Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 509/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 509
Ședința publică de la 03.12.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Aurică Avram
JUDECĂTOR 2: Cosmin Mihăianu
GREFIER - - -
Pe rol pronunțarea asupra apelului declarat de apelantul Partidul Național Creștin Democrat, împotriva sentinței comerciale nr. 9149/16.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații, și Municipiul
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 26.11.2009, fiind consemnate în încheierea de la acel termen, care face corp comun cu prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 03.12.2009, când în aceeași compunere, a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 9419/16.06.2009, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a respins acțiunea formulată de reclamantul Partidul Național Creștin Democrat, în contradictoriu cu pârâții, și Municipiul B, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că a fost sesizată cu soluționarea unei cereri de anulare a contractului de închiriere nr. 37737/13.08.2007 încheiat între pârâții Municipiul B reprezentat de, în calitate de locator și, în calitate de locatar și de obligare a pârâtului Municipiul B la respectarea clauzelor contractuale cuprinse în contractul de închiriere nr. 379/11.04.2002, încheiat de același locator cu reclamantul, în sensul predării și asigurării în continuare a folosinței de către acesta din urmă a spațiului în suprafață de 9,42. și a 5. în curte, situate în B,-, corp C, parter, sector 2.
Tribunalul a mai apreciat că reclamantul a fost titularul unui drept locativ dobândit prin contractul de închiriere nr. 379/11.04.2002 asupra unui spațiu cu destinația de sediu de partid, a cărui durată a fost stabilită să expire la data de 18.04.2004. În continuare, a constatat că la data de 01.09.2005, prin contractul de comodat nr. 165 bis, reclamantul, în calitate de locator, a subînchiriat cu titlu gratuit o parte din acest spațiu, respectiv 9,5. pârâtei, pentru o perioadă de trei ani.
Ulterior, prin contractul nr. 37727/13.08.2007, Municipiul Baî nchiriat pârâtei suprafața de 9,5. pe care reclamantul i-o subînchiriase anterior, împreună cu o suprafață de 5. din curtea imobilului.
Prima instanță a luat act că reclamantul a încercat să-și justifice calitatea și interesul în promovarea acțiunii, invocând tacita relocațiune, însă a apreciat că acesta nu a probat acte concrete și continuate până la data introducerii acțiunii, de natură să-i conserve dreptul locativ în forma prevăzută de art. 1437.civ. nedovedind nici că ar fi achitat chiria până la data de 31.12.2007. De altfel, a mai constatat instanța de fond că la data încheierii contractului de comodat, 01.09.2005, reclamantul nu mai deținea spațiul, întrucât contractul său de închiriere încetase prin ajungere la termen; mai mult decât atât, a notat că deși prin contractul de închiriere nr. 379/2002 se stabilise o destinație exclusivă a locațiunii pentru sediul unui partid, reclamantul a subînchiriat o parte din spațiu unei societăți comerciale, fără acordul locatorului său.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, prima instanță a respins acțiunea, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe, Partidul Național Creștin Democrat a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în sensul admiterii acțiunii.
În motivare, apelantul a arătat că instanța de fond a plecat de la o premisă greșită atunci când a apreciat că la data de 18.04.2004 dreptul de locațiune al asupra imobilului ar fi încetat. În acest sens, apelantul a precizat că, în aplicarea clauzelor contractuale dar și a art. 2 din nr. 32/2007, contractul de locațiune nr. 379/2002 este în vigoare și în prezent. Totodată, apelantul a afirmat că, în condițiile în care a achitat chiria pentru întregul imobil, contractul își produce efectele în continuare, el nefiind reziliat, încetat sau anulat, astfel încât nici o parte din imobil nu putea fi închiriată unei terțe persoane.
În al doilea rând, apelantul a susținut că părțile intimate au încheiat contractul a cărui anulare o pretinde cu încălcarea dispozițiilor art. 123 alin. 2 din Legea nr. 215/2000, fără a organiza în prealabil o licitație publică.
La data de 04.11.2009, Municipiul Bad epus la dosar o întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
În motivare, acest intimat a arătat că în condițiile în care apelanta a înstrăinat folosința unei părți din spațiul care îi fusese închiriat către o terță persoană, au devenit incidente dispozițiile nr. 32/2007, care prevăd că în situația în care titularii dreptului de folosință a spațiilor înstrăinează total sau parțial acest drept, ei pierd dreptul de folosință a spațiilor, urmând ca celor care utilizează efectiv spațiul să li se încheie contracte de închiriere.
Analizând actele dosarului, precum și sentința atacată, prin prisma criticilor aduse de către apelant, Curtea reține următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 379/11.04.2002, apelantul a dobândit dreptul de folosință asupra unui spațiu cu destinația de sediu de partid, situat în B,-, sector 2, durata acestuia fiind stabilită până la 18.04.2004, părțile agreând expres posibilitatea de reînnoire a contractului.
După împlinirea acestui termen, apelantul a continuat să ocupe spațiul, continuând să achite chiria, după cum atestă ordinele de plată depuse în fotocopie la filele 43 - 55 din dosarul de fond, fără să fie împiedicat de către locator.
Această împrejurare face să devină incidente prevederile art. 1437.civ. așa încât a intervenit tacita relocațiune, ale cărei efecte se supun normelor referitoare la locațiunea încheiată pe durată nedeterminată.
De altfel, intimata, care administrează în numele Municipiului B imobilul, a recunoscut că a operat tacita relocațiune, răspunzând la întrebarea nr. 1 din interogatoriul propus de către, în fața primei instanțe.
Ulterior intervenirii tacitei relocațiuni, la data de 01.09.2005, prin contractul de comodat nr. 165 bis, apelantul, în calitate de comodant, a acordat comodatarului, sub formă de împrumut, două birouri și două scaune aflate într-o încăpere situată în copul C al imobilului, pentru o perioadă de trei ani. Pe întreaga perioadă evocată mai sus, comodantul s-a angajat să pună la dispoziția comodatarului, cu titlu gratuit, un spațiu în suprafață de 9,5. situat în imobil.
Curtea subliniază că prin contractul de închiriere nr. 379/2002, locatorul nu a interzis locatarului să încheie contracte de comodat.
Prin contractul nr. 3772/13.08.2007, Municipiul Baî nchiriat pârâtei suprafața de 9,5. pe care apelantul i-o pusese la dispoziție anterior, dar și o suprafață de 5. din curtea imobilului.
Municipiul Baa rătat că în condițiile în care apelantul a înstrăinat folosința unei părți din spațiul care îi fusese închiriat către, au devenit incidente dispozițiile nr. 32/2007, care prevăd că în situația în care titularii dreptului de folosință a spațiilor înstrăinează total sau parțial acest drept, ei pierd dreptul de folosință a spațiilor, urmând ca celor care utilizează efectiv spațiul să li se încheie contracte de închiriere.
Curtea ia act de faptul că prin art. 2 din nr. 32/2007, s-a stabilit reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, expirate, acestea urmând a se prelungi pentru o perioadă de 5 ani, fără a depăși însă data de 31.12.2012. De asemenea, constată că în art. 5 al aceleiași hotărâri, s-au exceptat de la această regulă spațiile din care s-a înstrăinat total sau parțial dreptul de folosință.
Cu toate acestea, trebuie subliniat că apelantul nu a înstrăinat nici total, nici parțial dreptul de folosință atunci când a încheiat contractul de comodat nr. 165 bis/01.09.2005 cu După cum rezultă din art. 1560 și 1562.civ. comodatul nu este altceva decât un contract "prin care cineva împrumută altuia un lucru spre a se servi de dânsul, cu îndatorire de a-l înapoia", iarîmprumutătorul, în speță apelantul, "rămâne proprietarul lucrului dat împrumut".
Rezultă că prin încheierea contractului de comodat,nu a pierdut calitatea de titular al dreptului de folosință asupra lucrurilor puse la dispoziția comodatarului, astfel încât, în condițiile în care contractul de închiriere nr. 379/2002 produce efecte în continuare, nefiind reziliat, încetat sau anulat, ci dimpotrivă prelungit, Curtea apreciază că nici o parte din imobilul situat în B,-, sector 2 nu putea fi închiriată unei alte persoane.
Este de necontestat că la încheierea contractului de închiriere nr. 3772/13.08.2007, Municipiul B și au fraudat dreptul de folosință al apelantului asupra întregului imobil, părțile având deplină cunoștință de acesta. Cum scopul încheierii contractului este contrar ordinii publice, în raport de principiul fraus omnia corrumpit, Curtea apreciază că apelul este fondat, motiv pentru care îl va admite și va schimba în tot sentința atacată, în sensul că, în aplicarea art. 966 și 968.civ. va admite acțiunea și va dispune anularea contractului de închiriere nr. 3772/13.08.2007 încheiat între Municipiul B, în calitate de locator și, în calitate de locatar.
Trebuie subliniat că acest contract este lovit de nulitate și din perspectiva încălcării art. 123 alin. 1 și 2 din Legea nr. 215/2001, întrucât închirierea nu s-a făcut prin licitație publică, ci prin negociere directă, așa cum înseși părțile contractante au recunoscut.
Totodată, în condițiile în care, în considerarea argumentelor deja expuse, contractul de închiriere nr. 379/2002 încheiat între apelant și Municipiul B, reprezentat de, este în ființă, Curtea, dând deplină eficiență principiului forței obligatorii a contractelor, consacrat de art. 969.civ. va obliga aceste două pârâte să asigure reclamantului și folosința spațiului în suprafață utilă de 9,42. și a 5. din curtea imobilului situat în B,-, corp C, parter, sector 2 și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit convenției.
În temeiul art. 274 alin. 1, cu aplicarea art. 298.proc.civ. va obliga intimații la plata către apelant a sumei de 909,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel, compuse din taxă de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de către apelantul PARTIDUL NAȚIONAL CREȘTIN DEMOCRAT, cu sediul în B,-, sector 2, împotriva sentinței comerciale nr. 9149/16.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații, cu sediul în B,-, sector 1, cu sediul în B,-, sector 2 și MUNICIPIUL B, cu sediul în B,-, sector 5 și în consecință:
Schimbă în tot sentința comercială nr. 9149/16.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în sensul că:
Admite acțiunea.
Dispune anularea contractului de închiriere nr. 3772/13.08.2007 încheiat între Municipiul B, în calitate de locator și, în calitate de locatar.
Obligă pârâții Municipiul B și să asigure reclamantului folosința spațiului în suprafață utilă de 9,42. și a 5. din curtea imobilului situat în B,-, corp C, parter, sector 2 și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit contractului de închiriere nr. 379/11.04.2002.
Obligă intimații la plata către apelant a sumei de 909,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.12.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red. Jud. /6 ex./08.01.2010
Jud. fond -, Tribunalul București, Secția a VI-a Comercială
Președinte:Aurică AvramJudecători:Aurică Avram, Cosmin Mihăianu
