Succesiune. Jurisprudenta. Decizia 65/2010. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 65/
Ședința publică de la 10 febr.2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Luminita Cristea
JUDECĂTOR 2: Anica Ioan
JUDECĂTOR 3: Simona Bacsin
Grefier - -
-.-.-.-.-.-.-.-.
Pentru astăzi fiind amânată soluționarea recursurilor civile declarate de pârâții MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR, cu sediul în B, nr.1 și DIRECȚIA SERVICIILOR PUBLICE B, cu sediul în B,- împotriva deciziei civile nr.108/01.07.2009 pronunțată de Tribunalul Brăila în dosarul civil nr-.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 29.01.2010, când, instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 10.02.2010, când,
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 7843/23.12.2008, pronunțată în cauza ce formează obiectul dosarului nr-, Judecătoria Brăilaa respins ca nefondată acțiunea de ieșire din indiviziune formulată de reclamanta - SRL B în contradictoriu cu pârâții Direcția Serviciilor Publice B și Municipiul B prin Primar.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că reclamanta a chemat în judecată pe pârâți pentru a se dispune ieșirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafață totală de 513,90 mp aferent imobilului situat în B,-, din care reclamanta a dobândit o suprafață de 299,10 mp, restul de 214,80 mp fiind proprietatea Municipiului B și este aflat în administrarea Direcției Serviciilor Publice
În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că nu poate folosi construcțiile cumpărate în scopul de a amenaja un restaurant la subsol și un spațiu comercial și birouri la parter, din cauza faptului că locatarii din imobilul proprietatea pârâtei au construit garaje fără autorizație.
Din actele și lucrările dosarului instanța de fond a constatat că reclamanta a cumpărat un imobil situat în B,- format din teren în suprafață de 299 mp indiviz din suprafața totală de 513,90 mp construcții - spațiul situat la subsolul și parterul construcției C1, din schița anexă, restul de teren de 214,80 mp este proprietatea pârâtului Municipiul B, așa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005.
Construcțiile situate la etaj sunt proprietatea pârâtului municipiul B și se află în administrarea Direcției Serviciilor Publice
Prin încheierea de rectificare nr. 4835/16.03.2006 s-a dispus rectificarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12692/25.11.2005 în sensul că imobilul ce a făcut obiectul contractului este situat în B,- și nu 31, fiind numărul vechi al imobilului.
Din raportul de expertiză depus la dosar se constată că imobilul nu este comod partajabil în natură, cota reclamantei fiind mai mare și expertul a precizat că se impune atribuirea întregii proprietăți reclamantului și stabilirea unei sulte.
Pârâtele au susținut că imobilul face parte din categoria monumentelor istorice protejate de lege și nu se poate face înstrăinarea părții ce aparține pârâtei, în conformitate cu Legea nr. 422/2001.
Din susținerile părților și din probele administrate în cauză instanța de fond a constatat că cererea formulată de reclamantă inițial se referea la ieșirea din indiviziune, cerere care ulterior a fost transformată în obligație de a face, constând în obligarea pârâtelor la vânzarea cotei părți de proprietate ce le aparține, atât dreptul de proprietate asupra suprafeței indivize de 214,80 mp din suprafața totală de 513,90 curții aferente imobilului.
Faptul că reclamanta a deschis în spațiu cumpărat un local de alimentație publică nu este de natură să oblige pe pârâții coproprietari să-i cedeze acesteia partea lor de proprietate.
În consecință, instanța a constatat că imobilul nu este comod partajabil în natură, iar în ce privește curtea consideră că este în coproprietate perpetuă și forțată și nu se pot forma două unități locative distincte care să permită părților să folosească separat partea din curtea aferentă imobilului și pe aceste considerente a respins ca nefondată acțiunea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta - SRL motivând că este nelegală și netemeinică.
Apelanta a susținut că instanța de fond a reținut în considerentele sentinței aspecte străine de dispoziția finală și anume:
- instanța a constatat că este necesar un aviz din partea Ministerului Culturii și cultelor pentru orice înstrăinare, luând în considerare faptul că pârâtele au invocat că imobilul face parte din categoria monumentelor istorice și nu se poate face înstrăinarea părții ce aparține Municipiului B fără respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 422/2001;
- în mod eronat a reținut instanța de fond că inițial s-a solicitat prin acțiune ieșirea din indiviziune, iar ulterior s-a transformat într-o cerere prin care se solicită obligarea pârâtelor la vânzarea cotei-părți;
- se reține împrejurarea legată de faptul că reclamanta a deschis în spațiul ce îi aparține un local de profil de alimentație publică ceea ce echivalează cu invocarea propriei sale culpe.
Apelanta consideră că nu avea relevanță existența unui aviz pentru că niciodată nu și-a modificat acțiunea din ieșire din indiviziune într-o obligație de a face.
Instanța s-a pronunțat cu privire la necesitatea avizului fără să fi pus în discuția părților acest aspect ce a fost invocat de pârâte în concluziile scrise.
Acest aviz exista deja la dosarele chiriașilor care au solicitat cumpărarea apartamentelor închiriate.
În ceea ce privește varianta de ieșire din indiviziune propusă de expert prin raportul de expertiză și însușită de părți, instanța a ignorat-o în considerente.
În opinia apelantei, problema supusă atenției instanței era aceea de a stabili modul în care coproprietarii exercită atributele dreptului de proprietate și anume: posesia, folosința și dispoziția.
În exercitarea dreptului de folosință un coproprietar are obligația de a nu împiedica pe ceilalți coproprietari să-și exercite dreptul lor de folosință.
Instanța de fond a concluzionat în mod lapidar că este un caz de coproprietate forțată și perpetuă și nu a analizat dacă sunt respectate atributele dreptului de proprietate de către coproprietari.
A solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței cu consecința admiterii acțiunii și atribuirea întregului imobil reclamantei cu obligarea acesteia la plata unei sulte.
Prin decizia civilă nr.108/2009 a Tribunalului Brăilas -a admis apelul, s-a schimbat sentința și-n rejudecare s-a admis acțiunea, s-a dispus ieșirea din indiviziune și drept consecință s-a atribuit reclamantului - SRL întregul imobil: construcție și teren cu plata corelativă a unei sulte de 123.712 lei.
Pentru a se pronunța această decizie s-au reținut următoarele:
În fapt, imobilul situat în municipiul B,- (vechi 31) format din construcții și teren în suprafață de 513,90 mp și aparține în indiviziune reclamantei și pârâtului Municipiul B aflat în administrarea Direcției Serviciilor Publice.
Partea din imobil cu destinație de spațiu comercial în suprafață de 221,49 mp și subsol în suprafață de 129,96 mp notate cu C1 și C2, înregistrate în Cartea Funciară nr. 15616 situate la parterul imobilului, aparține reclamantei
Diferența de teren în suprafață de 214,80 din suprafața totală de 513,90 mp și etajul imobilului cu destinația de locuințe, este proprietatea Municipiului B aflat în administrarea Direcției Serviciilor Publice.
Potrivit raportului de expertiză efectuat de expert, imobilul nu este comod partajabil în natură, deoarece în conformitate cu cotele de proprietate deținute de părți nu se pot forma două unități locative complet separate cu intrările și dependințele necesare.
Expertul subliniază necesitatea respectării destinațiilor imobilului așa cum a fost stabilită prin construcție și anume, parterul și subsolul cu destinație de spațiu comercial și de alimentație publică și care nu permite intersecția de fluxuri funcționale sau intersecția utilităților aferente (apă, canal, gaz, energie electrică), aspect reglementat și de legislația în vigoare care nu permite obținerea autorizației de funcționare în condițiile arătate mai sus.
De asemenea, se menționează în raportul de expertiză, faptul că starea tehnică a construcției în zona etajului impune luarea de urgență a măsurilor de consolidare pentru evitarea prăbușirii acestuia.
Față de constatările raportului de expertiză, instanța a apreciat că soluția legală și temeinică ce se impune este atribuirea întregului imobil reclamantei și obligarea acesteia la plata echivalentului valoric al părții din imobil deținută de pârâți.
Cât privește apărarea formulată de pârâți în sensul că nu se poate dispune atribuirea în totalitate a imobilului unei din părți, din motive ce țin de legea patrimoniului sau de avizele speciale necesare de la Ministerul Culturii și Cultelor, instanța de apel consideră că nu are relevanță deoarece aceste aspecte nu țin de ieșirea din indiviziune.
Ieșirea din indiviziune este operațiunea juridică ce constă fie în împărțirea în natură a bunului imobil, fie încetarea acestei stări de fapt prin atribuirea întregului imobil unui coindivizar, cu obligarea acestuia la plata echivalentului valoric al părții de imobil deținut în proprietate de celălalt coindivizar.
Prin urmare, ieșirea din indiviziune este posibilă nu numai în natură.
În conformitate cu dispozițiile art. 673/10 alin. 4 Cod de procedură civilă, în cazul în care împărțeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinația economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanța poate atribui întregul bun, direct prin hotărârea asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalți coproprietari și termenul în care este obligat să le plătească.
Invocarea acestui temei de către apelantă în apel nu împiedică instanța să cerceteze dacă își are sau nu aplicabilitatea.
În conformitate cu dispozițiile art. 129 alin. 4 Cod de procedură civilă, cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să prezinte explicații oral sau în scris, precum și să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau întâmpinare.
Invocarea greșită sau omisiunea unui temei de drept nu atrage nulitatea cererii.
De asemenea, în apel se pot completa temeiurile de drept.
Prin urmare, instanța va lua în considerare temeiul legal invocat și va constata că este incident în cauză.
Având în vedere că imobilul în cauză nu este comod partajabil în natură și reclamantul a solicitat atribuirea și a părții din imobil ce aparține pârâtului, cu obligația de a consemna valoarea cotei părți, instanța de apel consideră că aceasta este modalitatea legală de încetare a stării de indiviziune.
Pe lângă argumentele de drept expuse, se mai pot reține în favoarea acestei soluții și considerente ce privesc siguranța imobilului, starea de degradare avansată în care se află partea aflată în proprietatea și administrarea pârâților, precum și prejudiciile de natură economică pe care le are de suferit reclamanta prin menținerea unei stări de indiviziune incomode.
Conform constatărilor expertizei tehnice, partea din imobil aflată în proprietatea și administrarea pârâților este într-o stare avansată de degradare, în procent de 80% și necesită reparații urgente.
Partea din imobil ce aparține reclamantei a fost consolidată și există interesul din partea acesteia, în cazul atribuirii celeilalte părți, să investească în lucrări de consolidare și restaurare, evident, cu respectarea arhitecturii inițiale și a celorlalte prevederi legale privind conservarea imobilelor din centrul istoric al orașului.
Așa cum rezultă din probele dosarului, chiriașii din partea de imobil cu destinație de locuință nu numai că împiedică buna funcționare a părții din imobil ce aparține reclamantei, dar sunt ei înșiși expuși riscului prăbușirii imobilului din cauza degradării avansate.
Aceștia au îngrădit folosirea corespunzătoare a terenului ce constituie curtea imobilului cu diferite anexe gospodărești, fapt sesizat și de reclamantă și care rezultă din planșele foto depuse la dosar.
Un alt argument în favoarea ieșirii din indiviziune prin atribuirea imobilului reclamantei îl constituie și faptul că pârâții au intenționat să vândă partea din imobil cu destinație de locuințe chiriașilor lor.
În aceste condiții nu mai poate invoca faptul că ar constitui o deposedare forțată sau o încălcare a voinței proprietarului și nici faptul că imobilul este protejat prin Legea nr. 422/2001.
Instanța de apel nu poate reține nici starea de indiviziune forțată ca impediment al ieșirii din indiviziune, așa cum în mod greșit a reținut prima instanță și cum au invocat în apărare pârâții.
Potrivit art. 728 Cod civil, nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.
Din raportul de expertiză tehnică rezultă că imobilul poate fi atribuit unui singur coindivizar, deoarece poate fi exploatat în interes economic de către reclamant.
Mai mult decât atât, utilitățile (apă, canal, gaz, energie electrică) nu pot fi separate, iar menținerea stării de indiviziune ar da naștere la conflicte permanente din cauza exploatării în comun a acestora.
Potrivit raportului de expertiză, valoarea de circulație a terenului în suprafață de 299,10 mp deținut de reclamant este de 89.431 lei RON, iar valoarea de circulație a terenului în suprafață de 214,80 mp deținut de pârâți este de 64.225 lei RON.
Valoarea construcției proprietatea Municipiului B și aflată în administrarea Direcției Serviciilor Publice B este de 59.487 lei RON, iar valoarea construcției proprietatea reclamantei este de 444.729 lei RON.
Valoarea totală, teren și construcție, a părții din imobilul proprietatea pârâtului Municipiului B și aflată în administrarea Direcției Serviciilor Publice B este de 123.712 lei RON.
Prin atribuirea în totalitate a imobilului către reclamant, se impune plata contravalorii cotei de 123.712 lei RON către pârâți.
Impotriva deciziei civile nr.108/2009 a Tribunalului Brăila au declarat recurs pârâtele B și Municipiul B invocând faptul că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut și ceea ce nu s-a cerut întrucât obiectul acțiunii a fost ieșirea din indiviziune asupra terenului, iar instanța a atribuit întregul imobil construcții și teren reclamantului (motivul 1).
Instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Deși expertul subliniază necesitatea respectării destinațiilor imobilului (spațiu comercial și spațiu de locuit9 instanța nu a înțeles lipsa de spații de locuit sociale ale Municipiului și a considerat că sulta pe care urmează să se încaseze este suficientă pentru rezolvarea situațiilor sociale rezultate ca urmare a acestei decizii (motivul 2).
S-a aplicat greșit legea pentru că imobilul a fost proprietate privată cu dublă destinație (comercială și spațiu locativ) încă din 1950. socială a bunului și valoarea despăgubirilor achitate de ei în baza Legii 112/1995 pentru a rămâne proprietarii etajului I al imobilului îi îndreptățesc să nu fie de acord cu această soluție de ieșire din indiviziune.
Apoi părțile nu erau în indiviziune decât cu privire la teren, nu și cu privire la construcție. Acest lucru este recunoscut și de către reclamantă (vezi cererea introductivă cât și motivele de apel).
Prin soluția dată se ajunge la încălcarea dreptului de proprietate consfințit de art.41 din Constituție.
Pe teren există o coproprietate forțată și perpetuă, stare din care se poate ieși doar dacă există acordul tuturor proprietarilor. In speță nu există acest acord.
In drept s-au invocat disp.art.304 pct.6,8,9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare intimata - SRL a solicitat respingerea recursului pentru că prin petitul acțiunii a cerut ieșirea din indiviziune asupra imobilului situat în B, format din construcții și teren aferent în suprafață totală de 513,90 mp.
Chiar și din conținutul acțiunii rezultă indubitabil faptul că s-au avut în vedere și construcțiile arătând că accesul chiriașilor statului către apartamentul lor se realizează prin obstrucționarea folosință de către societate a încăperilor de la parterul imobilului, întrucât ambele scări de acces la etajul imobilului se află în corpurile C1 și C2 ce aparțin societății.
In ceea ce privește al doilea motiv de recurs intimata precizează că expertiza efectuată-n cauză a suplinit probele ce ar fi putut releva starea imobilului, felul în care chiriașii se intersectează cu alimentația publică.
Al treilea motiv de recurs este combătut de intimată prin aceea că apreciază că de fapt critica nu are corespondent în speță.
Apreciază că în mod obsesiv se susține că ar fi un caz de coproprietate forțată uitându-se specificul coproprietății: privat și public, comercial și locativ.
Apreciază că de esența soluționării dosarului sunt următoarele:
- sunt coindivizari și pe teren și pe construcție;
- nu se poate reține existența unei coproprietăți comune și forțate, astfel că se
poate dispune ieșirea din indiviziune;
- imobilul este într-o stare avansată de degradare iar chiriașii împiedică buna
funcționare a spațiului comercial, în acest sens nu s-au făcut dovezi;
- nici până în prezent unitățile nu sunt separate;
- Primăria și DSP-ul sunt interesați de echivalentul bănesc, dovada stând
intenția de revânzare către chiriași dar și disp.Legii nr.550/2002;
- deși de la început imobilul a avut o dublă destinație a fost în schimb a unui
singur proprietar;
- nu are nici o relevanță destinația socială a imobilului;
- suma primită cu titlu de sultă nu are menirea de-a acoperi despăgubirile
bănești oferite proprietarilor sau sumele stabilite în rapoartele de evaluare întocmite pentru vânzarea către chiriași. reprezintă suma de bani ce trebuie plătită pentru compensarea inegalității de valoare a loturilor în cazul partajului judiciar.
La termenul din 11.11.2009 s-a formulat cerere de intervenție în interesul pârâtului de către, cerere justificată prin aceea că locuiește la etajul imobilului în discuție.
In motivarea cererii a reiterat criticile formulate de recurentă. In ședință din 29.01.2010 s-a admis în principiu cererea de intervenție.
Examinând actele și lucrările dosarului se constată că recursurile sunt fondate.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.12692/2005 - SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,- compus din:
-teren în suprafață indiviză de 299,10 mp.ce face parte din suprafață totală
de 513,90 mp. înregistrat în CF nr.15615/N cu număr cadastral 6591 al localității Restul terenului însuprafață indivizăde 214,80 mp. Este proprietatea Municipiului B;
- spațiul situat la subsolul construcției C1 cu o suprafață utilă de 129,90 mp.
având număr cadastral 6591/- 1, 1 înregistrat în CF nr.15617/N compus din sală, centrală termică și beci;
- spațiul situat la parterul construcțiilor C1 și C2 cu o suprafață utilă de
221,49 mp. având număr cadastral 6591/0, 1 înregistrat în CF nr.15617/N compus din 4 camere, magazie, debara, 2 săli, 2 holuri, 3 WC-uri, vestiar și.
corpurilor C1 și C2 și 214,80 mp. teren indiviz sunt proprietatea
Municipiului B în baza deciziei civile nr.322/2002 a Tribunalului Brăila.
Prin prezenta cerere de chemare în judecată s-a solicitat "ieșirea din indiviziune asupra imobilului situat în B,- format din construcții și teren aferent în suprafață totală de 513,90 mp. In motivarea cererii se precizează clar că fiecare parte este proprietară exclusivă a unei părți a construcțiilor. Problemele indicate de reclamante se referă la folosința scărilor.
Indiferent de petitul acțiunii, cert este că părțile sunt în indiviziune doar pe teren și oricărei solicitări de ieșire din indiviziune ce excede acestui obiect (terenului) nu i se poate da curs.
Cum părțile sunt proprietare exclusive a unei anumite părți din corpurile C1, C2 prin soluția instanței de apel d e dispunere a ieșirii din indiviziune cu privire la aceste construcții a avut loc o aplicare greșită a legii (304 pct.9 cod procedură civilă).
Ieșirea din indiviziune este o modalitate de încetare a coproprietății, ceea ce-n speță nu regăsim.
Coproprietatea presupune existența a doi sau mai mulți proprietari asupra unui bun, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind determinat în mod abstract, sub forma unei fracțiuni matematice, dar bunul nu este divizat corespunzător acestor cote - părți.
Actele de proprietate ale părților nu lasă nici un dubiu cu privire la faptul că acestea nu sunt coproprietare ale construcțiilor.
A ignora dreptul de proprietate al recurentei Municipiul B asupra etajului construcțiilor C1 și C2 și a dispune atribuirea acestei părți din construcție către cealaltă cu plata unei sulte, echivalează cu o expropriere ilegală.
Nu are importanță faptul că etajul are o uzură de 80 %, nici faptul că etajul și parterul au destinații diferite, nici că recurenta întâmpină dificultăți în efectuarea actelor de comerț datorită modului de poziționare a scărilor, nici că DSP B are intenția să vândă spațiile de locuit de la etaj. Niciunul din aceste aspecte nu ar fi trebuit să preocupe instanța de apel atâta vreme cât erau în discuție două proprietăți individualizate (este vorba strict de construcții) ce nu puteau face obiectul unei cereri de ieșire din indiviziune. Toate aspectele invocate țin de modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate și dacă există un abuz în exercitarea anumitor drepturi pot fi chemate în ajutor organele statului pentru corijarea unei astfel de atitudini. In nici un caz aceste aspecte nu pot sta la baza unei exproprieri. Dorința de a efectua acte de comerț se satisface prin reamenajarea proprietății pe care o ai nu prin acapararea proprietății vecine.
In ceea ce privește terenul pe care într-adevăr părțile sunt coproprietare, pentru că nu se permite formarea a două entități locative distincte atrage constatarea faptului că ne aflăm în fața unei coproprietăți forțate.
Față de considerentele de mai sus, constatându-se incident în speță pct.9 al art.304 Cod procedură civilă și prin prisma disp.art.312 alin.I teza I Cod procedură civilă a se modifica decizia civilă a Tribunalului Brăila în sensul respingerii apelului declarat de pârâta - SA ca nefondat. Pe cale de consecință se va admite și cererea de intervenție formulată în interesul recurentelor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursurile declarate de pârâții MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR, cu sediul în B, nr.1 și DIRECȚIA SERVICIILOR PUBLICE B, cu sediul în B,- și cererea de intervenție în interesul recurentelor formulată de intervenientul, cu domiciliul în B,- împotriva deciziei civile nr.108/01.07.2009 pronunțată de Tribunalul Brăila în dosarul civil nr-.
Modifică decizia civilă nr.108/2009 a Tribunalului Brăila, astfel:
Respinge apelul ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 10.02.2010.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
Red.LC-03.03.2010
Dact.MH-09.03.2010/6 ex.
Fond: judecător
Apel:judecători: -
Președinte:Luminita CristeaJudecători:Luminita Cristea, Anica Ioan, Simona Bacsin
