Acțiune posesorie. Decizia 125/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 125/R-
Ședința publică din 06 Februarie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Corina Georgeta Nuță judecător
JUDECĂTOR 2: Ingrid Emina Giosanu
Judecător: - -, președinte secție
Grefier:
S-a luat în examinare, pentru soluționare, recursul declarat de reclamanta. cu sediul în P,-, județul A, împotriva sentinței comerciale nr. 819/C din 14 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș în dosarul nr-, intimată fiind pârâta -, cu sediul în P, str. - nr. 59, județul
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au lipsit părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 10 lei, achitată conform chitanței nr. -/24.11.2008 emisă de Trezoreria P, și timbru judiciar de 0,3 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-au depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratură, la data de 04 februarie 2009, concluzii scrise formulate de intimata-pârâtă -; la data de 04 februarie 2009, concluzii scrise formulate de recurenta-reclamantă; la data de 05 februarie 2009, din partea recurentei, anexă la concluziile scrise.
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din data de 30 ianuarie 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da posibilitatea recurentei-reclamante de a depune la dosar concluzii scrise, în temeiul art. 156 alin. 2 Cod pr. civ. instanța a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de astăzi, când a pronunțat următoarea decizie.
CURTEA
Asupra recursului de față, constată:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Comercial Argeș sub nr- la data de 11.10.2007, reclamanta - SRL Pac hemat în judecată pe pârâta - - SA P solicitând obligarea acesteia să îi lase liberă posesia clădirii "hală-atelier" în suprafață de 1200 mp situată în P,-, și să îi plătească cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a închiriat imobilul sus arătat de la Îmbunătățiri Funciare SA - Centrul Zonal T, în baza contractului nr.51/12.01.1993 și a Actului Adițional nr.1/19.05.2005, până la data aplicării Legii nr.346/2004, dată la care se va cumpăra de către chiriaș. Prin Legea nr.346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii s-a prevăzut că activele utilizate de în baza contractului de închiriere încheiat cu regiile autonome, societățile/companiile naționale, societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute la solicitarea chiriașului, dată până la care părțile vor prelungi contractul de închiriere.
Sub pretextul că a adjudecat clădirea în litigiu la licitația publică din data de 05.09.2007 organizată de Direcția Generală a Finanțelor Publice A, pârâta - SA a recurs la acte de tulburare și de deposedare a reclamantei de imobilul folosit de către aceasta în mod legitim.
Executarea silită pornită de DGFP A este nelegală și face obiectul unui proces judiciar de contestație.
Pârâta a tulburat în fapt posesia reclamantei începând cu data de 19.09.2007, când a pătruns cu violență în spațiu și a împiedicat pe reprezentanții reclamantei să intre în curte și în clădire.
Tulburarea de drept s-a manifestat prin contestarea posesiei reclamantei și prin anunțarea evacuării acesteia din urmă.
Vânzarea la licitație a imobilului închiriat de reclamantă este ilegală și, în plus, acțiunile pârâtei încalcă dispozițiile art.1441 cod civil care îl obligă pe cumpărătorul lucrului închiriat să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, dacă desființarea ei din cauza vânzării nu s-a prevăzut în contractul de locațiune.
În contractul de închiriere din speță nu s-a prevăzut desființarea locațiunii în caz de vânzare a imobilului.
Prejudiciul produs de pârât prin lipsirea reclamantei de libera posesie a halei constă în imposibilitatea continuării activității reclamantei, cu toate consecințele acestui fapt.
În speță, sunt întrunite condițiile prevăzute de art.674 Cod procedură civilă, în sensul că nu a trecut un an de la deposedare, posesia a fost exercitată mai mult de un an înainte de tulburare și a fost exercitată în condițiile art.1847 Cod civil fiind utilă, neviciată, continuă, fără intermitențe anormale, pașnică, netulburată, publică și sub nume de proprietar, adică pentru sine și nu pentru altul, neechivocă.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.674 Cod procedură civilă și art.1846 alin.2 și art.1847 Cod civil.
Prin sentința nr.819/C/14.10.2008, Tribunalul Comercial Argeș a respins cererea ca neîntemeiată.
În motivare, instanța a reținut că, potrivit dispozițiilor art.674 Cod procedură civilă, cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dacă: nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare; reclamantul dovedește că, înainte de această dată, el a posedat bunul cel puțin un an; posesiunea lui întrunește condițiile cerute de art.1846 și art. 1847 din Codul civil.
Potrivit art. 1847 Cod civil, pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie continuă, netulburată, publică și sub nume de proprietar. Rezultă, de aici, că acțiunea posesorie aparține celui ce deține un bun, pretinzând că este titularul dreptului de proprietate.
Într-o acțiune de tulburare de posesie trebuie examinat numai faptul posesiunii și al tulburării, fără a se pune în discuție însuși fondul dreptului, care poate fi cercetat numai în cadrul unei acțiuni în revendicare.
Pentru protecția posesiunii este indiferent faptul existenței vreunui titlu de proprietate, fiind suficient a fi întrunite condițiile cerute de art.674 Cod procedură civilă.
Din conținutul procesului - verbal întocmit la data de 19 septembrie 2007, aflat la dosar, cât și din declarația martorului audiat în cauză (75) a rezultat că pârâta nu a săvârșit acte de natură să posesia reclamantei.
Mai mult, intervenția organelor de poliție s-a făcut la solicitarea pârâtei, asigurându-se paza și ordinea în momentul punerii acesteia în posesie asupra bunului al cărui proprietar devenise ca efect al adjudecării.
Cum pârâta nu a săvârșit acte de natură să posesia reclamantei, nefiind întrunită una din condițiile cerute de art. 674 Cod procedură civilă, cererea este neîntemeiată, fiind respinsă ca atare.
Împotriva sentinței a formulat recurs reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie invocând dispozițiile art.304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă.
Astfel, reclamanta a arătat că în mod greșit tribunalul a prevăzut apelul ca și cale de atac împotriva sentinței. În mod corect, însă, calea de atac este recursul întrucât acțiunile posesorii nu sunt supuse apelului, potrivit art.2821alin.1 Cod procedură civilă.
1. Hotărârea instanței de fond a fost dată cu încălcarea art.1441 Cod civil. Prima instanță nu a apreciat respectivul articol care prevede că "dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune".
În speță, în contractul de închiriere nr.51/12.01.1993 nu s-a prevăzut vreo clauză care să facă din vânzarea imobilului o cauză de desființare a locațiunii.
Contractul are dată certă, iar data certă a unui înscris este data calendaristică a acestuia, care nu poate fi contestată de părți, și nu se limitează la atestarea sa de către un avocat sau notar. În acest sens, art.1182 Cod civil recunoaște înregistrarea făcută la o instituție drept una din împrejurările care dau dată certă actului, iar actul din speță a fost înregistrat la pârâtă, care este o societate națională cu capital integral de stat, provenită din regie autonomă.
Prima instanță trebuia să observe că, potrivit dispozițiilor art.519 Cod procedură civilă, locațiunea anterioară nu încetează de drept ca urmare a vânzării silite a spațiului.
2. Instanța de fond a aplicat greșit art. 674 Cod procedură civilă coroborat cu art.1846 și 1847 Cod civil și nu a reținut că posesia reclamantei întrunea cerințele legale pentru admiterea acțiunii posesorii introduse de aceasta.
Reclamanta avea calitate procesuală activă dată de calitatea sa de chiriaș care îi conferă drept de uz - ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.
3. Instanța de fond a interpretat greșit și a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actelor și probelor administrate în cauză. Astfel, instanța a reținut procesul-verbal din 19.09.2007 pentru a constatat că pârâta nu a tulburat posesia reclamantei, act care nu are valoare probatoare, ci descrie doar felul în care pârâta a preluat hala. Ori, acțiunea reclamantei a vizat tulburarea efectivă a posesiei prin nerecunoașterea unei locațiuni valabile, iar nu felul în care a fost preluată în mod material hala.
În privința neînscrierii contractului de închiriere în cartea funciară, instanța trebuia să constate că art. 21 pct.c) din Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară nu prevede obligativitatea înscrierii contractului de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mare de 3 ani, ci stabilește doar că respectivele contracte se înscriu, față de cele încheiate pentru o perioadă mai mică de 3 ani, care nu trebuie înscrise pentru a nu încărca excesiv operațiunile specifice.
Pe de altă parte, contractul a fost prelungit succesiv, iar termenele nu îl făceau susceptibil de notare în cartea funciară.
Contractul este opozabil indiferent că nu a fost înregistrat la cartea funciară.
Tulburarea de posesie este reală și dovedită de probele administrate în cauză (interogatoriu, înscrisuri, declarație de martor).
Examinând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate și în raport de dispozițiile art.304 și 3041Cod procedură civilă, Curtea constată că recursul este nefondat.
Astfel, Curtea reține că reclamanta a deținut imobilul "hală atelier" în temeiul unui contract de închiriere și că pârâta a devenit proprietar al halei în urma vânzării acesteia la licitație publică de către un creditor al proprietarului inițial (locatorul cu care reclamanta a încheiat contractul).
În aceste condiții, reclamanta a fost întotdeauna nu un posesor al imobilului, ci un detentor precar. Astfel, pârâta nu a exercitat o posesie sub nume de proprietar (caracterizată prin elementul "animus"), ci o detenție sub nume precar potrivit art.1853 Cod civil.
Ca atare, pentru a-și apăra detenția față de o tulburare de drept, ca cea pe care o invocă în speță, provenită de la cel pentru care deține (adjudecătorul, care s-a substituit în drepturile și obligațiile locatorului executat silit), reclamanta nu avea la îndemână acțiunea posesorie reglementată de art. 674 alin.1 Cod procedură civilă și nu se poate prevala de posesia sa și de calitățile acesteia în temeiul art.1846 și art.1847 Cod civil.
Ori, reclamanta și-a întemeiat acțiunea în justiție tocmai pe aceste texte legale.
Potrivit art.676 Cod procedură civilă, cererile posesorii pot fi făcute și de cele ce deține bunul în temeiul unui contract cu posesorul cu excepția cazului în care tulburarea vine de la cel pentru care deține. Și rațiunea excepției respective este că, în acest caz, detentorul precar are la îndemână acțiunile contractuale împotriva celui cu care a încheiat contractul, căci dreptul de folosință avut de detentor este un drept de creanță născut din contract, iar nu un drept real.
Prin urmare, în speță nu sunt îndeplinite cerințele pentru admiterea acțiunii reclamantei.
Pe de altă parte, se constată că reclamanta, deși în mod neechivoc a arătat atât prin cererea de chemare în judecată, cât și prin cererea de recurs, că acțiunea sa este una posesorie, a invocat și temeiuri de drept și motive de fapt ce pot fi opuse terțului dobânditor (pârâtă în speță), dar ca efect al contractului de locațiune.
Astfel, reclamanta a invocat dispozițiile art.1441 Cod civil, invocând opozabilitatea contractului de locațiune față de dobânditorul - adjudecatar, fără însă să aprecieze că înscrisul prin care a fost încheiată locațiunea nu are dată certă, potrivit art.1182 Cod civil și nu a fost transcris în cartea funciară.
Dobândirea de dată certă nu se realizează doar prin înregistrarea actului în registrele unuia dintre părți, chiar dacă aceasta este o societate comercială cu capital de stat. Astfel, locatorul nu a fost vreodată instituție de stat, ci doar societate comercială (indiferent ca, la un anumit moment, s-a numit "regie autonoma" sau "societate națională"). Faptul că statul deține o cotă din capitatul social al unei astfel de societăți nu o transformă pe acesta în instituție de stat în accepțiunea art. 1182.civil.
Enumerarea situațiilor în care un înscris sub semnătură privată dobândește dată certă este limitativă. Astfel, nu pot fi luate în considerare sub acest aspect situațiile aparent asemănătoare.
Totodată, registrele societății locatoare nu sunt registre anume destinate înregistrării unui act sub semnătură privată pentru ca acesta să dobândească dată certă, ci sunt registre comerciale fără relevanță sub aspectul certificării datei înscrisului despre care se face mențiune.
Contractul fără dată certă nu îi poate fi opus pârâtei-adjudecător.
Nefiind îndeplinită condiția datei certe, ar fi fără relevanță îndeplinirea condiției publicității contractului de locațiune și, ca atare, nu va mai fi cercetată.
Prin urmare, în mod corect nu a reținut prima instanță incidența art.1441 Cod civil și în mod corect nu a fost admisă cererea întemeiată pe dispoz. art. 674 Cod procedură civilă și 1846 și 1847 Cod civil, indiferent că probele administrate în cauză au confirmat tulburarea din partea pârâtei.
Pentru aceste motive, în baza art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta. cu sediul în P,-, județul A, împotriva sentinței comerciale nr. 819/C din 14 octombrie 2008, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimată fiind pârâta -, cu sediul în P, str. - nr. 59, județul
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 06 februarie 2009, la Curtea de Apel Pitești, Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
Red.
/2 ex./26.02.2009
Jud.fond
Președinte:Corina Georgeta NuțăJudecători:Corina Georgeta Nuță, Ingrid Emina Giosanu
