Rezoluţiune contract. Decizia nr. 484/2013. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 484/2013 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 08-10-2013 în dosarul nr. 16716/211/2009
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIE CIVILA Nr. 484/A/2013
Ședința publică de la 08 Octombrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: E. L.
JUDECĂTOR: M. O.-S.
GREFIER: E. C.
Pe rol este pronunțarea cauzei civile privind apelul declarat de recurent P. O., recurent P. S., împotriva Sentinței civile nr. 2818/13.02.2013, pronunțată în dosar nr._, al Judecătoriei Cluj-N., privind și pe intimat F. V., având ca obiect, rezoluțiune contract .
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta apelanților,av. S. V. și reprezentantul intimaților, av. S. V., lipsind:
- intimat Pârât - F. V.
- recurent Reclamant - P. O.
- recurent Reclamant - P. S.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier.
Se constată că prin serviciul registratură, la data de 8 oct.2013, s-a depus la dosar de apelanți prin fax, concluzii scrise, înregistrate la data de 8 oct.2013, care reprezintă doar trei fraze.
Se constată că mersul dezbaterilor și cuvântul pe apel părților, au fost consemnate în Încheierea ședinței publice din data de 01.10.2013, care face parte integrantă din prezenta decizie.
TRIBUNALUL
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 2818/13.02.2013, pronunțată în dosar nr._, al Judecătoriei Cluj-N., a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanții P. O. și soția P. S. împotriva pârâtei F. V., având ca obiect rezoluțiune contract.
Au fost obligați reclamanții la plata către expertul T. M. a sumei de 1.599,6 lei cu titlu de contravaloare factură nr.30/11.09.2012.
Au fost obligați reclamanții la plata către pârâtă a sumei de 3.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată – onorariu avocațial.
Pentru această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
În data de 1.10.2007, între pârâtă în calitate de promitent vânzător și reclamanți în calitate de promitenți cumpărători a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de 792 mp de teren situat în . Titlul de proprietate nr. 5370/775/14.07.1994 - .>
Prețul de vânzare a fost stabilit de comun acord de părțile semnatare la suma de 100.000 lei, care a fost achitat integral la data perfectării contractului.
Totodată, cu privire la preț, se reține de către instanță că în antecontract s-a consemnat că suma de 100.000 lei (ce reprezintă prețul integral al terenului) a fost plătită cu titlu de arvună, așa cum rezultă din alin. 4. ( fila 7 ).
De asemenea, se mai reține că potrivit prevederilor aliniatului ultim pag. 1 din antecontract, reclamanții (în calitate de promitenți cumpărători) s-au obligat să facă demersurile în vederea intabulării terenului în CF suportând toate cheltuielile aferente.
Mai trebuie precizat că reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, au declarat în mod expres la data încheierii convenției că „au cumpărat mobilul mai sus descris a cărui stare de fapt și de drept o cunoaștem, am achitat PREȚUL după cum s-a făcut mențiunile mai sus, înainte de semnarea actului l-am citit împreună cu promitenta vânzătoare și am constatat că acesta corespunde voinței și condițiilor stabilite de noi, cunoaștem că terenul nu este întabulat în cartea funciară, dar vom face toate demersurile în vederea întabulării, sens în care ….”
Conform susținerilor reclamanților, susținute de înscrisurile depuse la dosar, se reține că ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în perioada octombrie 2007 – martie 2008 aceștia au procedat la întocmirea documentației necesare la intabulării terenului, documentație care a fost întocmită pe numele pârâtei.
În data de 25.03.2008 documentația a fost depusă la OCPI Cluj, însă prin încheierea nr._ din data de 25.04.2008 s-a dispus respingerea documentației pe motiv că există suprapunere cu nr. cadastral 29. ( fila 16 ).
La data de 6.03.2009, reclamanții au trimis o notificare pârâtei, respectiv notificarea nr. 113/6.03.2009, trimisă prin B. S. M., au solicitat pârâtei plata sumei de 265.856,852 lei.
La data de 11.06.2009, au mai remis o notificare sub nr. 247/11.06.2009, trimisă prin B. S. M., prin care au solicitat ca în data de 30.06.2009, orele 12,00, pârâta să se prezinte la BNP L. M. situat în Cluj-N. în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în . înscris în titlul de proprietate nr. 5370/775/14.07.1994., iar în cazul în care pârâta nu se prezenta la BNP L. M. în data și ora stabilită, având toate actele necesare încheierii contractului în formă autentică, au precizat că vor socoti rezoluționat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1.10.2007, din culpa exclusivă a pârâtei urmând a se face aplicarea prevederilor alin. 2 din pag. 2 a antecontractului mai sus menționat.
În ce privește prețul de 100.000 lei, se reține de către instanță că atâta timp cât în antecontract se menționează expres că „prețul de vânzare al imobilului-teren identificat în prezentul act negociat de comun acord între părțile contractante este în sumă de 100.000 lei, care se achită integral (și nu parțial), azi data semnării prezentului contract”, suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preț de vânzare cumpărare și nicidecum un avans.
De altfel acest aspect este susținut de martorul Gaziuc T., cel care în calitate de avocat a redactat antecontractul intervenit între părți.
În ce privește arvuna, se cunoaște faptul că aceasta este o sumă de bani plătită în avans și reprezintă o parte din preț, or în cauză suma de 100.000 lei, deși s-a consemnat în contract că este achitată cu titlu de arvună, reprezintă prețul integral.
Nu este singura nerealitate consemnată în contract, întrucât în cuprinsul acestuia se mai menționează că suma de 100.000 lei a fost achitată anterior semnării antecontractului prin transfer bancar cu clauză de arvună, afirmație care nu corespunde adevărului, întrucât prețul de vânzare cumpărare a fost achitat direct la mâna pârâtei și în fața martorului Gaziuc T.) așa cum acesta a declarat în fața instanței), ca și întreg preț al imobilului și nu cu clauză de arvună, or în situația în care cumpărătorii, în speță reclamanții ar fi achitat o parte din prețul de vânzare cumpărare al imobilului, atunci s-ar fi putut discuta despre o eventuală arvună.
Se mai reține de către instanță că anterior perfectării antecontractului, reclamanții au predat pârâtei suma de 5.000 Euro, fapt confirmat de martora C. C., sumă care a fost restituită de către pârâtă la data încheierii antecontractului. Astfel, la data de 07.07.2007 reclamantul a întocmit un script sub semnătură privată, intitulată „Recipisă” prin care se obligă să achite până la data de 07.10.2007 suma de 1 miliard lei Rol, reprezentând contravaloarea terenului în suprafață de 792 mp, achitând în acest sens suma de 5.000 Euro, urmând ca această din urmă sumă să-i fie restituită reclamantului la data când se achită întregul preț de vânzare cumpărare de 100.000 lei. (fila 54 din dosar)
Prin urmare, la data de 1.10.2007, pârâta a restituit reclamantului suma de 5.000 Euro, așa se justifică mențiunea din josul înscrisului olograf, prin care reclamantul arată că „am primit întreaga sumă de 5.000 Euro” și datează înscrisul cu data de 1.10.2007, dată care coincide cu încheierea antecontractului, aflat la fila 7 din dosar.
Privitor la demersurile făcute de reclamanți în vederea întabulării, se reține că aceștia au întocmit o documentație cadastrală prin P.F.A. C. N. în vederea întabulării terenului în c.f. care a fost depusă la O.C.P.I Cluj sub nr._/25.03.2008, iar prin încheierea nr._/2008, a fost respinsă documentația depusă de reclamanți pe motiv că imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare se suprapune cu nr. cadastral 29 pe Feleac, astfel că nu s-a reușit intabularea.
Un exemplar al încheierii respingerii de intabulare a fost comunicat expertului cadastral C. N., audiat în calitate de martor, acesta declarând că a prezentat încheierea de respingere doar reclamantului, crezând că celorlalți le-a fost comunicată de OCPI.
Din probele de la dosar, se reține că pârâta a aflat despre respingerea cererii de intabulare a documentației abia la data de 10.03.2009, când i-a fost comunicată notificarea nr.113/6.03.2009.
În ce privește suprapunerea, din înscrisuri susținute și de declarația martorului C. N., se reține că . obiect al antecontractului se suprapunea cu terenul cu nr. cad. 29 dar care aparține numitei N. Florența-D..
Totodată, pârâta s-a hotărât de comun acord cu reclamanții (fapt necontestat de către aceștia) să procedeze ea la intabularea terenului pe cheltuiala sa, prin urmare în baza documentației cadastrale și a declarației notariale dată de vecina N. Florența-D. care are nr. cad.29, prin încheierea O.C.P.I nr._/25.06.2009 a fost admisă cererea de înscriere a dreptului de proprietate în c.f. a terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. (fila 47).
Mai trebuie subliniat faptul că din antecontractul de vânzare-cumpărare rezultă fără putință de tăgadă faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică urma a se face în termen de 15 zile de la finalizarea formelor de întabulare, fără a se menționa un termen limită.
În acest sens, s-a consemnat că „părțile contractante declară că după finalizarea formalităților de întabulare în carte funciară a terenului, părțile se obligă în termen de 15 zile să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sub sancțiunea plății de penalități de întârziere de 1% pe zi din valoarea contractului”.
Astfel, se reține că pârâta a efectuat documentația cadastrală prin expertul cadastral Șiom L., care a întocmit urgent documentația cadastrală pe numele pârâtei însă nu s-a putut depune la O.C.P.I până vecina N. Florența nu a dat declarație notarială de repoziționare și modificare a suprafeței terenului.
La data de 25.06.2009 documentația a fost depusă cu taxă de urgență la O.C.P.I Cluj, fiind înreg. sub nr._/2009, având termen de soluționare 03.07.2009, așa cum rezultă din cererea adresată O.C.P.I Cluj, la data de 3.07.2009,a fost efectuată lucrarea, iar la data de 06.07.2009 (prima zi lucrătoare cu program pentru persoane fizice), a ridicat de la sediul O.C.P.I. Cluj încheierea de admitere a lucrării împreună cu extrasul de c.f. nr. 5285 Feleacu.
Astfel, în opinia instanței de la data de 6.07.2009, a început să curgă termenul de 15 zile stabilit de comun acord de părțile contractante de a se prezenta la notarul public pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică .
Prin urmare, pârâta a trimis reclamanților prin intermediul SCPEJ A. și Oszoczki notificarea nr.2124/2009 (fila 50), prin care le-a solicitat să se prezinte la data de 08 iulie 2009 la BNP L. M. în vederea încheierii actului în formă autentică
Conform susținerilor pârâtei, necontestate de către reclamanți, la data de 08.07.2009 s-a prezentat personal la BNP L., prezentând în acest sens toate actele necesare încheierii actului în formă autentică (titlu de proprietate, extrasul de c.f., actul de identitate și certificatul de atestare fiscală). La aceiași dată, s-au prezentat și reclamanții care nu au dorit să încheie actul autentic pentru două motive, respectiv nu s-a respectat termenul stabilit de comun acord la data de 30.06.2009, respectiv de a se încheia actul la data de 07.07.2009 și că suprafața terenului este mai mică cu 36 mp, față de suprafața înscrisă în titlul de proprietate și în antecontract.
În ceea ce privesc motivele invocate reclamanții pentru neîncheierea actul autentic nu pot fi primite deoarece pe de o parte, la data de 30.06.2009 când reclamanții au convocat-o pe pârâtă la BNP L. nu exista încă finalizată lucrarea de intabulare pe numele acesteia pe de o parte, iar pe de altă parte la data de 30.06.2009 pârâta era internată în spital, astfel că a existat un motiv obiectiv pentru care nu s-a prezentat.
Totodată, trebuie subliniat că din nici un script nu rezultă faptul că pârâta s-a obligat față de reclamanți să efectueze intabularea într-un anumit termen.
În ce privește cel de al doilea motiv, respectiv faptul că terenul are o suprafață mai mică cu 36 mp, față de cea din titlul de proprietate și din antecontractul de vânzare cumpărare, se reține că pe de o parte la data perfectării antecontractului nu s-a procedat la măsurare, ori în situația în care reclamanții ar fi dat dovadă de diligență, ar fi cerut măsurarea.
Pe de altă parte, susținerea reclamanților că nu mai pot să construiască casa pentru care au întocmit proiect, nu poate fi reținută atâta timp cât acest motiv era cunoscut reclamantului și la momentul primei notificări din 10.03.2009, unde acesta arată că din măsurătorile efectuate a rezultat o diferență în minus de aprox. 40 mp.
De asemenea, suprafața minimă necesară pentru construirea unei case este prevăzută de către Planul Urbanistic Zonal (PUZ) al fiecărei zone, iar în zona localității Feleacu suprafața minimă pentru construcția unei case este de 250 mp și nicidecum suprafața de 792 mp, cum susțin reclamanții, iar frontul la stradă trebuie să fie de minim 12 mp, iar terenul din litigiu având 12,52 m, conform răspunsului la adresa nr. 4192/05.11.2009 eliberată de Primăria .> Reclamanții au mai arătat că în perioada 2007-2008, au procedat la executarea unor lucrări de forare de mare adâncime, în vederea instalării unui dispozitiv pentru captarea agentului termic din pământ pentru încălzirea casei și a apei, or, prin efectuarea acestor lucrări rezultă fără echivoc că aveau posesia și folosința terenului.
Pe de altă parte, ca motiv de neprimire a susținerii reclamanților că suprafața redusă de teren nu le permite construirea imobilului, este faptul că aceștia cunoșteau că pot construi, întocmind proiectul de casă și procedând la efectuarea lucrărilor de forare, în caz contrar, nu se poate justifica efectuarea acestor lucrări și suportarea costurilor, dacă nu se putea utiliza terenul pentru ceea ce s-a cumpărat.
În ce privește solicitarea reclamanților de a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, este cunoscut faptul că pentru a opera această sancțiune a actului juridic trebuie să fie îndeplinite mai multe condiții.
Astfel prin rezoluțiune se înțelege acea sancțiune a actului juridic care intervine ca urmare a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic și constă în desființarea retroactivă a acestuia cu repunerea părților în situația anterioară.
Deci pentru a se putea aplica această sancțiune, este imperios necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
1- una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin
2- neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligațiile
3- debitul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
În cauză deși se susține că obligația neexecutată de către pârâtă constă în pe de o parte nepredarea terenului obiect al antecontractului, iar pe de altă parte în neprezentarea în data de 30.06.2009 la notar pentru încheierea în formă autentică, se reține că nici una dintre aceste obligații nu se poate reține că nu ar fi fost îndeplinită de către pârâtă.
Aceasta pentru că privitor la predarea bunului, rezultă fără echivoc că terenul s-a aflat în posesia reclamanților (dovadă fiind faptul că aceștia au efectuat lucrări de forare), iar obligația de întabulare nu a fost asumată expres de către pârâtă ci dimpotrivă de către reclamanți. Pe de altă parte, termenul la care părțile trebuiau să se prezinte la notar pentru a încheia contractul în forma autentică a fost stabilit în 15 zile de la finalizarea documentației de întabulare, ori aceasta a fost finalizată în data de 6.07.2009.
Totodată, pentru ziua de 30.06.2009, pârâta a făcut dovada faptului că nu s-a putut prezenta la notar din cauza faptului că se afla internată în spital, deci neexecutarea obligației de prezentare la notar se datorează unui caz fortuit.
În ce privește suprafața de teren mai mică cu 36 mp decât cea cuprinsă în antecontract și implicit în titlul de proprietate, se reține că potrivit art.1329 C.civ. vechi, „În toate cazurile de vânzare, făcută altfel decât pe atât măsura, fie vânzarea de un corp cert și limitat, fie de mai multe fonduri distincte și separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contra, nici vânzătorul n-are drept la adaos de preț, pentru excedent, nici cumpărătorul, la scădere pentru lipsa, decât în cazul când excedentul sau lipsa prețuiește o a douăzecia parte din prețul total al vânzării.” Or în speță, suprafața de 36 mp lipsă din suprafața vândută nu depășește a douăzecia parte din prețul vânzării.
Raportat la cele mai sus reținute, instanța a apreciat că nu se poate reține vreo culpă în sarcina pârâtei, motiv pentru care în temeiul art.1169 C.civ. vechi cu aplicarea art.1020-1021 C.civ. vechi și art.1295 și urm. C.civ. vechi, a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă.
În consecință, fiind în culpă procesuală, instanța a reținut că revine reclamanților obligația de a suporta și achita către expertul T. M. a sumei de 1.599,6 lei cu titlu de contravaloare factură nr.30/11.09.2012.
În baza art.274-276 C.pr.civ., a obligat reclamanții la plata către pârâtă a sumei de 3.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată – onorariu avocațial.
Împotriva acestei hotărâri au declarat în termen legal apel reclamanții P. O. si Partascu S. solicitand instantei admiterea apelului, schimbarea in tot a Sentintei civile nr.2818/2013 și admiterea în întregime a acțiunii (f. 3-4). Au solicitat de asemenea apelanții obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivele cererii apelanții au expus întreaga situație de fapt dedusă judecății, arătând în final că sentința este netemeinică deoarece instanța de fond a încălcat mai multe principii de drept.
1. Primul principiu incalcat de instanta este acela prevazut de art.129 C.pr.civ., prin care aceasta are obligatia de a afla adevarul, iar hotararea pronuntata sa fie in baza prevederilor legale si a probelor administrate. Din intreaga motivare a hotararii, se vede clar faptul, ca instanta de fond a copiat, in unele cazuri omitand formularea de la persoana intaia a paratei (pag.8 alin.4) motivele formulate de aceasta.
2. Al doilea principiu incalcat de instanta este acela prevazut de art.969 cod civil vechi, care prevede ca orice conventie legala facuta are putere de lege intre partile contractante. Prin antecontractul de vanzare-cumparare, din data de 01.10.2007, partile semnatare au statuat ca suma de_ lei se plateste cu titlu de arvuna. Aceasta a fost vointa partilor la momentul incheierii actului. Aceasta clauza nu incalca principiile fundamentale ale dreptului si normele imperative, astfel ca este o clauza perfect valabila. Orice discutii ulterioare despre faptul ca nu asa a fost intelegerea este o incalcare a principiului enuntat de art.969 Cod civil. Din alt punct de vedere, instanta la fila 7 alin.7 din motive, sustine, “in ce priveste arvuna, ca se cunoaste faptul ca aceasta este o suma de bani platita in avans si reprezinta o parte din pret, …”. Este o afirmatie lipsita de temei legal. Nicio norma juridica nu prevede acest fapt. Art.1297 si 1298 Cod civil, in care se reglementeaza institutia arvunei, nu prede in niciun fel ca ar fi vorba despre o parte din pret. Chiar invers, din aceste norme juridice ar rezulta ca orice suma, inclusiv pretul total, poate fi platit cu titlu de arvuna. Fiind vorba despre o norma supletiva, partile aveau dreptul sa stabileasca orice suma platita, ca fiind cu titlu de arvuna. In atare situatie, aprecierile facute de instanta de fond, cum ca nu se putea plati intreg pretul cu titlu de arvuna, sunt nelegale si se impune a fi modificata.
3. Al treilea principiu incalcat de instanta de fond, a fost acela, ca un act autentic are o valoare probanta mai mare, fata de un act sub semnatura privata. Acest fapt rezulta din prevederile art.1172 Cod civil, care prevede ca un act care nu este autentic, din cauza necompetentei sau incapacitatii fuctionarului se va socoti act sub semnatura privata. Din textul amintit rezulta concluzia clara ca actul autentic are o valoare probanta superioara fata de cel sub semnatura privata, deoarece este facut de un functionar competent: notar, judecator, functionar de stat. Prin incheierea de certificare nr. 4144/30.06.2009 al BNP L. M., care este un act autentic, vanzatorul (in speta intimata), s-a obligat ca in data de 07.07.2009 sa incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. Chiar daca in incheierea de certificare nr. 4144/30.06.2009 nu se vorbeste ca ar fi o modificare a antecontractului din 01.10.2007, acest fapt rezulta din continutul actului. In aceasta situatie, partile au renuntat la clauza de la finele antecontractului de vanzare-cumparare, din data de 01.10.2007, care prevedea obligativitatea prezentarii la un notar in termen de 15 zile de la intabulare, stabilind ca data limita de incheiere a contractului in forma autentica, data de 07.07.2009. Termenul de 15 zile, care afirma instanta de fond, care a inceput sa curga de la 06.07.2009, nu mai exista. Acel termen a fost suprimat prin stabilirea unei date certe de incheiere a contractului. Astfel, in acesta situatie, instanta de fond a tinut cont de prevederile unui act sub semnatura privata in defavoarea unui act autentic.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 112 – 114, 242, 282 - 298 C.pr.civ., art.969, 1312 – 1335 Cod civil.
Prin întâmpinarea formulată pârâta F. V. (f. 8-11) a solicitat în baza disp. art.296 teza I C.pr.civ., respingerea ca nefondat a apelului declarat de către reclamanți, împotriva sentinței instanței de fond, pronunțată în prezentul dosar și menținerea în totalitate a sentinței cu obligarea apelanților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în apel.
În motivele întâmpinării se arată că la momentul înstrăinării terenului parata a avut în vedere suprafața menționată pe titlul de proprietate, fără a proceda la măsurarea terenului, iar apelanții au luat la cunoștință de situația extratabulară a terenului, obligându-se personal să facă demersuri în vederea efectuării unei documentații cadastrale de înscriere în c.f. a terenului (aspect recunoscut de reclamant prin răspunsul la întrebarea nr. 6 – fila 80 verso dosar fond), însă datorită efectuării unor documentații cadastrale deficitar efectuate de către vecinii de teren ai intimatei, reclamanții au luat legătura cu expertul cadastral C. N. pentru a efectua documentația cadastrală pentru terenul din litigiu, iar când a fost depusă la O.C.P.I. Cluj s-a constatat că există suprapunere cu nr. cad 29 (fila 16 dosar fond), și așa cum am arătat și în fața instanței de fond încheierea de carte funciară nu mi-a fost comunicată subsemnatei, ci expertului cadastral C. N. care a efectuat și depus documentația cadastrală la cadastru (a se vedea actul de la fila 71 dosar fond), iar într-un târziu (la 10.03.2009), reclamanții i-au comunicat intimatei că nu se poate efectua întabularea pe motiv că există suprapunere.
Ulterior acestei date, a hotărât să efectuează parata demersuri pentru întabularea terenului pe numele sau, luând legătura cu un alt expert cadastral (Șiom L.), care a efectuat documentația cadastrală, apoi a luat de nenumărate ori legătura cu vecina N. Florența pentru a da o declarație notarială întrucât terenul intimatei se suprapunea cu nr. cad al acesteia, așa cum susțin apelanții în motivele de apel, iar într-un târziu la data de 22.06.2009 aceasta a fost de acord să dea declarație notarială, iar în data de 25.06.2009, subsemnata am depus cererea de întabulare cu taxă de urgență la O.C.P.I Cluj, sub nr._/2009, având termen de soluționare 03.07.2009, așa cum rezultă din cererea adresată O.C.P.I Cluj (anexa nr.4 din întâmpinarea depusă la instanța de fond).
Mai mult, parata a fost ținută de declarația autentică pe care trebuia să o obțină de la vecina N. Florența față de care se suprapunea terenul, iar aceasta a dat declarație după multe insistențe, aspect confirmat chiar de către martorul numit de reclamanți, respectiv Cărean V. care a arătat în depoziția sa (fila 116 dosar fond) că „nepoata acestuia Florența a tărăgănat să soluționeze suprapunerea”, iar martorul având cunoștință că B. M. (fiica intimatei), a luat legătura cu nepoata Florența să dea declarație la notar, arătând martorul că și el s-a implicat și a intervenit la nepoata lui pentru a da declarație la notar, astfel se poate cu ușurință observa că subsemnata am depus toate eforturile și diligențele pentru a rezolva cât mai repede întabularea terenului pe numele său.
În mod greșit susțin apelanții că au procedat la întocmirea unui proiect de casă (aspect nedovedit), la care suprafața de teren de 792 mp (menționați pe T.P.), este o suprafață minimă necesară edificării unei construcții, iar datorită lipsei de suprafață de 36 mp cât a fost înscrisă în cartea funciară le face imposibilă punerea în executare a proiectului casei apelanților, însă această critică nu este întemeiată, atât timp cât apelanții au cunoscut acest aspect și la momentul trimiterii primei notificări cu nr.113 din data de 10.03.2009, unde se menționează că din măsurătorile efectuate a rezultat o diferență în minus de aproximativ 40 mp.
Apoi, pârâta a combătut în fața instanței de fond această susținere a reclamanților și a efectuat o adresă la Primăria . răspunsul primit, prin adresa nr. 4192/05.11.2009 se arată că suprafața minimă necesară pentru construirea unei case este prevăzută de către Planul Urbanistic Zonal (PUZ) al fiecărei zone, iar în zona localității Feleacu suprafața minimă pentru construcția unei case este de 250 mp și nicidecum suprafața de 792 mp, cum au susținut fără nicio dovadă reclamanții, iar frontul la stradă trebuie să fie de minim 12, iar terenul din litigiu are suprafața de 12,52 m, astfel că acest motiv de apel este nefondat.
E. se susține de către apelanți în motivele de apel că prețul de vânzare-cumpărare în cuantum de 100.000 lei, a fost achitat cu titlu de arvună, atât timp cât în antecontract se menționează expres că „prețul de vânzare al imobilului-teren identificat în prezentul act negociat de comun acord între părțile contractante este în sumă de 100.000 lei, care se achită integral (și nu parțial), azi data semnării prezentului contract”, astfel se poate observa cu ușurință că suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preț de vânzare cumpărare și nicidecum un avans. În contract se mai menționează că suma de 100.000 lei, a fost achitată anterior semnării antecontractului prin transfer bancar cu clauză de arvună, afirmație care nu corespunde adevărului, întrucât prețul de vânzare cumpărare a fost achitat direct la mâna și în favoarea subsemnatei, ca și întreg preț al imobilului (aspect care a fost probat cu depoziția martorului Gaziuc T. – fila 117 dosar fond) și nu cu clauză de arvună. În situația în care cumpărătorii, în speță apelanții ar fi achitat o parte din prețul de vânzare cumpărare al imobilului, atunci s-ar fi putut discuta despre o eventuală arvună, iar în situația în care au achitat întreaga sumă de 100.000 lei aceasta nu poate constitui arvună, cu atât mai mult cu cât se face vorbire de mai multe ori de preț al imobilului.
Astfel, la data de 07.07.2007, apelantul din această cauză a întocmit un script sub semnătură privată, intitulată „Recipisă” (fila 119 dosar fond), prin care se obliga să achite până la data de 07.10.2007 suma de 1 miliard lei Rol, reprezentând c/v terenului în suprafață de 792 mp, achitându-mi în acest sens suma de 5.000 Euro, urmând ca această din urmă sumă să-i fie restituită apelantului (la vreme promitent cumpărător) la data când se achită întregul preț de vânzare cumpărare de 100.000 lei. Astfel, la data de 01.10.2007, subsemnata am restituit apelantului suma de 5.000 Euro, așa se justifică mențiunea din josul înscrisului olograf, prin care apelantul arată că „am primit întreaga sumă de 5.000 Euro” și datează înscrisul cu data de 01.10.2007, dată care coincide cu încheierea antecontractului, aflat la fila 7 din dosarul instanței de fond.
Apoi, în mod corect prima instanță pe baza probelor administrate în fața acesteia a constatat că în antecontract au existat mai multe neconcordanțe, astfel s-a menționat că suma de 100.000 lei, a fost achitată anterior semnării antecontractului prin transfer bancar cu clauză de arvună, afirmație care nu a corespuns adevărului, întrucât prețul de vânzare cumpărare a fost achitat direct în mâna vânzătoarei și în prezența martorului Gaziuc T. – redactorul actului -, așa cum rezultă din depoziția acestui martor (fila 117 dosar fond), cât și din răspunsul la întrebarea nr. 19 din interogatoriu luat reclamantului, astfel că suma de 100.000 lei a fost achitată ca și întreg preț al imobilului și nu cu clauză de arvună cum eronat susțin apelanții.
Nici ultimul motiv de apel nu este întemeiat, apelanta niciodată nu s-a obligat personal a încheia contractul de vânzare cumpărare la alt moment decât cel stabilit de comun acord în alin.2, pag 2 din antecontract unde s-a stabilit că „Părțile contractante declară că după finalizarea formalităților de întabulare în cartea funciară a terenului se obligă, în termen de 15 zile să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, sub sancțiunea plății de penalități de întârziere de 1% pe zi din valoarea contractului”, astfel că prima instanță în mod corect a reținut că nu s-a stabilit alt termen decât cel convenit în contract, iar speculația apelanților cum că în încheierea de certificare nr. 4144/30.06.2009 a BNPA „L.” s-a stabilit alt termen nu poate fi primită, atât timp cât prin respectiva încheiere s-a consemnat doar ce s-a discutat în fața notarului la data de 30.06.2009 și nu modificarea clauzelor contractuale printr-un act adițional, iar subsemnata în aceea perioadă eram internată în spital în perioada 15.06._09, așa cum rezultă din adresa (fila 73 dosar fond), eliberată de Spitalul Clinic Județean Cluj și nu aveam cum să convenim stabilirea altei date.
În mod eronat susțin reclamanții că părțile au renunțat la clauza de la finele contractului care prevedea obligativitatea prezentării la notar, în termen de 15 zile de la întabulare, atât timp cât niciodată nu s-au înțeles la un alt termen, iar intimata a ridicat de la OCPI Cluj la data de 06.07.2009 încheierea de admitere a lucrării cadastrale a înscrierii terenului în cartea funciară nr. 5285 Feleacu, astfel că de la această dată începe să curgă termenul de 15 zile stabilit de comun acord în alin.2, pag 2 din antecontract pentru prezentarea la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, iar subsemnata la data de 08.07.2009 am convocat prin notificarea nr. 2124/2009 (fila 50 dosar fond), prin intermediul executorului judecătoresc apelanții să se prezinte la notar pentru încheierea actului în formă autentică, iar la data de 08.07.2009, subsemnata m-am prezentat la notar cu toate actele necesare încheierii actului, așa cum rezultă din încheierea de certificare nr. 4340/08.07.2009 (fila 10 dosar fond), iar apelanții din acest dosar devenind de rea credință nu au mai dorit să încheie actul autentic, în speranța că vor obține o îmbogățire fără just temei prin încasarea de trei ori a prețului imobilului.
În drept, au fost invocate prevederile art. 289 alin. 2, art. 274 C.pr.civ.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, Tribunalul constată următoarele:
Apelanții susțin în cadrul primului motiv de apel că prima instanță a încălcat principiul aflării adevărului, consacrat de art. 129 C.pr.civ. și faptul că hotărârea pronunțată nu se întemeiază pe probațiunea administrată și normele legale incidente.
Susținerile apelanților sunt nefondate deoarece în baza probelor administrate instanța a stabilit corect situația de fapt dedusă judecății, a procedat la interpretarea și aplicarea corectă a prevederilor legale incidente și a pronunțat o soluție legală și temeinică ce urmează să fie menținută.
Este de remarcat și faptul că apelanții nu arată în concret motivele pentru care apreciază că a fost încălcat principiul enunțat, nemulțumirea acestora vizând în realitate soluția pronunțată.
Al doilea motiv de apel vizează încălcarea, în opinia apelanților, a prevederilor art. 969 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză.
Tribunalul constată că, în urma analizei clauzelor inserate în Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 01.10.2007 între părți, prima instanță a statuat corect în sensul că suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preț de cumpărare și nu avansul. Astfel, părțile au stipulat în antecontract: „Prețul de vânzare al imobilului-teren identificat în prezentul act negociat de comun acord între subsemnatele părți contractante este în sumă de 100.000 lei (unasutămiilei), care se achită integral azi data semnării prezentului contract, anterior semnării acestui prin transfer bancar cu clauză de arvună” (f. 7 dosar judecătorie).
Din cuprinsul convenției nu rezultă că părțile ar fi negociat un alt preț, iar suma anterior menționată să reprezinte arvuna.
În realitate, așa cum s-a remarcat în considerentele sentinței care formează obiectul controlului judiciar, în cuprinsul paragrafului citat există mai multe inadvertențe: pe de o parte, se arată că prețul a fost achitat integral la data semnării contractului, pe de altă parte există mențiunea cu privire la achitarea ulterioară semnării contractului prin transfer bancar. În același timp, în contract este inserată o altă clauză în cuprinsul căreia se arată: „Prezentul antecontract constituie chitanță descărcătoare pentru suma de 100.000 lei (unasutămiilei) achitată prin transfer bancar anterior semnării prezentului contract”.
Tribunalul reține de asemenea că antecontractul încheiat de părți a fost redactat de avocat Gaziuc T., care a stabilit identitatea părților semnatare și a certificat conținutul antecontractului. Audiat în calitate de martor avocatul Gaziuc T. a arătat că a redactat antecontractul la solicitarea apelantului P. O. (f. 117 dosar judecătorie). Cu privire la preț, martorul își amintește că apelantul reclamant i-a spus inițial că se va plăti prin virament bancar, însă acesta s-a achitat în fața martorului, iar după semnarea contractului au fost numărați și banii.
În condițiile în care nu s-a făcut mențiune în antecontract cu privire la un alt preț al vânzării, în urma interpretării clauzelor analizate în lumina probelor administrate în cauză, se poate concluziona în sensul că suma de 100.000 lei a reprezentat prețul imobilului care a format obiectul antecontractului.
În doctrină vânzarea cu clauză de arvună este analizată ca o varietate a contractului de vânzare-cumpărare, arvuna fiind definită ca suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii contractului, fie ca semn al perfectării contractului, fie pentru a-și procura mijlocul de a se putea dezice de el. Prin definiție, arvuna este o convenție accesorie, părțile au facultatea de a o prevedea sau în contractul de vânzare-cumpărare. În speță, apelanții interpretează dispozițiile art. 1297 și art. 1298 Cod civil ajungând la concluzia că singura sumă stipulată în contract are natura arvunei. Or, prin natura sa, arvuna este o convenție accesorie, așa cum rezultă din cele ce preced.
În lumina considerentelor expuse, Tribunalul apreciază că motivul de apel examinat este nefondat.
În cadrul următorului motiv de apel se critică considerentele care au stat la baza pronunțării sentinței, apelanții afirmând că instanța nu a stabilit corect diferența între valoarea unui act autentic și valoarea unui act sub semnătură privată.
În realitate, apelanții omit să menționeze faptul că prin antecontractul încheiat s-au obligat să efectueze demersurile de întabulare cu privire la terenul în litigiu. Ulterior, acest demers a fost continuat de către intimata promitentă vânzătoare. Instanța a expus pe larg în considerentele sentinței motivele pentru care apreciază că termenul de 15 pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a început la data de 06.07.2009. Astfel, la data de 25.06.2009 documentația a fost depusă cu taxă de urgență la O.C.P.I Cluj, fiind înregistrată sub nr._/2009, având termen de soluționare 03.07.2009, așa cum rezultă din cererea adresată O.C.P.I Cluj, la data de 3.07.2009, a fost efectuată lucrarea, iar la data de 06.07.2009 (prima zi lucrătoare cu program pentru persoane fizice), a ridicat de la sediul O.C.P.I. Cluj încheierea de admitere a lucrării împreună cu extrasul de c.f. nr. 5285 Feleacu.
Ulterior, intimata pârâtă a trimis apelanților prin intermediul SCPEJ A. și Oszoczki Notificarea nr.2124/2009 (f. 50 dosar judecătorie), prin care le-a solicitat să se prezinte la data de 08 iulie 2009 la B.N.P. L. M. în vederea încheierii actului în formă autentică.
În condițiile în care din probele administrate în cauză nu rezultă că intimata s-ar fi obligat la întocmirea documentației de întabulare, susținerile apelanților sunt nefondate. În realitate, din ansamblul materialului probator al cauzei rezultă că, după efectuarea demersurilor necesare în acest la O.C.P.I. apelanții nu au mai dorit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru motivele expuse și în baza dispozițiilor art. 296 C.pr.civ., urmează să fie respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții P. O. și Patrașcu S. împotriva Sentinței civile nr. 2818, pronunțată la data de 13.02.2013 în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., care va fi păstrată în întregime.
În temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ. vor fi obligați în solidar apelanții, a căror culpă procesuală este dovedită, să plătească intimatei F. V. suma de 3600 lei, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocațial conform înscrisului doveditor depus la dosarul cauzei (f. 34).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanții P. O. și PATRAȘCU S., împotriva Sentinței civile nr. 2818 pronunțată la data de 13.02.2013 în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care o păstrează în întregime.
Obligă pe apelanți în solidar să plătească intimatei F. V. suma de 3600 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 08.10.2013.
Președinte, E. L. | Judecător, M. O.-S. | |
Grefier, E. C. |
E.C. 14 Octombrie 2013
Red.L.E./Tehn.L.C.
5 ex./03.12..2013
Jud. fond. R. E. G. - Judecătoria Cluj-N.
| ← Succesiune. Decizia nr. 608/2013. Tribunalul CLUJ | Fond funciar. Decizia nr. 876/2013. Tribunalul CLUJ → |
|---|
