Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 489/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Dosar nr- (Număr în format vechi 1254/2009)
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 489
Ședința publică de la 25.11. 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Roxana Popa
JUDECĂTOR 2: Viorica Trestianu
GREFIER - -
Pe rol fiind soluționarea cererilor de apel formulate de apelanta SC ROMÂNIA SA și ASOCIAȚIA DE proprietari - 26B împotriva sentinței comerciale nr. 3677 din data de 05.03.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații și.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta SC România SA prin consilier juridic, Asociația de Proprietari prin avocat, cu delegație la fila 22 din dosar și intimații prin avocat, cu delegație la fila 23 din dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că apelanta Asociația de Proprietari Bloc 26B nu a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru.
Apelanta Asociația de Proprietari Bloc 26B prin avocat, arată că înțelege să nu mai timbreze cererea de apel.
Curtea constată neîndeplinită obligația de achitare a taxei judiciare de timbru stabilită în sarcina apelantei Asociația de Proprietari Bloc 26B, urmează a dispune la momentul pronunțării asupra căii de atac cu privire la anularea acestui apel ca netimbrat.
Curtea acordă părților cuvântul pe probe.
Apelanta SC România SA prin consilier juridic, depune la dosar practică judiciară, și solicită proba cu înscrisuri respectiv emiterea unei adrese către Inspectoratul Teritorial d e Construcții din B pentru a comunica punctul de vedere cu privire la condițiile în care se efectuează schimbarea destinației spațiului conform pct. 2.5.6. din Legea 50/1991.
Apelanta Asociația de Proprietari prin avocat, arată că este de acord cu probele solicitate de apelanta România SA.
Intimații prin avocat, se opun la probele solicitate de apelanta România nu au relevanță în cauză, având în vedere obiectul cauzei deduse judecății.
Apelanta SC România SA prin consilier juridic, arată că solicită aceste probe față de motivele invocate în cererea de constatare a nulității, consideră că este necesară depunerea la dosar unui punct de vedere de către o autoritate independentă.
Intimații prin avocat, arată că au solicitat constatarea nulității pentru lipsa consimțământului. În cadrul Adunării Generale nu au fost consultați pentru încheierea unui nou contract de închiriere și proprietarii imobilului nu au fost întrebați dacă sunt de acord sau nu cu încheierea unui nou contract de închiriere cu apelanta SC România SA.
Apelanta Asociația de Proprietari prin avocat, arată că nu este vorba de o nulitate de drept, trebuie dovedită încălcarea legii, dovedită schimbarea destinației a acestor spații din imobilul închiriat, consideră că este necesară emiterea unei adrese în acest sens.
Curtea în urma deliberării, având în vedere obiectul cauzei și motivele invocate, apreciază ca neutilă cauzei proba solicitată de apelanta SC România SA privind emiterea unei adrese către Inspectoratul Teritorial în Construcții, referitoare la caracterizarea amplasării antenei ca fiind schimbare sau nu a destinației spațiului.
Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă părților cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta SC România SA prin consilier juridic, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, modificarea în tot a sentinței pronunțată de Tribunalul București în sensul respingerii cererii formulată de reclamanți.
În dosarul de fond s-a depus la dosar contractul de închiriere a spațiului pe imobilul respectiv, în care locatarii și-au exprimat acordul, fiind vorba de aceeași locație și același spațiu nu a fost necesară solicitarea unui nou acord pentru prelungirea contractului de închiriere.
În mod greșit instanța de fond a considerat că contractul încheiat în anul 2003 ar reprezenta practic o reziliere tacită deoarece părțile nu și-au exprimat niciodată punctul de vedere în acest sens, practic în 2003 s-a dorit o ratificare a contractului având în vedere schimbarea denumirii părții.
Dacă contractul încheiat în anul 1997 nu a fost încetat în mod expres de către părți, acesta este valabil până în anul 2012.
Cu cheltuieli de judecată.
Intimații prin avocat, solicită respingerea apelului formulat de SC România SA ca nefondat și menținerea sentinței pronunțată de Tribunalul București ca fiind temeinică și legală.
În combaterea apelului arată că inițial a fost încheiat un contract de închiriere între locatarii blocului și SC România SA, la momentul în care părțile s-au hotărât că nu mai doresc continuarea contractului s-au dus la asociația de proprietari dar li s-a comunicat că s-a încheiat un nou contract de închiriere.
Pe tot parcursul judecății în fond și în apel, se susține că nu este vorba de un nou contract. Din actele dosarului rezultă clar că este încheiat un nou contract de închiriere.
Solicită să se constate că proprietarii apartamentelor aflate la ultimul etaj al blocului, sunt direct afectați, trebuia solicitat acordul expres al acestor proprietari.
Dispozițiile legale în materie s-au păstrat chiar dacă legea s-a schimbat.
În concluzie, solicită respingerea apelului ca neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată și anularea apelului declarat de apelanta Asociația de Proprietari ca netimbrat.
Apelanta Asociația de Proprietari prin avocat, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței pronunțată de Tribunalul București în principal respingerea acțiunii formulată de reclamanți și în subsidiar, admiterea în parte, să se constate nulitatea și respingerea capătului de cerere privind ridicarea echipamentului SC România.
Contractul încheiat în 2003, nu este un contract nou, ci este o continuare contractului din 1997, fiind schimbată doar denumirea firmei de telefonie. Nu au fost dovedite prejudiciile efectiv suferite de proprietari. Nu este vorba de o nulitate expres prevăzută de lege.
Pe de altă parte, nu poate fi vorba de o schimbare a destinației spațiului închiriat, nefiind îndeplinite condițiile legale pentru schimbarea destinației spațiului.
Cu privire la apelul propriu, arată că lasă la aprecierea instanței, cu precizarea că va solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială sub nr- reclamanții și au chemat în judecată pe pârâtele SC România SA și Asociația de Proprietari bloc 26B, solicitând instanței să dispună:
- anularea contractului de închiriere nr.6937 din 22.07.2003, încheiat de Asociația de Proprietari bloc 26B cu SC România SA;
- obligarea pârâtei la ridicarea antenelor aparținând SC România SA precum și toată aparatura tehnică aflată în incinta uscătoriei;
- obligarea pârâtei la plata daunelor morale în cuantum de 1 EURO.
Prin sentința comercială nr.3677/05.03.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții și în contradictoriu cu SC România SA. S-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr.6537 încheiat la 22.07.2001 de pârâta Asociația de Proprietari bloc 26B și SC România SA. Pârâta SC România SA a fost obligată să ridice antenele și aparatura tehnică aflată în incinta uscătoriei bloc 26B, str. - -. Cererea privind daunele morale a fost respinsă ca neîntemeiată.
În motivarea sentinței, instanța a reținut că din înscrisurile depuse la dosar rezultă că Asociația de Proprietari - 26 încheiat cu pârâta SC România SA, la data de 12.07.2003 contractul de închiriere nr.6937pentru spațiul în suprafață de 15 mp din incinta imobilului din B, str. - -, sectorul 1, respectiv uscătoria de la etajul 9, spațiu necesar amenajării unui local tehnic și un spațiu în suprafață de 280 mp situat pe terasa imobilului pentru montarea suporturilor necesare instalării antenelor și a traseelor de cabluri.
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 10 ani intrând în vigoare la data semnării de către părți, cu posibilitatea prelungirii în mod tacit pentru o perioadă de încă 5 ani dacă niciuna dintre părți nu notifică celeilalte părți intenția de încetare a contractului conform clauzei înscrise la art.3.2 din contract.
Prin actul adițional nr.1 la contractul de închiriere ( 26 ) chiria a fost majorată începând cu data de 01.10.2005 la suma de 5.000 lei pe an.
Instanța de fond a apreciat că nu se poate reține susținerile pârâtei Asociația de Proprietari.26 B în sensul că actualul contract reprezintă în fapt o prelungire a vechiului contract, deoarece contractul în discuție a fost încheiat între alte persoane, respectiv între Asociația de Proprietari.26 B ce a dobândit personalitate juridică la data de 12.03.2003 prin încheierea judecătorului delegat, identificată prin denumire, adresa condominiului și cod fiscal, (art.17 din OG nr.85/2001) și SC România SA în cazul căreia nu s-a făcut dovada prin înscrisuri că este succesoarea SC SA.
În plus contractul de închiriere încheiat la data de nr.6937/11.07.2003 nu conține clauze identice contractului încheiat în anul 2007, astfel încât nu a putut fi considerat o prelungire a primului contract.
Conform prevederilor art.11 alin.1 din OG nr.85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, în vigoare la data încheierii contractului de închiriere nr.6937/22.07.2003 "Închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spațiilor aflate în proprietatea comună a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosință, semnat din partea asociației de proprietari de către președinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectați", iar potrivit art.6 alin (3) "Schimbarea destinației locuințelor și/sau a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală și pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenționează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociației de proprietari".
În același sens art.18 alin.5 pct.d din HG nr.400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, dispune că adunarea generală a asociației de proprietari analizează principalele aspecte și adoptă hotărâri cu privire la modul de folosire a spațiilor comune și, în unele cazuri, schimbarea destinației unor asemenea spații. Schimbarea destinației acestor spații nu se va putea face decât cu acordul majorității membrilor asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectați din vecinătate, atât pe orizontală, cât și pe verticală;
În condițiile în care spațiile comune respectiv uscătoria de la etajul 9 și terasa blocului au fost închiriate pârâtei SC România SA în vederea instalării antenelor, montării echipamentelor radio și aparaturii electronice necesare desfășurării activităților acesteia, este evident că a fost schimbată destinația inițială a acestor spații.
Instanța a reținut că pârâtele nu au făcut dovada că la baza încheierii spațiilor comune ale condominiului și modificării destinației acestora a stat o hotărâre a adunării generale a proprietarilor și nici că a existat acordul celor direct afectați atât pe orizontală, cât și pe verticală, de vecinătatea echipamentelor și aparaturii montate de SC SA.
Prin urmare instanța a apreciat că este lovit de nulitate absolută contractul de închiriere nr.6937/22.07.2003 încheiat între pârâtele SC România SA și Asociația de Proprietari.26B, lipsind consimțământul acesteia din urmă exprimat printr-o hotărâre a adunării generale a membrilor proprietari ai asociației fiind încălcate dispozițiile legale imperative mai sus enunțate menite să apere un interes general.
Împrejurarea că în Adunarea Generală din data de 09.09.2003 au fost făcute unele propuneri cu privire la modul de utilizare a sumelor încasate de la SC România SA pentru antenele montate pe bloc și că la această adunare a participat și reclamanta nu are relevanță în cauză, câtă vreme nu s-a solicitat acordul membrilor asociației înainte de încheierea contractului de închiriere pentru spațiile comune, știut fiind că nulitatea absolută nu poate fi acoperită prin confirmare expresă ori tacită, această regulă fiind impusă de natura obștească a interesului ocrotit.
În baza aceluiași raționament s-a reținut că nu are relevanță în cauză nici faptul că o parte din membrii asociației de proprietari au fost de acord în 2006 cu montarea pe terasa blocului a unei stații de bază România conform înscrisului depus la dosar la fila 64.
Pe cale de consecință, tribunalul a obligat pârâta SC Romania SA la ridicarea antenelor și a aparaturii tehnice aflată în incinta uscătoriei Bl.26B,-, sector 1.
În ceea ce privește obligarea pârâtei SC România SA la plata daunelor morale în cuantum de 1 euro către reclamanți, instanța față de prevederile art. 998-999 cod civil a respins ca neîntemeiat acest capăt de cerere nefiind produse dovezi de către reclamanți că le-au fost produse suferințe fizice sau psihice de către pârâtă sau cu privire la lezarea unor valori morale precum demnitatea, onoarea, prestigiul profesional sau alte valori similare.
Împotriva sentinței comerciale nr.3677/05.03.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială, a formulat apel apelanta Asociația de Proprietari bloc 26B și SC România SA, apel ce a fost înregistrat pe rolul Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a VI-a Comercială sub număr unic - din 26.05.2009.
În motivarea apelului, apelanta SC România SA a criticat sentința pentru nelegalitate arătând că instanța de fond și-a întemeiat hotărârea pe motive contradictorii, probele nefiind corect apreciate iar interpretarea dispozițiilor art.11 alin.1 din OG nr.81/2001 și art.18 din HG nr.400/2003 a fost eronată față de situația de fapt.
Hotărârea asociației cu privire la modul de folosire al terasei imobilului a fost luată încă din 1997 în condiții de legalitate, în cadrul unei ședințe a adunării generale, proprietarii exprimându-și acordul cu privire la modul de folosire.
În mod greșit instanța a dispus obligarea pârâtei la ridicarea echipamentelor de pe terasa imobilului în cauză întrucât părțile contractante au hotărât cu privire la folosința imobilului încă din 1997 și odată declarat punctul de vedere cu privire la modul de folosire a spațiului, această opțiune rămâne valabil exprimată.
Apelanta Asociația de Proprietari bloc 26B critică sentința pentru nelegalitate, arătând în esență că, chiar dacă părțile au decis să încheie formal un nou contract, în fapt voința lor a fost să continue valabilitatea contractului anterior, aceasta rezultând și din faptul că nu s-a prevăzut expres denunțarea contractului din anul 1997, care era în vigoare și putea să fie prelungit tacit cu încă 5 ani. Reclamanții nu au făcut dovada că sunt afectați de instalarea antenelor și a instalațiilor de telefonie mobilă, aspect reținut de altfel și de instanța de fond, iar contractul încheiat de părți este valabil până în anul 2012, fiind prelungit tacit cu încă 5 ani.
În aceste condiții nu este întemeiat nici cel de-al doilea capăt de cerere, privind obligarea pârâtei SC România SA de a proceda la ridicarea antenelor și instalațiilor de telefonie mobilă existente pe blocul 26B, întrucât contractul din anul 1997 este în vigoare.
Intimații și au formulat întâmpinare prin care solicită respingerea apelului ca nefondat întrucât în lipsa consimțământului exprimat printr-o hotărâre a adunării generale a proprietarilor contractul de închiriere nr.6937 din 22.07.2003 este lovit de nulitate. De altfel, adunarea generală din data de 07.09.2003 invocată de apelanți a avut loc după încheierea contractului nr.6937.
În ședința publică din 25.11.2009 s-a invocat excepția netimbrării apelului de către apelanta Asociația de Proprietari bloc 26B.
Analizând cu prioritate excepția invocată în raport de dispozițiile art.137 Cod procedură civilă și art.20 din Legea nr.146/1997, Curtea constată că aceasta este întemeiată pentru următoarele considerente:
Potrivit art.20 alin.1 din Legea nr.146/1997 orice cerere de chemare în judecată, apel, recurs, etc. se timbrează anticipat sau într-un termen stabilit de instanță. În speța de față apelanta Asociația de Proprietari bloc 26B nu a timbrat apelul anticipat, nici ulterior, deși în ședința publică din 14.10.2009 instanța a pus în vedere apelantei să timbreze apelul cu suma de 2.601,50 lei și timbru judiciar în sumă de 5 lei, sub sancțiunea anulării. La termenul de judecată din data de 25.11.2009, apelanta a precizat expres că nu înțelege să timbreze apelul în cauză fiind aplicabilă dispozițiile legale. Deoarece apelanta Asociația de Proprietari bloc 26B nu s-a conformat dispozițiilor legale de a timbra apelul, Curtea în temeiul art.137 Cod procedură civilă admite excepția netimbrării căii de atac și în temeiul art.20 alin.3 din Legea nr.146/1997 anulează apelul ca netimbrat.
Cu privire la apelul formulat de apelanta SC România SA, în raport de motivele de apel formulate și probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
La data de 06.03.1997 Asociația de Proprietari bloc 26B,-,.26B, sector 1, B, în calitate de "proprietar" a încheiat cu SC SA (actualmente SC România SA) un contract de închiriere având ca obiect suprafața de 15 mp uscătorie situată în incinta blocului 26B și suprafața de 280 mp situată pe terasa imobilului în vederea instalării suporturilor de antene. Durata contractului a fost stabilită prin acordul părților la 10 ani cu posibilitatea prelungirii tacite cu încă 5 ani.
La data de 09.07.2003, aceleași părți încheie un nou contract de închiriere având același obiect, context în care instanța de fond în mod corect a apreciat că vechiul contract încheiat în anul 1997 încetat prin acordul părților iar consimțământul exprimat de Asociația de Proprietari bloc 26B la data de 09.07.2003 trebuia să îndeplinească condițiile esențiale de fond a actelor juridice cât și condițiile cerute pentru valabilitatea obiectului actului juridic civil.
Nu se poate susține că noul contract de închiriere este o prelungire a vechiului contract încheiat în anul 1997 în condițiile în care clauzele contractuale nu sunt identice iar Asociația de Proprietari bloc 26B a dobândit personalitate juridică la data de 12.03.2003 prin încheierea judecătorului delegat.
Ca urmare Asociația de Proprietari bloc 26B putea să încheie contractul de închiriere nr.6937/22.07.2003 pe baza unei hotărâri a adunări generale a proprietarilor conform art.11 alin.1 din Legea nr.85/2006, hotărâre care nu există.
Hotărârea adunării generale a asociației de locatari din data de 27.03.1997 privește acordul locatarilor pentru încheierea contractului din anul 1997, contract încetat prin acordul părților în vederea încheierii unui nou contract cu alte clauze contractuale.
Pentru contractul de închiriere a cărui nulitate a fost solicitată, lipsește consimțământul valabil exprimat al proprietarilor direct afectați astfel că instanța de fond în mod corect a reținut situația de fapt iar motivele reținute nu sunt contradictorii așa cum arată apelanta la punctul 1 și 2 din motivele de apel, dispozițiile art.11 alin.1 din OG nr.81/2001, art.18 alin.5 pct.d, din HG nr.400/2003 fiind reținute în mod corect.
Este evident că destinația spațiilor comune uscătorie și terasă imobil a fost schimbată având în vedere obiectul contractului de închiriere. Adunarea generală din 09.09.2003 nu s-a finalizat cu o hotărâre a proprietarilor de a încheia un nou contract de închiriere și oricum valabilitatea consimțământului se analizează la momentul încheierii actului juridic.
Atâta timp cât între părți nu există un contract de închiriere valabil nu există un temei juridic pentru ocuparea spațiilor de către apelanta pârâtă astfel că în mod corect pârâta a fost obligată să ridice echipamentele din spațiile ocupate fără drept.
Pentru considerentele expuse Curtea în temeiul art.296 Cod procedură civilă respinge apelul formulat de SC România SA ca nefondat apreciind ca fiind temeinică și legală hotărârea apelată.
Apelanta SC România SA va fi obligată să plătească intimaților și cheltuieli de judecată în sumă de 2.000 lei conform actelor de la dosar (fila 50), având în vedere dispozițiile art.274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECI DE
Anulează apelul formulat de apelanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI - 26B cu sediul în B,-, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr. 3677 din data de 05.03.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații cu domiciliul în B,-,.26B,.26, sector 1, și cu domiciliul în B,-,.26B,.26, sector 1, ca netimbrat.
Respinge apelul formulat de apelanta SC România SA cu sediul în B,--53, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.3677 din data de 05.03.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații și, ca neîntemeiat.
Obligă apelanta SC România SA la plata sumei de 2.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată către intimații.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 25.11.2009.
Președinte, Judecător, - - - -
Grefier,
- -
Red.Jud. - 10.12.2009
Tehnored. - 14.12.2009
Nr.ex.: 6
Fond: Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:
Președinte:Roxana PopaJudecători:Roxana Popa, Viorica Trestianu
