Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 115/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA NR. 115/Ap DOSAR NR-
Ședința publică din 14 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Gabriel Ștefăniță JUDECĂTOR 2: Codruța Vodă
- - - - JUDECĂTOR 3: Lucica Gogiu
- - - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanta (fostă împotriva sentinței civile nr. 1211/ din 10 iunie 2008, pronunțate de Tribunalul Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 7 octombrie 2008, când partea prezentă a pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 14 octombrie 2008.
CURTEA
Constată că, prin sentința civilă nr. 1211/C/10.06.2008 Tribunalul Brașova respins acțiunea formulată și precizată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtele & Contruct și, având ca obiect constatarea nulitate absolută.
Judecătorul fondului a reținut următoarele considerente:
Între reclamanta, în calitate de cumpărător și pârâta "&", în calitate de prestator - vânzător, s-a încheiat la data de 08.06.2006 un antecontract construire și de vânzare - cumpărare având ca obiect construirea și vânzarea - cumpărarea unui imobil - apartament situat în B, str. -.2 (fila 34 la dosar fond) potrivit căruia pârâta avea obligația de a construi și preda imobilul până la data de 31.01.2007 (art. IV alin. 1 din contract), iar reclamanta avea obligația de a achita în rate prețul convenit de părți până la data de 31.01.2007, ultima (la predarea imobilului) fiind în sumă de 53.212,00 euro ( art. III alin. 1 din contract ).
La data recepției imobilului în litigiu (proces - verbal de recepție nr. 21/22.08.2007, fila 39 la dosar fond), reclamanta datora suma de 53.212.00 euro (ultima din prețul imobilului în litigiu), împrejurare recunoscută de reclamantă, care pentru această din preț a achitat doar suma de 24.817,80 euro la data de 20.06.2007, iar pentru diferență a invocat o compensație legală a acestui debit cu debitul datorat de pârâta&" ca penalități contractuale de întârziere în predarea imobilului, penalități calculate pe perioada 01.02.2007 - 22.08.2007 (adresa reclamantei din data de 04.10.2007, fila 32 la dosar fond).
Pentru a opera compensația legală, potrivit art. 1144 Cod civil, trebuie îndeplinite mai multe cerințe, între care și aceea că cele două creanțe reciproce să fie certe, adică existența lor să nu fie discutabilă din punct de vedere juridic.
În cauză creanța pârâtei "&" - diferența de preț a imobilului în litigiu - era certă la data de 22.08.2007, data recepției lucrărilor la imobilul din litigiu, iar creanța reclamantei, constând în penalități contractuale de întârziere, nu avea un caracter cert, nefiind însușită de pârâtă care a notificat-o pe reclamantă în acest sens (notificare - somație nr. 181/19.09.2007, fila 18 la dosar fond).
În aceste condiții nu putea opera compensarea legală invocată de reclamantă, astfel că aceasta neachitând integral prețul imobilului în litigiu, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale. Avându-se în vedere reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractele sinalagmatice, reclamanta care nu și-a îndeplinit integral obligațiile nu poate cere celeilalte părți contractuale - pârâta "&" să-și respecte obligațiile din antecontractul încheiat de părți respectiv cele privind plata de daune interese și penalități de întârziere și cele privind încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru imobilul în litigiu.
Nedispunându-se obligarea pârâtei "&" la încheierea contractului autentic pentru imobilul în litigiu, sunt neîntemeiate și cererile reclamantei de constatare a nulității absolute și de radiere din cartea funciară a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2048/05.10.2007 ( fila 61 la dosar fond) încheiat de pârâtele "&" și și având ca obiect imobilul în litigiu.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta solicitând desființarea sentinței pentru următoarele motive:
Cu privire la petitul privind constatarea nulității absolute a contractului prin care s-a înstrăinat către imobilul se arată că a fost încheiat în scopul fraudării intereselor apelantei prin sustragerea pârâtei de la îndeplinirea obligației de a transmite proprietatea asupra imobilului și de plăti penalitățile de întârziere datorate.
Pârâta recunoaște faptul că avea cunoștință de existența litigiului dintre & și reclamantă, dar a decis să ignore acest aspect când a cumpărat apartamentul.
Mai mult în răspunsul la interogatoriu recunoaște și faptul că avea cunoștință că apelanta locuiește în imobil, dar a acceptat situația.
Cu privire la penalitățile de întârziere, conform art. VI din antecontract, acestea sunt datorate pentru o perioadă de 202 zile, ridicându-se la suma de 27.629 Euro. Se arată că în speță sunt îndeplinite condițiile pentru compensarea legală dintre suma reprezentând penalitățile de întârziere și diferența dintre valoarea contractului și sumele plătite în cadrul contractului. Astfel, obligațiile sunt reciproce, au ca obiect plata unor sume de bani, și creanțele reciproce sunt certe, lichide și exigibile.
Analizând hotărârea în limita motivelor de apel formulate, Curtea reține următoarele considerente:
Între reclamantă și pârâta & s-a încheiat la data de 08.06.2006 un antecontract de construire și vânzare cumpărare potrivit căruia pârâta avea obligația de a construi și preda imobilul până la data de 31.01.2007 ( art. IV alin.1 din contract) iar reclamanta avea obligația de a achita în rate prețul convenit de părți până la data de 31.01.2007, ultima (la predarea imobilului) fiind în sumă de 53.212,00 Euro (art. III alin.1 din contract).
Conform procesului-verbal de recepție, imobilul a fost predat la data de 22.08.2007, cu o întârziere de 202 zile. Conform antecontractului, prestatorul vânzător va fi obligat să plătească beneficiarului cumpărător penalități de 0,2% din valoarea imobilului pentru fiecare zi de întârziere de la termenele stabilite, până la finalizarea/recepția imobilului. În consecință, în lipsa oricărei cauze exoneratoare de răspundere, prestatorul vânzător datora la data recepției imobilului suma de 27.629 Euro.
În cauză sunt îndeplinite condițiile pentru compensarea legală dintre suma reprezentând penalitățile de întârziere și diferența dintre valoarea contractului și sumele plătite în temeiul contractului. Astfel, obligațiile sunt reciproce, au ca obiect sume de bani iar creanțele reciproce sunt certe, lichide și exigibile. Prima instanță a reținut în mod greșit că nu ar avea caracter cert creanța reclamantei constând în penalități de întârziere. Creanța este certă atunci când existența ei rezultă din însuși actul de creanță sau și din alte acte chiar neautentice, emanate de la debitor sau recunoscute de dânsul. Or, în speță, după cum se poate observa, penalitățile de întârziere izvorăsc din contract, deci au un caracter cert. De asemenea, au un caracter lichid, fiind determinabile prin însuși actul de creanță și, în același timp sunt exigibile. În consecință, în baza art. 1444 cod civil în speță operează compensația de drept între penalitățile de întârziere (27.629 Euro) și diferența de preț rămasă neachitată (68.390 Euro - 14.067,59 Euro = 27.323 Euro).
Rezultă din aceste calcule, că sumele achitate și valoarea penalităților deduse acoperă în totalitate valoarea contractului.
În ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului prin care s-a înstrăinat către pârâta imobilul, Curtea menține cauza ilicită a contractului, fiind încheiat în scopul fraudării intereselor reclamantei, prin sustragerea de către pârâtă de la obligația de transmitere a proprietății și a plății penalităților de întârziere. frauduloasă la încheierea contactului este conturată și de reaua-credință a cumpărătoarei care recunoaște prin întâmpinare faptul că avea cunoștință de existența litigiului dintre reclamantă și pârâta vânzătoare, iar în răspunsul la interogatoriu recunoaște că avea cunoștință că reclamanta locuiește în imobil.
În consecință, urmează a se constata nulitatea absolută a contractului și să se dispună revenirea la situația anterioară prin radierea din Cartea Funciară. De asemenea, în urma constatării intervenției compensației legale, va fi admisă acțiunea reclamantei în executarea contractului, pârâta urmând a fi obligată la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul în speță, cu intabularea în Cartea Funciară.
Cu privire la daunele interese solicitate Curtea urmează să le admită în limita sumei de 5000 Euro, în conformitate cu art. VI alin.4 din antecontract, unde se prevede expres că pentru neexecutarea obligațiilor contractuale sau pentru întârzieri mai mari de 30 de zile față de termenele convenite de comun acord, părțile pot solicita executarea silită a prezentului contract, adăugându-se plata de daune interese în valoare de 5000 Euro.
În baza art. 296 Cod procedură civilă, apelul va fi admis în limitele arătate și, în baza art. 274 Cod procedură civilă, partea căzută în pretenții va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 1211/C 10 iunie 2008 Tribunalului Brașov -Secția Comercială și de Contencios Administrativ pe care o schimbă în tot și, în consecință:
Admite acțiunea formulată de reclamanta împotriva pârâtelor & Contruct și.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între cele două pârâte, pentru apartamentul nr. 2 din blocul, B, str. - fără număr, intabulat în CF nr. 49815, nr. top 2093 - C1 - U2 și boxei pivniță nr. 2, de la subsolul blocului mai sus menționat, intabulat în CF 49815, nr. top 2093 - C1 -. Dispune radierea din cartea funciară a contractului mai sus menționat și revenirea la situația anterioară.
Constată intervenția compensației legale între sumele datorate de reclamantă cu titlu de rest de preț și sumele datorate de pârâta & cu titlu de penalități, conform antecontractului de construire și vânzare cumpărare imobil nr.31/8.06.2006.
Obligă pârâta să plătească suma de 5000 euro sau echivalentul sumei în lei la data plății cu titlu de daune interese.
Obligă pârâta & la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul mai sus menționat, în caz contrar prezenta hotărâre va ține loc de act autentic. Dispune intabularea acestui drept în cartea funciară.
Obligă pârâta & să plătească suma de 14454 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 14 octombrie 2008.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
./14.11.2008
Dact:/17.11.2008
- 6 ex. -
Judecător fond:
Președinte:Gabriel ȘtefănițăJudecători:Gabriel Ștefăniță, Codruța Vodă, Lucica Gogiu
