Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 461/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 461
Ședința Publică de la 16.11.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Izabela Dolache
JUDECĂTOR 2: Alina Pănescu
GREFIER - - -
.
Pe rol fiind pronunțarea cererii de apel formulată de apelanta pârâtă SC MB SRL, împotriva sentinței comerciale nr.7432 din 15.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă CABINET MEDICAL CHIRURGIE PLASTICĂ " ".
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 02.11.2009, fiind consemnate prin încheierea de ședință de la acea dată, ce constituie parte integrantă din prezenta decizie când, Curtea pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 09.11.2009 și ulterior pentru astăzi, 16.11.2009.
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând, constată:
Prin sentința comercială nr. 7432/15.05.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a fost admisă cererea formulată de reclamantul Cabinet Medical de Chirurgie Plastică " " în contradictoriu cu pârâta MB și s-a constatat inexistența dreptului de locațiune al pârâtei asupra imobilului proprietatea reclamantei situat în B,-, - parter,.1, sector 2. S-a dispus evacuarea pârâtei din acest imobil și a fost obligată pârâta la 29,60 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a arătat că prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială sub nr-, cauză sosită prin declinare de competență de la Judecătoria Sectorului 2 B, prin sentința nr. 9762/12.11.2008, reclamantul Cabinet Medical de Chirurgie Plastică " " a chemat în judecată pe pârâta C. MB solicitând să se constate inexistența dreptului de locațiune al pârâtei asupra imobilului proprietatea reclamantei situat în B,-, - parter,.1, sector 2, "ca urmare a lipsei titlului" și evacuarea pârâtei din spațiul ocupat fără titlu. Cererea a fost motivată în sensul că, conform Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicități imobiliare, locatarul avea obligația de a înregistra contractul de închiriere la Cartea Funciară, potrivit art. 19 pct. 1 lit. c din lege. Cererea pârâtei de notare a contractului de locațiune în cartea funciară a fost respinsă întrucât proprietarii erau alte persoane, conform art. 42 lit. i din Ordinul 633/2006. În acest timp, imobilul suferise două vânzări, iar plângerea pârâtei împotriva încheierii de respingere a cererii de notare în Cartea Funciară a fost respinsă prin sentința nr. 1395/15.02.2008. La data de 01.06.2005, reclamanta a notificat pârâtei încetarea contractului și a solicitat eliberarea spațiului.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. A invocat prevederile art. 1441.civ. și pe cele ale art. 1182.civ. arătând că înscrisul invocat, respectiv contractul de închiriere din data de 05.05.2005 între MB și a primit dată certă în momentul înregistrării acestuia la Administrația Finanțelor Publice Sector 3 B, respectiv la data de 16.05.2005. A susținut că, în cazul în care nu s-a efectuat publicitatea prin înscrierea în Cartea Funciară, dar contractul de locațiune are dată certă, efectele acestuia se reduc la 3 ani, iar termenul curge de la data vânzării imobilului ce face obiectul locațiunii, adică în speță, de la data de 05.12.2007, deoarece "noul proprietar se poate aștepta să i se opună în acest interval de timp, contracte de locațiune neînscrise, dar având dată certă". Ca urmare, contractul de închiriere trebuie să-și producă efectele pe toată perioada până la expirarea duratei sale convenite inițial, respectiv până la data de 05.05.2010. Reclamanta a notificat pârâtei încetarea contractului de locațiune și, totodată, a primit sumele de bani cu titlu de chirie pe perioada anterioară introducerii cererii de chemare în judecată, ceea ce demonstrează reaua-credință a acesteia.
S-a mai arătat că prin suplimentul la întâmpinare, depus după declinarea competenței în favoarea Tribunalului București, pârâta a invocat excepția inadmisibilității capătului unu de cerere față de dispozițiile art. 111 alin. 2.pr.civ. Excepția a fost respinsă de către instanță cu motivarea că pe calea prevăzută de dispozițiile art. 111.pr.civ. partea poate cere constatarea existenței sau inexistenței unui drept.
Cu privire la acțiune, tribunalul a reținut că imobilul situat în B,-, - parter,.1, sector 2 fost cumpărat de numiții și la data de 27.04.2007 prin contractul autentificat sub nr. 1383 de și. Cu privire la imobil, anterior vânzării, s-a încheiat un contract de închiriere la data de 05.05.2006 între fostul proprietar și pârâta din cauză, pe termen de 5 ani, respectiv până la 31.05.2010. Prin contractul nr. 4232/05.12.2007 imobilul a fost înstrăinat a doua oară către reclamant, în condițiile în care pârâta, chiriaș, nu procedase la notarea contractului de închiriere în Cartea funciară, conform art. 19 lit. c din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, pentru a se asigura opozabilitatea dreptului său. Cererea de notare în Cartea Funciară s-a făcut abia după a doua înstrăinare a imobilului către reclamant și a fost respinsă prin sentința nr. 1395/2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, sentință rămasă irevocabilă.
S-a considerat că dispozițiile art. 1441.civ. nu sunt aplicabile în cauză, deoarece se referă la vânzarea lucrului de către locator și la obligația cumpărătorului de a respecta locațiunea făcută înainte de vânzare. Ori, reclamantul nu a dobândit bunul de la locator, imobilul fiind vândut de două ori și neexistând nici un fel de obligații legale față de pârâtă în condițiile în care nu s-a asigurat, prin notarea în Cartea Funciară, opozabilitatea dreptului.
Împotriva sentinței comerciale nr. 7432/15.05.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a declarat apel apelanta-pârâtă MB
Aceasta a criticat sentința atacată invocând următoarele motive de apel:
1) Respingerea de către instanță a excepției inadmisibilității primului capăt de cerere este nelegală. Primul capăt din acțiune este o acțiune în constatarea inexistenței dreptului de folosință asupra imobilului în cauză. Potrivit art. 111.pr.civ. acțiunea în constatare putea fi exercitată numai dacă intimata nu avea posibilitatea de a solicita realizarea dreptului supus judecății. Însă intimata putea solicita realizarea dreptului dedus judecății.
2) Hotărârea instanței cu privire la inaplicabilitatea dispozițiilor art. 1441.civ. este neîntemeiată. Au fost respectate prevederile art. 1441.civ, cu privire la opozabilitatea contractului de închiriere, iar termenul de 3 ani prevăzut de art. 19 alin. 1 pct. C lit. a din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară curge de la data vânzării imobilului ce face obiectul locațiunii. Ca urmare, contractul de închiriere urmează s-și producă efectele până la data de 05.05.2010, prevederile art. 1441.civ. nefăcând nici o distincție între locatorul inițial și locatorii subsecvenți în ceea ce privește opozabilitatea contractului de închiriere. Mai mult, în cadrul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorii și, intimatei i s-a adus la cunoștință faptul că imobilul face obiectul contractului de închiriere nr. - înregistrat la Administrația Finanțelor Publice Sector 3 B, iar intimata reclamantă a declarat că înțelege să cumpere imobilul în aceste condiții.
Analizând apelul prin prisma motivelor de apel expuse, se constată că este fondat, pentru considerentele care vor fi redate.
Primul motiv de apel este întemeiat.
Prin primul capăt al acțiunii, reclamanta a solicitat constatarea inexistenței dreptului de locațiune al pârâtei. Această cerere reprezintă o acțiune în constatare și îi sunt aplicabile prevederile art. 111 teza a II-a pr.civ. potrivit cărora "cererea nu poate fi primită, dacă partea poate cere realizarea dreptului".
În cauză, reclamanta putea să ceară realizarea dreptului și chiar a solicitat acest lucru prin capătul doi de cerere prin care a cerut evacuarea pârâtei din spațiul în cauză.
Se constată că este întemeiată excepția inadmisibilității primului capăt de cerere.
C de-al doilea motiv de apel nu este însă întemeiat.
Prevederile art. 1441.civ. trebuie coroborate cu cele ale art. 19 alin. 1 pct. C lit. a din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, conform cărora contractele de locațiune încheiate pe o perioadă mai mare de 3 ani se înscriu în Cartea Funciară, pentru opozabilitate față de terțe persoane.
Deoarece prevederile art. 1441.civ. prevăd obligația cumpărătorului de a respecta locațiunea făcută înainte de vânzare, pentru că are dată certă, iar dispozițiile art. 19 alin. 1 pct. C lit. a din Legea nr. 7/1996 impun, locatarului, sub sancțiunea inopozabilității, obligația înscrierii în Cartea funciară a contractelor cu durată mai mare de 3 ani, se deduce că în cazul în care contractul de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani nu a fost înscris în Cartea funciară efectele acestuia se reduc la termenul de 3 ani.
Legea nr. 7/1996 nu prevede însă data de la care începe să curgă acest termen de 3 ani.
Nu poate fi reținută susținerea apelantei-pârâte că termenul de 3 ani începe să curgă de la data vânzării imobilului ce face obiectul locațiunii, întrucât o astfel de specificare nu este menționată de textul de lege și ar reprezenta o adăugare la lege, ceea ce este inadmisibil.
Din modul de redactare a prevederii art. 19 pct. 1 lit. c din Legea nr. 7/1996 potrivit căreia în Cartea funciară se înscrie locațiunea "pe timp mai mare de 3 ani" se desprinde concluzia că termenul de 3 ani se calculează de la data încheierii contractului de locațiune, respectiv de la data de la care contractul produce efecte.
Rezultă că opozabilitatea față de cumpărătorul bunului, obiect al locațiunii încheiate pe o perioadă mai mare de 3 ani și care nu a fost înscrisă în Cartea funciară, a dreptului de locațiune al locatarului, potrivit art. 1441.civ. durează timp de 3 ani calculați de la data încheierii contractului de locațiune sau de la data producerii efectelor contractului de locațiune.
În cauză, față de data de la care contractul de închiriere nr. -/16.05.2005 produce efecte, 01.06.2005, intimatul - reclamant, în calitate de cumpărător al imobilului închiriat potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 4232/05.12.2007, trebuie să respecte dreptul de folosință al apelantei-pârâte până la data de 01.06.2008.
Acțiunea reclamantului a fost depusă la instanță ulterior acestei date, respectiv la 17.09.2008, când acestuia nu îi mai era opozabil contractul de închiriere menționat.
Faptul că în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare reclamantul a declarat că a luat cunoștință despre faptul că apartamentul pe care îl dobândește face obiectul contractului de închiriere și că înțelege să dobândească proprietatea asupra acestui apartament, "în aceste condiții", nu reprezintă o renunțare a reclamantului la dreptul de a invoca inopozabilitatea contractului de închiriere încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani și neînscris în Cartea funciară.
Având în vedere aceste considerente, se apreciază că apelul este fondat, numai cu privire la modul de soluționare a excepției inadmisibilității primului capăt de cerere din acțiune, motiv pentru care, în baza art. 296.pr.civ. va fi admis. Va fi schimbată în parte sentința atacată în sensul că va fi admisă excepția inadmisibilității primului capăt de cerere și, pe cale de consecință, va fi respins capătul de cerere privind constatarea inexistenței dreptului de locațiune al pârâtei, ca inadmisibil. Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate, respectiv dispoziția privind evacuarea pârâtei din imobil.
Deoarece admiterea apelului s-a realizat numai cu privire la modul de soluționare a excepției inadmisibilității capătului de cerere referitor la constatarea inexistenței dreptului de locațiune al pârâtei, menținându-se modul de soluționare a capătului de cerere care are caracterul unei cereri în realizarea dreptului, se apreciază că nu sunt îndeplinite condițiile art. 298 și art. 274.pr.civ. pentru a fi obligată intimata-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta pârâtă SC MB SRL, împotriva sentinței comerciale nr.7432 din 15.05.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă CABINET MEDICAL CHIRURGIE PLASTICĂ " ".
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că admite excepția inadmisibilității și, pe cale de consecință, respinge capătul de cerere privind constatarea inexistenței dreptului de locațiune al pârâtei, ca inadmisibil.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Respinge cererea privind obligarea intimatei - reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 16.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red./4 ex/16.12.2009
Președinte:Izabela DolacheJudecători:Izabela Dolache, Alina Pănescu
