Decizia civilă nr. 10283/2013. Contencios. Obligația de a face
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. _
DECIZIE CIVILĂ Nr. 10283/2013
Ședința publică de la 29 Octombrie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE C. I.
Judecător A. -I. A. Judecător DP Grefier M. N. Țâr
Pe rol, judecarea recursului declarat de C. LOCAL AL M. C. N. PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr. 7627 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului C. în contradictoriu cu intimații SC A. P. I. V. S., L. A. C., L. A., B. G., B. D., V. A., SC A. S., F. C.
S., B. S., M. S., L. M., C. A., S. R., B. A., T. G. ,
T. G. S., R. S., M. I., M. A., G. A., B. C., L. D., C.
S. C., SC O. C. S. având ca obiect obligația de a face .
La apelul nominal, făcut în cauză se prezintă intimații G. A., și reprezentantul societăți intimate, SC O. C. S. asistați de av. H. C. în reprezentarea intereselor tuturor intimaților cu împuternicire avocațială aflată la fila 53 din dosar și consilier juridic, M. Szeke în reprezentarea intereselor recurentului cu delegație de reprezentare aflată la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul promovat este scutit de plata taxelor de timbru.
S-a făcut referatul cauzei ocazie cu care se învederează instanței că pricina se află la al doilea termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită. Se mai menționează că la data de_ se acvirează din partea Tribunalului C., dosarul nr._ .
La data de_ se înregistrează din partea C. ui Local al M. C. N. și din partea Primarului M. C. N. - răspuns la solicitarea instanței.
Câte un exemplar din aceste scripte se comunică cu reprezentantul intimaților, care în raport de conținutul acestora relevă instanței că nu mai înțelege să susțină excepția lipsei calității de reprezentant a Primarului pentru C. Local întrucât aceasta ar conduce la o tergiversare a cauzei în condițiile în care se așteaptă o viitoare Ședință de Consiliu Local pentru a se pune în discuție solicitarea instanței și a intimaților adresată instituției locale.
Mai mult de atât se arată că reiese, din scriptele depuse că Primarul M.
C. N. a fost mandatat, să reprezinte interesele C. Local, în baza H.C.L. nr. 294/_ modificată prin H.C.L. nr. 86/_ .
Reprezentantul recurentului depune și comunică scriptul despre care se face vorbire în cuprinsul scriptelor depuse și arată că înțelege să stăruie în amânarea judecării cauzei și acordarea unui termen ulterior ședinței de Consiliu Local întrucât atât adresa comunicată de către instanță cât și actele depuse de către intimați vor fi supuse atenției consilierilor locali.
Față de aceste susțineri, instanța solicită părții litigante să precizeze care mai este interesul în susținerea unei cereri de amânare în condițiile în care intimații au renunțat la susținerea excepției.
Reprezentantul recurentului arată că, cunoaște acest aspect însă înțelege să stăruie asupra cererii de amânare în condițiile în care în prima ședință a C. ui Local se vor lua în discuție scriptele mai sus menționate.
Curtea, după deliberare respinge cererea de amânare și nemaifiind alte cereri de formulat Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pentru susținerea recursului.
Reprezentantul recurentului solicită admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentinței recurate în sensul respingerii acțiunii și menținerea HCL nr. 33/2012 ca fiind legală și temeinică. În susținere se arată că instanța de fond a admis acțiunea și a anulat HCL considerându-se ca și singură critică de legalitate neprimirea votului de oportunitate. Se mai arată că nu se poate anula un act administrativ raportat la motivul și ideea de a respinge acest proiect de hotărâre cu intenția de a diviza o UTR, întrucât această divizare a UTR nu conduce decât la mărirea indicilor urbanistici pentru fiecare parcelă. Nu se poate institui UTR pentru fiecare proprietar de parcelă sau pentru fiecare construcție. Se mai arată că votul consilierilor locali care a condus la respingerea proiectului a avut la bază aprecierea ca fiind neoportună permiterea intrării în legalitate.
La solicitarea instanței arată că, instanța de fond nu poate suplini numărul de voturi necesar promovării unei hotărâri în domeniul amenajării teritoriului. Se mai arată că prin admiterea acțiunii s-a înfrânt dorința legiuitorului în ceea ce privește numărul minim de voturi pentru cu care se pot lua hotărâri în domeniul amenajării teritoriului. Se mai arată că sentința recurată nu este de natură să sancționeze un refuz constatat ca fiind nejustificat ci să suplinească un anumit număr de voturi.
Reprezentantul intimaților solicită respingerea recursului și menținerea sentinței recurate ca fiind legală și temeinică. Se arată că este irelevant că sunt 1,2, 5 sau 7 voturi, instanța a suplinit cele 4 voturi lipsă. În susținerea poziției procesuale se arată că în speță avem de a face cu un refuz al autorității, fiind irelevant cu câte voturi a fost respins . Refuzul emis de către un organ administrativ este cenzurat de către instanță, a fost cenzurat un exces de putere din partea autorității care nu a comunicat un motiv pentru care cererea sa nu a fost primită, nici o justificare.
Instanța solicită reprezentantul părților litigante să precizeze dacă prin P. au fost depășiți indicii urbanistici.
Reprezentantul intimaților arată că nu, nefiind realizate adăposturile de protecție civilă întrucât acestea nu mai erau necesare a fi realizate de către particulari, nefiind efectuate nici subsolurile, acestea fiind eliminate. Intimații nu doresc să realizeze altceva, legea nu interzice existența UTR-ului, UTR are 7.000 mp iar parcela 2954 mp, fiind realizate două blocuri; în anul 2004 nu au fost specificați pentru fiecare teren.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicită acordarea acestora, urmând a depune înscrisuri în probațiune până la sfârșitul dezbaterilor.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A:
Prin sentința civilă nr. 7.627 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului C., s-a admis acțiunea in contencios administrativ formulata de reclamanții SC A. P. I. V. S. C. -N., SC O. C. S., L. A. C. ,
L. A., B. G., B. D., V. A., SC A. S., F. C. S., B. S.
, M. S., OL. M., C. A., S. R., B. A., T. G., T. G. S. ,
S., M. I., MINUȚA A., G. A., B. C., L. D., C. S. C.
, în contradictoriu cu pârâtul C. LOCAL AL M. C. N. și, în consecință, s-a dispus anularea HCL nr. 33/_ privind respingerea PUZ "Reactualizare P.U.Z. Bună Ziua Nord", iar pârâtul a fost obligat ca în termen de maxim 15 zile de la comunicarea sentinței să emită o hotărâre de aprobare a P. ului de hotărâre privind
aprobarea PUZ "Reactualizare P.U.Z. Bună Ziua Nord" așa cum a fost prezentat la pct.12 pe ordinea de zi din ședința din_ . A fost obligat pârâtul să achite suma de 9114,58 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin H.C.L. 33/_ a C. ui Local C. N. a fost respins PUZ "Reactualizare PUZ Bună Ziua Nord", ca urmare a neîndeplinirii numărului necesar de voturi prevăzut de art. 45 al. 2 lit e) din Legea 215/2001, în speță 14 voturi din cele 27 posibile. Din apărarea formulată de pârâtă reiese că s-a respins proiectul susmenționat pe considerentul că s-a apreciat neoportună intrarea în legalitate a unor investitori care au eludat atât prevederile legale cât și cele ale actelor de autorizare emise, prin propunerea de adoptare a unei hotărâri de modificare a indicilor urbanistici inițiali aprobați. În primul rând, instanța de fond a arătat că pentru a se verifica aceste aspecte, instanța a dispus efectuarea unui raport de expertiză tehnică judiciară de către expert tehnic judiciar M. Remus și dr. arh. Zoran Teodor, iar din concluziile acestei expertize reiese că: Prin divizarea UTR 7 în două UTR-uri care respectă păstrarea reglementărilor urbanistice inițiale (conform P. ului care stă la baza HCL atacat) - funcțiuni, număr clădiri, volum construcții, aliniament - nu se modifică caracteristicile urbanistice și ambientale ale zonei.
Apoi, au mai arătat experții că în condițiile respectării reglementărilor urbanistice aferente unui UTR dintr-un PUZ aprobat parcelarea terenului nu afectează coeficienții urbanistici POT și CUT al UTR în cauză. Cu privire la obiectivul prin care se urmărește a se stabili dacă este sau nu afectat calculul indicatorilor urbanistici POT și CUT în situația edificării în etape succesive (cu autorizații de construire distincte) a construcțiilor proiectate în UTR nr.7 aprobat prin HCL nr.868/2004, s-a arătat că în condițiile în care se respectă reglementările prevăzute în PUD-ul aprobat prin HCL nr.868/2004, prin edificarea în etape succesive cu autorizații de construire distincte nu este afectat calculul indicatorilor urbanistici POT și CUT.
Față de concluziile raportului de expertiză rezultă oportunitatea documentației de urbanism promovată de reclamanți și se reține totodată faptul că pârâta a arătat expres că nu are obiecțiuni la acesta. Apoi, a mai reținut instanța de fond și faptul că legalitatea documentației de urbanism promovate nu a fost pusă în discuție în niciun moment de serviciile de specialitate care au trimis spre aprobare C. ui Local această inițiativă. Astfel, prin referatul Direcției Urbanism, act preparatoriu însușit de Primar și care a stat la baza proiectului de hotărâre în discuție, s-a avizat pozitiv acest demers al reclamanților și s-a detaliat în mod neechivoc legalitatea acestuia, arătându- se că nu există nici un impediment de natură legală la adoptarea documentației.
În privința oportunității documentației de urbanism promovate apreciem că autoritatea deliberativă a acționat cu exces de putere. Aceasta deoarece, din analiza proceselor verbale ale ședințelor de Consiliu Local, reiese că nu au fost expuse considerente care să justifice inoportunitatea aprobării documentației sau să infirme datele conținute în proiectul de hotărâre. ( f. 343-348). Toate aceste argumente de mai sus sunt întărite de concluziile raportului de expertiză sus amintit.
Mai apoi, a reținut tribunalul și faptul că prin documentația promovată nu se eludează soluția dată de instanța de judecată în dosarul_ . Aceasta deoarece, în dosarul_, în analiza legalității solicitării eliberării unei A.C., s-au aplicat valorile indicatorilor P.O.T. și C.U.T. avizați pentru ansamblul terenului studiat de PUD, aprobat prin HCL 868/2004, instanța raportând suprafața clădirilor edificate strict la suprafața de teren aflată în proprietatea reclamantelor - 2744 mp. Or, pentru a se respecta decizia instanței, reclamantele au promovat un proiect distinct, pentru care s- a emis CU 1476/2011 și Avizul CT. 148330/1093/_, modificările propuse neafectând valorile indicatorilor POT si CUT din proiectul autorizat, aspect confirmat de raportul de expertiză efectuat în această cauză.
Instanța de fond a reținut că refuzul pârâtului de a soluționa cererea reclamanților este unul nejustificat, având un caracter discreționar, fiind exprimat cu exces de putere, mai ales în condițiile în care, în cadrul aceleiași ședințe au fost aprobate documentații pentru lucrări executate în lipsa unei autorizații de construire sau pentru lucrări care nu au respectat regimul de înălțime autorizat/au fost avizate negativ de CT. . (P. ul nr. 8 referitor la aprobare PUZ și PUD str. Dimitrie Gusti ; P. ul nr. 19 referitor la aprobare PUD 3 clădiri de locuințe executate pe str. TH. Pallady etc.(f.47-70).
Pentru considerentele mai sus arătate, tribunalul, în temeiul art. 8-18 din Legea 554/2004, a admis acțiunea formulată de reclamanți și a dispus anularea HCL nr.33/_ privind respingerea PUZ "Reactualizare P.U.Z. Bună Ziua Nord". Totodată, a obligat pe pârâtul C. local al M. C. -N. ca în termen de maxim 15 zile de la comunicarea sentinței să emită o hotărâre de aprobare a P. ului de hotărâre privind aprobarea PUZ "Reactualizare P.U.Z. Bună Ziua Nord" așa cum a fost prezentat la pct.12 pe ordinea de zi din ședința din_ .
În baza art.274 C.pr.civ., a fost obligat pârâtul C. Local al M. C. -N. să achite suma de 9.114,58 lei cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu expert și onorariu avocat (f.40-45).
Împotriva acestei sentințe, pârâtul C. LOCAL AL M. C. -N. a declarat recurs prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în totalitate a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamanților și menținerea H.C.L. nr.33/_ .
În motivarea recursului, pârâtul a arătat că solicitarea reclamanților de reactualizare PUZ Bună Ziua Nord are caracterul de a eluda ce au reținut instanțele de judecată cu autoritate de lucru judecat în dosarul nr._ și că investitorul nu a respectat autorizația de construire la momentul edificării construcțiilor, astfel că reautorizarea nu mai este posibilă. În respectivul dosar reclamanții SC O. C. S. și SC A. P. I. V. S. au solicitat instanței de judecată în contradictoriu cu Primarul municipiului C. -N. obligarea acestuia din urmă la emiterea Autorizației de construire modificatoare a Autorizației de construire nr. 337/2005. Prin Sentința civilă nr. 3452/_ pronunțată de Tribunalul Cluj, instanța de judecată a respins acțiunea reclamanților. Ulterior, decizia instanței de fond a fost menținută de Curtea de Apel C. prin respingerea recursului. Ambele instanțe au reținut în motivarea hotărârilor faptul că au fost depășiți indicii urbanistici prin proiectul de modificare a autorizației de construire, indici ce erau prevăzuți în Planul Urbanistic de Detaliu aprobat prin HCL nr. 868/2004.
În acest context, pârâtul apreciază că modalitatea aleasă de intimați pentru a forța o intrare în legalitate este un artificiu menit să legalizeze ilicitul produs la un moment dat referitor la respectivele construcții. Așa cum afirmă chiar intimații în Plângerea prealabilă formulată împotriva HCL nr. 33/2012, reactualizarea PUZ are dublu scop: pe de o parte, precizarea valorilor POT și CUT pentru fiecare UTR, așa cum rezultă din PUD-ul aprobat prin HCL nr. 868/2004, iar pe de altă parte, divizarea UTR 7 în două UTR-uri. Această divizare a UTR nu conduce decât la mărirea indicilor urbanistici pentru fiecare parcelă rezultată. În opinia pârâtului, împărțirea în două UTR nu se justifică având în vedere și dispozițiile Legii nr. 350/2001.
Așa cum rezultă din propunerea de PUZ, parcela de teren ce constituie UTR este deja o zonă omogenă, fiind edificate construcții cu destinația de locuință. Scopul divizării teritoriului unității administrativ-teritoriale în UTR este pentru a se asigura reglementări urbanistice omogene. Nu se pot institui UTR pentru fiecare proprietar de parcelă sau pentru fiecare construcție în parte, pentru că astfel s-ar ajunge la o dezvoltare nearmonioasă a unei zone restrânse. Pe de altă parte, intenția de promovare a unui proiect de reactualizare PUZ care aduce modificări indicilor urbanistici trebuie să aibă o motivare întemeiată, alta decât încercarea de legalizare a
unei situații pentru care s-au aplicat la un moment dat sancțiuni în materia contravențională. Beneficiarii nu pot modifica indicii urbanistici pentru ca aceștia să fie aliniați la construcțiile pe care investitorii au înțeles să le edifice, ci construcțiile ce urmează a fi edificate trebuie să respecte prevederile autorizațiilor de construire și, implicit, indicii urbanistici reglementați pentru o anumită zonă.
Apoi, votul consilierilor locali în ședința din data de_ care a condus la respingerea proiectului propus are la bază aprecierea ca fiind neoportună permiterea intrării în legalitate a unor investitori care au eludat atât prevederile legale cât și cele ale actelor de autorizare emise, prin propunerea de adoptare a unei hotărâri de modificare a indicilor urbanistici inițiali aprobați. Această soluție ar fi conferit doar o aparentă prezumție de legalitate a demersului acestora de reautorizare, în realitate nefiind vorba de altceva decât începutul unui demers de eludare a dispozițiilor Legii nr. 50/1991 care conține prevederi exprese referitoare la termenele de intrare în legalitate. Având în vedere aceste aspecte, pârâtul apreciază că prin soluția de admitere a acțiunii reclamanților instanța de fond a înfrânt dorința legiuitorului în ceea ce privește numărul minim de voturi pentru cu care se pot lua hotărâri în domeniul urbanismului și amenajarea teritoriului. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 2 lit. e din Legea nr. 215/2001 și având în vedere că la nivelul C. ui Local al municipiului C. -N. există un număr de 27 de consilieri, proiectul de hotărâre trebuia să întrunească un minim de 14 voturi pentru în vederea aprobării. Pe de altă parte, a mai susținut pârâtul, caracterul refuzului per ansamblu nu este unul nejustificat ci este impus de textul legal în vigoare amintit mai sus, cu atât mai mult cu cât proiectul de hotărâre supus dezbaterii a obținut un număr mai mare de voturi pentru decât numărul voturilor împotrivă. Prin urmare, admiterea acțiunii este de natură să amendeze în fapt textul legal care impune obligativitatea întrunirii unui anumit număr de voturi. Mai mult, consiliile locale sunt obligate să funcționeze și să ia decizii cu respectarea normelor legale în vigoare, în exercitarea atribuțiilor ce le revin. De asemenea, persoanele care au în competență aplicarea deciziilor luate de consiliile locale sunt obligate a le
respecta și a acționa ca atare.
O altă critică formulat de recurent se referă la faptul că instanța de fond a obligat C. ui Local al municipiului C. -N. la emiterea, în termen de 15 zile de la comunicarea sentinței, o hotărâre de aprobare a PUZ, "Reactualizare PUZ Bună Ziua Nord"., fiindcă soluția instanței excede textul art. 24 alin. 1 din Legea nr. 554/2004, care prevede un termen de executare de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii.
Reclamanții S.C. O. C. S.R.L., S.C. A. P. I. V. S.R.L. C. -N. ,
L. A. C., L. A., B. G., B. D., V. A., SC A. S., F. C.
S., B. S., M. S., L. M., C. A., S. R., B. A., T. G. ,
T. G. S., R. S., M. I., M. A., G. A., B. C., L. D., C.
C. au depus întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei de reprezentant a primarului mun. C. -N. și anularea pe acest temei a recursului formulat, cu cheltuieli de judecată.
Referitor la excepția lipsei de reprezentant a primarului mun. C. -N. se susține că din conținutul recursului rezultă că acesta a fost formulat nu de partea chemată în judecată ci de Primarul mun. C. -N., fiind astfel în contradicție cu prev. art. 793alin. 1 și 2 din O.G. nr. 35/2002 pentru aplicarea regulamentului cadru de organizare și funcționare a consiliilor locale și cu prev. H.C.L. nr. 29/_ .
Pe fondul cauzei, reclamanții au arătat că în speță se impune anularea HCL nr. 33/_ pentru faptul că a fost adoptată prin ignorarea actelor emise de organele de specialitate din cadrul compartimentelor de resort ale autorității administrative, respectiv Direcția de Urbanism, respectiv că hotărârea atacată este lipsită de fundament, deoarece lipsește motivarea expresă a HCL nr.33/2012 dublată de lipsa
actelor administrative premergătoare care fi putut conține motivarea de fapt și de drept a acesteia.
Analizând recursul formulat din perspectiva motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind fondat din următoarele considerente:
Soluționarea recursului dedus judecății impune în prealabil o descriere completă a stării de fapt, începând cu data emiterii de către Municipiul C. N. prin Primar a autorizației de construire 337 din 2005. Astfel, prin această autorizație de construire s- a aprobat din punct de vedere administrativ edificarea a două imobile de locuințe cu un regim de înălțime S+P+3E+M, fiecare cu un număr de 32 de apartamente, aspect precizat expres în cuprinsul actului administrativ (f. 24 dosar fond).
În urma unui control efectuat în septembrie 2006, autoritatea competentă a constatat o încălcare a autorizației de construire, în concret nu a fost edificat adăpostul de protecție civilă. Este real faptul că prin H.G. 37/2006 a fost eliminată obligativitatea realizării unui astfel de adăpost, însă cu toate acestea prin procesul verbal 162 din_ a fost sancționată nerespectarea autorizației de construire și implicit maniera în care proiectul a fost modificat printr-o simplă dispoziție de șantier. Împotriva procesului verbal de constatare și sancționare a contravenției prin care s-a aplicat o amendă și s- a dispus intrarea în legalitate s-a formulat plângere contravențională, respinsă irevocabil de către instanțele competente.
Raportat la aceste aspecte, se impune o precizare semnificativă în economia dosarului. Astfel, contrar a ceea ce s-a susținut repetat pe parcursul soluționării dosarului, modificarea proiectului sub aspectul nerealizării adăpostului de protecție civilă nu reprezintă singura încălcare a autorizației de construire. În realitate, așa cum reclamanta SC O. C. S. precizează expres chiar prin cererea de chemare în judecată (f. 3 dosar fond), a executat cele două blocuri cu modificări ale proiectului inițial inclusiv în ceea ce privește compartimentarea interioară și numărul de apartamente. Astfel, reclamanta precizează expres faptul că apartamentele de patru camere au fost transformate în apartamente de două camere, așa încât numărul total de apartamente este mai mare: din 32 de apartamente autorizate au fost obținute în final 40 de apartamente în fiecare imobil. În opinia reclamantei intimate această modificare nu afectează indicatorii urbanistici inițiali, aspect asupra căruia vom insista ulterior.
Ceea ce în mod convenabil omit reclamanții intimați să precizeze este faptul că această recompartimentare interioară din care a rezultat un număr mai mare de apartamente nu reprezintă altceva decât o încălcare a autorizației de construire emisă în anul 2005 care a precizat expres că este autorizată realizarea unui număr de 32 de apartamente în fiecare imobil. Probabil la acesti tip de ,,nonșalanță,, se referea unul dintre membrii C. ui Local - viceprimar cu atribuții delegate de primar, în cadrul ședinței în care a fost adoptată hotărârea de consiliu local a cărei anulare face obiectul prezentului dosar. Chiar dacă regimul de înălțime este respectat, numărul de apartamente dintr-un imobil rezultat din compartimentarea interioară nu reprezintă un element minor ci dimpotrivă, un aspect esențial. Astfel, autorizația de construire are ca și anexă vizată spre neschimbare și planurile interioare privind compartimentarea și destinația fiecărui spațiu. Scopul acestei modificări de proiect este simplu de intuit și are la bază în opinia instanței un interes financiar evident al constructorului care a derulat o activitate comercială de edificare a unor apartamente în imobile de locuințe colective cu scopul vânzării. Încălcarea autorizației de construire și sub acest aspect este lipsită de echivoc și recunoscută ca stare de fapt chiar de către beneficiarul construcțiilor, chiar dacă prin procesul verbal enunțat nu a fost sancționată și această modificare ilegală a proiectului.
Trebuie precizat în acest context că nerespectarea autorizației de construire sub oricare aspect, fiind o stare de fapt, poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, nu în mod exclusiv printr-un proces verbal de constatare a contravenției. Mai mult, așa cum
rezultă din cronologia evenimentelor, nerespectarea modului de compartimentare interioară nu putea să fie constatată la momentul inspecției deoarece la respectivul moment (septembrie 2006) era realizată doar structura de rezistență a imobilului până la etajul trei, așa cum precizează expres chiar reclamanta S.C. O. C. S.R.L. nu și compartimentarea interioară.
O astfel de modificare majoră a proiectului trebuia să fie autorizată de către autoritatea competentă în domeniul urbanismului prin emiterea unei noi autorizații de construire anterior realizării efective a construcției modificate. Astfel, sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 15 din Legea 50/1991 potrivit căruia ,,În situația în care în timpul executării lucrărilor și numai în perioada de valabilitate a autorizației de construire survin modificări de temă privind lucrările de construcții autorizate, care conduc la necesitatea modificării acestora, titularul are obligația de a solicita o nouă autorizație de construire, potrivit prevederilor prezentei legi.,, În cazul concret analizat ,,necesitatea,, nu a fost una tehnică ci una exclusiv de ordin financiar având drept scop maximizarea profitului obținut.
Sunt incidente și dispozițiile art. 3 alin. 1 lit. a din Legea 50 din 1991 care prevăd: ,,Autorizația de construire se eliberează pentru: a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora, cu excepția celor prevăzute la art. 11,,. Ipoteza pe care o regăsim în cazul concret analizat, recompartimentarea interioară și creșterea astfel a numărului de apartamente nu se regăsește în enumerarea limitativă a articolului 11 din Legea 50 din 1991 care se referă în esență la lucrări care nu modifică în vreun fel structura și modul de compartimentare a construcției. În mod surprinzător, modificarea proiectului a fost realizată ,,la cererea beneficiarilor,, nu prin procedura instituită de art. 7 alin. 15 din Legea 50/1991, anterior citat ci printr-o simplă Dispoziție de șantier (f. 318 dosar fond) prin care s-a dispus realizarea unor apartamente de două camere în locul celor de patru camere. Evident că aceste modificări au presupus crearea unor noi goluri pentru uși și schimbarea dimensiunilor unor pereți interiori, deși planșele care descriau compartimentarea și toate dimensiunile interioare erau vizate spre neschimbare.
În ceea ce privește pretinsa respectare a indicatorilor urbanistici prin aceste modificări ilegale ale proiectului, reclamanții intimați nesocotesc concluziile irevocabile ale deciziei 830 din 2010 pronunțată în dosar_ care reia considerentele sentinței civile 3452/2009 pronunțată în același dosar. Astfel, instanța a reținut într-un mod lipsit de echivoc faptul că suprafața construită desfășurată este de 4453, 6 mp iar suprafața utilă este de 3733 mp, situație în care indicatorii urbanistici stabiliți prin
P.U.D. așa cum este aprobat prin H.C.L. 868/2004 sunt în mod nepermis depășiți. Din acest motiv cererea de emitere a unei noi autorizații de construire a fost respinsă irevocabil.
Mai mult, prin sentința civilă 3452/_ pronunțată în dosar_, irevocabilă prin respingerea recursului, așa cum am enunțat anterior, se rețin și alte încălcări ale proiectului inițial autorizat, fie prin modificarea destinației unor spații, fie prin realizarea unor elemente de construcție noi. Astfel, instanța reține la f. 9 că în realitate, proiectul a fost încălcat sub multiple aspecte deoarece la subsol în locul adăpostului civil au fost realizate garaje, la parter în loc de garaje așa cum era prevăzut în proiectul inițial au fost realizate apartamente, la trei etaje apartamente ca și în proiectul inițial iar la mansardă studiouri cu băi. În ceea ce privește cota garajelor, instanța a reținut că această cotă nu este respectată conform planșei de la f. 32 din respectivul dosar, această cotă fiind de - 2, 47, aspect omis cu desăvârșire de către reclamanți. De asemenea, punctul gospodăresc a fost amplasat chiar pe linia de demarcație a terenului și au fost realizate ziduri de sprijin care nu erau prevăzute în proiectul inițial și care nu intră în noțiunea de modificări interioare.
În prezentul dosar reclamanții intimați invocă justificat faptul că ulterior emiterii
A.C. 337/2005 s-a modificat modul de calculare al indicatorilor urbanistici POT și CUT prin includerea în calcul a suprafețelor destinate circulației de interes public, situație în care chiar dacă renunță la proiectul modificator analizat de către instanță în dosarul_ și se revine la aria construită și construit desfășurată a clădirilor așa cum au fost autorizate prin A.C. 337/2005, nu se mai pot încadra în indicatorii urbanistici stabiliți potrivit noului mod de calcul în reglementarea P.U.D. Bună Ziua Nord aprobat prin H.C.L. 868/2004. Pentru a reveni la situația inițial autorizată reclamanții propun renunțarea la amenajarea mansardei ca spațiu de locuit. În esență au solicitat modificarea (actualizarea) P.U.Z. - P.U.D. Bună Ziua Nord aprobat prin H.C.L. 868/2004 cu noi repere urbanistice așa încât să permită emiterea unei noi autorizații de construire pentru imobilele deja edificate cu încălcarea autorizației de construire anterioare, emise în 2005.
În realitate, referirile la vechea autorizație de construire și la limitele acesteia sunt irelevante și neîntemeiate în acest moment deoarece beneficiarul acesteia a avut oportunitatea de a se conforma acestui act administrativ însă l-a desconsiderat prin realizarea mai multor apartamente decât cele inițial autorizate, așa cum am expus pe larg anterior. Un nou act administrativ de autorizare a construcțiilor care au fost edificate cu încălcarea legii, sau pentru edificarea oricărei alte construcții în perimetrul vizat poate fi eliberat doar cu respectarea H.C.L. 868/2004 și a modului de calcul a indicilor urbanistici impus de legislația actuală.
C. Local al M. C. - N., în exercitarea competențelor legale a respins adoptarea unei hotărâri care să modifice P.U.Z. - P.U.D. Bună Ziua Nord. Modul în care s-a votat este absolut irelevant în condițiile în care nu s-a întrunit majoritatea legală necesară pentru adoptarea unei astfel de hotărâri.
Contrar celor susținute de către intimați inclusiv prin întâmpinarea depusă în fața instanței de recurs, documentația de urbanism care nu a fost avizată favorabil în comisia de urbanism (vot trei la trei) a fost înaintată sub forma unui proiect de hotărâre nu în sensul unei necesare aprobări a acesteia așa cum se afirmă, ci în sensul supunerii acesteia votului organului deliberativ local. Or așa cum este democratic și legal, votul poate fi pozitiv sau negativ, fără ca un eventual vot negativ să dobândească valențele unui abuz. Argumentele care au justificat votul consilierilor reies din stenogramele ședinței așa cum sunt depuse la dosar.
În opinia instanței de recurs refuzul adoptării unei astfel de hotărâri nu este abuziv ci dimpotrivă, reprezintă o exercitare a atribuțiilor legale în limitele firești. Astfel,
C. Local are competența exclusivă de a reglementa indicii urbanistici într-o anumită zonă, act administrativ căruia toți destinatarii trebuie să i se conformeze, și nu vreo obligație legală de a adopta indici de urbanism în așa manieră încât să permită intrarea în legalitate a unor construcții edificate cu încălcarea unei autorizații de construire anterioare, așa cum s-a întâmplat în cazul concret enunțat. Dimpotrivă, o astfel de practică ar încuraja abuzurile în urbanism deoarece orice încălcare a unei autorizații de construire ar fi în cele din urmă acoperită printr-o hotărâre de consiliu local care ar stabili din rațiuni obscure sau populiste faptul că potrivit noilor repere urbanistice construcția este legală. Altfel spus, un P.U.Z. - P.U.D. reglementează modul în care se construiește pe o suprafață vizată și nu are ca principal scop crearea cadrului pentru intrarea în legalitate a unor construcții anterior edificate cu încălcarea autorizației de construire, așa cum se întâmplă în cazul concret analizat. Dimpotrivă, în cazul unor astfel de construcții sunt incidente dispozițiile art. 36 alin. 5 din Legea 50/1991: ,,Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se ap lică în co ntin u a re sa n cțiu n ile p re vă zu te d e le ge ,,.
Din această perspectivă recurentul susține în mod întemeiat că solicitarea reclamanților de reactualizare P.U.Z. Bună Ziua Nord are scopul de a eluda ce au reținut instanțele de judecată cu autoritate de lucru judecat în dosarul nr._ și anume că investitorul nu a respectat autorizația de construire la momentul edificării și că imobilele nu respectă indicii urbanistici POT și CUT astfel că reautorizarea nu mai este posibilă.
Pe de altă parte, intenția de promovare a unui proiect de reactualizare PUZ care aduce modificări indicilor urbanistici trebuie să aibă o motivare întemeiată, alta decât încercarea de legalizare a unei situații anterioare de încălcare a unei autorizații de construire. Or în cazul concret analizat acest scop reprezintă unica motivație invocată. Beneficiarii nu pot solicita întemeiat modificarea indicilor urbanistici pentru ca aceștia să fie aliniați la construcțiile pe care investitorii au înțeles să le edifice cu încălcarea legii, ci construcțiile ce urmează a fi edificate trebuie să respecte prevederile autorizațiilor de construire și, implicit, indicii urbanistici reglementați pentru o zonă.
Se mai invocă faptul că vechiul P.U.Z. adoptat in 2004 nu cuprinde toate mențiunile necesare și că în baza acestuia nu pot fi emisă vreo autorizație de construire cu toate elementele necesare. Argumentul este neîntemeiat și dovada contrară evidentă o reprezintă tocmai autorizația de construire perfect valabilă emisă în anul 2005, cu toate mențiunile pe larg descrise anterior.
Pentru toate aceste considerente este și din punctul de vedere al instanței neoportună permiterea intrării în legalitate a unor investitori care au eludat prevederile actelor de autorizare emise, prin adoptarea unei hotărâri de modificare a indicilor urbanistici inițiali aprobați. Demersul inițiat de reclamanți este într-adevăr unul de eludare a dispozițiilor Legii nr. 50/1991 care conține prevederi exprese referitoare la condițiile și termenele de modificare a proiectului și de intrare în legalitate, prevederi care au fost anterior enunțate. Din această perspectivă H.C.L. 33/2012 este legal și temeinic deoarece nu a încălcat vreo normă, dimpotrivă, a prevenit adoptarea unui proiect care ar fi acoperit o nelegalitate anterioară.
Faptul că în aceeași ședință de consiliu local situația altor construcții edificate nelegal a fost soluționată favorabil nu face obiectul cauzei și nu poate reprezenta un argument juridic în favoarea intimaților, nici vreo situație discrimatorie. Discrimarea poate reprezenta un argument dacă se fundamentează pe încălcarea unui drept legal recunoscut, or în cazul concret analizat nu este vorba despre protejarea unui drept ci despre deblocarea unei situații pe care doar conduita culpabilă a reclamanților intimați persoane juridice a creat-o. Dacă într-adevăr autoritatea locală a manifestat toleranță în cazul unor construcții edificate în disprețul actelor normative incidente, gestul este unul profund regretabil.
În ceea ce privește reclamanții persoane fizice, în mod constant s-a folosit pe parcursul soluționării dosarului termenul impropriu de cumpărători, precum și formula contradictorie și imprecisă ,,am cumpărat prin antecontract,, deși un astfel de act nu este apt să transfere proprietatea. În realitate antecontractele pe care le-au încheiat cu comerciantul promitent vânzător nu au transferat vreun drept real asupra vreunui bun imobil și nu au avut capacitatea să le confere calitatea de cumpărător. Dimpotrivă, aceste antecontracte le-au conferit doar calitatea diferită de promitenți - cumpărători iar în patrimoniu doar un drept de creanță în baza căruia pot solicita promitentului vânzător să încheie actul autentic notarial de vânzare-cumpărare cu privire la aceste apartamente. Desigur că acest drept are o obligație contractuală corelativă în sarcina promitentului cumpărător de a face posibilă încheierea acestor contracte, în special edificarea imobilelor cu respectarea autorizației de construire și obținerea dovezii de luare în folosință și a cărților funciare colective pentru imobile în ansamblul lor și individuale pentru fiecare dintre apartamente.
Mai ales în condițiile în care apartamentele au făcut obiectul unor antecontracte de vânzare - cumpărare încă din faza de construcție sau după edificare iar promitenții
cumpărători au achitat sume importante de bani, diligența investitorului promitent - vânzător ar fi trebuit să fie una maximă, în scopul onorării obligațiilor contractuale.
Faptul că deși imobilele au fost edificate fizic și sunt locuite însă actele autentice de vânzare - cumpărare care să le confere într-adevăr calitatea de cumpărător și dreptul real de proprietate nu au fost încheiate reprezintă consecința directă a conduitei culpabile a comercianților dezvoltatori imobiliari care au încălcat prevederile autorizației de construire și au edificat în fapt mai multe apartamente decât cele autorizate, urmărind în principal un interes pecuniar și mai puțin respectarea obligațiilor legale și contractuale. Această conduită îmbracă desigur forma unei neexecutări a contractului în ceea ce privește situația promitenților cumpărători, iar posibilitățile de sancționare a acestui delict civil largo sensu pot fi identificate în materia răspunderii civile contractuale și nu fac desigur obiectul prezentei cauze. Trebuie enunțat în acest context și faptul că existența unui număr de apartamente mai mare cu 25 % decât cel autorizat pentru fiecare imobil reprezintă un aspect care putea fi remarcat cu ușurință prin consultarea în faza de șantier a planșelor anexă ale autorizației de construire, iar după edificare cu prilejul unei vizitări interioare a construcțiilor.
Desigur că pentru multe dintre aceste persoane situația spațiilor locative este una critică deoarece prețul pentru apartamente a fost integral sau parțial achitat iar sumele sunt ridicate prin raportare la venitul mediu, aspecte care reies din cererea de chemare în judecată introdusă de către promitenții cumpărători. Însă ceea ce pentru promitenții cumpărători s-a tranformat cu adevărat într-o situație nefericită a reprezentat pentru investitorul imobiliar o oportunitate de afaceri reușită în condițiile în care a încasat deja sume consistente doar în baza unor antecontracte pentru un număr mai mare de unități locative decât cel autorizat, apartamente care deși au o suprafață mai mică sunt mai ușor de valorificat. În caz contrar nu ar fi existat vreun interes pentru compartimentarea apartamentelor de patru camere în apartamente de două camere printr-o simplă dispoziție de șantier. Rezolvarea acestei situații este posibilă așa cum am amintit prin valorizarea raportului de drept privat dintre părți, fără implicarea autorității locale care are calitatea de terț față de aceste contracte și fără raportare la situația urbanistică care privește exclusiv destinatarul autorizației inițiale sau al proiectului de reautorizare. Faptul că situația locativă mai mult decât delicată a acestor persoane fizice care au simpla detenție a unor spații din imobile nefinalizate juridic și edificate cu încălcarea autorizației de construire este speculată de către reclamantele persoane juridice ca argument în fața autorității locale și a instanței (f. 13 dosar fond) pentru modificarea reperelor de urbanism reprezintă un gest imoral. Prin respectarea autorizației de construire inițiale situația ar fi fost evitată fără a mai depinde de o pretinsă ,,inflexibilitate,, a consilierilor locali care își exercită doar prerogativa legală de a vota conform mandatului acordat de către cetățeni.
Pentru toate aceste argumente, în baza art. 304 alin. 1 punctul 9 C.p.c., instanța va admite recursul declarat de pârâtul C. LOCAL AL M. C. -N. împotriva sentinței civile nr. 7.627 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului C.
, pe care o va modifica în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanții S.C. O. C. S.R.L., S.C. A. P. I. V. S.R.L.
, L. | A. | C., L. A., B. G., B. D., V. A., SC A. | S., F. C. |
S. | , B. | S., M. S., L. M., C. A., S. R., B. A. | , T. G. , |
T. | G. | S., R. S., M. I., M. A., G. A., B. C. | , L. D., C. |
S. | C. | , având ca obiect anulare H.C.L. nr. 33/_ . |
PENTRU ACESTE MOTIVE, IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite recursul declarat de pârâtul C. LOCAL AL M. C. -N. împotriva sentinței civile nr. 7.627 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului C., pe care o modifică în sensul că respinge cererea de chemare în judecată introdusă de către reclamanții S.C. O. C. S.R.L., S.C. A. P. I. V.
S.R.L. C. -N., L. A. C., L. A., B. G., B. D., V. A., SC A. S., F. C. S., B. S., M. S., L. M., C. A., S. R., B. A.
, T. G., T. G. S., R. S., M. I., M. A., G. A., B. C. ,
L. D., C. S. C., având ca obiect anulare H.C.L. nr. 33/_ . Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 29 octombrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
C. I. A. A. I. DP
GREFIER,
M. N. ȚAR
Red.A.A.I./_ .
Dact.H.C./3 ex. Jud.fond: A.M. B. .
