Anulare hotarare aga Spete. Decizia 698/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ
DECIZIE Nr.698
Ședința publică de la 24 septembrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Zaharia dr. - -
JUDECĂTOR 2: Gina Ignat
JUDECĂTOR 3: Elena Romila
Grefier - - -
.-.-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de către creditoarea BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ B - prin DIRECȚIA BIROUL REGIONAL I, cu sediul în I,-, jud. împotriva sentinței civile nr. 1319/23.11.2007 pronunțată de Tribunalul Galați în dosarul nr-;
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 22 septembrie 2008 și au fost consemnate în încheierea de ședință din aceeași dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei pentru data de 24 septembrie 2008.
CURTEA
Asupra recursului civil de față.
Examinând actele și lucrările dosarului constată:
Prin sentința comercială nr. 1319/23.11.2007 pronunțată de Tribunalul Galați în dosarul nr- s-a admis acțiunea în anulare formulată de lichidatorul judiciar Gradual în contradictoriu cu pârâtul, constatându-se, pe cale de consecință, nulitatea operațiunilor de scoatere din averea debitoarei Gau rmătoarelor bunuri: sistem imprimantă, sistem K 6-2, autoturism marca Daewoo Tico( -), sistem AT 200+ SOFT, imprimantă, imprimantă LX 300, casa de marcat, sistem 700/, laptop HP, SISTEM 1200, sistem III, aparat climatizare+termoizolații.
Prin aceeași hotărâre, s-a dispus și în sensul obligării pârâtului la predarea către lichidator a bunurilor enumerate mai sus pentru a fi reînscrise în evidența contabilă a societății debitoare sau la plata contravalorii de 23.754,12 lei.
Totodată, au fost respinse obiecțiunile formulate de creditoarea BCR Sucursala la raportul de evaluare întocmit de expert tehnic, ca nefondate.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, următoarea situație de fapt și de drept:
Prin sentința comercială nr. 89/24.02.2006 s-a deschis procedura reorganizării judiciare și a falimentului debitoarei la cererea creditoarei
Urmare a verificării documentelor din evidența contabilă a debitoarei de către administratorul judiciar a rezultat că după data deschiderii procedurii, o serie de bunuri au fost scoase din evidența contabilă.
După data deschiderii procedurii toate operațiunile în societatea debitoare puteau fi făcute numai cu aprobarea judecătorului sindic prin intermediul administratorului judiciar. Prin urmare, operațiunile de scoatere din evidența contabilă a unor bunuri sunt în mod vădit ilegale, fiind sancționate cu nulitatea absolută potrivit dispozițiilor art. 46 din legea insolvenței.
BCR Sucursala a formulat obiecțiuni față de raportul de evaluare întocmit de expertul tehnic, obiecțiuni ce sunt neîntemeiate din următoarele motive:
Creditoarea s-a declarat nemulțumită de prețul stabilit pentru spațiul comercial din 16, Complex în sumă de 270.551,50 lei, preț de pornire fără TVA, invocând următoarele:
nu a avut în vedere valoarea de piață a imobilului, apreciind că vânzarea urmează a fi făcută la valoarea de vânzare forțată, ignorând faptul că imobilul are destinația de spațiu comercial și că este amplasat într-o zonă rezidențială.
adoptată de expert, aceea a costurilor, este una contestată în practica de specialitate.
a inserat la rubrica caracteristici fizice mențiuni nereale, precizând că tâmplăria exterioară este metalică, deși în realitate aceasta este confecționată din PVC cu geam termopan, schimbată fiind în 2005. De asemenea, nu poate fi acceptat gradul de uzură al magaziilor metalice de vreme ce acestea au fost refăcute cu pereți rompan.
Același evaluator s-a contrazis în raportul de expertiză deoarece în paragraful " Construcții teren" a menționat că " magaziile anexe, amplasate în partea interioară a complexului, inițial realizate din tablă, refăcute din materiale noi de actualul proprietar", că " Spațiul comercial și construcțiile anexe supuse expertizei au suferit o serie de modificări ale finisajelor interioare și a închiderilor exterioare ( vitrinele din tâmplărie metalică au fost înlocuite cu magazii din rompan, etc.)", dar cu toate acestea folosește în calcule o uzură de 59% pentru spațiul comercial și o uzură de 90% pentru magazii.
Conform Anexei 2 la raportul de expertiză valorică în care s-a folosit metoda capitalizării veniturilor, s-a utilizat o valoare sub piață a chiriei de 4 euro/
p.Obiecțiunile creditoarei au fost înaintate expertului care și-a menținut concluziile raportului de expertiză.
Judecătorul fondului și-a însușit opinia expertului în sensul că oferta pentru spații cu diferite funcțiuni va crește în următoarea perioadă, datorită dezvoltării magazinelor multifuncționale cu suprafețe mari, iar prețul va stagna în cazul în care prin tranzacție nu se transmite și dreptul de proprietate asupra terenului, apreciind că:
Aceste realități nu pot influența valoarea spațiului analizat deoarece el reprezintă decât 20% din întregul Complex Comercial.
Dezvoltarea spațiilor comerciale de cartier cu suprafețe mari tip va duce la reorientarea destinațiilor spațiilor mici și medii din spații comercial în spații de servicii și/sau birouri. Valoarea de piață a proprietății analizate este limitată și de existența unui contract de închiriere a spațiului comercial pe o durată de 10 ani. Chiriașul, prin contractul de închiriere mai sus menționat, este obligat să investească c/valoarea chiriei pe o perioadă de 5 ani în lucrări de modernizare și reparații pentru spațiul comercial închiriat, dar are și posibilitatea să-l închirieze. La data expertizei chiriașul realizase lucrări de reparații și modernizare a spațiului.
Împotriva susmenționatei hotărâri, în termen legal, a declarat recurs creditoarea BCR SA, criticând-o pe motive de nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:
După examinarea raportului de expertiză și a răspunsului la obiecțiuni formulat de către expert, instanța a respins cererea băncii, reținând în totalitate concluziile expertizei efectuate în cauză, deși aceasta nu era legată de concluziile expertizei.
Expertiza efectuată în cauză cuprinde informații care nu au nici o bază reală iar concluziile sale sunt contradictorii.
Unul dintre principiile ce guvernează procedura insolvenței este acela al maximizării averii debitorului, principiul care a fost nesocotit în cauză prin preluarea de către instanță a unui preț mai mic decât valoarea reală a spațiului în discuție.
În condițiile în care eventualii cumpărători doresc să achiziționeze bunurile la licitațiile organizate de către lichidatori sau executori la un preț mai mic decât valoarea reală, cu atât mai mult prețul de pornire a licitației nu trebuie să permită speculațiile ofertanților. Greșit s-a apreciat de către expert că existența unui contract de închiriere este de natură a diminua prețul imobilului, deoarece contractul de închiriere nu este o sarcină, ci mai curând o sursă de venituri pentru proprietar.
unui imobil și mai cu seamă a unui spațiu comercial se face cu intenția unei investiții pe termen.
La dat la care imobilul a fost ipotecat( 07.09.2005), contractul de închiriere nu era înscris la cartea funciară, potrivit extrasului de carte funciară pentru autentificare nr. 17.307/02.09.2005, însă la dat de 13.03 2006 când s-a solicitat un alt extras de carte funciară s-a constatat menționarea în partea a 3 - a cărții imobilului a contractului de închiriere antedatat.
Pentru motivele expuse mai sus, recurenta creditoare a solicitat reformarea hotărârii criticate în sensul casării cu trimitere spre rejudecare pentru efectuarea unei contra expertize în condiții de imparțialitate.
În drept, recurenta și-a întemeiat criticile temeiurilor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 și 3041Cod procedură civilă.
În dovedirea motivelor de recurs, s-a încuviințat, la cererea creditoarei-recurente proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar, în copie, anunțuri de vânzare spații comerciale preluate din presă în data de 23 ianuarie 2008, ofertă vânzare întocmită de agenție imobiliară pentru spații comerciale datată 16.02 2007, contractul de ipotecă nr. 91/13837/9/07.09.2005, extras de carte funciară pentru informare din 13.03.2006.
Intimata - debitoare, prin lichidator judiciar, a formulat întâmpinare în cauză solicitând respingerea recursului, susținând, în esență, că evaluarea contestată este una corectă și că recurenta pierde din vedere faptul că vânzarea la licitație face posibilă obținerea unui preț mai mare decât prețul de pornire stabilit prin raportul de evaluare.
Recursul de față este fondat pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Examinând hotărârea recurată din perspectiva criticilor aduse modului de rezolvare a obiecțiunilor formulate de creditoarea BCR, Curtea constată că hotărârea este într-adevăr deficitară.
Prin art. 261 pct. 5 Cod procedură. civilă, s-a consacrat principiul general potrivit căruia hotărârile trebuie să fie motivate, judecătorii fiind datori să arate, în cuprinsul hotărârii, motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea.
Fără arătarea motivelor și fără interpretarea corectă a probatoriului administrat în cauză, prima instanță a pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, care, potrivit art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, este supusă casării, întrucât asupra ei nu se poate realiza controlul judiciar.
În speță, deși creditoarea a indicat punctual anumite neconcordanțe existente în raportul de expertiză și preluate de judecător în hotărâre, în considerentele hotărârii nu analizează aceste obiecțiuni.
Astfel, motivarea consistă doar în trecerea în revistă a obiecțiunilor, redareaad litterama concluziilor expertului, a explicațiilor acestuia în raport de obiecțiuni, explicații care de fapt sunt o justificare a punctului de vedere conținut de raportul de expertiză, concluziile judecătorului fiind tot o redare fidelă a opiniei expertului ( " Expertul a afirmat corect în Raport " oferta pentru spații" ).
Nu reiese care este convingerea proprie a instanței fundamentată pe situația de fapt dedusă din probele administrate în cauză, pe dispozițiile legale incidente în cauză și care sunt motivele înlăturării fiecărui capăt din cererea de obiecțiuni.
Prima instanță a reținut în finalul considerentelor că oferta de spații comerciale va crește în perioada imediat următoare, că se vor dezvolta spațiile comerciale de cartier, ceea ce va determina schimbarea destinațiilor spațiilor comerciale mici și mijlocii și că valoarea de vânzare a proprietății spațiului în litigiu este limitată de existența contractului de închiriere.
Așa cum am arătat și mai sus, și aceste concluzii ale instanței sunt în realitate tot ale expertului.
De menționat, că obiecțiunile vizau și alte aspecte precum: neconcordanțe între reținerea unor îmbunătățiri recente la imobil și gradul de uzură, metoda controversată aleasă de expert în evaluare, recurgerea nejustificată la așa zisa valoare de vânzare forțată cu ignorarea destinației, a zonei de amplasare, a tendințelor pieței etc. etc. Instanța nu le-a analizat în nici un fel, fapt care, coroborat cu nemotivarea respingerii obiecțiunilor analizate în maniera mai sus arătată, echivalează, în opinia Curții, cu nemotivarea hotărârii.
Potrivit principiului maximizării averii debitorului, dedus din economia legii insolvenței, lichidatorul, dar și judecătorul trebuie să se preocupe să obțină o cât mai bună și completă valorificare a bunurilor falitei.
Stabilind ca și preț de pornire a licitației o valoare de vânzare forțată (neargumentată convingător față de circumstanțele poziției, destinației ori a componenței cantitative și calitative a spațiului comercial), se eludează din rațiunea principiului în discuție.
Existența unor contradicții în raportul de expertiză semnalate de recurentă, cât și greșita reținere a limitării prețului imobilului datorită contractului de închiriere ori inserarea unor pronosticuri privind evoluția pieței imobiliare sunt, în opinia Curții, doar câteva dintre neregulile hotărârii recurate, nereguli ce pot fi remediate doar de către instanța de fond și numai după refacerea expertizei în condiții de legalitate, acuratețe și imparțialitate, concluziile noii expertize urmând a fi analizate critic prin raportare la obiecțiunile creditoarei, la motivele de recurs, dar și la dispozițiile și principiile din materia insolvenței (principiul maximizării averii debitorului, posibilitatea lichidatorului de a cere desființarea unor acte încheiate de debitor dacă le apreciază păgubitoare, etc.).
Pentru considerațiunile mai sus expuse, văzând și dispozițiile art. 312 alin. 3 teza II Cod procedură civilă în referire la art. 304 pct. 7 și ale art. 3041Cod procedură civilă, se va admite recursul cu consecința reformării hotărârii criticate în sensul casării cu trimitere spre rejudecare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de către creditoarea BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ B - prin DIRECȚIA BIROUL REGIONAL I, cu sediul în I,-, jud. împotriva sentinței civile nr. 1319/23.11.2007 pronunțată de Tribunalul Galați în dosarul nr-.
Casează în parte sentința comercială nr. 1319/ 23.11.2007 pronunțată de Tribunalul Galați, numai în ceea ce privește soluționarea obiecțiunilor formulate de creditoarea Banca Comercială Română - Sucursala G și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței recurate.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 24 septembrie 2008.
Președinte, dr. - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. IG/ 22.10.2008
Tehno IG/MD
3 ex./22.10.2008
Fond:
Președinte:Alexandrina ZahariaJudecători:Alexandrina Zaharia, Gina Ignat, Elena Romila
