Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 132/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Dosar nr- (Număr în format vechi 71/2009)
DECIZIE COMERCIALĂ NR. 132
Ședința publică de la 20 martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Rodica Zaharia
JUDECĂTOR 2: Iulia Manuela Cîrnu I-- -
GREFIER ---
Pe rol soluționarea apelului declarat de apelanta COMPANIA NAȚIONALĂ " " SA împotriva sentinței comerciale nr.12924 din 26.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- în contradictoriu cu intimatele SC INTERNAȚIONAL SRL și .
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelanta prin avocat, cu împuternicire avocațială nr.- din 01.04.2008 - fila 16 din dosar, intimatele prin avocat, cu împuterniciri avocațiale aflate la filele 15 și 33 din dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Apelanta, prin avocat, arată că alte înscrisuri în afara celor deja depuse la dosarul cauzei alte acte nu mai are de depus.
Apărătorul intimatelor depune la dosar în cadrul probei cu înscrisuri acte - înscrisuri pe care le comunică și apelantei.
Apelanta, prin avocat, arată că nu solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de înscrisurile depuse de către apărătorul intimatelor.
Nemaifiind cereri de formulat și nici probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe apelul declarat.
Apelanta, prin avocat, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat de sub nr.4074/18.12.2006 încheiat între SC INTERNAȚIONAL SRL, în calitate de vânzător și, în calitate de cumpărător, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului - apartament situat în B,-- 65, tronson II,.7a,p. 41, sector 3, cheltuielile de judecată urmând a fi solicitate pe cale separată.
În susținere se arată că intimata SC INTERNAȚIONAL SRL cunoștea faptul că nu este proprietara imobilului din litigiu, iar contractul încheiat a fost făcut cu rea - credință, aducând prin acest aspect atingeri grave asupra dreptului de proprietar, respectiv câștigătorului desemnat de către Compania Națională Română SA.
Mai arată că prețul vânzării apartamentului a fost unul derizoriu.
Apărătorul intimatelor, solicită respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În susținere se arată la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare SC INTERNAȚIONAL SRL era proprietara imobilului, iar atât vânzătorul cât și cumpărătorul nu au fost de rea - credință, întrucât din conținutul extrasului de carte funciară nu rezultă nici o mențiune în ce privește vânzarea imobilului, precum și faptul că este culpa apelantei că nu a înțeles să noteze în cartea funciară contractul cadru 43 pentru ca terții interesați să afle de existența acesteia.
Mai arată că apelanta nu a depus nici o dovadă care să infirme buna credință a intimatei.
CURTEA
Prin sentinței comercială nr.12924/26.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția VI- Comercială a fost admisă cererea formulată de reclamanta COMPANIA NAȚIONALĂ SA în contradictoriu cu pârâtele SC INTERNAȚIONAL SRL și, acțiune prin care s-a solicitat a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4074/18.12.2006 prin care cea de a doua pârâtă a dobândit proprietatea asupra apartamentului nr.41 situat în B,-, sector 3.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin contractul nr.43/9/4.05.2000, pârâta SC Internațional SRL s-a obligat față de reclamantă să transmită câștigătorilor la loterie mai multe apartamente, între care și apartamentul în litigiu. La data încheierii contractului, apartamentul nu era construit, dar pârâta s-a obligat să îl finalizeze până la data de 31.03.2002 (art. 2.2.1). în mod corelativ, reclamantă s-a obligat să plătească pârâtei prețul acestui apartament cu o cameră, plata prețului urmând a se face în tranșe stabilite pentru întregul lot de apartamente de pe tronsonul II al blocului (art. 4.4). Clauzele privind prețul și modalitatea de achitare au fost modificate succesiv, prin mai multe acte adiționale, ultimul fiind actul adițional nr. 5 din 26.06.2003. Prin acest act adițional, reclamanta s-a obligat să achite primei pârâte suma de - lei reprezentând diferență de valoare între valoarea stabilită prin actele anterioare și cea rezultată prin includerea în "scările de câștiguri" și a altor apartamente. Pârâta a invocat neexecutarea obligațiilor contractuale de către reclamantă, iar reclamanta nu a făcut dovada achitări integrale a prețului, element esențial pentru contract. Astfel, din ordinele de plată depuse la dosar rezultă că ultimele plăți făcute de reclamantă sunt din anul 2001, adică la date la care - potrivit contractului -nici măcar nu se finalizase construcția apartamentelor contractate.
Deși ambele părți au susținut că între ele s-a purtat o bogată corespondență referitoare la executarea contractului nr-, acestea nu au depus la dosar documente relevante pentru conținutul acestei corespondențe, ceea ce denotă că doresc să ascundă instanței împrejurări care ar pune litigiul în altă lumină sau că afirmațiile respective sunt făcute de complezență, fără suport în realitate în lipsa unor indicii despre elementele de identificare ale corespondenței respective și despre conținutul concret al acesteia, tribunalul nu a avut posibilitatea să lămurească dacă sunt și alte obligații încălcate de reclamantă sau dacă sunt alte obligații încălcate de pârâtă,în afară de aceea de a nu vinde apartamentul decât persoanei indicate de reclamantă. Oricum, cele ce rezultă din probele administrate sunt suficiente pentru soluționarea litigiului.
La data de 12.10.2005, reclamanta și prima pârâtă au încheiat o minută prin care reclamanta s-a obligat să achite sumele necesare pentru întabularea în cartea funciară a mai multor apartamente, între care și cel ce constituie obiectul prezentului litigiu, precum și alte sume iar pârâta s-a obligat să restituie o parte din aceste sume. Părțile s-au obligat ca după îndeplinirea îndatoririlor cele revin din minută să semneze un act adițional prin care să se transfere proprietatea apartamentelor către reclamantă. Niciuna dintre părți nu a făcut dovada îndeplinirii obligațiilor rezultând din minută, dar cea care trebuia să îndeplinească prima obligațiile era reclamanta și - ca o consecință - se nășteau obligații în sarcina pârâtei.
Din cele expuse anterior tribunalul a concluzionat că reclamanta nu a fost și nu este proprietara apartamentului în discuție. Ea este doar creditoarea obligației de a i se vinde apartamentul, astfel cum rezultă din minuta din 12.10.2005, iar nu stipulantă, pentru că minuta a modificat contractul nr-. Deși părțile nu au stabilit un termen până la care reclamanta să facă plățile convenite prin minută, din conținutul minutei rezultă că apartamentele au fost finalizate (s-a stabilit, de pildă, completarea mobilierului unuia dintre ele) și că era necesară întabularea acestora pentru a putea fi înstrăinate. Reclamanta nu a făcut dovada că - într-un termen rezonabil - ar fi achitat sumele necesare pentru întabulare, astfel cum s-a obligat, încât pârâta a vândut, un an și două luni mai târziu, acest apartament.
Împotriva acestei sentințe formulează apel reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii.
Motivele de apel invocate sunt, în esență, următoarele:
Instanța de judecată pornește de la o premisă eronată, aceea a neîndeplinirii obligațiilor contractuale în principal de subscrisa, trecând cu ușurință peste faptul că, deși părțile aveau o convenție, respectiv Contractul nr. 43/9/04.05.2000 care este în vigoare întrucât nu au fost atribuite toate apartamentele, în realitate intimata este cea care și-a încălcat obligația contractuală, aceasta neavând dreptul să înstrăineze niciun apartament decât câștigătorilor desemnați de către în virtutea instituției stipulația pentru altul sau contract în folosul unei terțe persoane. Totodată, culpa întârzierii execuției lucrărilor fiind evidentă de vreme ce contractul pe de o parte a fost prelungit succesiv, iar pe de altă parte nu s-a putut executa chiar și parțial, decât după întârzierea termenului de finalizare și după plata de către beneficiar, inclusiv a cheltuielilor colaterale respectiv: impozite, cheltuieli de întreținere, taxe de intabulare, etc. conform din data de 12.10.2005.
De asemenea, în opinia apelantei instanța a trecut cu ușurință peste o serie de aspecte legate de demersurile întreprinse de subsemnata pentru ca intimata să-și respecte obligațiile contractuale. Astfel, deși apelanta a plătit toate taxele aferente contractului încheiat între părți, Internațional a solicitat sume suplimentare de bani de la aceasta motivând că reprezintă cheltuieli legate de intabulare și, implicit, de transferul dreptului de proprietate. După ce au fost plătite și aceste sume, deși este bine cunoscut că ele reprezintă obligații în sarcina oricărui vânzător, intimata a refuzat în continuare predarea lor, motivând că apelanta nu a desemnat niciun câștigător cu toate că nu se specifică un termen în care este obligată să indice participanții câștigători cărora intimata trebuie să le transmită dreptul de proprietate.
Se arată faptul că pe rolul Curții de Apel București Secția a Va Comercială s-a aflat spre soluționare apelul formulat de subscrisa în Dosarul nr- având ca obiect obligația de a face, instanța de judecată admițând apelul formulat, obligând-o pe Internațional să transmită dreptul de proprietate asupra apartamentului cu numărul 17 către dl., câștigător desemnat de, hotărârea instanței de apel rămânând definitivă și irevocabilă.
Astfel, existența acestui dosar și faptele culpabile din partea intimatei care au adus la acest litigiu, pe de o parte sunt de natură a demonstra împrejurarea că apelanta a desemnat câștigători, însă intimata chiar și în urma acestui fapt a refuzat transferul dreptului de proprietate.
La data de 27.02.2009 intimații depun întâmpinare solicitând respingerea apelului ca nefondat, se invocă de asemenea excepția inadmisibilității apelului întrucât apelanta-reclamantă a invocat, în motivarea apelului, alte motive în afara celor invocate în prima instanță.
Curtea a încuviințat apelantei proba cu înscrisuri.
Analizând actele dosarului, Curtea constată că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată, apelanta reclamantă a solicitat instanței să se constate, în condițiile art.948 pct.4 coroborat cu art.966 Cod civil, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr.4074/18.12.2006, încheiat între intimatele -pârâte SC INTERNAȚIONAL SRL, în calitate de vânzător și, în calitate de cumpărător, având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului 41 situată în-.
S-a invocat faptul că obiectul contractului de vânzare-cumpărare a fost un bun care nu era în proprietatea vânzătorului, având loc, așadar, o vânzare a bunului altuia.
Se mai invocă, drept cauză de nulitate absolută, caracterul ilicit al cauzei actului juridic.
În apelul declarat, apelanta invocă, cu încălcarea disp. art.292 alin.1 pr.civ. potrivit căruia părțile nu se vor putea folosi inaintea instanței de apel d e alte motive, mijloace de apărare și dovezi decât cele invocate la prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare, alte motive de nulitate absolută decât cele invocate în cererea de chemare în judecată.
Astfel se invocă prețul derizoriu și reaua - credință a intimatei, aspecte ce nu au fost analizate de către instanța de fond, motiv pentru care, în soluționarea apelului; Curtea nu le va lua în considerare.
Fiind o cale devolutivă de atac, obiectul apelului îl va constitui analizarea doar a motivelor de nulitate absolută invocate în fața primei instanțe și reiterate în motivele de apel, respectiv calitatea de proprietar a intimatei SC INTERNAȚIONAL SRL la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și buna-credință a cumpărătorului, respectiv a intimatei.
Referitor la calitatea de proprietar a intimatei SC INTERNAȚIONAL SRL, astfel cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, aceasta a dobândit imobilul din care face parte în apartamentul nr.41, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.726/23.02.2000 de și înscris în Cartea Funciară nr.6294 prin Încheierea nr.3275/29.02.2000 a Judecătoriei Sectorului 3 B - Biroul de Carte Funciară.
Este incontestabil faptul că intimata avea calitatea de proprietar la data încheierii contractului atâta vreme cât dreptul acesteia de proprietar este înscris în Cartea Funciară.
Mai mult, calitatea de proprietar a intimatei este recunoscută, indirect și de către apelanta, astfel cum rezultă din cuprinsul minutei încheiate de către aceste părți la data de 12.10.2005, potrivit căreia "după îndeplinirea obligațiilor părțile vor semna un act adițional la contractul nr- privind trecerea apartamentelor în SA a apartamentelor"; deci apelanta devenea proprietar după semnarea actului adițional, până atunci intimata avea această calitate.
Apelanta își fundamentează întreaga teorie referitoare la faptul că intimata a vândut un bun al altuia, pe teoria stipulației pentru altul sau contractul în folosul unei terțe persoane, invocând nerespectarea de către intimată a contractului nr.43/9/4.05.2000, aceasta neavând dreptul să înstrăineze nici un apartament decât câștigătorilor de către
Raportându-se la motivul de nulitate absolută invocat, vânzarea bunului altuia, neexecutarea obligației prevăzută în contractul nr.43/9.02000 de către intimata SC Internațional SRL nu are nici o relevanță și nu face obiectul prezentei cauze, neexecutarea unei obligații contractuale, inclusiv cea de transfer a dreptului de proprietate, neputând constitui premisa invocării nulității unui alt contract în care una dintre părțile contractului care se consideră neexecutat, respectiv apelanta, nu este parte în cel de-al doilea contract.
Referitor la buna-credință a intimatei, apelanta nu a făcut dovezi din care rezulta faptul că aceasta a încheiat contractul cu rea-credință, cunoscând faptul că vânzătorul nu era proprietarul bunului cumpărat.
Existența pe fațada blocului a unui panou publicitar potrivit căruia în acel bloc locuiesc câștigătorii Române, panou pe care intimata-cumpărătoare trebuia s-l cunoască nu face dovada pe deplin a relei credințe a acesteia.
Intimata-cumpărătoare și-a îndeplinit obligația de diligență ce îi revenea, făcând minimele verificări, prin intermediul notarului public, cu privire la vânzător, respectiv la calitatea de proprietar a acestuia, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară.
Având în vedere cele arătate mai sus, în temeiul art.296 pr.civ. Curtea urmează să respingă apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelanta COMPANIA NAȚIONALĂ SA cu sediul ales la Cabinetul de avocat " ", situat în B,-,.1,.2, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.12924 din data de 26.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimata SC INTERNAȚIONAL SRL cu sediul în B, STR. - nr.72-74, sector 4 și domiciliată în B,-, - 65,.TR.II,.7,. 41, sector 3.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 20.03.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
dr.I
GREFIER,
-a
Red.Jud. - 10.04.2009
Tehnored. - 15.04.2008
5 ex.
Fond: Tribunalul București - Secția VI- Comercială
Președinte -
Președinte:Rodica ZahariaJudecători:Rodica Zaharia, Iulia Manuela Cîrnu
