Vânzări spații comerciale (legea nr.550/2002). Decizia 2/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 2.135
Ședința publică din 1 iulie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Budiu
JUDECĂTORI: Mirela Budiu, Daniela Griga Axente Irinel
---
GREFIER: -
S-a luat spre examinare recursul formulat de către pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N, precum și recursul formulat de către pârâta COMISIA DE APLICARE A LEGII Nr. 550/220 A MUNICIPIULUI C-N, împotriva Sentinței civile nr. 426 din 20 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Cluj în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamanta intimată - - C-N, având ca obiect vânzări spații comerciale (Legea nr. 550/2002).
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentantul reclamantei intimate - - C-N, avocat de la Baroul Cluj, cu împuternicire avocațială la fila 16 din dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursurile se află la al doilea termen de judecată, sunt legal timbrate cu câte 2 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar, precum și că prin memoriile de recurs s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, potrivit art. 242 alin. 2.pr.civ.
Raportat la cauza dedusă judecății se reține că în dimineața acestei zile, 1 iulie 2009, înainte de începerea dezbaterilor s-au înregistrat la dosar dovezile achitării taxelor judiciare de timbru aferente recursurilor.
Reprezentantul intimatei arată că nu are alte cereri și depune la dosar, în probațiune, un listing al unei pagini web aparținând Institutului Național de Statistică cuprinzând formule de calcul ale indicelui prețurilor de consum.
Nefiind alte cereri sau excepții Curtea în temeiul art. 150.pr.civ. declară închise dezbaterile și acordă cuvântul cu privire la recursul formulat, cu mențiunea că reprezentantul intimatei urmează a se referi asupra chestiunii privind instituția juridică invocată în sprijinul apărării sale, raportat la diferența de valoare rezultată din calculele făcute de expertul contabil pentru chiria aferentă anului 2004.
Reprezentantul reclamantei intimate - - C-N arată că s-au achitat sume în plus din anul 2001 și până în anul 2005, respectiv chirie cu rata inflației. A arătat că rata inflației este greșit calculată deoarece pârâtul recurent Consiliul Local a calculat chiria într-un mod propriu unde ca bază de calcul era chiria lunii anterioare actualizată, ca o dobândă la dobândă, astfel încât achitase în plus. Afirmă că s-a achitat ceea ce nu era datorat, iar plățile nedatorate pot fi imputate pentru perioada 1 ianuarie 2005 - septembrie 2005, practic neexistând chirie scadentă. De la începutul derulării contractului a făcut plăți nedatorate, iar acestea trebuie imputate asupra chiriei. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 426 din data de 20.02.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, s-a admis cererea formulată de reclamanta C-N în contradictoriu cu pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA DE VÂNZARE A COMERCIALE ȘI DE PRESTĂRI SERVICII CONSTITUITĂ ÎN BAZA LEGII NR. 550/2002.
S-a anulat Hotărârea nr. 89/27.02.2007 emisă de Comisia de Vânzare a Comerciale și de Prestări Servicii constituită în baza Legii nr. 550/2002.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr-, reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local al mun. C-N și Comisia de Vânzare a Comerciale și de Prestări Servicii constituită în baza Legii nr. 550/2002, anularea Hotărârii nr. 89/27.02.2007 prin care i s-a respins cererea de vânzare prin negociere directă a spațiului situat în C-N-, ca nelegală.
În motivarea cererii, a aratat reclamanta că deține spațiul situat în C-N,- jud. C, în baza contractului de închiriere nr- încheiat cu pârâtul de rd. 1. Cererea sa privind vânzarea prin negociere directă a imobilului a fost respinsă de către pârâtă, prin actul atacat, cu motivarea că figurează cu debite restante la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului de închiriere, în perioada ianuarie 2005 - octombrie 2005.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 27 din Legea nr. 550/2002, art. 12 din Legea nr. 554/2004.
Pârâtul Consiliul Local al mun. C-N a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii formulate ca fiind nefondată.
Prin sentința civilă nr. 517/2008, Tribunalul Cluja admis acțiunea formulată și a anulat Hotărârea nr. 89/27.02.2007 emisă de Comisia de vânzare a spațiilor comerciale și de prestări servicii constituită în baza Legii nr. 550/2002.
Prin decizia civilă nr. 1411/2008, Curtea de Apel Cluja admis recursurile declarate de pârâții Consiliul Local al mun. C-N și Comisia Locală de Aplicare a Legii nr. 550/2002 împotriva sentinței civile nr. 517/2008 a Tribunalului Cluj, pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, motivat de faptul că expertul nu a răspuns integral obiectivelor stabilite de instanță și nu a realizat imputația plăților parțiale efectuate de către reclamantă în acord cu dispozițiile contractuale și normele legale incidente. Prin urmare, instanța de recurs a constatat că probațiunea administrată în cauză este insuficientă, fiind necesară completarea expertizei contabile prin intermediul obiecțiunilor formulate de pârâtul Consiliul Local al mun. C-
În rejudecare cauza a fost înregistrată sub nr-.
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul a constatat că acțiunea formulată este fondată, din următoarele considerente:
Reclamanta deține spațiul situat în C-N,-, în baza contractului de închiriere nr- încheiat cu pârâtul Consiliul Local al mun. C-
În conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, reclamanta a solicitat vânzarea acestui spațiu prin negociere directă, cerere care a fost respinsă prin nr. 89/27.02.2007.
Legea nr. 550/2002 stabilește cadrul juridic pentru vânzarea spațiilor comerciale și a celor de prestări de servicii, proprietate privată a statului, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, iar potrivit dispozițiilor art. 1 alin. 2 din acest act normativ, vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii se realizează prin negociere directă, sau, după caz, prin licitație publică cu strigare, în condițiile prezentei legi.
Spațiul comercial deținut de reclamantă se află în administrarea pârâtului Consiliul Local al mun. C-N și este inclus în lista spațiilor propuse pentru vânzare, aspect ce rezultă din adresa nr. 562/453/18.04.2003 emisă de Primăria mun. C-
Argumentele invocate de pârâți în justificarea refuzului de a proceda la vânzarea spațiului către reclamantă, respectiv înregistrarea, de către reclamantă, de restanțe la plata chiriei pe o perioadă mai mare de 6 luni consecutiv, în perioada ianuarie 2005 - octombrie 2005, nu pot fi reținute de către tribunal.
Astfel, din raportul de expertiză efectuat în cauză, completat cu răspunsul la obiecțiunile formulate de pârâtul Consiliul Local al mun. C-N, rezultă că în perioada ianuarie 2005 - octombrie 2005 reclamanta a avut debite restante la plata facturilor emise de către pârât între 0 și 6 luni, debite care au fost stinse într-o perioadă cuprinsă între 0 și 6 luni, în funcție de termenul de plată scadent. Mai mult decât atât, rezultă din expertiză că în perioada ianuarie-octombrie 2005 reclamanta a achitat, ca urmare a calculului eronat al ratei lunare indexate cu rata inflației, suma de 46.881,16 lei, sumă care acoperă restanțele la plata chiriei.
Prin urmare, a rezultat că susținerile pârâților privind restanțele pe care reclamanta le-ar fi înregistrat la plata chiriei pe o perioadă mai mare de 6 luni sunt nefondate, fiind astfel îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 16 din Legea nr. 550/2002 pentru a se proceda la vânzarea spațiului prin negociere directă.
În consecință, refuzul pârâtelor de a proceda la vânzarea prin negociere directă a spațiului deținut de reclamantă în baza contractului de închiriere -, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, apare ca fiind unul nejustificat, în condițiile în care reclamanta îndeplinește condițiile prevăzute de lege pentru cumpărarea acestuia, motiv pentru care, în conformitate cu dispozițiile art. 1, 18 din Legea nr. 554/2004, tribunalul a admis cererea formulată și a dispus în consecință.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N și COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 A MUNICIPIULUI C-N, solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii formulate de către reclamantă.
În motivarea recursului, pârâtul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N critică faptul că, instanța de fond a admis acțiunea civilă formulată de către reclamanta, motivat de faptul ca societatea a avut debite restante pe o perioada mai de 6 luni, ca atare, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 16 din Legea 550/2002, pentru a se proceda la vânzarea spațiului prin negociere directă.
Pârâtul consideră că instanța de fond, în mod eronat susține faptul ca reclamanta a avut debite restante pe o perioadă mai mică de 6 luni întrucât, astfel cum reiese din bilanțul anului 2005, întocmit de către serviciul economic din cadrul pârâtului, bilanț depus la dosarul cauzei, reiese fără echivoc faptul ca s-a înregistrat, din partea, o restanță la plata chiriei pe o perioada de mai mare de 6 luni consecutive, în perioada ianuarie 2005 - octombrie 2005, nefiind astfel îndeplinite condițiile imperative cerute de legiuitor prin art. 16 din Legea 550/2002.
Astfel, a mai susținut pârâtul, în mod corect si legal, Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002 a hotărât, în ședința din data de 27.02.2007, respingerea cererii reclamantei de vânzare prin negociere directa a spațiului situat in C-N,-, deținut in baza contractului de închiriere nr. 2.321/2001.
Totodată, pârâta consideră că raportul de expertiza contabilă nu a fost corect întocmit întrucât, reclamanta nu a efectuat nicio plată în contul obligațiilor financiare ale contractului nr. 2.321/18.12.2001, înregistrând astfel restante consecutive la plata acestora, prima plată efectuată de către societate în anul 2005 fiind înregistrată în evidentele pârâtului în luna august 2005, plată ce nu acoperă integral restantele înregistrate până la această dată, fapt pentru care în mod corect si legal a apreciat luna august 2005 8-a luna în care societatea a înregistrat restante consecutiv.
De asemenea, mai relevă pârâtul, luna septembrie este a 9-a luna în care se înregistrează restante, întrucât nu s-a efectuat nicio plată, iar luna octombrie este a 10-a lună consecutivă în care se înregistrează restanțe, întrucât suma achitată nu acoperă integral restantele, iar din actele depuse în probațiune se poate observa că abia în luna noiembrie reclamanta si-a achitat toate obligațiile restante, inclusiv factura emisă în luna curentă, întrerupându-se astfel consecutivitatea lunilor în care s-au înregistrat restante.
S-a învederat de pârât și faptul că prin raportul de expertiză contabilă efectuat s-a stabilit o diferența de 46.881, 16 lei între inflația calculată de către pârât si cea calculată de către expertă, formula după care se realizează actualizarea chiriilor cu rata inflației fiind următoarea:
S-a menționat și faptul că procentele de inflație sunt cele comunicate lunar pe site-ul oficial al Institutului Național de Statistica, iar chiriile astfel indexate se regăsesc în "total sumă de plată" din fiecare factură lunară emisă de către instituția pârâtă, această formulă de calcul fiind agreată de către toți specialiștii, inclusiv de Institutul Național de Statistică, fiind regula după care se indexează lunar orice sumă.
In concluzie, pârâtul consideră că s-a ajuns la interpretarea eronată a situațiilor financiare, a obligațiilor de plată si a lunilor în care societatea înregistrează restante consecutive la plata obligațiilor contractuale.
Motivele de recurs formulate de pârâta COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 A MUNICIPIULUI C-N, sunt identice, aceasta aducând aceleași critici de nelegalitate hotărârii recurate.
Analizând recursurile formulate din prisma motivelor invocate, Curtea le-a apreciat ca fiind nefondate din următoarele considerente.
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că deține spațiul situat în C-N,- jud. C, în baza contractului de închiriere nr-, încheiat cu pârâtul de rd. 1.
Ulterior încheierii contractului de închiriere, a formulat cerere de vânzare a spațiului în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002, în condițiile în care imobilul respectiv a fost inclus pe lista spațiilor propuse pentru vânzare. Prin Hotărârea Comisiei de Vânzare a Comerciale constituită în baza Legii nr. 550/2002 de pe lângă Consiliul Local C N nr. 89/27.02.2007 s-a respins cererea, cu motivarea că, în urma unor verificări referitoare la situația financiară privitoare la spațiul în discuție s-ar fi constatat că figurează cu debite restante la plata chiriei cel puțin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului de închiriere, în perioada ianuarie 2005 - octombrie 2005.
În rejudecare, tribunalul a dispus completarea raportului de expertiză efectuat în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, iar în urma răspunsului expertului contabil, a admis acțiunea reclamantei.
Prin recursurile declarate, se critică această abordare, relevându-se că în mod nelegal s-a apreciat că nu există restanțe mai mari de 6 luni la plata chiriei, în condițiile în care prima plată aferentă anului 2005 s-a efectuat abia în luna august 2005, iar chiria a fost calculată în mod legal.
Conform clauzelor contractuale, chiria lunară a fost stabilită la suma de 667,521 lei, începând cu luna decembrie 2001 și până în luna noiembrie 2004, când cuantumul s-a modificat la 1.847,3 lei.
De asemenea, s-a prevăzut că valoarea chiriei se va modifica lunar conform ratei inflației, sumă ce se va regăsi în facturile emise.
Raportul de expertiză ordonat în cauză a concluzionat în sensul că reclamanta nu a avut datorii la plata chiriei pentru un interval mai mare de 6 luni consecutive, astfel încât nu pot fi reținute susținerile din recursurile declarate, conform cărora hotărârea pronunțată ar fi nelegală prin prisma faptului că s-ar fi făcut o greșită aplicare a prev. art. 16 din Legea nr. 550/2002.
Aceste considerente sunt susținute și de celelalte aspecte relevate în cuprinsul raportului de expertiză, care sunt utile în sensul aprecierii recursurilor ca nefondate, conform cărora cuantumul chiriei a fost calculat greșit, întrucât indicele de inflație lunar a fost aplicat la valoarea totală a facturii din luna precedentă, care cuprinde atât chiria, cât și rata inflației, ajungându-se, astfel, la o dublă actualizare, similară dobânzii la dobândă.
În perioada decembrie 2001-decembrie 2004, s-a achitat în plus de către reclamantă, ca urmare a acestui calcul eronat, suma de 41.468,53 lei, în timp ce la sfârșitul perioadei ianuarie-octombrie 2005, valoarea totală a facturilor emise a fost de 19.663,013 lei.
În aceste condiții, Curtea achiesează la susținerile reclamantei conform cărora toate aceste aspecte relevate de către expert sunt în măsură să ducă la concluzia conform căreia fișa analitică și, în general, registrele pârâtei, nu sunt concludente și relevante în soluționarea prezentei cauze, cu atât mai mult cu cât este vorba despre acte emise în mod unilateral de către această parte, care nu respectă clauzele contractuale convenite de comun acord.
Relevante pentru soluționarea recursurilor rămân însă concluziile expertizei, care sunt neechivoce în sensul că sumele achitate în plus, până la începutul anului 2005, acoperă integral și depășesc chiar valoarea restanțelor aferente perioadei ianuarie-octombrie 2005.
În acest context, sunt fondate afirmațiile reclamantei, conform cărora, pe de o parte, s-au imputat în mod greșit sumele achitate pe parcursul derulării contractului, iar prin această modalitate, s-a ajuns la plăți mai mari decât cele datorate, astfel încât, în privința acestora operează compensația legală, care intervine de drept și în puterea legii, în baza prev. art. 1144.civ.
Ca atare, nu se poate reține motivul de recurs privitor la înregistrarea unor restanțe mai mari de șase luni și aceasta, indiferent de faptul că prima plată a fost efectuată de către reclamantă abia în luna august 2005.
Pentru toate aceste considerente și văzând și faptul că recurentele nu au adus argumente sau obiecțiuni noi, de ordin contabil, pentru a combate concluziile expertizei pe care s-a întemeiat soluția instanței de fond, referitoare la modalitatea în care expertul a aplicat actualizarea cu rata inflației, recursurile vor fi respinse ca nefondate, conform disp. art. 312 alin. 1 teza a II-a pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca neîntemeiat recursul declarat de către recurentul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C-N în contradictoriu cu intimata C-N având ca obiect sentința civilă nr. 426/20.02.2009 pronunțată de către Tribunalul Cluj în dosarul nr- pe care o menține în întregime.
Respinge ca neîntemeiat recursul declarat de către recurenta COMISIA DE APLICARE A LEGII NR. 550/2002 în contradictoriu cu intimata C-N având ca obiect sentința civilă nr. 426/20.02.2009 pronunțată de către Tribunalul Cluj în dosarul nr- pe care o menține în întregime.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi 1 iulie 2009.
PREȘEDINTE JUDECATORI GREFIER
- - - - ---
Red.
Dact./2 ex./17.07.2009
Jud.fond:
Președinte:Mirela BudiuJudecători:Mirela Budiu, Daniela Griga Axente Irinel
