Speta drept civil. Decizia 315/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMANIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 315/
Ședința publică din data de 15 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTORI: Daniela Petrovici, Costea Monica Irina Bondoc
- -
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentele reclamante și, ambele domiciliate în C,-, - 3,. A,. 16, județul C, împotriva deciziei civile nr. 432/28.04.2004 pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA, în dosarul civil nr. 253/C/2004, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliat în C,-, județul C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL C, ambii cu sediul în-, județul C și C, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare - cerere de repunere pe rol.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 1.10.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 8.10.2008 și 15.10.2008, când a pronunțat următoarea hotărâre:
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistată sub nr. 14255/2003 pe rolul Judecătoriei Constanța reclamantele și au investit instanța, în contradictoriu cu pârâții G, Municipiul C prin Primar, Consiliul Local C și C, solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții G și Municipiul
În motivare s-a arătat că bunicul reclamantelor, a fost proprietarul imobilului situat în C,- iar reclamantele au moștenit imobilul de la părinții lor, și. În baza Decretului nr. 92/1950 imobilul a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, întrucât acest act normativ era în contradicție cu Constituția și tratatele internaționale. La data de 25.10.1996 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 27213 pentru imobilul din-, cumpărător fiind pârâtul Susțin reclamantele că reaua credință a chiriașului cumpărător precum și a statului rezultă din existența cererii de restituire formulată în baza Legii nr. 112/1995 și a notificării formulată în temeiul Legii nr. 10/2001, prin care s-a solicitat restituirea în natură a bunului.
La termenul de judecată din 30.10.2002 reclamantele au solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârât a lui, în calitate de moștenitor al pârâtului
Prin sentința civilă nr. 14075/30.10.2003 Judecătoria Constanțaa respins ca nefondată acțiunea, cu obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că imobilul, proprietatea lui a fost preluat de stat fără niciun titlu valabil deoarece Decretul nr. 92/1950 a fost contrar Constituției din 1948.
S-a apreciat că din probele administrate nu a rezultat că, chiriașul cumpărător a știut sau, cu minime diligențe putea să știe că imobilul a fost preluat fără niciun titlu valabil, reclamantele nefăcând dovada relei credințe a acestuia.
Împotriva acestei sentințe au delarat apel reclamantele, criticând hotărârea atacată în ceea ce privește constatarea bunei credințe a părților contractante.
S-a susținut, astfel, că vânzătorul știa din centralizarea notificărilor că acest imobil este revendicat iar cumpărătorii au cunoscut preluarea abuzivă a imobilului precum și de revendicarea bunului de la reclamante.
În condițiile în care numai imobilele preluate cu titlu valabil puteau fi vândute în baza Legii nr. 112/1995, discuțiile privitoare la buna sau reaua credință ar trebui să fie excluse.
De asemenea, în cauză nu au fost administrate toate probele necesare respectiv martori, interogatorii, relații complete de la persoane fizice.
Prin decizia civilă nr. 432/28.04.2004 Curtea de APEL CONSTANȚAa respins apelul ca nefondat, reținând, în esență, că în mod corect s-a apreciat de către prima instanță faptul că nu a fost răsturnată prezumția de bună credință.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele, criticând hotărârea pentru următoarele aspecte:
- Hotărârea este nulă conform art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă deoarece, deși instanța de fond constată și argumentează faptul că imobilul a fost preluat fără titlu, instanța de apel nu discută acest aspect și trece direct la analizarea bunei credințe a cumpărătorului.
Autorul reclamantelor era exceptat de la naționalizare prin calitatea personală a acestuia iar, în anexa decretului numele proprietarului este greșit indicat. Instanța de apel a ignorat acest aspect care, era esențial pentru rezolvarea valabilității vânzării.
S-a invocat nulitatea prevazută de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă motivat de faptul că legile reparatorii și cele de protecție a chiriașilor au fost greșit aplicate.
Nu se poate reține buna credință a vânzătorului deoarece acesta cunoștea, din centralizarea notificărilor, că imobilul este revendicat de reclamanți. Vânzătorul neavând un titlu valid nu putea să transmită în mod valabil imobilul către chiriași.
Nici buna credință a cumpărătorilor nu poate fi reținută. Chiriașul Gaî ncetat din viață chiar în ziua când a fost încheiat actul de către procuristul, devenit succesor testamentar. G era și astfel că, nu s-a preocupat vreodată de cumpărarea imobilului până când i-a dat procură lui.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate din prisma criticilor formulate, Curtea apreciază nefondat recursul pentru următoarele considerente:
Analizând acțiunea cu judecata căreia a fost investită, prima instanță, Judecătoria Constanța, a stabilit, în sentința pronunțată, că imobilul în litigiu a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, reținând pe de o parte că Decretul nr. 92/1950 a fost contrar Constituției din 1948, iar, pe de altă parte greșita aplicare a acestui act normativ.
Instanța de apel a apreciat că în mod corect a fost analizată modalitatea de preluare a bunului în proprietatea statului menținând astfel, dezlegarea dată acestui aspect de către prima instanță.
Prin urmare, susținerea recurentelor că instanța de apel a ignorat aspectul preluării cu titlu sau nu a imobilului este neîntemeiată.
Cu privire la legalitatea titlului statului se reține că în mod corect s-a apreciat că reclamantele au fost deposedate abuziv de imobilul în litigiu și că statul nu a dobândit în mod valabil dreptul de proprietate asupra acestuia.
De altfel, acest decret de naționalizare a fost declarat ca fiind abuziv, în mod explicit, și prin Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul a urmărit repararea prejudiciilor cauzate foștilor proprietari prin privarea de bunurile proprietatea lor în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989.
Așadar, locuința înstrăinată lui G nu aparținea vânzătorului și, pe cale de consecință, era sustrasă prerogativei de dispoziție a acestuia. Recunoașterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului "nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet".
În această materie, însă, nici doctrina, nici practica nu au înțeles să recunoască în toate cazurile eficiența distructivă a principiului enunțat, iar în conflictul de interese legitime între adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință a bunului imobil a fost preferat cel din urmă. Această soluție a fost impusă de preocuparea pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice, iar din punct de vedere juridic și-a aflat suport în principiul validității aparenței în drept, exprimat prin adagiul "error comunis facit ius".
Din această perspectivă se constată că instanța de apel a făcut o aplicare corectă a principiului enunțat cât și a dispozițiilor art. 46 alin. 2 (45 după republicare) din Legea nr. 10/2001.
Aplicarea principiului validității aparenței în drept este condiționată de îndeplinirea cumulativă a două cerințe, referitoare la eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea invincibilă, și la buna credință a subdobânditorului care, trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.
Din examinarea actelor dosarului rezultă că aceste condiții sunt întrunite în cauză, locuința în litigiu a fost închiriată lui G din anul 1974 conform contractului depus la fila 54, iar de atunci și până în anul 1996, când a fost cumpărată, chiriașul a plătit statului chiria stipulată în contract, neexistând niciun dubiu asupra calității de proprietar a acestuia.
Conduita constantă a statului și lipsa oricăror tulburări din partea adevăraților proprietari, care până la data perfectării contractului de vânzare- cumpărare nu au inițiat nicio procedură judiciară în contradictoriu cu chiriașii pentru recuperarea imobilului și nici nu i-au notificat pe aceștia în legătură cu demersurile făcute în temeiul Legii nr. 112/1995, a creat starea de convingere, comună tuturor, fără echivocuri sau contradicții, că proprietarul real al bunului este statul.
Nu prezintă relevanță împrejurarea că, chiriașul cumpărător G și-a exercitat drepturile prin mandatar. Recurentele invocă depășirea limitelor mandatului de către precum și nelegalitatea procurii și a testamentului dar nu au dovedit că au contestat valabilitatea acestor acte iar printr-o hotărâre judecătorească acestea s-ar fi anulat.
De asemenea, starea de sărăcie a chiriașului și afecțiunile de care acesta suferea nu au relevanță într-o acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, unde este în discuție buna credință a cumpărătorului în raport de titlul exhibat de vânzător și de atitudinea foștilor proprietari și nicidecum de interesele, pretins nelegale, ale procuristului
În speță, prezumția de bună credință nu a fost înfrântă. La data perfectării vânzării cumpărătorul, prin procurist, a avut reprezentarea că tranzacționează cu adevăratul proprietar. Eroarea comună în care acesta s-a aflat cu privire la concordanța dintre aparență și realitate și-a avut suportul în cadrul legislativ în vigoare la acea dată care confirmă cu forța unei prezumții iuris de jure, că proprietarul aparent, statul, este adevăratul proprietar.
Titlul în baza căruia deținea statul bunul își avea consacrarea într-un act normativ, respectiv Decretul nr. 92/1950, iar cumpărătorul nu avea nicio calitate să analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea acestuia.
Chiriașul cumpărător a depus la unitatea de stat specializată cerere de cumpărare a locuinței, a primit toate avizele și aprobările necesare în final încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare.
A-i cere chiriașului cumpărător, adevărat prin procurist, să efectueze la diverse autorități pentru a afla dacă nu cumva există vreo pretenție cu privire la bunul respectiv este excesiv și în afara principiilor generale privind aparența în drept și buna credință.
Față de aceste considerente, apreciind ca neîntemeiate criticile formulate, în conformitate cu art. 312 Cod procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
Reținând culpa procesuală a recurenților, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, aceștia vor fi obligați la plata cheltuielilor de judecată către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul civil declarat de recurentele reclamante și, ambele domiciliate în C,-, - 3,. A,. 16, județul C, împotriva deciziei civile nr. 432/28.04.2004 pronunțată de Curtea de APEL CONSTANȚA, în dosarul civil nr. 253/C/2004, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliat în C,-, județul C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL C, ambii cu sediul în-, județul C și C, cu sediul în-, - 18, parter, județul
Obligă recurenții la 200 lei cheltuieli de judecată către C și la 500 lei cheltuieli de judecată către intimatul.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 octombrie 2008.
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici | JUDECĂTOR 2: Costea Monica Irina Bondoc | Judecător, |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Red.dec.jud.
2 ex./ 15.12.2008.
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Costea Monica Irina Bondoc
