1994, reținând în mod greșit din rapoartele de expertiză administrate în cauză, că suprafața de teren ocupată de construcțiile definitive este doar de 10.913,34 mp și nu de 18.579 mp.
Din toate rapoartele de expertiză a rezultat că suprafața totală construită este de 18.579 mp, iar construcția C1 considerată nedefinitivă, este o construcție stabilă, edificată pe baza autorizației definitive și nu provizorii.
2. S-a reținut corect că în baza autorizației de construcție nr. 4/15.02.1995 s-a făcut dovada faptului că, în prezent Com, este proprietarul construcțiilor, dar în mod greșit instanța a reținut că ulterior, în baza autorizației menționate, s-a construit fără acordul intimatei pârâte.
Nu s-a solicitat de către pârâtă anularea autorizației de construcție, pasivitatea pârâtei fiind considerată un acord tacit pentru edificarea construcției.
3. Deși toate rapoartele de expertiză constată faptul că nu este o servitute instituită între două persoane fizice, ci între două societăți comerciale, instanța de fond a interpretat trunchiat acest aspect.
Nu a ținut seama de nevoia instanței de a-și valorifica fondul, de a se asigura posibilitatea obiectivă de exploatare optimă a fondului său, conform destinației economice.
Deși experții au subliniat faptul că această valorificare a fondului indică menținerea dreptului servituții de trecere și asupra terenului pe care sunt poziționate utilitățile: instalație electrică, apă, canal, la terenul stabilit pentru acces adăugându-se astfel și suprafața de teren aferentă utilităților necesare funcționării celor două clădiri.
Solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate în sensul instituirii unui drept de superficie pentru întreaga suprafață de teren aflată sub construcțiile reclamantei, respectiv 18.579 mp și păstrarea servituții și asupra terenului pe care sunt poziționate utilitățile: instalație electrică, apa, canal, la terenul stabilit pentru acces adăugându-se astfel și suprafața de teren aferentă utilităților necesare funcționării celor două clădiri.
În drept, a invocat dispozițiile art. 492 cod civil și următoarele, art. 282 Cod de procedură civilă, Legea nr. 554/2004.
Pârâta Cai nvocat următoarele motive de apel:
1. Cererea reclamantei este inadmisibilă întrucât instanța de judecată nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de convenție, deoarece s-ar substitui astfel voinței părților prin atingerea dreptului de proprietate, respectiv prin dezmembrarea acestui drept sub forma dreptului de superficie.
Potrivit practicii și literaturii de specialitate, dreptul de superficie se constituie prin trei modalități: convenția părților, legatul și uzucapiunea.
Apelanta consideră că nu se situează în nici una din cele trei modalități, deoarece între vânzător și cumpărător nu a existat nici o convenție cu privire la
constituirea unui drept de superficie asupra terenului ocupat de construcțiile reclamantei, dimpotrivă, părțile au convenit prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 3118/6.07.1994, vânzarea - cumpărarea terenului de sub construcții.
2. Prețul stabilit de instanță, în sumă de 4365,0360 lei ca echivalent la dreptului de superficie pentru suprafața de 10.913,34 mp este unul modic și fără nici o fundamentare.
Conform informațiilor primite de la Consiliul Local F, prețul chiriei practicat la nivelul acestei localități este de 4 lei( 40.000 lei vechi)/mp/lună.
3. Suplimentul 3 la expertiza tehnică imobiliară a fost depus de către expert la dosarul cauzei, la data de 13.04.2007 când au avut loc dezbaterile în fond și nu a avut posibilitatea să formuleze obiecțiuni.
Instanța s-a pronunțat și ulterior a comunicat suplimentul la raportul de expertiză, având posibilitatea să depună concluzii scrise.
Solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței, cu consecința respingerii acțiunii ca nefondate, iar în subsidiar, obligarea reclamantei la plata unui tarif ca echivalent al prețului chiriei pentru terenul pentru care s-a constituit dreptul de superficie, la nivelul uzanței Consiliului Local F, de cca 4 lei/mp/lună, pentru terenuri similare și stabilirea căilor de acces normale printr-o nouă expertiză.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Pârâta a formulat și întâmpinare în calitate de intimată în apelul declarat de reclamantă, solicitând respingerea apelului ca nefondat, motivele invocate fiind neîntemeiate.
Reclamanta a formulat întâmpinare în calitate de intimată în apelul declarat de pârâtă și a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
În apel nu s-au solicitat și administrat probe noi.
Prin decizia civilă nr.216 din 11 decembrie 2007 Tribunalul Brăilaa admis ca fondate apelurile declarate de reclamanta Com SRL B și pârâta -
A schimbat în parte sentința constatând că reclamanta are un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 18579.
A dost obligată reclamanta să plătească pârâtei anual cîte 74316 lei echivalent valoric a dreptului de superficie pentru suprafața de 18579.
A înlăturat din dispozitiv mențiunea privind omologarea raportului de expertiză tehnico - imobiliară întocmit de expert privind constituirea în favoarea reclamantei a unui drept de servitute de trecere pe căile de acces din drumul principal în incinta construcțiilor pentru care s-a stabilit dreptul de superficie.
Prin încheierea din 11 ianuarie 2008 Tribunalului Brăila în același dosar s-a admis cererea de îndreptare a erorii materiale formulată de apelanta Com SRL B în ceea ce privește decizia civilă nr. 216 din 11 decembrie 2007.
S-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în considerentele și dispozitivul deciziei în sensul că în loc de valoarea dreptului de superficie instituit în
favoarea reclamantei de 4 lei//an se va trece 0,4 lei/p,/an iar în loc de valoarea totală de 74316 lei/an se va trece valoarea de 7431,6 lei/an.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta Com SRL B criticând-o pentru nelegalitate, pentru următoarele motive
- prețul legal al dreptului de supeficie este de 0,4 lei//an și nu 4 lei//an cum s-a stabilit în decizia recurată.
- pârâta - - Cad eclarat recurs împotriva deciziei criticând-o pentru nelegalitate pentru următoarele motive;
- s-a acordat o suprafață de teren cu 8385,66. mai mult decât a solicitat reclamanta prin acțiunea introductivă.
- instanța nu putea institui un drept de superficie pentru un teren liber, neafectat de construcții.
Pârâta înțelege să formuleze recurs împotriva încheierii de îndreptare a erorii materiale considerând că modificarea prețului ca echivalent valoric al dreptului de superficie vizează un aspect de fond al cauzei care odată modificat schimbă soluția instanței de apel.
Ambele recursuri sunt nefondate.
Recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei instanței de apel nu mai are justificare, pe fondul cauzei, având în vedere încheierea de îndreptare a erorii materiale din 11 ianuarie 2008 prin care s-a modificat valoarea dreptului de superficie instituit în favoarea sa.
In ceea ce privește recursul pârâtei, în legătură cu suprafața de teren acordată reclamantei, trebuie analizate clauzele contractului nr.3118 din 6 iulie 2004 prin care SRL Bad obândit dreptul de proprietate asupra construcțiilor din zona industrială -, proprietatea.
In contract se precizează că negocierile directe privind vânzarea terenului aferent construcțiilor vor începe după înregistrarea filialei Fa S. SRL B la Registrul Comerțului.
Prin urmare SRL nu a dobândit un drept de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor.
Așa cum rezultă din rapoartele de expertiză efectuate în cauză, suprafața de teren pe care pârâta susține că a acordat-o în plus reclamantei instanța de apel este un teren liber de construcții întrucât acestea nu au fost finalizate deși exista autorizație de construcție.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat de expert (filele 279 - 286 dosar nr.1344/2004 al Judecătoriei Făurei ) suprafața de teren ocupată de cadre de beton armat care nu reprezintă o construcție terminată este de 7476,58.
Prin urmare în mod corect s-a constatat un drept de superficie și pentru această suprafață neputându-se reține susținerea recurentei - pârâte că acest drept nu există câtă vreme în speță este vorba de o suprafață de teren liber neafectat de construcții.
Cât privește susținerea recurentei - pârâte că prin încheierea de îndreptare a erorii materiale s-a schimbat soluția instanței de apel aceasta nu corespunde realității întrucât este vorba evident de o eroare de calcul în raport de adresa Consiliului Local F, prin care s-a precizat că taxa de concesiune pentru terenurile aparținând domeniului privat, situate în zona a treia, este de 4478 ROL//an, ceea ce transformat în lei noi este de 0,4 lei//an.
Ca o consecință directă s-a produs și eroarea la valoarea totală trecându-se 74316 lei/an în loc de 7431,6 lei/an.
Potrivit art.281 cod pr. civilă erorile cu privire la numele, calitatea și susținerile părților sau cele de calcul pot fi îndreptate prin încheiere dată în camera de consiliu din oficiu sau la cerere.
Din motivarea deciziei recurate rezultă clar că s-a reținut taxa de concesiune comunicată de Consiliul local F, comițându-se eroare la transformarea în lei noi a sumei comunicate oficial.
Pentru aceste considerente, în conformitate cu dispozițiile art.316 alin.1 cod pr. civilă, se vor respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta Com SRL B și pârâta - - C, împotriva deciziei civile nr.216 din 11 decembrie 2007 Tribunalului Brăila și a încheierii de îndreptare a erorii materiale din 11 ianuarie 2008 pronunțată în dosarul nr- a Tribunalului Brăila.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta Com SRL B, cu sediul în B- -158 sector 3, împotriva deciziei civile nr.216 din 11 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brăila, și pârâta - - C, cu sediul în C-, împotriva deciziei civile nr.216 din 11 decembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Brăila,cât și încheierii de
îndreptare a erorii materiale din 11 ianuarie 2008 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Brăila.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 15 aprilie 2008.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - -
Grefier
Red. /07.05.2008
Tehn.
2 ex./sec./8.05.2008
fond -
apel - -
Președinte:Elena RomilaJudecători:Elena Romila, Valentina Gabriela Baciu, Romeo
