Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 397/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr intern 2313/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 397
Ședința publică de la 13 Octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tatiana Gabriela Năstase
JUDECĂTOR 2: Ruxandra Monica Duță
Grefier ---
***************
Pe rol soluționarea cauzei comerciale de față, având ca obiect apelurile formulate de pârâta - - B și de reclamanta - - B împotriva Sentinței comerciale nr.11621/03.11.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București, în contradictoriu cu intimatele interveniente - INTERNAȚIONAL SRL B, - INTERNAȚIONAL SRL
Dezbaterile în apel au avut loc în cadrul ședinței publice din data de 06.10.2009, fiind consemnate prin încheierea de ședință de la acea dată - ce face parte integrantă din prezenta, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera în temeiul art.260 Cod procedură civilă și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea consecutiv pentru data de astăzi, 13.10.2009, când a decis următoarele:
CURTEA,
Asupra apelului comercial d e față, deliberând, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr.11621/03.11.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei pe cererea de evacuare având ca obiect suprafața de 8982 mp. A fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei pe cererea de evacuare de pe suprafața de 14.862 mp. A fost admisă în parte acțiunea principală privind pe reclamanta - - în contradictoriu cu pârâta - -. S-a constatat încetat contractul de închiriere nr.11/15-08-2000 la data de 15.08.2004 prin denunțarea unilaterală de către locator. S-a dispus evacuarea pârâtei de pe suprafața de 8982 mp situată în cadrul bazei de producție -, nr. 55, sector 2, identificată în anexele Protocolului înscris în Cartea Funciară nr. 37964 Municipiului B, sector 2. fost respinsă cererea de evacuare a pârâtei de pe suprafața de 14.862 mp situată în incinta bazei de producție -, nr. 55, sector 2, B, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă. A fost respinsă cererea de chemare în judecată a terților intervenienți - INTERNATIONAL SRL și - INTERNATIONAL SRL ca neîntemeiată.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat să se constate că durata contractului de închiriere nr.11/15.08.2000 intervenit între părți a expirat la data de 15.08.2004 prin denunțarea contractului de către - - și să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere respectiv terenul în suprafață de 23.844 mp împreună cu de șantier din cadrul baza de producție - nr.55.
Prin sentința comercială nr.5737/27.06. 2006 Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a admis acțiunea, a constatat încetarea contractului de închiriere nr.11/15.08.2000 la data de 15.08.2004 prin denunțarea unilaterală a contractului de către locator și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul ce a tăcut obiectul contractului de închiriere.
Împotriva hotărârii instanței de fond a declarat apel societatea pârâtă solicitând totodată și suspendarea executării sentinței.
Prin decizia nr.135/15.03.2007 Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a VI-a Comercială a admis apelul, a desființat sentința comercială nr.5737/27.06.2006 și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe. Instanța de control judiciar a apreciat că au fost încălcate formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de articolul 105 alin.2 Cod procedură civilă, deoarece citația a fost predată unei persoane care nu a fost identificată, care a semnat indescifrabil și a aplicat ștampila societății apelante.
În fond după casare cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a VI-a Comercială, la data de 04.05.2007 sub nr-.
Prin întâmpinarea depusă la dosar în ședința publică de la 11.06.2007 pârâta - a solicitat instanței să respingă acțiunea, în principal ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală și în subsidiar ca neîntemeiată.
La aceeași dată (11.06.2007), în ședință publică, reclamanta a formulat în temeiul art.57 Cod procedură civilă cerere de chemare în judecată a societăților comerciale INTERNATIONAL SRL și INTERNATIONAL SRL, în calitatea acestora de coproprietari alături de - - asupra terenului din B,-, sector 2.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la 30.08.2007, cele două societăți interveniente au solicitat respingerea cererii de chemare a lor în judecată ca inadmisibilă, arătând că cererile prin care se invocă drepturi ce țin de administrarea unui bun pot fi formulate de oricare dintre proprietari.
Excepția de inadmisibilitate a fost pusă în discuția părților și respinsă de instanță în ședința publică de la 30.06.2008.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a reținut următoarele:
Prin contractul de închiriere nr.11/15.08.2000 încheiat de reclamanta - - în calitate de locator cu pârâta - - în calitate de locator, s-a convenit asupra transmiterii către locator a folosinței terenului (baza producție - nr.55) în suprafață de 23.844 mp (art.1.1) și a unei barăci de șantier folosite pentru întreținerea și repararea mijloacelor de transport autor (art.1.2) pentru o perioadă de 3 ani de la data terminării contractului conform art.2.1 (fila 4 dosar nr-).
În privința termenului locațiunii, părțile au convenit (art.2.2 din contract) ca, după expirarea perioadei inițiale de trei ani, acesta să fie prelungit pe câte un an dacă nici una dintre părți nu îl denunță cu 90 de zile înainte de expirarea termenului de închiriere.
Reclamanta-locator a solicitat să se constate că a denunțat unilateral contractul cu consecința încetării efectelor acestuia începând cu data de 15.08.2004.
Pârâta-locatar s-a apărat arătând că denunțarea este o manifestare de voință expresă și neechivocă și că în cuprinsul adreselor care i-au fost comunicate de reclamantă la 26.05.2003, 09.06.2003, 27.06.2003 - pe care aceasta își întemeiază primul capăt de cerere - s-a făcut vorbire de "rezilierea contractului" și nu de "denunțarea" acestuia, astfel că nu se poate reține că reclamanta și-a manifestat intenția de denunțare unilaterală a contractului ci numai a solicitat rezilierea lui.
Din corespondența purtată de reclamantă cu pârâta în perioada 26.05.2003-27.06.2003 (filele 8-14 dosar nr-) tribunalul a reținut că, anterior expirării termenului de 3 ani, precizat în contract, între părți s-a născut o stare conflictuală care viza implicit folosința terenului de 23.844 mp închiriat, poziția exprimată de reclamanta-locator în această privință fiind aceea că a reziliat unilateral contractul, începând cu 01.06.2003, pentru că pârâta nu își manifestase intenția de a cumpăra terenul, deși se obligase în acest sens (art.2.3 din contract).
Tribunalul a mai reținut că la data de 16.09.2003, reclamanta a solicitat în justiție rezilierea contractului de închiriere nr.11/15.08.2000 (fila 27 dosar nr-).
Denunțarea prevăzută de art.2.2 din contractul de închiriere nr.11/15.08.2003 constituie o cauză de încetare a locațiunii convenită de părțile contractante, distinctă de cea reglementată de art.1436 alin.2 Cod Civil, astfel că aceasta urmează a fi analizată în raport de dispozițiile art.969 Cod Civil.
În condițiile în care prin clauzele contractului părțile nu au stabilit vreo formă specială pentru denunțare, au fost înlăturate apărările pârâtei în sensul că actele emanate de la partea adversă puteau fi interpretate ca valorând denunțare numai dacă ar fi conținut expres acest termen și nu pe cale de reziliere - tribunalul a apreciat că poziția exprimată prin notificările comunicate pârâtei de către reclamantă și introducerea de către aceasta din urmă a unei acțiuni în justiție (cererea de reziliere) pentru a se dispune încetarea contractului, indiferent de cauza de încetare pe care locatorul a înțeles să o invoce și soluția pronunțată de instanță, constituie o manifestare de voință neîndoielnică în sensul de a nu mai continua locațiunea.
Având în vedere că locatarul a luat cunoștință de voința reclamantei înainte de a începe să curgă termenul de 90 de zile până la expirarea perioadei de 1 an cu care contractul de închiriere nr.11/15.08.2000 se prelungise, tribunalul a apreciat că sunt incidente prevederile art.2.2 din contract și că începând cu data de 15.08.2004 aceasta a încetat să mai producă efecte.
Pentru considerentele expuse, tribunalul a constatat încetat contractul de închiriere nr.11/15.08.2000 la data de 15.08.2004 prin denunțarea acestuia de locator.
În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, tribunalul a constatat că a fost investit cu acțiunea în evacuare la data de 23.05.2006 (fila 1 dosar nr-) moment la care reclamanta nu mai era proprietar decât asupra unei suprafețe de 8982 mp din totalul de 23.844 mp.
Se reține astfel că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.549/28.04.2005 de BNP, reclamanta, proprietar al suprafeței de 23.844 mp situată în B,-, sector 2 în baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria - nr.0896 eliberat de Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuințelor la data de 15.04.2003, vindea societăților comerciale INTERNATIONAL SRL și INTERNATIONAL SRL dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 62,33% din suprafață totală de 23.844 mp (filele 44-47).
La aceeași dată 28.04.2005 părțile conveneau și asupra încetării stării de indiviziune printr-un contract separat, autentificat de același biroul notarial sub nr.1284 (filele 157-159).
Potrivit clauzelor tranzacției intervenite între coproprietari, societății - îi revenea suprafața de 8982 mp identificată în protocolul înscris în Cartea Funciară nr.37964 a localității B, sector 2, ceea ce reprezintă cota de 37,67% din întreg dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de 23.844 mp, iar celorlalți, deși proprietari, restul suprafeței de 14.862 mp.
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantei și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății.
În condițiile în care la momentul formulării cererii de evacuare, 23.05.2006 reclamanta (locator în contratul de închiriere) nu mai justifica un titlu cu privire la totalitatea terenului ce formase obiectul locațiunii, tribunalul a apreciat că aceasta are legitimare procesuală activă pentru a solicita evacuarea pârâtei de pe suprafața de 8.982 mp pe care o mai are în proprietate, astfel cum aceasta este identificată în contractul de tranzacție.
Prin urmare a respins excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâtă în ceea ce privește cererea de evacuare de pe suprafața de 8.982 mp.
Tribunalul a admis, pentru considerente anterior expuse, excepția lipsei calității procesuale active în ceea ce privește cererea de evacuare de pe restul suprafeței de 14.862 mp și a respins în consecință cererea formulată în acest sens ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.
Potrivit dispozițiilor art.57 alin.1 Cod procedură civilă "oricare din părți poate să cheme în judecată o altă persoană care ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamantul".
Cum la data introducerii acțiunii, 23.05.2006, reclamantul vânduse o parte din teren, cu consecința că nu mai putea invoca vreun drept cu privire la suprafața respectivă, tribunalul a constatat că cererea de chemare în judecată a unor terți față de contractul de locațiune (dată de la care s-a solicitat să se constate încetarea contractului este anterioară vânzării), chiar dacă aceștia aveau calitatea de proprietari ai unei părți din terenul ce formase obiectul închirierii, este neîntemeiată. Aceasta deoarece intervenienții nu puteau pretinde aceleași drepturi ca și reclamantul, respectiv asupra suprafeței de 8.982 mp teren rămasă în proprietatea acestuia, individualizată prin contractul de tranzacție autentificat sub nr.1284/28.04.2005.
În consecință tribunalul a respins cererea de chemare în judecată în temeiul art.57 Cod procedură civilă ca neîntemeiată.
Cu privire la temeinicia cererii de evacuare de pe suprafața de 8.982 mp teren situat în cadrul bazei de producție - nr.55, sector 2, identificat în anexele Protocolului înscris în CF nr.37969 din B, sector 2, după cum se menționează în contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP nr.549/28.09.2005, tribunalul a apreciat că ea este dovedită în condițiile în care pârâtul nu poate să opună un titlu valabil, cel de locațiune încetând că mai producă efecte la 15.08.2004.
Apărările pârâtului în sensul că nu s-ar impune evacuarea sa deoarece a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânzare-cumpărare, consfințit prin Protocolul încheiat la 16.05.1995 (filele 105, 177) vor fi înlăturate de tribunal pentru următoarele motive:
Prin actul menționat, părțile conveneau ca societatea pârâtă - să folosească gratuit suprafața de 8.981 mp situată în incinta stației de betoane -, iar reclamanta se obliga ca după ce obținea titlul de proprietate asupra terenului în cauză, să-I vândă pârâtei la prețul cu care îl cumpăra de la FPS și FPP.
S-a constatat de către tribunal că, la 15.08.2000, prin voința lor exprimată în contractul de închiriere nr.11 (fila 110), părțile stabilesc un preț pentru folosința acestui teren (chiar dacă este inclus într-o suprafață mai mare și nu identificat ca atare) și condițiile în care se realizează, din acest moment raporturile dintre părți devenind de locațiune.
În cauză, pârâta a făcut dovada că la data de 24.06.2004, a înregistrat pe rolul instanței de judecată o acțiune în constituire de drepturi (fila 143 dosar nr-) solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Hotărârile pronunțate în aceste acțiuni produc efecte numai pentru viitor, astfel că în cazul unei soluții favorabile, pârâta va deveni titularul dreptului de proprietate asupra celor 8.981 mp la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.
Până în acel moment reclamanta, actualul titular al dreptului de proprietate, este împiedicată în exercitarea acestuia și totodată prejudiciată cert, fiind lipsită de fructele civile ale imobilului (art.483 Cod Civil) în condițiile în care pârâta ocupă imobilul fără titlu.
Deși în întâmpinarea formulată, pârâta a susținut că prin evacuare ar suferi un prejudiciu care nu mai poate fi recuperat și că i s-ar nesocoti drepturile subiective civile consfințite prin Protocol, nu arată în ce anume ar consta prejudiciul și nici care sunt drepturile încălcate.
Pentru argumentele expuse tribunalul a dispus evacuarea pârâtei de pe suprafața de 8.982 mp situată în cadrul bazei de producție - nr.55, sector 2, identificată în anexele Protocolului înscris în Cartea Funciară nr.37964 a Municipiului B, sector 2.
Împotriva hotărârii pronunțate de tribunal a declarat apel - -, apel care nu a fost însă motivat.
De asemenea, împotriva sentinței, în termen legal, a declarat apel pârâta - - care a solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței apelate în sensul respingerii acțiunii intimatei reclamante - - ca neîntemeiată, obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului, s-a arătat că:
Dintr-o eroare, ministerul d e resort la care s-a depus documentația referitoare la patrimoniul societăților comerciale supuse reglementării Legii nr.15/1990, a acordat - - două parcele de teren pe care nu le-a utilizat anterior intrării în vigoare a Legii nr.15/1990. Aceste parcele au fost utilizate exclusiv de către - și. Aceasta din urmă a vândut mijloacele fixe aferente activității apelantei, iar terenul aferent s-a agreat să fie preluat de către -, urmând să fie vândut către - la prețul pe care-l va achita - către fostul FPS pentru acest activ.
- - și - - au stabilit încheierea unui înscris prin care să remedieze deficiențele instituționale care în mod eronat au creat premisele că societatea - să intre în posesia unor active pe care această societate nu le-a avut niciodată în administrare. Prin protocolul încheiat la 16 mai 1995, părțile au stabilit și recunoscut totodată, că toate construcțiile edificate pe terenul în suprafață de 8981 mp care aparține în fapt și de drept - sunt proprietatea acestei societăți, astfel încât este falsă susținerea - la data de 20.10.2008 potrivit căreia aceste clădiri au fost proprietatea sa, câtă vreme a recunoscut la trei momente diferite - 1995, 2000 și 2005 valabilitatea protocolului și a celor menționate în acest act juridic. Prin același protocol, părțile au convenit ca atunci când societatea Sa va primi titlul de proprietate asupra terenului să efectueze toate formalitățile pentru vânzarea la prețul de achiziție de la fostele FPS și FPP. La articolul 1 pct. A părțile au convenit următoarele: "suprafața de teren menționată aparține în fapt și în drept - -". - a declarat că "nu va întreprinde nici o acțiune pentru demolarea sau înstrăinarea" construcțiilor aflate pe terenul în discuție, construcții despre care aceeași - recunoaște că aparțin Companiei Concrete - și că va "garanta liniștita posesie și folosință" a suprafeței de teren care constituie obiectul Protocolului.
Ulterior, conducerea societății - a fost preluată de, care a solicitat societății să cumpere și restul de teren reprezentând diferența de 8981 mp până la suprafața totală de 23844 mp primit de - ca urmare a procedurilor prevăzute de Legea nr.15/1990 și HG nr.834/1991, sens în care s-a încheiat contractul de închiriere nr.11/15.08.2000. Intenția reală a părților nu a fost locațiunea pură ci s-a încheiat un contract complex cu clauze accesorii a căror valoare juridică a fost nesocotită acestei cauze.
Faptul că între părți în realitate nu s-a încheiat o locațiune pură ci un act juridic a cărui menire a fost de a repara eroarea de la începutul anilor 1990 rezultă și din chiria modică stabilită de părți ca și contraprestație a Companiei Concrete -. Părțile au convenit să reglementeze posibilitatea Companiei Concrete de a utiliza terenul în baza unui act până la perfectarea vânzării convenită de către părțile contractante în scopul reparării erorii evocate.
În motivarea apelului, apelanta a invocat și prevederile contractului de închiriere respectiv articolul 2.2, articolul 2.3 precum și articolul 6.4.
După obținerea titlului de proprietate de către - -, apelanta a solicitat acestei societăți să întreprindă demersurile pentru majorarea capitalului social cu aportul în natură, achitarea acțiunilor la fostul FPS și vânzarea terenului în cauză.
La 26.05.2003 intimata a solicitat apelantei să-și exercite dreptul de preemțiune la cumpărarea terenului potrivit clauzei articolului 6.4 din contractul de închiriere, fără a preceda anterior la majorarea capitalului social. Aceste formalități au fost îndeplinite abia la 18.01.2005.
Apelanta a arătat că, deși la 26.05.2003 intimata s-a arătat să vândă terenul, AGA a hotărât vânzarea bunului abia la 14 martie 2004, astfel încât întocmirea actelor de vânzare - cumpărare anterior acestei date era imposibil de realizat.
Ulterior a refuzat să încheie actul de vânzare-cumpărare și cu rea-credință a promovat o acțiune în rezilierea contractului de închiriere.
S-a mai arătat de către apelantă că solicitarea - nu poate fi primită ca o denunțare unilaterală a contractului care să producă efecte pentru trecut, iar manifestarea de voință a reclamantei trebuia să fie expresă, neechivocă și făcută pentru viitor.
Atât timp cât acordul părților nu îmbracă forma prevăzută de articolul 6.6 din contract, acțiunea reclamantei este neîntemeiată.
S-a mai învederat că faptul că părțile au convenit asupra vânzării terenului și nu asupra unei locațiuni tipice rezultă clar din prevederile articolul 6.4 din contractul de închiriere care reglementează pactul de preferință în favoarea chiriașului, pact care urma să-și găsească aplicabilitatea în aceleași condiții convenite prin protocolul din 1995. Rezultă că părțile nu au convenit de fapt asupra unei locațiuni cu termen, ci au avut în vedere întocmirea unui înscris în baza căruia apelanta să poată utiliza legal terenul.
S-a arătat și că susținerile - referitoare la legalitatea convenției intitulată Protocol din 15 mai 1995 sunt lipsite de fundament, fiind contrazise de recunoașterile intimatei prin actele juridice și corespondența emisă pe o perioadă de 10 ani după data încheierii protocolului.
În cuprinsul motivelor de apel, apelanta a dezvoltat motivul invocat mai sus prin indicarea în mod concret a actelor juridice încheiate de părți care susțin legalitatea convenției din 1995.
Susținerile intimatei reclamante referitoare la denunțarea contractului nu sunt întemeiate întrucât din corespondența invocată rezultă că se face vorbire despre rezilierea contractului și nu despre denunțarea acestuia.
Nu trebuie uitat că rezilierea este o sancțiune aplicabilă părții contractante pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, pe când denunțarea este manifestarea unilaterală de voință a oricăreia dintre părți, fără afn ecesar ca cealaltă să fi încălcat dispozițiile convenției.
În continuare apelanta a expus punctual criticile considerentelor sentinței pronunțată la fond, arătând că este greșită susținerea potrivit căreia Compania Concrete - nu deține titlu valabil pentru suprafața de teren de 8.982 mp situat în B,. - nr.55, sector 2.
De asemenea, instanța de fond a reținut în mod greșit că apelanta nu a arătat în ce constă prejudiciul suferit ca urmare a evacuării și care sunt drepturile încălcate, întrucât dreptul încălcat este tocmai dreptul de folosință asupra terenului, iar prejudiciul a fost dovedit cu prisosință prin actele dosarului din care rezultă că reclamanta a demolat clădirile proprietatea pârâtei și și-a însușit bunuri care se aflau pe terenul în cauză, toate acestea însumând circa 45 miliarde lei vechi.
Prin întâmpinare intimatele interveniente - INTERNAȚIONAL SRL și - INTERNAȚIONAL SRL au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Părțile au administrat proba cu înscrisuri.
Analizând întreaga cauză sub aspectul motivelor de apel invocate de apelanta - -, Curtea reține următoarele:
Prin Protocolul încheiat la data de 16.05.1995 între - - și - - s-a stabilit că suprafața de teren de 8981 mp teren situată în incinta stației de betoane - din șoseaua - nr.55, sector 1 aparține apelantei - pârâte, urmând ca aceasta să cumpere de la apelanta-reclamantă terenul după obținerea titlului de proprietate cu prețul cu care îl va cumpăra de la FPS și FPP.
Ulterior încheierii acestui Protocol, în anul 2000, aceleași părți încheie contractul de închiriere nr.11 din 15 august prin care apelanta pârâtă obține de la apelanta reclamantă folosința terenului în suprafață de 23.844 mp - în care este inclusă și suprafața de 8.981 mp - pentru o durată de 3 ani pentru un preț stabilit inițial la 300.0000 ROL/lună.
În opinia curții, acest contract de închiriere înlocuiește Protocolul încheiat anterior pentru următoarele argumente:
- suprafața de teren închiriată include și suprafața de teren la care se referă protocolul;
- contractul stabilește obligații ferme ale locatarului și locatorului;
- plata impozitului asupra bunului închiriat revine proprietarului, adică - -;
- părțile convin păstrarea dispozițiilor protocolului numai în ceea
ce privește exercitarea dreptului de preemțiune la vânzarea terenului închiriat.
În consecință, raporturile dintre reclamantă și pârâtă urmează a fi examinate, în prezenta cauză, numai din perspectiva contractului de locațiune și a clauzelor cuprinse în acesta.
Astfel, conform art.2.2 din contractul de închiriere, acesta se prelungește din oficiu pe termene de câte un an dacă nici una din părți nu îl denunță cu 90 de zile înainte de expirarea termenului de închiriere.
Părțile au prevăzut, deci, ca modalitate de încetare a contractului, denunțarea unilaterală, urmând ca instanța de control judiciar să stabilească dacă, în speță, corespondența comercială purtată de acestea are sau nu un astfel de caracter.
În ceea ce privește considerațiile teoretice asupra denunțării unilaterale a contractului de locațiune, curtea constată că, deși aceasta este prevăzută ca o modalitate de încetare unilaterală a contractelor de închiriere încheiate pe o durată nedeterminată, chiar și în contractele cu termen locațiunea poate înceta prin denunțare unilaterală dacă părțile au prevăzut această posibilitate în contractul pe care l-au semnat.
Denunțarea unilaterală poate fi făcută de oricare dintre părți și produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte, acordul sau dezacordul acesteia din urmă fiind lipsit de semnificație juridică.
Denunțarea unilaterală se deosebește de rezilierea contractului, nefiind legată de neîndeplinirea sau de îndeplinirea defectuoasă a obligațiilor contractuale, ci numai de respectarea termenului de preaviz.
Deși legea nu reglementează o anumită formă pentru denunțare, doctrina este de acord că denunțarea trebuie să îmbrace forma scrisă, iar voința părții în acest sens trebuie să fie neîndoielnică.
Analizând corespondența părților curtea constată că, independent de termenii folosiți, voința reclamantei de a înceta contractul este clară. Astfel, deși în cuprinsul adresei nr.90/26.05.2003 termenul de reziliere se asociază cu exercitarea dreptului de preemțiune la cumpărarea terenului, curtea observă că rezilierea contractului intervine în situația neîndeplinirii culpabile a unei obligații și nu în cazul în care partea nu își exercită un drept la care este îndrituită prin contract.
Intenția de a înceta raporturile de locațiune rezultă în mod neechivoc și din notificarea adresată pârâtei care cuprinde mențiunea că reclamanta a "reziliat unilateral contractul începând cu 01.06.2003", ca și din împrejurarea că reclamanta a solicitat în justiție rezilierea contractului de închiriere la data de 16.09.2003.
În consecință, în mod corect tribunalul a constatat că locatarul a luat cunoștință de voința locatorului înainte de a începe să curgă termenul de preaviz și că începând cu data de 15.08.2004 locațiunea nu și-a mai produs efectele.
Față de considerentele expuse pe larg mai sus, curtea va respinge apelul analizat ca nefondat.
Referitor la apelul declarat de apelanta - -, nemotivat, curtea constată că acesta s-ar putea referi numai la respingerea cererii de evacuare de pe suprafața de 14.862 mp și la respingerea cererii de chemare în judecată a terților intervenienți.
În condițiile în care reclamanta nu poate proba că este în continuare proprietara suprafeței de 14.862 mp, curtea apreciază că acțiunea în evacuarea pârâtei de pe această suprafață nu este întemeiată, nefiind exercitată în temeiul vreunui titlu care să poată fi opus pârâtei, reclamanta fiind lipsită de calitate procesuală activă în ceea ce privește această cerere.
De asemenea, pornind de la aceleași considerente, terții intervenienți nu pot pretinde aceleași drepturi ca și reclamanta asupra terenului de 8.982 mp rămas în proprietatea acesteia conform contractului de tranzacție.
În consecință, hotărârea pronunțată de tribunal este legală și temeinică sub toate aspectele, iar apelul declarat de - - va fi respins.
Întrucât intimatele - interveniente au solicitat admiterea apelului declarat de - -, curtea apreciază că cererea acestora de acordare a cheltuielilor de judecată o privește numai pe apelanta - -. Curtea va respinge cererea intimatelor interveniente de obligare a apelantei - - la plata cheltuielilor de judecată întrucât acestea au fost introduse în cauză ca urmare a demersului procesual al reclamantei, iar motivele de apel formulate de această parte nu au vizat modul în care a fost soluționată cererea de intervenție.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile formulate de pârâta - - cu sediul în B, sector 3,- și de reclamanta - - cu sediul în B, sector 1,--11, împotriva sentinței comerciale nr.11621/03.11.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București, în contradictoriu cu intimatele interveniente - INTERNAȚIONAL SRL cu sediul în B, sector 2,-, - INTERNAȚIONAL SRL cu sediul în B, sector 2,-.
Respinge cererea intimatelor de acordare a cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 13 Octombrie 2009.
Președinte, - - - | Judecător, --- - |
Grefier, --- |
Red.Jud.
Tehnored.:
ex.6/19.10.2009
Com.: 4 ex/23.10.2009
Președinte:Tatiana Gabriela NăstaseJudecători:Tatiana Gabriela Năstase, Ruxandra Monica Duță
