Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 49/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 49/A-
Ședința publică din 13 Mai 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Ingrid Emina Giosanu
JUDECĂTOR 2: Constantina Duțescu
Grefier - -
S-a luat în examinare, pentru soluționare, apelul declarat de pârâta, cu sediul în -, județul M și intervenientul în interesul pârâtei, domiciliat în S,-, județul M, împotriva sentinței comerciale nr. 1193/C din 17 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimați fiind reclamanții și, cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat, din A I,-, județul
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au lipsit părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2 lei, achitată conform chitanței nr. -/04.03.2009, emisă de Trezoreria Tg. M și timbru judiciar de 0,15 lei - fila 25.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că s-au depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratură, la data de 12.05.2009 și 13.05.2009, concluzii scrise formulate de intimații-reclamanți și; la data de 13.05.2009, concluzii scrise formulate de apelanta-pârâtă și de intimatul-intervenient, însoțite de contractul de asistență juridică nr. 3/05.01.2007 încheiat cu apărătorul ales și de notă de cheltuieli.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din data de 06 mai 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da părților posibilitatea de a depune la dosar concluzii scrise, la solicitarea apărătorilor acestora, instanța a amânat pronunțarea asupra apelului la data de astăzi, când a pronunțat următoarea decizie.
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Mureș la data de 11.12.2006, sub nr. de dosar -, reclamanții și, ambii domiciliați în, Germania, cu domiciliul procedural ales la.av., în mun.A I, jud.A, au chemat în judecată pe pârâta, cu sediul în loc.S, jud.M, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul numit Casa, situat în localitatea S,-, jud.M, precum și ca instanța să dispună radierea de la Oficiul Registrului Comerțului Mam ențiunii privind sediul la adresa din localitatea S,-, jud.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 08.04.2005 s-a încheiat contractul de închiriere între numitul și pârâta cu privire la imobilul proprietatea lor, numit Casa, situat la adresa mai sus arătată, imobil înscris în CF 4454
Această închiriere a putut avea loc pentru faptul reclamanții i-au întocmit numitului, la data de 13.09.2001 o procură de administrare autentificată sub nr. 3401/2001, pentru ca acesta să poată efectua lucrări de reabilitare a imobilului Casa.
Au mai arătat reclamanții că, după finalizarea lucrărilor de reabilitare, le-a făcut cunoscut faptul că există posibilitatea închirierii imobilului pentru a fi exploatat ca pensiune turistică, că au acceptat această propunere, motiv pentru care s-au deplasat în România pentru a stabili prețul chiriei și pentru a încheia un astfel de contract, însă au fost anunțați că imobilul fusese închiriat deja pârâtei pe o perioadă de un an și cu o chirie de 550 EURO/lună.
Deși suma de 550 EURO lunar nu reprezenta nici pe departe valoarea de piață a chiriei ce trebuia percepută pentru acest imobil, reclamanții au arătat că au acceptat și aceasta, întrucât nu mai rămăsese mult timp până la ajungerea la termen a contractului, iar chiriașul ar fi trebuit să părăsească imobilul la data de 01.05.2006.
Accidental au aflat reclamanții și de faptul că pârâta societate comercială își are sediul în imobilul proprietatea lor, s-a mai arătat în motivarea cererii, precizându-se și că nu și-au dat niciodată acordul în acest sens, motiv pentru care se impune ca, în situația în care contractul de închiriere a ajuns la termen, să se radieze sediul pârâtei din imobilul proprietatea lor.
În fine, s-a mai arătat în motivarea cererii, reclamanții nu au primit niciodată vreo chirie pentru folosința acestui imobil și nici vreo altă contraprestație.
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art.480 Cod civil.
În dovedirea cererii s-au depus la dosar, în copie: contract de închiriere (fila 3), fișă furnizare de informații de la ONRC (fila 4) și extras de carte funciară (filele 5-7).
Legal citată, pârâta a formulatîntâmpinare (filele 26-27) și a depus acte în apărare (filele 28-29), solicitând să se respingă cererea reclamanților ca nefondată și să fie obligați aceștia la plata cheltuielilor de judecată, cu următoarea motivare:
Cât privește primul petit al cererii, privind evacuarea, pârâta a arătat că starea de fapt prezentată de reclamanți este lipsită de datele esențiale în măsură a circumscrie corect raportul juridic între părțile litigante, în realitate mandatul general de administrare dat de reclamanți numitului purtând atât asupra lucrărilor de reabilitare a imobilului, cât și asupra oricărui act necesar exploatării acestuia, respectiv a reprezentării proprietarilor în fața instanțelor judecătorești și în fața persoanelor fizice și juridice, toate aceste puteri ale mandatarului fiind precizate expres în procura de administrare autentificată sub nr.3401/13 septembrie 2001.
În baza acestei procuri, într-o primă etapă, mandatarul a efectuat lucrările de reabilitare a imobilului în vederea introducerii lui în circuitul turistic, iar ulterior, în virtutea puterilor conferite de procura de administrare, a încheiat cu pârâta societate comercială la data de 08.04.2005 un contract de închiriere pe termen de 1 an (act înregistrat la Administrația Finanțelor Publice S), pe care, în baza aceleiași procuri, l-a prelungit cu un nou contract de închiriere încheiat la data de 12.05.2006 pentru o perioadă de 5 ani de zile, până la 01.05.2011.
Așadar, s-a arătat în apărare, temeiul juridic în virtutea căruia pârâta continuă să ocupe și să folosească imobilul a cărei evacuare face obiectul acțiunii pendinte este tocmai acest al doilea contract de închiriere încheiat la 12.05.2006, contract considerat de doctrină și practică drept un act de administrare.
Cât privește cel de-al doilea petit al cererii, accesoriu al celui dintâi și care privește radierea de la ORC a mențiunii privind sediul societății pârâte, s-a arătat în apărarea formulată că trebuie și el respins, căci există un titlu locativ valabil asupra imobilului în cauză, titlu configurat de cele două contracte succesive de închiriere, iar practica în materie s-a pronunțat în mod constant în sensul că "sediul social este un atribut de identificare a persoanei juridice și o caracteristică a personalității juridice a acesteia. Radierea mențiunii privind sediul unei societăți comerciale din Registrul Comerțului afectează însăși funcționarea societății."
La data de 23 martie 2007 reclamanții au formulatPrecizare de acțiune(filele 32-35), însoțită de copii de pe înscrisuri doveditoare (filele 36-57), arătând că în raport de apărarea pârâtei și de actele noi de care a luat cunoștință după data promovării prezentei cereri, înțeleg să solicite următoarele:
Să se constate nulitatea absolută a contractului de comodat încheiat la data de 15.09.2001 între, în baza procurii de administrare nr.3401/13.09.2001 și, având ca obiect imobilul situat administrativ în loc.S,-, jud.M, precum și a contractului de închiriere încheiat la data de 12.05.2006 între, în baza aceleeași procuri de administrare și, contract înregistrat la. M sub nr.35976/12.05.2006;
II. În subsidiar, să se dispună rezilierea contractului de închiriere înregistrat la. M sub nr.35976/12.05.2006 pentru neîndeplinirea obligațiilor de plată a chiriei, aceasta fiind obligația legală a chiriașului (chiar dacă nu s-a menționat în contract că neplata chiriei dă dreptul proprietarului să solicite rezilierea);
III. Să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul numit Casa situat în loc.S,-, jud.M și
IV. Să se dispună radierea din cuprinsul ORC Mam ențiunii privind sediul la adresa din loc.S,-, jud.
Motivându-și precizarea de acțiune, reclamanții au arătat, cu privire la primul petit, că pârâții se află în prezența actului cu sine însuși și a dublei reprezentări, care este anulabil pentru dol prin reticență, deoarece contractul de comodat încheiat la 15.09.2001, în baza căruia a fost stabilit sediul pârâtei în imobilul proprietatea lor, a fost încheiat între, ca reprezentant al soților și același, ca reprezentant al pârâtei, unde deține calitatea de administrator și acționar.
Cât privește contractul de închiriere din 12.05.2006, acesta a fost încheiat între, ca reprezentant al soților și concubina acestuia, C, în calitate de acționar și administrator al pârâtei
Ambele contracte sunt fundamentate pe o cauză ilicită, anume cu scopul de a-i împiedica pe proprietari să-și exercite prerogativele dreptului de proprietate și, în plus, să-i pună pe aceștia în situația de a suporta consecințele nedeclarării unor venituri (de care, teoretic, au beneficiat, potrivit contractului) și de a suporta consecințele legale privitoare la o evaziune fiscală.
Au mai arătat reclamanții că procura de administrare nu îl legitima pe să încheie contractul de comodat, deoarece el a fost abilitat să administreze "ca bun gospodar" și nu "ca un bun proprietar" imobilul, ceea ce înseamnă lucrări de întreținere și nu încheierea contractelor de comodat sau de închiriere.
O dovadă a fictivității contractului de comodat încheiat este aceea că el nu a fost înregistrat nicăieri, nici la Administrația financiară și nici nu s-a încercat folosirea lui în instanță, în cadrul procesului de evacuare, omițându-se prin întâmpinare să se arate că în baza contractului de comodat a fost stabilit abuziv sediul societății la adresa din-, S, fără a avea acordul expres al proprietarilor.
Ambele contracte, au mai arătat reclamanții, sunt fundamentate pe o cauză falsă, deoarece nici una din părți nu a avut reprezentarea că se va obliga la vreo prestație:, nici proprietarul nu a avut reprezentarea că s-a încheiat un astfel de contract și nu și-a manifestat disponibilitatea transferului dreptului de folosință asupra imobilului, nici pretinsa chiriașă nu a avut reprezentarea că se va obliga la plata chiriei, pe care, de altfel, nici nu a achitat-o vreodată.
Imobilul este compus din 11 camere și este utilizat de către pârâtă ca pensiune turistică în cetatea medievală a orașului S, iar prețul unei camere variază între 50 și 100 de EURO, în funcție de confortul pe care-l oferă.
În fine, au mai arătat reclamanții prin precizarea de acțiune că au investit în acest imobil începând cu anul 2001 suma de 240.000 EURO.
La același termen de judecată din 23 martie 2007 instanța a constatat că s-a depus la dosar și oCerere de intervenție în interesul pârâtei(filele 60-61), cerere formulată de intervenienții, - și C, prin care, în contradictoriu cu reclamanții și, s-a solicitat admiterea, în principiu, a cererii de intervenție accesorie, respingerea acțiunii reclamanților ca fiind nefondată și obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
S-a solicitat de către intervenienți suspendarea judecății prezentei cauze până la soluționarea în mod irevocabil a pricinii având ca obiect constatarea existenței unui drept de retenție a intervenienților și al societății pârâte asupra imobilului situat în S,-, înscris în CF nr.4454, sub nr. nr.top 143.
În motivarea cererii lor, intervenienții au arătat că, odată cu cumpărarea imobilului de către reclamanți și mandatarea lor în vederea reabilitării sale în anul 2001, între părți s-au născut raporturi juridice în baza cărora munca prestată de intervenienți pentru repararea imobilului urma să fie concretizată în cote-părți de proprietate asupra edificiului reabilitat, or, câtă vreme recunoașterea dreptului lor de proprietate nu a avut loc, intervenienții au înțeles să facă apel la prevederile unui înscris încheiat între părți, care le recunoștea acestora un drept de creanță asupra prețului imobilului și au promovat o acțiune vizând, în principal, obligarea debitorilor-reclamanți în speța pendinte la vânzarea imobilului și îndestularea creditorilor, iar accesoriu, recunoașterea unui drept de retenție al creditorilor asupra imobilului până la vânzarea acestuia.
Interesul personal și direct al intervenienților este evident, s-a mai arătat, în condițiile în care doi dintre aceștia, și C, sunt asociații societății pârâte. Și cel de-al treilea intervenient, are un interes personal și direct în condițiile în care și acesta este creditor al reclamanților în baza muncii depuse la reabilitarea imobilului.
În drept, intervenienții au invocat dispozițiile art.49 alin.3 Cod procedură civilă cât privește admiterea în principiu a cererii de intervenție și pe cele ale art.1436 și 1429 pct.3 cod civil referitoare la obligația locatorului de a respecta locațiunea încheiată pe durată determinată câtă vreme, în speță, închirierea edificiului expiră la 1 mai 2011.
Prin încheierea de ședință din 27 aprilie 2007 (filele 79-81) instanța a încuviințat, în principiu, în parte, cererea de intervenție în interesul pârâtei, doar în ceea ce îl privește pe numitul, respingând-o pentru și
Prin aceeași încheiere, instanța a respins cererea de suspendare a judecății înaintată de pârâți, cu motivarea arătată.
La data de 14 noiembrie 2007 instanța, față de adresa Înaltei Curți de Casație și Justiție (fila 103) prin care se făcea cunoscută admiterea cererii de strămutare formulată de pârâta, a dispus scoaterea cauzei de pe rol și trimiterea ei pentru soluționare Tribunalului Comercial Argeș (fila 107).
Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.11.2007 sub nr. de dosar -, iar judecata a fost suspendată la data de 06.02.2008, în baza dispozițiilor art.242 pct.2 Cod proc.civilă (fila 24), cauza fiind repusă pe rol, la cererea reclamanților, la data de 30.04.2008.
S-au administrat probele cu înscrisuri, martori (filele 45-47, 53-54 și 61-62) și interogatoriu luat reclamanților (filele 88-90).
Prin încheierea de ședință din 29 octombrie 2008 (fila 78) instanța a luat act de renunțarea reclamanților la capătul II subsidiar din cererea introductivă prin care s-a solicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei și, în raport de configurația cererii introductive rămasă spre soluționare după această renunțare, s-a respins cererea privind administrarea probei cu expertiză tehnică și cu expertiză contabilă solicitate de pârâtă, cu obiectivele aflate la filele 73-74 din dosar.
Tribunalul Comercial Argeș, analizând cererea formulată, astfel cum a fost precizată, precum și cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei, în raport de motivele arătate, de apărările invocate și de probatoriul administrat cauzei, a pronunțat sentința nr.1193/C/17 decembrie 2008, prin care a admis cererea precizată formulată de reclamanții și, împotriva pârâtei L, cu sediul în S,-, județul
Drept urmare, a constatat nulitatea absolută a contractului de comodat încheiat la data de 15.09.2001 între și L, având ca obiect imobilul situat în localitatea S,-, județul M, precum și a contractului de închiriere încheiat la data de 12.05.2006 între și privind același imobil.
Prin aceeași sentință s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul numit Casa, situat în localitatea S,-, județul M, cât și radierea de la Registrul Comerțului a mențiunii privind sediul la adresa din localitatea S,-, județul M, după rămânerea irevocabilă a prezentei sentințe.
De asemenea, a fost respinsă cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei formulată de intervenientul, domiciliat în S,-, județul M, obligând pârâta și intervenientul la plata, în solidar, a sumei de 1680,02 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța în sensul celor de mai sus, instanța a reținut că așa cum rezultă din extrasul de carte funciară eliberat de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară M (filele 6-7 dosar -), prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3345/13.09.2001, împreună cu soția, cetățeni olandezi, au cumpărat imobilul pensiune turistică Casa situat în S,-, terenul aferent acestei construcții fiind cumpărat prin același contract de către C, în condițiile în care legislația română aflată în vigoare la acea dată nu permitea cetățenilor străini achiziționarea de imobile-terenuri.
La aceeași dată - 13.09.2001 - reclamanții au întocmit documentul intitulat "Procura de administrare" pentru și (fila 40 dosar -), prin care îi împuterniceau "să administreze ca buni gospodari imobilul proprietatea noastră". Se stipulează prin această procură că: "Mandatarii noștri ne vor reprezenta cu depline puteri în fața organelor competente ale administrației de stat, vor achita impozitele și taxele de orice natură și vor face orice act necesar pentru o bună administrare a imobilului, vor putea face reparațiile acestui imobil, ne vor reprezenta în fața instanțelor judecătorești în caz de nevoie, precum și în fața persoanelor fizice și juridice". Procura a fost semnată de toate cele trei părți și autentificată la notarul public sub nr.3401/13 septembrie 2001.
Două zile mai târziu - 15.09.2001 - s-a încheiatContractul de comodat(fila 39 dosar -) între C și, ca reprezentant al celor doi cetățeni olandezi în baza procurii de administrare, și, reprezentată prin. pentru același imobil. Prin acest contract s-a stipulat: "1., și C pun imobilul aflat pe- S, la dispoziția pentru desfășurarea viitoarei activități hoteliere. Ei sunt de acord cu proiectul de modernizare a clădirii. 2. se obligă să aducă reparațiile necesare fără a cauza prejudicii proprietarilor."
Contractul de comodat nu a fost întocmit în formă autentică, în fața notarului public, purtând doar semnăturile lui, și
Apoi, la data de 08.04.2005 s-a încheiat unContract de închiriere(fila 3 dosar -) pe durată de 1 an, între și, în calitate de proprietari și, reprezentată prin C, în calitate de chiriaș, privind același imobil.
De pe acest contract lipsesc semnăturile celor doi cetățeni olandezi, în dreptul rubricii "proprietar" existând însă semnătura numitului; nu se face în cuprinsul său vreo trimitere la Procura de administrare, acest contract fiind înregistrat la Administrația Finanțelor Publice S sub nr.35626/29.04.2005, fără însă să se fi încheiat în formă autentică, în fața notarului public.
La data de 12.05.2006 s-a încheiat unalt Contract de închiriere(fila 28 dosar -) pentru o durată de 5 ani, tot între și, în calitate de proprietari și, reprezentată prin C, în calitate de chiriaș, privind același imobil.
Nici acest contract nu este încheiat în formă autentică, el nu poartă semnăturile celor doi proprietari, cetățeni olandezi, nu se face în cuprinsul său nici o mențiune privind calitatea în care a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.
La data de 01.12.2006 cei doi proprietari ai imobilului cetățeni olandezi se adresează cu o cerere de relații Oficiului Registrului Comerțului Târgu M (fila 36 dosar -) și primesc de la acesta cu adresă (fila 37 dosar -), în copie, toate actele de care reprezentanții legali ai - și C, ambii fiind asociați și administratori - s-au folosit pentru a stabili sediul acestei societăți comerciale la adresa imobilului Casa, proprietatea celor doi reclamanți, din- din Municipiul S (filele 38-46).
Urmare acestei informări, cei doi cetățeni olandezi s-au deplasat în România și, la data de 05.12.2006, în fața notarului public semnează documentul intitulat Declarație (fila 47 dosar -) prin care arată că: "revocăm procura specială autentificată sub nr.3401 în data de 13 septembrie 2001 de Notarul Public din S, jud.M, împreună cu toate mandatele cuprinse în aceasta.". Această declarație a fost autentificată sub nr.1595/05.12.2006.
La data de 11.12.2006 s-a promovat de către reclamanți prezenta acțiune având ca obiect, inițial, cererea de evacuare a pârâtei și radierea mențiunii sediului său din imobilul proprietatea lor, apoi, după două precizări de acțiune făcute la 23 martie 2007 și 28.10.2008, s-a mai adăugat capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de comodat încheiat la 15.09.2001 și a contractului de închiriere încheiat la data de 12.05.2006.
Acest din urmă petit, devenit capătul de cerere principal urmare precizării de acțiune, a fost analizat mai întâi de către instanță, care a apreciat că de soluționarea lui depinde și soluția ce se va da celorlalte cereri formulate de reclamanți.
Față de acesta, instanța a reținut că atât contractul de comodat încheiat la 12.05.2001 cât și cel de închiriere încheiat la 12.05.2006 sunt viciate prin lipsa totală a consimțământului celor doi reclamanți, proprietari ai imobilului care a format obiectul lor, care nu au semnat nici unul din cele două contracte, ceea ce atrage sancțiunea nulității lor absolute.
În argumentarea soluției, instanța a apreciat că "Procura de reprezentare" dată de reclamanții-proprietari intervenientului, semnatarul celor două contracte în numele lor, trebuie analizată după regulile mandatului, prescrise la art.1532 și urm. Cod civil, fiind limitată la actele de administrare, imobilul putând fi închiriat doar în măsura în care ar fi dovedit că a acționatîn interesul celor care l-au mandatat, adică al proprietarilor, și nu interesul său propriu.
În realitate, cei cărora le-a profitat contractul de comodat și contractul de închiriere sunt societatea comercială pârâtă, care și-a stabilit sediul în acel imobil și intervenientul, acționar și administrator al pârâtei, care a cules fructele exploatării imobilului pensiune Casa, proprietatea celor doi reclamanți.
Au fost înlăturate susținerile din întâmpinare potrivit cărora reclamanții nu ar fi fost, de fapt, prejudiciați prin încheierea celor două contracte, ci ar fi fost beneficiarii sporului de valoare dobândit de imobilul proprietatea lor ca rezultat al muncii intervenientului și familiei sale, de vreme ce aceștia din urmă nu au dovedit că ar fi efectuat vreo investiție în lucrările de refacere a imobilului, iar pârâta societate comercială nu a dovedit că ar fi plătit vreo sumă drept chirie pentru folosința imobilului, nu de la data de 15.09.2001 când a preluat imobilul în baza contractului de comodat (căci la acea dată s-au început lucrările de renovare a acestuia), însă cel puțin pe parcursul derulării celor două contracte de închiriere (fila 3 și fila 28 dosar -) care aveau stipulată clauza plății de către pârâta societate comercială a unei chirii de 550 EURO lunar.
Dreptul de creanță despre care pârâta, prin întâmpinare, arată că aparține intervenientului și familiei acestuia și care ar rezulta din conținutul Acordului încheiat între părți la data de 14 iulie 2004 (fila 77 dosar -) nu formează obiectul cauzei de față și nu justifică depășirea limitelor mandatului încredințat, câtă vreme el se dovedește a fi un drept sub condiție: "numai când proprietarii vor vinde imobilul".
Concluzionând cu privire la primul petit al acțiunii, privind constatarea nulității absolute a celor două contracte, instanța a constatat nulitatea absolută atât a contractului de comodat încheiat la 15.09.2001, cât și a contractului de închiriere încheiat la data de 12.05.2006, cauza de nulitate reținută fiindlipsa totală a consimțământului proprietarilor imobilului, lipsă ce nu poate fi acoperită prin Procura de administrare dată de aceștia intervenientului (pentru contractul de comodat, care face referire la procură), iar cât privește contractul de închiriere, acesta nici măcar nu face vreo mențiune privind calitatea în care a semnat în locul celor doi proprietari legitimi.
Cât privește celde-al doilea petit, privind evacuareapârâtei din imobilul proprietatea reclamanților, acesta a fost și el admis, în raport de norma de drept intern dată de dispozițiile art.480 Cod civil, ca o consecință a faptului că prin constatarea nulității absolute a titlului în baza căruia pârâta și-a stabilit sediul social la adresa din S,-. nu mai există nici un just titlu în baza căruia să ocupe și să folosească respectivul imobil.
Sub acest aspect instanța a mai reținut și incidența dispozițiilor art.1 alin.1 al Primului Protocol adițional al Convenției Europene a Drepturilor Omului, pe care România l-a ratificat prin Legea 30/1994.
Reclamanților - în calitate de proprietari ai spațiului - nu le poate fi îngrădit dreptul de a dispune de imobilului care le aparține, atribut al proprietății lor, de către pârâta de care nu sunt în nici un fel legați, motiv pentru care instanța a admis și capătul de cerere prin care se solicită evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea lor.
În fine, cu privire la cel de- al treilea petit, prin care se solicită radierea de la registrul comerțului a mențiunii privind sediul la adresa de mai sus, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art.25 din Legea 26/1990, modificată și republicată, persoana care se consideră prejudiciată ca efect al unei înmatriculări ori printr-o mențiune la registrul comerțului, are dreptul să ceară radierea înregistrării păgubitoare, în tot sau numai cu privire la anumite elemente, în cazul în care printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă au fost desființate în tot sau în parte ori au fost modificate actele care au stat la baza înregistrării cu privire la care se solicită radierea, dacă prin hotărârea judecătorească nu a fost dispusă menționarea în registrul comerțului.
Pe cale de consecință, în speță, și acest capăt de cerere a fost admis, instanța dispunând radierea de la registrul comerțului a mențiunii privind sediul la adresa din S,str.- nr.4, jud.M, după data rămânerii irevocabile a prezentei sentințe.
În raport de soluția dată cererii principale, cererea de intervenție accesorie în interesul pârâtei formulată de intervenientul a fost respinsă, iar în baza dispozițiilor art.274 Cod proc.civilă intervenientul și pârâta societate comercială au fost obligați, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți în sumă de 1680,02 lei.
Împotriva sentinței în termen legal s-a declarat apel d e către pârâta SC S, reprezentată de administrator și, în nume propriu, în calitate de intervenient.
În dezvoltarea motivelor de apel, prin care s-a solicitat, în prealabil, suspendarea executării sentinței, până la soluționarea apelului, s-a arătat că:
1.- A fost încălcat dreptul la apărare al pârâtei și intervenientului, pentru cu nu le-au fost comunicate răspunsurile la interogatoriu, cu atât mai mult cu cât dezbaterea în fond a cauzei s-a făcut în lipsa apărătorului părților, deși avea o cerere de amânare a judecății, justificată prin acte medicale. La același termen s-a dispus încheierea fazei probatorii fără ca apărătorul să poată susține cererile de efectuare a unor expertize care vizau inclusiv dezlegarea petitului de evacuare, fiind invocat un drept de retenție.
2.- Greșit au fost circumscrise cele două acte juridice în cauza categoriei actelor de dispoziție, pentru care era nevoie un mandat special potrivit art.1536 alin.2 Cod civil, atâta vreme cât doctrina și practica sunt unanime în a încadra contractele de comodat și închiriere încheiate pe o durată de până la 5 ani, ca în speță, în categoria actelor de administrare, perfectibile în temeiul unui mandat general, care rezultă din procura de administrare din 2001;
3.- Greșit s-a reținut lipsa totală a consimțământului reclamanților la încheierea actelor atacate, în condițiile în care prin procura de administrare, reclamanții au dat un mandat pentru încheierea actelor de administrare, cum sunt cele în cauză.
4.- Este eronată susținerea primei instanțe în sensul că acele acte au profitat exclusiv societății pârâte și intervenientului, în condițiile în care acestea nu i-au prejudiciat pe reclamanți, pentru că scopul achiziționării imobilului de către aceștia a fost acela de investiție, în sensul reabilitării, urmată de includerea în circuitul turistic și exploatarea ca fond de comerț. Reabilitarea a fost realizată cu fondurile reclamanților și cu raportul în muncă a familiei intervenientului, iar exploatarea prin intermediul pârâtei, stare de fapt confirmată de declarațiile martorilor audiați dar și e-mail-ul din 25 mai 2006 și de înscrisul intitulat " agreement" din 14 iulie 2004. În cadrul aceluiași motiv de apel, s-a susținut că intervenientul sau societatea pârâtă au avut aport în muncă pentru reabilitarea imobilului și au realizat pe cheltuiala lor o serie de investiții ulterioare reabilitării, necesare pentru utilarea în scop turistic, ce a avut ca efect determinarea sporului de valoare. S-a mai susținut că neplata chiriei nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de închiriere putând atrage eventual rezilierea, petit la care reclamanții au renunțat, cu atât mai mult cu cât o parte din chirie a fost probată ca fiind plătită, prin declarațiile martorilor, pentru diferență, operând compensația, pentru sarcinile imobilului.
Fiind valabile actele atacate nu se justifica admiterea celorlalte capete de cerere.
În ceea ce privește soluționarea petitului de suspendare a executării hotărârii atacate, s-a susținut că astfel se previne o pagubă eminentă și ireversibilă, în imobil funcționând o unitate hotelieră, singurul fond de comerț aflat în exploatarea pârâtei - apelante. Evacuarea ar avea drept consecință stoparea oricărei activități cu consecințe ireversibile asupra raporturilor contractuale cu agențiile de turism și cu salariații proprii.
La data de 25 martie 2009, reclamanții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat, susținând în esență că actul s-a încheiat cu sine însuși și cu dublă reprezentare, anulabil pentru dol prin reticență, fiind fundamentat pe o cauză ilicită și falsă, în condițiile în care procura de administrare nu îl legitima pe să încheie actele, existând o lipsă totală a consimțământului reclamanților la încheierea celor două contracte care nu le-a profitat în vreun fel, aducându-le prejudicii uriașe, investițiile profitând doar apelanților ca unici beneficiai ai exploatării imobilului.
Cu privire la cererea de suspendare a executării sentinței, Curtea de APEL PITEȘTI, prin încheierea din 25 martie 2009 fixat cauțiunea aferentă, de 500 lei, plătită prin chitanța seria - nr. - din 3.04.2009 ( a cărei copie a fost cusută la fila.33 din dosar), pentru ca prin încheierea din 8 aprilie 2009 să încuviințeze cererea și să dispună suspendarea executării sentinței comerciale nr.1193/C/17.12.2008 a Tribunalului Comercial Argeș, până la soluționarea apelului.
În considerentele încheierii s-a reținut că sunt întrunite cerințele prevăzute de art.280 Cod pr.civilă, raportat la art.278 pct.8 Cod pr.civilă, suspendarea fiind justificată prin faptul că se evită producerea unei pagube iminente, ce s-ar cauza apelantei prin întreruperea activității în imobilul pe care îl exploatează ca fond de comerț.
Prin aceeași încheiere a fost admisă proba cu înscrisuri, traduse de un traducător autorizat, fiind respinsă proba cu expertiză tehnică de evaluare a imobilului și cea contabilă, cu motivarea că nu există un petit care să motiveze încuviințarea lor.
Înscrisurile au fost depuse la filele 37-58.
La 6 mai 2009 s-a depus o cerere de strămutare a unui alt dosar aflat pe rolul Judecătoriei Sighișoara, având ca obiect achitarea chiriilor neachitate, iar la data de 12 și 13 mai 2009 s-au depus concluzii scrise din partea intimaților-reclamanți și a apelanților, prin care au reiterat susținerile anterioare.
Examinând sentința prin prisma criticilor formulate, cât și în raport de ansamblul probatoriului administrat în cauză, Curtea constată următoarele.
Prima critică, ce vizează încălcarea dreptului la apărare prin necomunicarea răspunsurilor la interogatoriu, este neîntemeiată, în condițiile în care Codul d e procedură civilă ( art. 218 - 225 ) nu prevede o asemenea obligație pentru instanță, răspunsurile putând fi cunoscute prin examinarea dosarului.
Într-adevăr, a fost formulată, la data de 10 decembrie 2008, o cerere de amânare a cauzei, din partea apărătorului ales al pârâtei, justificată cu certificatul de concediu medical, cerere respinsă la același termen de judecată, cu motivarea că a mai fost amânată judecata pentru aceleași circumstanțe, însă partea nu a fost prejudiciată în vreun fel, în condițiile în care pronunțarea a fost amânată cu o săptămână pentru a se da posibilitatea formulării concluziilor scrise, potrivit dispozițiilor art.156 Cod pr.civilă.
În schimb, apelul este fondat pentru următoarele considerente:
Esențial pentru rezolvarea cauzei este calificarea actelor juridice, pentru a se verifica dacă acestea puteau fi încheiate în baza procurii de administrare din 2001. Astfel, termenii procurii au un caracter de generalitate, referindu-se la acte de administrare, în temeiul ei mandanții conferind mandatarilor dreptul de a-i reprezenta în fața persoanelor fizice sau juridice și de a semna, și încheia, implicit, contracte prin care imobilul să fie exploatat.
Contractul de comodat ca și cel de închiriere, încheiate în vederea realizării eficiente a administrării imobilului - scop urmărit prin încheierea procurii -, sunt acte valabile, profitabile reclamanților.
Dispozițiile art.1536 alin.1 Cod civil permit încheierea actelor de administrare - în a căror categorie intră și contractul de comodat sau de închiriere -, probele administrate în cauză demonstrând cu prisosință faptul că scopul acordării mandatului a fost acela al reabilitării imobilului pentru a fi afectat activităților turistice, pentru creșterea valorii acestuia - aspecte relevate prin chiar motivele acțiunii, redactate de reclamanți.
De asemenea, se remarcă faptul că, deși se contestă valabilitatea contractului de închiriere din 2006, totuși printr-o acțiune aflată pe rolul Judecătoriei Sighișoara (dosar nr-), s-a solicitat de către reclamanți obligarea la plata chiriei astfel cum ea a fost stabilită prin respectivul contract. În ceea ce privește primul contract de închiriere, chiar reclamanții au susținut prin motivarea acțiunii principale că au aflat despre încheierea lui, și nu s-au opus, ceea ce atrage și consecința reglementată de art. 1546 al. 2 Cod civil - ratificarea actului juridic.
Se va reține în plus, că o eventuală executare defectuoasă a mandatului nu este de natură a atrage nulitatea absolută a actelor juridice încheiate, ci răspunderea întemeiată pe disp. art. 1540 Cod civil, mandatul fiind fără plată.
Eronată este concluzia primei instanțe referitoare la lipsa totală a consimțământului la încheierea actelor atacate, în condițiile în care acestea s-au întemeiat pe procura de administrare, semnând în calitatea sa de mandatar ce decurge din respectivul înscris, actele fiind încheiate în numele și pe seama proprietarilor reclamanți.
În procura de administrare autentificată sub nr.3401/2001 din 13 septembrie 2001 (40) s-a menționat în mod explicit că reclamanții au împuternicit pe și pe - să administreze ca buni gospodari imobilul în cauză, sens în care mandatarii îi vor reprezenta cu puteri depline în fața organelor competente, vor achita impozitele și taxele, vor face orice act necesar pentru o bună administrare a imobilului, cât și reparații al acestuia, putând ca mandatarii să semneze valabil în numele și pentru reclamanți orice act necesar executării mandatului.
Procura din 2001 fost revocată expres prin declarația autentificată sub nr- din 5 decembrie 2006 (47), ulterior încheierii actelor atacate.
Se va observa și că potrivit acordului încheiat la 14 iulie 2004, de la fila 62 din dosarul -, s-a stabilit că în cazul vânzării imobilului, și C, vor primi câte 15% din prețul de vânzare, reprezentând recompensă pentru munca efectuată în perioada de restaurare a imobilului, ceea ce confirmă susținerea apelanților că reabilitarea s-a făcut cu aportul său în muncă și că scopul acordării procurii a fost acela al obținerii unui spor de valoare, prin includerea în categoria pensiunilor turistice.
Martorul (declarația de la filele 45-47 din dosarul Tribunalului Comercial ), a arătat că reclamanții au cumpărat imobilul ca pe o investiție deși la acel moment era într-o stare deteriorată, cu scopul de-al reabilita, soții fiind cei care trebuiau să supravegheze și să gestioneze renovarea. Tot același martor a relatat că de la reclamanți știa că nu au fost consultați la încheierea contractului de închiriere sau de comodat, dar că nu s-ar fi opus derulării primului contract de închiriere, ceea ce denotă faptul și că au înțeles să ratifice acel act juridic.
Și martorul (53 - 54) a declarat că s-a ocupat de lucrările de renovare, iar scopul dobândirii imobilului a fost acela al sporirii valorii, urmată de vânzare.
Celălalt martor audiat, confirmă, de asemenea, că imobilul a fost renovat sub supravegherea lui.
Chiar și reclamanții prin răspunsurile la interogatoriu - file 88-90 di dosarul Tribunalului Argeș - au declarat că au achiziționat imobilul cu scopul renovării sub gestiunea lui, în vederea introducerii în circuitul turistic și vânzarea pentru obținerea unui profit, sens în care l-a împuternicit ca împreună cu fiul său să administreze imobilul în numele lor.
Tot din răspunsurile la interogatoriu ( pct.10), se desprinde concluzia că s-a dorit introducerea imobilului în circuitul turistic, ori, existența procurii făcea posibilă încheierea oricărui act de administrare, în a căror sferă se încadrează contractul de comodat sau de închiriere, potrivit disp.art.1536 alin1. Cod civil, fiind fără relevanță cu cine anume se contracta.
Cert este că a existat un mandat acordat în acest sens, iar eventuala executare defectuoasă a mandatului nu se înscrie în categoria cauzelor de nulitate, cu consecințe asupra actelor încheiate în baza procurii generale.
Și în copia de pe e-mail-ul de la fila 42 - 43 din dosarul curții este menționat faptul că se dorea, din partea reclamantului, încheierea unui contract de închiriere valabil de la 1 ianuarie 2006 - până la 1 ianuarie 2011, cu păstrarea destinației clădirii, despre a cărei exploatare ca hotel se cunoștea.
Toate acestea denotă că întocmirea procurii de administrare s-a făcut în vederea gestionării unei afaceri, astfel că nu se poate reține existența lipsei totale a consimțământului reclamanților la încheierea celor două contracte care, fiind acte de administrare, s-au circumscris limitelor mandatului acordat.
Nu se poate vorbi nici de o cauză ilicită, pentru că scopul sporirii valorii a fost atins prin gestionarea renovării de către apelant, în vederea includerii imobilului în circuitul turistic, potrivit voinței reclamanților, și nici de existența unei cauze de anulare - dolul prin reticență - în condițiile în care înscrisurile analizate dovedesc faptul că reclamanții încurajau pe apelanți în sensul restaurării imobilului ca o pensiune turistică.
chiriei nu constituie motiv de nulitate, ci, eventual de reziliere a contractului, petit la care s-a și renunțat prin declarația expresă a reclamanților.
În concluzie, pentru considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea, în temeiul art.296 Cod pr.civilă, va admite apelul, va schimba sentința, în sensul că va respinge acțiunea precizată și va admite cererea de intervenție în interesul pârâtei.
Se va constata că rezolvarea primului petit al acțiunii influențează soarta celorlalte; reținerea valabilității celor două contracte justificând folosința imobilului de către pârâta SC SRL, astfel că nu se poate vorbi despre încălcarea dreptului de proprietate, cum s-a reținut de către prima instanță.
Sintetizând considerentele de fapt și de drept expuse, acțiunea precizată, în totalitatea ei, se impune a fi respinsă, reclamanții - intimați urmând a fi obligați, potrivit disp.art.274 Cod pr.civilă, la plata sumei de 4.392,85 lei cheltuieli de judecată efectuate în fond și apel, către apelanta SC SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta, cu sediul în -, județul M și intervenientul în interesul pârâtei, domiciliat în S,-, județul M, împotriva sentinței comerciale nr. 1193/C din 17 decembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimați fiind reclamanții și, cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat, din A I,-, județul
Schimbă sentința, în sensul că respinge acțiunea precizată și admite cererea de intervenție în interesul pârâtei, formulată de.
Obligă pe intimații - reclamanți să plătească apelantei - pârâte, suma de 4392,85 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 mai 2009, la Curtea de APEL PITEȘTI - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
Red.
TC/6 ex.
11.06.2009
Jud fond.
Președinte:Ingrid Emina GiosanuJudecători:Ingrid Emina Giosanu, Constantina Duțescu
