Evacuare. Decizia nr. 1329/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1329/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 20-02-2015 în dosarul nr. 12893/200/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1329/2015
Ședința publică de la 20 Februarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A.-M. D.
Judecător G. S.
Grefier C. M. O.
Pe rol judecarea cererii de apel formulată de pârâții apelanți F. G., F. M., ambii cu domiciliul în comuna Costești, . împotriva sentinței civile nr._/03.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu reclamantul - intimat G. T. D., cu domiciliul în comuna Costești, ., având ca obiect evacuare.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 13 februarie 2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a dispus amânarea pronunțării astăzi 20 februarie 2015.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra prezentului apel civil, se constată următoarele:
Prin cererea introdusă pe rolul Judecătoriei B. și înregistrată sub nr._, reclamantul G. T. D., în contradictoriu cu pârâții F. G. si F. M. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea sa, situat in ., judetul B..
In fapt, reclamantul a învederat instanței faptul că este proprietarul exclusiv al imobilului, compus din doua camere, hol, bucătărie si polată, situat in vatra satului Pietrosu, ., proprietate imobiliară dobândită prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1489/13.06.1977 de notariatul de Stat Județean B..
Cei doi pârâți, tată si fiica, în lipsa unui titlu legal care să le confere dreptul de a locui in imobil, posedă si folosesc imobilul descris mai sus, refuzând părăsirea acestuia.
A mai arătat că in ultimii cinci ani relația pe care a avut-o cu pârâții s-a deteriorat, astfel încât aceștia au început să manifeste un comportament agresiv si vulgar la adresa sa si a familiei sale, iar in ciuda eforturilor sale de a evita apariția de conflicte, pârâții au ignorat solicitările sale de a părăsi imobilul. Mai mult, s-au dedat la certuri, amenințări si chiar distrugeri.
In drept s-au invocat dispozițiile art. 481 Cod civil, ale art. 44 din Constituția României, dar și Decizia nr. 2426/25.03.2014 pronunțata de ICCJ.
Deși legal citați cu mențiunea că au obligația de a depune întâmpinare sub sancțiunea decăderii din dreptul de a propune probe si invoca excepții, pârâții nu s-au conformat celor dispuse de instanța de fond.
Părțile au uzat la instanța de fond de un probatoriu cu înscrisuri.
În urma probelor administrate, judecătoria B. a pronunțat sentința civilă nr._/03.10.2014, prin care a admis acțiunea formulată de reclamant și a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamantului, situat în comuna Costești, ., luând act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele: „Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1489/13.06.1977 de Notariatul de Stat Judetean Buzau, reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in satul Pietrosu, ., format din locuinta si teren aferent.
Paratii ocupa imobilul in litigiu de mai multi ani, aspect recunoscut de acestia si consemnat prin incheierea de sedinta din data de 3.10.2014, fara a detine vreun titlu sau vreun contract de inchiriere.
Cat priveste inscrisul sub semnatura privata depus de parati si atasat la fila 18 dosar, acesta nu prezinta valabilitate din punct de vedere juridic, atata vreme cat vointa partilor nu s-a concretizat prin incheierea unui act in forma autentica la notariat.
In drept, actiunea in evacuare poate fi folosita oricand de cel care are dreptul de folosinta a unui bun in baza unui titlu si este tulburat in exercitarea acestei folosinte de catre cealalta parte.
Specific actiunii in evacuare este faptul ca se urmareste protejarea folosintei locuintei, spre deosebire de actiunea in revendicare, iar persoana impotriva careia se indreapta trebuie sa fie o persoana care nu detine un titlu locativ.
In speta dedusa judecatii, instanta constata ca reclamantul este proprietarul intregului imobil in litigiu cat si al anexelor gospodaresti din care solicita evacuarea paratilor, gasindu-se in situatia de a nu-si putea exercita nicunul din atributele pe care le are asupra imobilului, ocupat de parati, care insa nu pot opune reclamantului un titlu care sa-i indreptateasca a mai locui in continuare in acel imobil.
Vazand si dispozitiile art. 480 din Codul civil, dar si dispozitiile art. l al. l din Protocopul nr. l al CEDO, care apara si garanteaza dreptul de proprietate al reclamantului, instanta va aprecia actiunea formulata ca intemeiata, motiv pentru care urmeaza sa o admita si sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantului, situat in comuna Costesti, ., pe care il ocupa in mod abuziv. „
Împotriva acestei sentințe, au formulat apel pârâții F. G. si F. M., apreciind că soluția pronunțată de prima instanță este rezultatul unei analize extrem de sumare si superficiale a susținerilor părților din proces, dar si consecința unui probatoriu insuficient pe baza căruia instanța să-și formeze o judicioasă reprezentare a situației de fapt, aspect lesne de observat la o simpla lectura o considerentelor sentinței, în care sunt prezentate si analizate exclusiv susținerile reclamantului, fără a se face în niciun fel vorbire de aspectele pe care le-au învederat prin notele scrise pe care le-au depus la dosarul cauzei la ultimul termen de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel, apelanții au invocat excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare.
Așa cum a statuat și jurisprudența în materie, în cazul în care între părțile din proces nu s-a încheiat contract de închiriere, proprietarul are la îndemâna doar revendicarea pentru a reintra în stăpânirea bunului deținut fără drept de o altă persoană. Astfel, în niciun caz proprietarul nu poate solicita evacuarea, dacă nu a încheiat contract de locațiune cu cel ce ocupă bunul; dacă s-ar admite teza contrară, s-ar ajunge la confundarea revendicării imobiliare cu evacuarea, ceea ce este de neconceput din punct de vedere juridic.
Însă, de vreme ce între părțile din proces nu s-a încheiat niciodată un contract de închiriere cu privire la bunul imobil, intimatul-reclamant nu este îndreptățit să solicite evacuarea din imobil. Nu pot fi confundate doua instituții juridice diferite, anume acțiunea în revendicare imobiliară și acțiunea în evacuare. În esență, revendicarea este o acțiune reală, imprescriptibilă și care se timbrează în raport de valoarea bunului în litigiu. Evacuarea este o acțiune personală, prescriptibilă în termenul general de prescripție și supusă unei taxe fixe de timbru.
Revendicarea este acțiunea proprietarului neposesor îndreptată împotriva celui ce îi ocupa imobilul fără drept (adică exact pretinsa situație din speță). Pe de altă parte, evacuarea este acțiunea ce apară dreptul de creanță (de aceea este o acțiune personală), corelativ obligației de predare a bunului închiriat. Această acțiune se află doar la îndemâna celui ce a închiriat, deci a locatorului, putând fi folosită când chiriașul refuză predarea bunului în cazul în care locațiunea a încetat. Așadar evacuarea presupune întotdeauna existența unor raporturi locative, decurgând dintr-un contract de închiriere, situație ce nu se regăsește în speță.
In condițiile în care părțile își dispută însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, litigiul nu poate fi rezolvat decât în cadrul unei acțiuni în revendicare și nu în evacuare, întrucât evacuarea este o sancțiune civilă aplicabilă raporturilor de locațiune sau ocupării prin delict a unui imobil, or, în ipoteza inexistenței unui contract de locațiune, persoana care emite pretenții de proprietar asupra unui imobil are la îndemână acțiunea în revendicare și nu pe cea în evacuare.
Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantului nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare, care este inadmisibilă.
Pe fond, apelanții au susținut că, în realitate, ocupă imobilul în care locuiesc din anii "70 pe baza înțelegerii cu proprietarii acestuia de la momentul respectiv, anume B. Z. și Ș. G., pe care i-au îngrijit și îngropat, făcând pentru aceștia toate cele necesare conform datinilor creștinești.
Intimatul - reclamant nu s-a implicat în niciun moment în nimic ce ține de acest imobil sau de foștii proprietari ai acestuia, nici nu și-a manifestat în vreun fel dorința de a intra sau de a ocupa locuința în discuție. Toate afirmațiile intimatului - reclamant că le-ar fi solicitat vreodată să părăsească locuința și ar fi avut discuții contradictorii în ultima perioadă, sunt neadevărate și în consecință, nu pot fi dovedite în niciun fel.
Au mai relatat apelanții că au stăpânit în permanență imobilul în mod pașnic și netulburat, ca niște proprietari, în condițiile în care de-a lungul timpului au refăcut în totalitate construcția inițială din paiantă a foștilor proprietari și au extins-o cu încă o cameră și un hol, motiv pentru care aceasta este în totalitate din cărămidă. Inclusiv din contractul de vânzare - cumpărare din 1977 prezentat de reclamant ca titlul sau de proprietate se observă că în descrierea construcției înstrăinate se arată că era realizată din paiantă, iar în prezent construcția în care locuiesc și din care se solicită evacuarea este edificată din cărămidă.
In plus, în condițiile în care apelanții au realizat extinderea locuinței cu încă o construcție din cărămidă, care evident nu făcea parte din configurația inițială a imobilului foștilor proprietari și nu avea cum să facă nici obiectul contractului de vânzare - cumpărare invocat de reclamant ca titlu său de proprietate, reiese cu evidență că din construcția de cărămidă nu pot fi evacuați, reclamantul neavând calitatea de proprietar asupra acestei construcții refăcute și extinse.
In acest context, casa a fost înregistrată în anii "80 la rolul apelantului F. G., așa cum atestă extrasul din rolul agricol din anii 1981 - 1985 din care reiese că figurează cu casă și teren aferent în ., nr. 131. In acest sens sunt și adeverințele înregistrate sub nr. 4513/02.10.2014, iar pentru acest imobil a achitat în permanență până în prezent taxele și impozitele locale la zi, ultima chitanță de plată fiind cea cu nr. 3230/25.09.2014.
S-a mai menționat că deși au solicitat în scris Primăriei corn. Costesti să le comunice relații referitoare la imobilul în discuție (aspect pe care l-au menționat în Notele scrise depuse la dosar în 03.10.2014) și la rolul cărei persoane figurează aceasta în evidentele Primăriei, răspunsul și extrasul de pe rolul agricol l-au primit în data de 06.10.2014, adică după ultimul termen de judecată și după ce instanța a rămas în pronunțare.
O alta problemă importantă omisă în totalitate de prima instanță vizează situația terenului pe care este amplasată locuința din care se solicită să fie evacuați. Potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1489/13.06.1977 terenul aferent locuinței nu a făcut obiectul înstrăinării, deci reclamantul nu este proprietarul terenului și nu a făcut nicio dovada în acest sens.
Terenul aferent locuinței apelanților, din corn. Costesti, ., jud. B. figurează la rolul lor și plătesc impozit pentru acesta, motiv pentru care nu există niciun temei de drept și de fapt care să dovedească în persoana reclamantului eventuala sa calitate de proprietar asupra terenului aferent construcției.
In egală măsură, întrucât atât contractul de vânzare - cumpărare din 1977, cât și în acțiunea introductivă, descrierea imobilului este una extrem de sumară și insuficientă, apelanții au apreciat că nu se poate stabili cu siguranță că imobilul în care locuiesc și din care se solicită evacuarea este același cu cel aflat în proprietatea reclamantului.
Prima instanță nici nu a realizat o minimă verificare a acestui aspect, deși importanța stabilirii cu certitudine a acestui aspect este mai mult decât evidentă, mai ales sub aspectul interesului pe care reclamantul l-ar justifica în promovarea acțiunii sale, în contextul în care nu are niciun drept de a intra și de a folosi terenul pe care este amplasată construcția.
Față de toate motivele de fapt și de drept mai sus prezentate, apelanții au solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate și pe fond respingerea acțiunii în evacuare, ca inadmisibilă, iar în subsidiar ca neîntemeiată.
Totodată, s-a solicitat obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces, in temeiul art. 453 Noul C.proc.civ.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 466 si urm. N.C.P.C.
Intimatul-reclamant, G. T. D. a depus notă de concluzii, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței.
Un prim motiv de apel constă în aceea a invocării excepției inadmisibilității acțiunii în evacuare, excepție invocată numai în această fază a judecății.
Excepția urmează a fi respinsă față de următoarele motivări:
Prin acțiune în revendicare se pune în discuție existența dreptului de proprietate, reclamantul trebuind să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate, o astfel de acțiune întemeindu-se pe disp. art. 480 din Codul civil.
Dar, același text de lege justifică și acțiunea în evacuare în cazul în care dreptul de folosință asupra unui imobil ce intră în conținutul atributelor dreptului de proprietate, este exercitat nu de către proprietar, ci de către o persoană care nu justifică un titlu locativ.
În mod cert, este la latitudinea proprietarului calea aleasă în justiție, pentru a-i fi respectat dreptul de folosință al imobilului, respectiv acțiunea în evacuare sau acțiunea în revendicare.
Titlul evocat de reclamantul intimat este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1489/13.06.1977, de Notariatul de Stat Județean B., împrejurare în raport de care a făcut dovada dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în ., jud. B., format din locuință și teren aferent.
Apelanții-intimați au recunoscut că ocupă imobilul în litigiu de mai mulți ani, aspect recunoscut de aceștia, și consemnat în încheierea de ședință din data de 3.10.2014, fără a deține vreun titlu sau vreun contract de închiriere.
În cauza de față, s-a urmărit protejarea folosinței locuinței, împotriva persoanelor care ocupă locuința și nu deține un titlu locativ.
Apreciază fundamental greșit și izolat punctul de vedere conform căruia acțiunea în evacuare este o sancțiune aplicabilă raporturilor de locațiune și care presupune un contract de locațiune.
Deși au fost citați în mod legal apelanții pârâți, nu au formulat cereri și apărări, administrarea de probatorii, prin întâmpinare, în termen procedural, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a propune probe și a invoca excepții.
Cu toate acestea, în conformitate cu disp. art. 258 din Codul de procedură civilă, instanța a încuviințat un probatoriu cu înscrisuri, fiind apreciată ca utilă, concludentă și pertinentă cauzei.
În cadrul probei cu înscrisuri, apelanții-pârâți au invocat un antecontract de vânzare-cumpărare, o înțelegere, cu privire la imobil, cu numiții B. Z. și Ș. G., înscris denumit „Chitanță", nedatată, care nu emană de ia noi, reclamantul și care nu a transferat proprietatea imobiliară.
Se solicită a se observa că a dobândit proprietatea imobiliară, prin act autentic de la numiții B. Z. și Ș. G., iar dreptul de proprietate imobiliar s-a transmis, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1489 din 13 iunie 1977, transcris în Registrul de Transcripțiuni și inscripțiuni sub nr. 1925 și 1926 din 13 iunie 1977 de Notariatul de Stat Județean B..
Titlul său de proprietate este confirmat, este opozabil pârâților, care nu au opus un titlu locativ valabil, nu au invocat lipsa calității sale procesuale active, a reclamantului, mai mult, în cauza de față, în raport de apărările apelanților-pârâți au opus dreptul de folosință asupra imobilului, drept izvorând din dreptul său de proprietate.
Cel de al treilea motiv este o pură speculație, în raport de petitul cererii de chemare în judecată, în care s-au făcut precizări indubitabile cu privire la imobilului din care se solicită evacuarea, respectiv imobil compus din 2 camere, hol, bucătărie și polată, situat în vatra satului Pietrosu, între vecinii: N - drumul comunal, S - M. Anicuța, E - M. I. și V - ulița satului, situație de drept și de fapt evocată în contractul de vânzare-cumpărare.
Acest aspect, de altfel, nici nu a fost invocat de pârâții apelanți, în sensul că nu ar fi identitate între imobilul din care a solicitat evacuarea și imobilul în care aceștia locuiesc, fără titlu.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului și evaluarea dovezilor administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii apelate și a motivelor de apel invocate, tribunalul apreciază că apelul este neîntemeiat, astfel că în temeiul art. 480 Cod pr.civilă, urmează să-l respingă pe următoarele considerente:
În ce privește situația de fapt, Tribunalul reține că reclamantul-intimat deține titlu de proprietate pentru imobilul ce formează obiectul litigiului, respectiv, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1489 din 13.06.1977, prin care a dobândit de la vânzătorii B. Z. și Ș. G. un imobil casă de locuit, compus din 2 camere, hol, bucătărie și polată, situat în satul Pietrosu, ., pe un teren de 250 m.p., ce nu a format obiectul înstrăinării.
Raportat la primul motiv de apel, prin care s-a pus în discuție excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare, Tribunalul constată încă de la început că acesta nu poate fi analizat ca o excepție, atâta timp cât presupune analiza fondului solicitărilor formulate și mai mult, a fost invocată direct în faza apelului, fără a putea fi cenzurată de prima instanță.
Analizând însă această apărare, Tribunalul constată că nu este fundamentată, întrucât acțiunea în evacuare reprezintă un mijloc în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului pentru care titularul deține un titlu legal.
În speță, reclamantul deține, așa cum s-a menționat mai sus, un act de vânzare-cumpărare autentic asupra imobilului casă de locuit, în timp ce apelanții –pârâți nu posedă un titlu legal.
Din acest punct de vedere, faptul că reclamantul a înțeles să uzeze de calea acțiunii în evacuare nu poate fi interpretată ca inadmisibilă, pe motiv că se putea formula doar o acțiune în revendicare, întrucât este latitudinea titularului, în virtutea principiului disponibilității, să învestească instanța cu acel gen de cerere pe care o apreciază utilă pentru ocrotirea lucrului său, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, în speță, dreptul de abitație, aceasta fiind justificată, atâta timp cât pârâții nu dețin niciun titlu.
În această ordine de idei, chitanța sub semnătură privată opusă de apelanții-pârâți nu poate echivala cu un act juridic valabil, deoarece nu îmbracă forma unui act autentic, nu este datat și provine de la același autor vânzător care a înțeles să-și manifeste voința înstrăinării doar prin contractul autentificat.
Sub acest aspect, susținerile apelanților, în sensul înțelegerii verbale din anul 1970 cu vânzătorii și acordarea sprijinului acestora pe timpul vieții și ulterior prin efectuarea celor creștinești, nu pot înlătura și substitui titlul de proprietate valabil încheiat al reclamantului-intimat.
Totodată, dovezile produse de apelanți în această fază procesuală cu privire la terenul aferent imobilului și susținerile acestora referitoare la calitatea lor de proprietari nu pot fi analizate, deoarece exced cadrului procesual fixat de reclamant, atâta timp cât în litigiu se află doar imobilul descris în actul autentic, iar construcțiile edificate de pârâți pe teren și situația juridică concretă a suprafeței limitrofe nu pot forma decât obiectul unor eventuale acțiuni viitoare promovate de aceștia.
De asemenea, critica apelanților legată de omisiunea primei instanțe cu privire la terenul pe care este amplasată locuința, este nefondată, în contextul în care nu a format obiectul dedus judecății, nefiind înscris în titlul de proprietate ale reclamantului decât imobilul casă de locuit, compus din 2 camere, hol, bucătărie și polată, situat în satul Pietrosu, ., suprafața aferentă de 250 mp fiind exclusă de la înstrăinare, urmare a aplicării dispozițiilor art.30 din Legea 58/1974.
În acest sens, față de obiectul acțiunii cu care a fost învestită instanța de fond, a probelor administrate de părți, Tribunalul constată că în mod corect s-a dat interpretare dispozițiilor art. 480, 481 cod civil anterior și s-a dispus admiterea acțiunii, în evacuare a apelanților, orice alte apărări legate de analiza titlului de proprietate pe calea revendicării fiind nejustificate, atâta timp cât nu a fost învestită cu astfel de solicitări, astfel de susțineri fiind evocate direct în această fază procesuală care tind la modificarea litigiului dedus judecății.
Sub ansamblul celor evocate, reținând netemeinicia motivelor de apel expuse, Tribunalul în temeiul art. 480 Cod pr.civilă, va respinge ca nefondat apelul formulat.
Tribunalul va lua act că intimatul nu a solicitat cheltuieli de judecată în prezentul dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge apelul ca nefondat, formulat de pârâții apelanți F. G., F. M., ambii cu domiciliul în comuna Costești, . împotriva sentinței civile nr._/03.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu reclamantul - intimat G. T. D., cu domiciliul în comuna Costești, ..
Ia act că intimatul – reclamant nu a solicitat cheltuieli de judecată în prezentul dosar.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 20 Februarie 2015.
Președinte, A.-M. D. | Judecător, G. S. | |
Grefier, C. M. O. |
Red.G.S. 23 Februarie 2015
Tehdact.E.C./5 ex.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 1079/2015.... | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 913/2015.... → |
|---|
