Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 20/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
Secția Comercială și de Contencios
Administrativ și Fiscal
Dosar nr. -
DECIZIA nr. 20/2009 - A/
Ședința publică din 3 februarie 2009
PREȘEDINTE: Crișan Marinela vicepreședinte instanță
JUDECĂTOR 2: Blaga Gabriela
Grefier: - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului comercial d eclarat de apelanta reclamantă - SRL cu sediul în O, - nr. 45, - parter, județul B în contradictoriu cu intimații pârâți - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O--2. județul B, cu domiciliul în - 13. 6 județul A împotriva sentinței nr. 101/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosarul nr-, având ca obiectnulitate contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi nu se prezintă nicio parte.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței că apelul este legal timbrat cu 20 de lei taxă de timbru - chitanța nr. -/04.11.2008 - plus 0,6 lei timbru judiciar, faptul că s-au depus concluzii scrise de către și - SRL.
Judecarea în fond a cauzei a avut loc în data de 27 ianuarie 2009, când părțile prezente au pus concluzii asupra fondului cauzei, ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, și când, pentru a da părților posibilitatea de a depune concluzii scrise, s-a amânat pronunțarea.
CURTEA D APEL
DELIBERÂND
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr. 101/COM/2008 Tribunalul Bihora respins acțiunea comercială introdusă de reclamanta - SRL cu sediul în O,-, jud. B împotriva pârâților domiciliat în, -3,.6, jud. A, - SRL cu sediul în O,-, jud. B, - SRL cu sediul în O,-, jud. B și - SRL cu sediul în O,--2. jud. Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, pârâtul de rândul 1 și reclamanta - SRL, au încheiat la data de 28.12.2005 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului situat în O,-, înscris în CF nr. 11623, având nr. top. 885/3 constând în natură în apartamentele 1, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 20, precum și cota de 562/890 teren aferent, prețul convenit de părțile contractante fiind de 440.000 euro, din care, la data încheierii antecontractului s-a achitat sub formă de avans suma de 35.000 euro, iar diferența de 405.000 euro urma să se achite cel mai târziu la data de 03.05.2006, dată la care părțile s-au obligat să se prezinte la notariat pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
La punctul 5 al antecontractului părțile contractante au inserat o clauză de arvună, având, prin voința părților expres manifestată, o funcție de clauză de dezicere sau de renunțare (de răzgândire), adică de desfacere a antecontractului de vânzare-cumpărare prin voința unei sau alteia dintre părți, în sensul că, oricare dintre părți și-a rezervat dreptul unilateral de a-și retrage ulterior consimțământul dat la încheierea antecontractului, promitentul cumpărător pierzând avansul dat, iar promitentul vânzător obligându-se să restituie triplul sumei primite cu titlu de avans, condiții în care cealaltă parte nu poate cere executarea contractului, reține prima instanță.
Clauza de dezicere fiind specificată în mod expres de către părți, s-a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu derogă de la principiul că între părți contractele sunt obligatorii și nu pot fi unilateral desființate.
Părțile contractante au încheiat trei acte adiționale la antecontractul de vânzare-cumpărare în litigiu, prin care au prelungit succesiv termenul de plată a sumei rămase neachitate din preț și a termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. În toate aceste acte adiționale se menționează în mod expres faptul că "restul clauzelor rămân neschimbate", deci inclusiv clauza de arvună înscrisă la punctul 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare, se reține de către prima instanță.
vânzător, pârâtul de rândul 1 din prezenta cauză i-a comunicat promitentei-cumpărătoare - SRL, reclamanta din prezenta cauză, prin notificarea nr. 904/11.10.2006 (fila 15 dosar Judecătoria Oradea ) că nu mai înțelege să perfecteze în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, invocând neexecutarea de către aceasta a obligațiilor contractuale asumate, respectiv neprezentarea la notar cu diferența de preț până la data limită fixată de comun acord - 19.09.2006 - în vederea perfectării în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.
Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost înscris în coala funciară a imobilului nr. 11623 O, sub mențiunea de la 24, pârâtele de rândul 2-4 putând lua cunoștință despre conținutul acestuia, inclusiv despre clauza de răzgândire înscrisă de părți la punctul 5 din contract, se arată în motivarea sentinței.
În baza clauzei de renunțare (răzgândire), înscrisă la punctul 5 din contract, menținută și prin actele adiționale încheiate, promitentul vânzător a putut, în mod unilateral, desființa acest antecontract de vânzare-cumpărare, fără ca cealaltă parte - reclamanta din prezenta cauză - să poată cere executarea lui și drept urmare, pârâtul a fost liber să dispună pe mai departe de bunul său în mod exclusiv și absolut, așa cum prevede art. 480 din codul civil, reține prima instanță.
Întrucât contractul de vânzare-cumpărare în litigiu a fost desființat în mod unilateral de către pârât, în baza clauzei de renunțare susmenționată, acesta nemaiexistând la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu pârâții de rândul 2-4, prima instanță a considerat că nu se poate reține că acestea au fost încheiate în frauda intereselor reclamantei sau că ar fi fondate pe o cauză ilicită.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 948 (4), 969, 480 cod civil, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea reclamantei.
Nu au fost acordate cheltuieli de judecată în favoarea pârâților, reținându-se de către prima instanță că aceștia nu au depus la dosar acte (chitanțe) cu care să facă dovada cuantumului cheltuielilor suportate cu judecarea acestei cauze.
Împotriva prezentei sentințe comerciale a declarat apel în termen și legal timbrat, apelanta reclamantă " " cu sediul în O,-. P, respectiv P-ța - nr. 45, - 4, parter, jud. B, solicitând admiterea apelului, modificarea în totalitate a sentinței comerciale și admiterea pe cale de consecință a acțiunii deduse judecății.
Apelanta apreciază ca fiind fondată constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 5337/11 octombrie 2006, încheiat între pârâtul intimat de rândul 1 și pârâta intimată " " cu sediul în O,-, jud. B; nr.5341/11 octombrie 2006, încheiat între același pârât de rândul 1 și pârâta " ", cu sediul în O,-, jud. B; nr.5339/11 octombrie 2006, încheiat între pârâtul intimat de rândul 1 și pârâta intimată " ", cu sediul în O,- - 10/ A,.1, jud.
Ca efect al constatării nulității absolute solicită restabilirea situației anterioare de carte funciară nr. 11623 O, prin radierea mențiunilor privind înscrierea susmenționatelor contracte de vânzare cumpărare lovite de nulitate. Solicită cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului reiterează împrejurările în care a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare din data de 28 decembrie 2005, care a avut ca obiect promisiunea de vânzare - cumpărare a imobilului situat în O,- înscris în susmenționat, nr. top. 885/3, căruia în natură îi corespund apartamentele nr. 1,2,3,4,7,9,10,11,12,14,15,17,20 și cota de 562/890 teren aferent. Antecontractul a fost notat în a imobilului sub mențiunea B 24.
Totodată apelanta a făcut mențiune în cuprinsul apelului despre actele adiționale încheiate: la data de 13 aprilie 2006 prin care a fost prelungit termenul pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare la 3 iulie 2006; la 4 septembrie 2006, prin actul adițional încheiat la 30 iunie 2006; la 19 septembrie 2007, prin actul adițional încheiat la 22 august 2006.
Cu toate acestea, deși termenul pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare a fost de comun acord stabilit pentru data de 19 septembrie 2007, pârâtul de rândul Iaî nregistrat la data de 11 octombrie 2006, la BEJ, o notificare adresată apelantei prin care a încunoștințat-o că înțelege să nu-și mai respecte obligațiile rezultând din antecontract, considerând unilateral antecontractul "reziliat de plin drept".
La aceeași dată pârâtul de rândul I, a încheiat cu fiecare dintre pârâții de rândul 2,3,4 câte un contract de vânzare cumpărare, în baza cărora a înstrăinat toate apartamentele promise apelantei prin antecontractul de vânzare cumpărare, încălcând astfel promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.
Apelanta apreciază că din cuprinsul contractelor de vânzare cumpărare încheiate rezultă că pârâtelor cumpărătoare li s-a adus la cunoștință existența antecontractului încheiat anterior de către vânzător, respectiv pârâtul de rândul 1 cu apelanta. În atare situație, apelanta consideră că subzistă o clauză ilicită a încheierii contractelor de vânzare cumpărare a căror nulitate absolută solicită a se constata.
Nulitatea este o consecință și a faptului că acest antecontract exista în mod valabil la data încheierii contractelor nule, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare neputând fi denunțată în mod unilateral de către nici una dintre părți, întrucât nu exista un pact comisoriu.
În aceste condiții, rezoluțiunea unei convenții sinalagmatice nu poate fi decât judiciară. Prin urmare, nefiind constatată de o instanță rezoluțiunea antecontractului, acesta își produce efectele juridice în mod valabil, fiind încălcate în mod evident obligațiile contractuale exprese ale pârâtului de rândul 1 în frauda apelantei.
Apelanta apreciază că motivarea instanței cum că antecontractul a fost denunțat unilateral de către pârât prin prevalarea de către acesta a clauzei de arvună, prevăzută la pct. 5 al antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți, nu subzistă unei critici serioase.
În măsura în care pârâtul de rândul 1 ar fi dorit să se răzgândească, trebuia să-și manifeste în mod expres aceasta intenție, manifestare care trebuia să fie însoțită de plata arvunei, așa cum este prevăzută în antecontract, respectiv triplu sumei primită cu titlu de avans și anume suma de 135.000 de euro.
Prin notificarea trimisă de către pârât la 11 octombrie 2006, deci cu un an înainte de data stabilită în actul adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, pârâtul rândul 1 invocat drept motiv de denunțare unilaterală a contractului, rezilierea de plin drept a acestuia, datorită faptului că apelanta nu s-ar fi prezentat în vederea încheierii contractului cu toate că data de încheiere a fost 19 septembrie 2007.
Argumentele pârâtului de rândul 1, cum că apelanta ar fi înșelat pârâtul prin prevalarea de o dată eronată, nu pot fi primite.
În situația în care pârâtul ar fi dorit să dezică contractul în mod unilateral prin activitatea clauzei de arvună, așa cum în mod eronat instanța de judecată pervertește intenția pârâtului, prin somația trimisă prin BEJ u, pârâtul trebuia să consemneze suma constând în triplu avansului primit la dispoziția apelantei și să denunțe în mod unilateral antecontractul prin activitatea clauzei de dezicere.
Prin neplata sumei cu titlu de arvună nu se poate vorbi nici de o denunțare unilaterală a contractului, plata arvunei reprezenta o condiție obligatorie pentru o astfel de denunțare.
Apelanta a invitat pârâtul la o conciliere în vederea plății arvunei prin BEJ, la o conciliere în vederea plății arvunei stabilite în antecontract, însă acesta nu s-a prezentat arătând prin atitudinea sa faptul că niciuna dintre părți nu a activat această clauză contractuală și a faptului că această activare este o opțiune a părților din contract, se apreciază că această clauză nu și-a produs efectele între părțile contractante.
Pe cale de consecință, apreciază că instanța de fond în mod greșit a considerat antecontractul dintre părți reziliat prin activarea acestei clauze de dezicere, această manifestare de voință trebuind să fie însoțită de plata arvunei. Nu se poate ca pârâtul să rezilieze în mod unilateral antecontractul și să nu plătească arvuna, deoarece plata acesteia este condiție sine qua non a executării unui astfel de drept, în caz contrar instanța de judecată consimțind în persoana pârâtului exercitarea abuzivă de drept.
Pârâtul intimat de rândul 1 a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului și pe cale de consecință acțiunii deduse judecății, obligând apelanta la plata cheltuielilor de judecată din apel.
În motivare se învederează în primul rând că apelul este insuficient timbrat, prin raportare la prevederile deciziei date de instanța supremă într-un recent recurs în interesul legii, prin care a statuat că într-o speță de natura prezentei indiferent de soluționarea restabilirii sau nu a situației anterioare, acțiunea se timbrează la valoare. Ori, prezentul apel nu a fost timbrat cu J din taxa de timbru calculată la valoarea contractului.
Faptul că în fond instanța a apreciat că nu se datorează timbraj la valoare este irelevant, câtă vreme decizia în interesul legii a devenit obligatorie, și deci timbrarea căii de atac trebuie făcută prin raportare la valoarea contractului a cărui constatare a nulității absolute se solicită.
Pe de altă parte, pretențiile apelantei se apreciază că prin raportare la prevederile art. 7201Cod de procedură civilă sunt complet nefondate prezenta acțiune fiind prematur introdusă, întrucât deși este o clauză comercială evaluabilă în bani nu a fost precedată de îndeplinirea obligatorie a procedurii concilierii directe, potrivit textului de lege precitat. Față de caracterul evident comercial al cauzei, precum și față de faptul că este o acțiune comercială evaluabilă în bani, lipsa procedurii concilierii directe este sancționată prin respingerea acțiunii ca fiind prematur introdusă. Aspectul este invocat doar ca o apărare în plus.
Pe fond, intimatul pârât de rândul 1 apreciază că acțiunea apelantei reclamante este nefondată și neîntemeiată.
Contractele în litigiu nu sunt fondate pe vreo cauză ilicită și nu există în cauză vreun motiv de nulitate absolută sau relativă.
Simpla lecturare a antecontractului de vânzare cumpărare, urmat de încheierea unor acte adiționale evidențiază esența acestui antecontract și anume antecontract cu clauză de arvună. Punctul 5 al antecontractului statuează clar că "părțile de comun acord au stabilit că în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și nu dorește să mai perfecteze contractul în formă autentică, se obligă săiar dacă promitentul cumpărător se răzgândește să încheie contractul în formă autentică".
Prin urmare, în baza art. 969 cod civil părțile contractante au stabilit dreptul oricăruia dintre ei de a denunța contractul, în baza clauzei de arvună înserată în antecontractul de vânzare cumpărare. Aceasta înseamnă că, afirmația apelantei în sensul că " promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nu poate fi denunțată în mod unilateral de nici una din părți" este complet nefondată, iar părțile stabilind de comun acord posibilitatea denunțării unilaterale a contractului în baza clasicei clauze de arvună.
Intimatul pârât de rând 1, apreciază că nu există nici un fel de clauză ilicită la încheierea contractelor în litigiu.
Pe de altă parte, apelanta a fost aceea care a denunțat antecontractul de vânzare cumpărare care la expirarea termenului fixat prin ultimul act adițional nu s-a prezentat cu diferența de bani pentru încheierea contractului în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare și nici nu a făcut dovada că ar dispune de diferența de bani necesară perfectării contractului în formă autentică.
Practic, apelanta n-a făcut altceva decât să amâne permanent momentul încheierii contractului și a apelat inclusiv la metode necinstite - apreciază intimatul pârât - de amânare.
Ulterior, de comun acord au stabilit printr-un act adițional la antecontractul de vânzare cumpărare că data la care se va proceda la încheierea în formă autentică a contractului va fi 19 septembrie 2006 și nu 2007, dar în înscrisul constatator al înțelegerii lor, din greșeală secretara apelantei trecut anul 2007 și nu 2006.
În momentul de față apelanta se prevalează de data eronată trecută în înscris, profitând de încrederea intimatului că cele consemnate în înscris reprezintă expresia înțelegerii lor verbale.
Intimatul - pârât de rândul 1 apreciază că instanța de fond corect a reținut că problematica momentului până la care a fost prelungită valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare este mai puțin importantă, instanța nefiind sesizată să analizeze speța din această perspectivă, ci doar dacă în speță există sau nu clauză ilicită.
În speță nu există nicio astfel de clauză. Într-adevăr, pârâții de rândul 2, 3, 4 au știut despre existența antecontractului încheiat de intimatul pârât de rândul 1 cu apelanta, fiind notat în cartea funciară și de altfel personal a adus la cunoștința lor situația juridică reală a imobilului. Nu a existat nici o clauză ilicită, fiindu-le cunoscut conținutul contractului, existența clauzei de arvună și faptul că termenul limită pentru ca apelanta să vină cu banii în vederea perfectării în formă autentică a expirat la data de 19 septembrie 2006.
Instanța de fond a stabilit clar că indiferent din culpa cui nu s-a mai perfectat între părți contractul în formă autentică, convenția încheiată între părți prevedea dreptul oricărei părți de răzgândire, cu consecința patrimonială ce rezultă din clauza de arvună stipulată prin acordul părților. Stabilirea unei astfel de culpe nu este atributul instanței urmând ca ea să fie soluționată ulterior în cadrul unui alt litigiu.
Faptul că nu s-a restituit triplul arvunei nu înseamnă că nu operează clauza de răzgândire. Apelanta ar avea cel mult un credit față de intimatul pârât de rândul 1, pe care de altfel nici nu l-a solicitat până în această fază judecății, susținând constant că nu poate denunța unilateral contractul.
Pe de altă parte, s-a afirmat că, clauza de arvună nu este operabilă câtă vreme nu a fost restituit apelantei triplul arvunei. Intimatul apreciază că răzgândirea rezultă din orice act de voință din care reiese că refuză să le mai vândă imobilul și mai ales din manifestarea de voință de a vinde altuia.
În drept invocă prevederile art. 115-118, 274 Cod de procedură civilă, art. 969 Cod civil.
În concluziile scrise pârâtul intimat de rândul 1 apreciază că nu există nici un fel de clauză ilicită la încheierea contractelor în litigiu.
Că așa stau lucrurile rezultă din însăși din atitudinea apelantei, care paralel cu prezenta acțiune a declanșat și procedura concilierii directe, fundamentată pe art. 7201Cod de procedură civilă, prin care invocă clauza de răzgândire și să le restituie triplu arvunei primite.
Prin urmare rezultă că apelanta însăși recunoaște valabilitatea clauzei de arvună și invocă efectul ei direct: restituirea triplului arvunei. Concluzionând, este evident că susținerile și fundamentul prezentei acțiuni sunt nefondate.
În considerarea apelului declarat au formulat întâmpinare intimații pârâți: " " O, "" O, " " O, solicitând respingerea apelului ca nefundat și păstrarea în tot a hotărârii atacate, solicită cheltuieli de judecată, în cuantumul dovedit cu chitanțele anexate.
În motivarea întâmpinării învederează instanței că apelanta reclamantă nu a dovedit în niciun fel susținerile sale.
În drept invocă prevederile art. 1169-1170 Cod civil, în sensul că cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească iar dovada se poate face prin înscrisuri, prin martori, prin prezumții, prin mărturisirea unei părți și prin jurământ.
Prezumția legală pe care își întemeiază apărarea intimații este conținută în art. 967 Cod civil.
Intimații pârâți invocă în apărarea lor principiul ocrotirii și prezumării bunei credințe, nici această prezumție legală nu a fost răsturnată prin probele administrate de către apelanta reclamantă.
Apreciază că nu subzistă nici o clauză de nulitate, nici o împrejurare de fapt sau de drept, nu are drept consecință aplicarea sancțiunii civile a nulității absolute a acestor contracte.
Pe de altă parte, apelanta reclamantă și intimatul pârât de rând 1, de comun acord au stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare, că promitentul vânzător se poate răzgândi și "dacă nu dorește să mai perfecteze contractul se obligă să restituie triplul sumei primite cu titlu de avans".
Astfel promitentul vânzător are dreptul de a alege dacă va mai încheia sau nu contractul în formă autentică, sub sancțiunea contractuală a plății unei sume de bani.
Restituirea unei sume de bani este o consecință juridică a răzgândirii și nu a condiție a nașterii sau existenței valabile a acestui drept.
Chiar asociatul administrator -, audiat ca martor de instanța de fond, a recunoscut că nu era nevoie de o notificare pentru ca promitentul vânzător să poată face uz de prevederile acestei clauze.
Pe de altă parte antecontractul de vânzare cumpărare nu există clauze referitoare la interdicția de înstrăinare și nici nu este înserată clauza care să permită părții să își păstreze facultatea de a cere executarea silită a contractului.
Din actele adiționale rezultă că reclamanta apelantă nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, tergiversând plata prețului cel puțin de două ori, fără niciun motiv plauzibil.
În ceea ce privește susținerea că nu au plătit prețul din cauza dreptului de preemțiune și a proceselor ocazionate de exercitarea acestui drept a fost notat doar în luna august 2006, după ce apelanta reclamantă amânase plata nejustificat de două ori.
În s-a notat doar antecontractul de vânzare cumpărare cu plata prețului la 3 mai 2006, ori pârâții intimați 2-4, au cumpărat imobilele la data de 11 octombrie 2006.
S-au invocat în acest sens prevederile art. 39 alin. 1 teza I, art. 40 din Legea nr. 7/2006, în sensul că proprietarul unui imobil poate cere ca intenția sa de a înstrăina să fie înscrisă, arătând, în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă; iar înscrierea intenției de a înstrăina își pierde efectul prin trecerea unui termen de două luni de la data înregistrării cererii.
În motivarea întâmpinării învederează instanței că martorii audiați în cauză nu existența consimțământului concordant al părților cu privire la această clauză de răzgândire, prin simpla manifestare de voință, fără să fie necesară nici măcar o notificare.
Intimatul pârât de rând 1 înțeles să nu mai perfecteze contractul de vânzare cumpărare, iar intimații pârâți de rând 2,3,4 au încheiat contractele de vânzare cumpărare cu bună credință cunoscând existența clauzei de răzgândire din antecontract.
Prin voința părților semnatare prin antecontract nu i s-a interzis promitentului vânzător nici înstrăinarea și nici grevarea imobilelor, iar promitentului cumpărător nu i s-a constituit dreptul de a cere notarea în cartea funciară a unor astfel de interdicții.
Contractele de vânzare cumpărare nu au fost încheiate în frauda intereselor apelantei reclamante, ci au fost încheiate cu bună credință. Contractele de vânzare cumpărare nu sunt fondate pe o clauză nelicită, astfel nefiind incidente în cauză prevederile art. 966, 968 Cod civil.
Se apreciază că scopul imediat cât și scopul mediat urmărit de intimații pârâți nu sunt nelegale nici imorale, iar drepturile și interesele legitime ale părților au fost respectate.
Examinând sentința apelată prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, prin prisma apărărilor formulate, Curtea de Apel apreciază că apelul este nefondat, urmând ca în baza art. 295-296 Cod de procedură civilă să dispună respingerea lui ca atare și menținerea în totalitate a sentinței atacate pentru următoarele considerente:
Între apelanta reclamantă și intimatul pârât de rândul 1 la data de 28 decembrie 2005, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare ( fila 11 din dosarul de fond) având ca obiect promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a imobilului situat în O,-, înscris în nr. 11623, cu nr. top.885/3, căruia în natură îi corespund apartamentele 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 20 precum și cota de 562/890 teren aferent.
La data încheierii antecontractului s-a achitat suma de 35.000 euro, reprezentând avans din prețul total de 440.000 euro.
Antecontractul a fost notat în sub mențiunea de la 24.
Ulterior au fost încheiate trei acte adiționale:
- la 13 aprilie 2006, când s-a mai achitat suma de 10.000 euro, amânându-se termenul de plata a sumei de 395.000 euro la 3 iulie 2006 ( fila 12 din dosarul de fond);
- la 30 iunie 2006, amânându-se termenul de plată a aceleiași sume la 4 septembrie 2006 (fila 13 din la dosarul de fond);
- la 22 august 2006, amânându-se termenul de plata a aceleiași sume la 19 septembrie 2007 (fila 14, din dosarul de fond).
La data de 11 octombrie 2006, pârâtul intimat de rândul 1, comunicat apelantei reclamante " " O, învederându-i că în mod categoric și irevocabil nu mai înțelege să perfecteze în formă autentică contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul susmenționat, ca urmare a neexecutării de către reclamanta apelantă a obligațiilor contractuale care le reveneau. În consecință a considerat că antecontractul a fost reziliat de plin drept, datorită neîndeplinirii obligației principale a cumpărătorului promitent: prezentarea la notar cu diferența de preț, până în data limită fixată de comun acord respectiv 19 septembrie 2006, în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul susmenționat.
Tot la data de 11 octombrie 2006, au fost încheiate cele trei contracte de vânzare cumpărare cu pârâții intimați 2,3,4. În cuprinsul acestor contracte s-a menționat că s-a adus la cunoștința cumpărătorilor: existența și conținutul antecontractului de vânzare cumpărare fără interdicție de înstrăinare și grevare notat sub B 24
În considerarea celor de mai sus apreciem că prin antecontractul de vânzare cumpărare în baza art. 969 Cod civil, părțile contractante, respectiv reclamanta apelantă și intimatul pârât de rândul 1 au stabilit dreptul fiecăruia de a denunța unilateral contractul, în baza clauzei de arvună înserată.
Pe de altă parte, principiul ocrotirii bunei credințe invocată în apărare de intimații pârâți 2, 3, 4 exprimă cerința ca interesele celor ce participă cu bună credință la raporturile juridice civile să fie mai temeinic proteguite decât acelea a participanților de rea credință.
Însăși atitudinea apelantei reclamante care în paralel cu această acțiune a declanșat procedura concilierii directe prev. de art. 7201Cod de procedură civilă prin care a invocat clauza de răzgândire din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la 28 decembrie 2006, solicitând restituirea triplului arvunei primite, dovedește indirect că nu există nici o clauză ilicită la încheierea contractelor încheiate cu intimații pârâți 2,3,4.
Pentru aceste considerente, instanța de apel reține că motivele de apel invocate în cauză sunt nefondate, hotărârea atacată fiind legală și temeinică, astfel că urmează a fi menținută în totalitate, iar apelul declarat urmează a fi respins ca nefondat.
Obligă apelanta să plătească părții intimate suma de 7800 lei cheltuieli de judecată, respingând restul cheltuielilor de judecată deoarece nu au fost dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul comercial d eclarat de apelanta reclamantă - SRL cu sediul în O, - nr. 45 - parter, județul B în contradictoriu cu intimații pârâți cu domiciliul în - 13. 6 județul A; - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O--2. județul B împotriva sentinței nr. 101 din 27 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Obligă partea apelantă să plătească părții intimate suma de 7800 lei cheltuieli de judecată în apel; respinge restul cheltuielilor de judecată solicitate.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 3 februarie 2009.
Președinte Judecător Grefier
- - - - - -
decizie /18.02.2009
Judecător fond
7 ex./19.02.2009
Emis/exp. 5 comunicări:
apelanta reclamantă - SRL cu sediul în O, - nr. 45, - parter, județul B intimații pârâți - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O- județul B, - SRL cu sediul în O--2. județul B, cu domiciliul în - 13. 6 județulAstăzi, ___02.2009
Președinte:Crișan MarinelaJudecători:Crișan Marinela, Blaga Gabriela
