Speta drept civil. Decizia 208/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 208/
Ședința publică de la 10.06.2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 2: Mihaela Ganea
JUDECĂTOR 3: Răzvan Anghel
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta-reclamantă G - mun. S,-, judet I - împotriva deciziei civile nr.733/04.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța,în contradictoriu cu intimata-pârâtă, - mun.Constanta,la cab.av. și - nr.9 și-.-...60 având ca obiect alte cereri ACȚIUNE CONSTATARE VÂNZARE CUMPĂRARE.
Dezbaterile asupra fondului au fost consemnate în încheierea din ședința publică din 01.06.2009, ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar instanța având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea cauzei la data de 09.06.2009 și respectiv 10.06.2009.
CURTEA
Asupra prezentului recurs, constată:
Prin decizia civilă nr. 733/04.12.2008 a Tribunalului Constanțaa fost respins apelul formulat de apelanta reclamantă G împotriva sentinței civile nr. 4902/18.03.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța, apelanta fiind obligată la plata sumei de 4.557,70 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata pârâtă.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că:
Reclamanta Gas olicitat ca în contradictoriu cu pârâta - - să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în C, bd. -. -, nr. 88, -.60, iar în subsidiar să se dispună desființarea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 442/2007 și obligarea pârâtei la plata sumei de 21.000 Euro, reprezentând dublul avansului achitat.
Cererea a fost motivată pe faptul că la 26.02.2007 reclamanta a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare - cumpărare pentru apartamentul 60, ocazie cu care a avansat suma de 10.500 Euro, urmând ca diferența de 31.500 Euro să fie încasată de pârâtă la data perfectării contractului de vânzare - cumpărare, dar nu mai târziu de o lună, vânzătoarea cunoscând că restul de preț urma să fie achitat printr-un credit de la BCR; termenul scadent s-a împlinit la 26.03.2007, termen la care însă din culpa pârâtei nu s-a putut finaliza vânzarea, motivul depășirii termenului fiind culpa exclusivă a pârâtei care nu și-a îndeplinit obligația asumată de obținere și punere la dispoziție a documentării necesare constituirii dosarului de credit. Astfel, aceasta nu a pus la dispoziție încheiere de intabulare și extras de carte funciară corecte, numele figurând greșit în loc de, numele avut înainte de căsătorie, motiv pentru care BCR a acordat creditul pe 28.03.2007.
Reclamanta a invocat buna sa credință, întrucât pe 28.03.2007, printr-un împrumut în numerar de la colegele de serviciu, a oferit pârâtei suma de 105.000 lei, însă aceasta a refuzat-
Analizând criticile de nelegalitate formulate asupra soluției fondului - care a respins acțiunea - instanța de apel a apreciat că nu poate fi reținută culpa pârâtei pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanța de fond dând o interpretare corectă situației de fapt reieșite din probele administrate.
Astfel, s-a arătat că în speță a fost dovedit faptul că pârâta-intimată a depus toate diligențele pentru a-și îndeplini obligațiile ce-i reveneau în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a notificat-o pe reclamantă în acest sens la data de 22.03.2007 și s-a prezentat la notar la termenul stabilit în antecontract - 26.03.2007. În schimb, potrivit încheierii de certificare nr. 2386/26.03.2008 încheiate de notarul public, reclamanta-apelantă nu a dat curs notificării primite, iar motivarea acestei atitudini a constat în faptul că promitenta vânzătoare nu i-a pus la dispoziție documentația necesară obținerii creditului necesar achitării prețului stabilit.
A fost înlăturată susținerea potrivit cu care pârâta i-a comunicat cu întârziere apelantei reclamante extrasul de carte funciară și că acesta conținea o eroare materială, împrejurări ce nu au permis deschiderea liniei de credit și, implicit, respectarea termenului stabilit pentru plata restului de preț. Ori, după cum în mod just a considerat și judecătorul fondului, aceste apărări nu sunt de natură a fundamenta desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru culpa promitentei-vânzătoare, în primul rând pentru că aceasta nu s-a obligat prin antecontract la punerea la dispoziția reclamantei a actelor necesare obținerii unui credit, ci doar la cele necesare "transferului dreptului de proprietate". În al doilea rând, eroarea materială din cuprinsul încheierii de întabulare nu ii era imputabilă pârâtei și nici nu s-a administrat vreo probă certă în sensul că neprimirea creditului a fost cauzată de împrejurările invocate.
Cunoașterea de către pârâtă a faptului că promitenta-cumpărătoare urma să obțină banii pentru plata restului de preț prin contractarea unui credit la BCR este lipsită de importanță sub aspectul temeiniciei pretențiilor deduse judecății întrucât, potrivit clauzelor antecontractului, obținerea creditului nu avea nici o legătură directă cu obligațiile asumate de pârâtă.
În condițiile arătate, a conchis tribunalul, cea care s-a făcut vinovată de neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, prin neachitarea restului de preț și neprezentarea în fata notarului la termenul convenit, a fost chiar reclamanta, astfel că aceasta nu poate invoca propria culpă pentru a obține desființarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
După cum a afirmat în răspunsul la interogatoriu, coroborat cu declarațiile de martori, nu a luat niciodată legătura cu pârâta anterior împlinirii termenului convenit, pentru a-i aduce la cunoștință greutățile întâmpinate în obținerea creditului; a fost înlăturată apărarea potrivit cu care a purtat discuții cu soțul și cu părinții intimatei pârâte, pe considerentul că aceștia nu aveau nici o legătură cu antecontractul în discuție, reținându-se că a contactat-o pe pârâtă abia la data de 28.03.2007, după ce a obținut banii necesari achitării restului de preț.
Ori, faptul că nu obținuse creditul la timp nu o îndreptățea să ignore notificarea primită din partea pârâtei ci, dimpotrivă, trebuia sa se prezinte la notar și să negocieze prelungirea termenului stabilit inițial.
Lipsa oricărui demers în această privință, până la data stabilită în vederea prezentării la notar, face ca toate încercările ulterioare ale reclamantei pentru obținerea banilor necesari achitării restului de preț (de la o altă bancă sau prin împrumuturi de la colegi) să fie lipsite de relevanță.
În considerarea argumentelor expuse și în temeiul disp.art.296 proc.civ. neexistând motive pentru reformarea hotărârii primei instanțe, a fost respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamanta G, formulând motive de critică de nelegalitate și netemeinicie prin prisma disp. art. 304 pct. 7, 8 și 9 cod proc. civilă, solicitând admiterea căii de atac, modificarea în tot a hotărârii instanței de apel, cu desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 442/26.02.2007 la BNP și asociații, precum și a obligării intimatei pârâte la plata sumei de 21.000 euro reprezentând dublul avansului achitat la data perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare; cu cheltuieli de judecată.
Recurenta a arătat că hotărârea recurată cuprinde motive străine de natura pricinii, și anume cele privitoare la lipsa de importanță a diligențelor întârziate făcute de către intimata pârâtă, înlăturându-se astfel unul din considerentele de bază în critica formulată în apel - neîndeplinirea corespunzătoare și chiar greșită a propriilor obligații ale intimatei, care a generat punerea recurentei în situația nedorită de a întârzia plata finală.
S-a solicitat să se constate că atât instanța de fond, cât și cea de apel au reținut culpa recurentei în ce privește neperfectarea actului, prin depășirea termenului, fără însă a menționa că această situație a fost determinată de însăși intimata pârâtă.
Recurenta reclamantă a susținut, în același context, că deși s-a reținut în considerentele deciziei de apel că intimata pârâtă i-ar fi comunicat o notificare înainte de expirarea termenului scadent, o asemenea situație de fapt este.
Recurenta a mai apreciat că soluția a constituit rodul unei greșite interpretări a cauzei deduse judecății, neanalizându-se cauza în considerarea obligațiilor asumate de părți și a modului în care au fost îndeplinite acestea.
S-a susținut că este lipsit de obiectivitate faptul că i s-a imputat recurentei lipsa diligențelor într-o împrejurare care impuneau astfel de demersuri exclusiv în sarcina intimatei.
S-a solicitat să se aibă în vedere că decizia instanței de apel a fost dată cu aplicarea greșită a legii, întrucât prin interpretarea în mod subiectiv a principiului disponibilității, fie a ignorat, fie nu a observat aspecte de fapt care într-o corectă abordare procesuală ar fi condus la o cu totul altă soluție.
S-a arătat, în acest context, că față de modalitatea de derulare a evenimentelor era extrem de facil să se observe că din culpa exclusivă a pârâtei -, care nu și-a îndeplinit obligația contractuală prevăzută în paragraful 6 din antecontract ( obținerea întregii documentații necesare transferului dreptului de proprietate ) a fost întârziată obținerea creditului și implicit, și termenul condiție de finalizare a vânzării.
Intimata pârâtă a depus note de concluzii, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În analiza temeiurilor de nelegalitate fundamentate pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 cod proc. civilă, instanța va reține că recursul este nefondat, însă având în vedere imperativul redactării considerentelor de o manieră riguroasă și pe deplin corelate cu situația de fapt expusă, se va prezenta în continuare dezlegarea în drept abordată, cu înlăturarea elementelor deficitare din considerentele deciziei criticate.
Astfel, în speță, s-a reținut de către instanța de fond, cât și în apel, că intimata pârâtă nu s-a obligat să-i pună la dispoziție recurentei reclamante actele necesare obținerii unui credit, ci doar actele necesare transferului de proprietate. Ambele instanțe nu au motivat însă că, în fapt, nu s-a făcut dovada că aceste ultime înscrisuri erau tocmai cele care permiteau atât încheierea contractului de vânzare a imobilului pe baza creditului bancar, cât și plata efectivă a diferenței de preț în baza creditului astfel obținut.
Prin urmare, intimatei pârâte nu-i reveneau în virtutea antecontractului alte obligații decât cele de obținere ( și de punere la dispoziția promitentei cumpărătoare ) a acelei documentații necesare transferului de proprietate.
Eliberarea extrasului de carte funciară nu a fost, așadar, privită o cerință imperativă a deschiderii liniei de credit și acordării banilor necesari achitării locuinței, ci doar a perfectării actului, câtă vreme părțile nu au convenit în mod explicit asupra faptului că, în absența acestui înscris, era imposibilă obținerea creditării bancare - ca în situația creditului ipotecar.
În acest context este, așadar, corectă susținerea potrivit cu care obținerea creditului nu avea nici o legătură cu obligațiile asumate de către intimată, întrucât în mod evident neregularitatea actelor de proprietate ale promitentului vânzător nu împiedica, în absența unor probe contrare, pe promitentul cumpărător să-și întocmească dosarul de creditare și să obțină un împrumut bancar.
Clauzele contractului trebuie privite în această manieră disociată, întrucât doar în măsura în care obligațiile părților erau interdependente se putea stabili caracterul succesiv al îndeplinirii lor. Ori, în speță, promitenta cumpărătoare nu a consemnat că este imposibilă primirea creditului bancar în absența documentației necesare transferului de proprietate, cu atât mai mult cu cât obligația promitentei vânzătoare avea ca termen limită autentificarea actului de vânzare a imobilului, iar nu data aprobării creditului.
De altfel, nu au fost administrate probe care să conducă la concluzia că primirea tardivă a acordului la creditare a constituit o consecință nemijlocită a neprezentării extrasului de carte funciară și a certificatului de atestare fiscală.
Pornind de la această premisă, soluțiile pronunțate în fond și în apel sunt fondate, iar susținerile recurentei potrivit cu care neîndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor intimatei pârâte a generat întârzierea plății finale, nu pot fi apreciate ca întemeiate.
În egală măsură, critica privitoare la comunicarea unui extras emis de OCPI care conținea o eroare de nume și de nr. carte funciară, susceptibilă a întârzia demersurile recurentei, este nefondată, în măsura în care s-a probat că actul a fost eliberat la 13.03.2007 și ulterior corectat la 23.03.2007, deci anterior termenului scadent stabilit de comun acord pentru perfectarea actului.
Critica legată de reținerea greșită a culpei recurentei în situația neprezentării la biroul notarial, cu ocazia notificării din 22.03.2007, urmează de asemenea a fi înlăturată, câtă vreme în mod just instanța de apel a dedus din această atitudine dezinteresul părții în stabilirea unei noi prorogări de termen final pentru perfectarea vânzării.
Recurenta reclamantă nu poate susține în recurs că nu a primit o astfel de notificare în condițiile în care prin răspunsul la interogatoriu a recunoscut că avea obligația prezentării la notar, dar că nu a procedat astfel pe considerentul că nu avea banii necesari perfectării actului.
În concluzie, instanța de apel a făcut o corectă interpretare a situației de fapt, interpretând corect - prin prisma clauzelor contractului - actul juridic dedus judecății, cu o motivare întemeiată pe lege, astfel că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 cod proc. civilă.
Pe cale de consecință, în raport de disp. art. 312 cod proc. recursul formulat urmează a fi respins ca nefondat, iar față de prevederile art. 274 cod proc. civilă recurenta va fi obligată la plata către intimată a sumei de 2.546,60 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELELEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul civil declarat de recurenta-reclamantă G - mun. S,-, judet I - împotriva deciziei civile nr.733/04.12.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța,în contradictoriu cu intimata-pârâtă, - mun.Constanta,la cab.av. și - nr.9 și-.-...60.
Obligă recurenta către intimată la 2.546,60 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,astăzi 10.06.2009.
Președinte Judecători:
- - - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Tehnored.dec.jud./02.07.2009
Tehnored.disp.gref./02.07.2009
2ex.
Președinte:Vanghelița TaseJudecători:Vanghelița Tase, Mihaela Ganea, Răzvan Anghel
