Cerere constatare nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare imobiliară, autentificat la notarul public. Imobil teren și construcție
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.595
Ședința publică de la 09.12.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Florica Bodnar
JUDECĂTOR 2: Mioara Badea
GREFIER - -
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelanții-reclamanți și, împotriva sentinței comerciale nr.4835/03.04.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-reclamant și intimații-pârâții, și.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 25.11.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință întocmită la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când Curtea pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea succesiv la data de 02.12.2008, respectiv 09.12.2008, când în urma deliberării a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI-a Comercială la data de 31.08.2006 reclamanții -, și au chemat în judecată pe pârâta și pe pârâții și, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare imobiliară, autentificat sub nr.1872/24.11.2005 la notarul public, privind imobilul teren și construcție situate în orașul,-, Județul
În esență, reclamanții au învederat că acest contract este încheiat cu o cauză ilicită și imorală și cu un preț neserios, mandatarul lor nu a avut capacitatea și calitatea de vânzător, nu a avut mandat special pentru vânzarea imobilului, nu există convocarea a asociatului, iar administratorul prin mandatarul său nu putea înstrăina bunul societății decât cu aprobarea conform art.115 din Legea nr.31/1990 - interdicție, frauda la lege, sancțiunea nulitate absolută.
De asemenea, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
La dosarul cauzei, atât pârâții și cât și pârâtul au depus întâmpinări prin care au invocat excepția necompetenței materiale a Secției Comerciale a Tribunalului în soluționarea cauzei, solicitând admiterea excepției și trimiterea cauzei instanței civile, respectiv Judecătoria, spre competentă soluționare.
De asemenea, pârâții au invocat și excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților persoane fizice și, solicitând admiterea excepției și, pe cale de consecință să se constate că acești reclamanți nu au calitate procesuală activă pentru a sta în proces.
Pe fondul cauzei, pârâții au combătut punctual motivele invocate de reclamanți, solicitând respingerea acțiunii.
Față de întâmpinările pârâților la dosarul cauzei, reclamanții au depus răspuns la întâmpinare.
Prin încheierea de ședință de la termenul din 10.05.2007, Tribunalul București - Secția Comercială a respins excepția de necompetență materială, a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului și a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului.
În cauză au fost încuviințate și administrate proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică prețuitoare a imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare pentru care s-a solicitat constatarea nulității absolute.
Prin sentința comercială nr.4835/03.04.2008 pronunțată în dosarul nr- Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului.
Pe fondul cauzei, a respins acțiunea formulată de reclamanții - (fostă - ), și împotriva pârâților, și, ca nefondată.
A obligat pe reclamanți să plătească pârâtei suma de 10.500 lei - cheltuieli de judecată și pârâtului suma de 300 lei, tot cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere actele și lucrările cauzei și dispozițiile legale incidente, reținând în esență, în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului că, în speță s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1872/14.11.2005 de notarul public, nulitatea absolută putând fi solicitată de orice persoană interesată.
Deci, în cazul nulității absolute calitatea procesuală activă se confundă cu interesul.
Tribunalul a mai reținut ca reclamantul justifică un interes legitim, având în vedere că la încheierea actului atacat a participat în calitate de mandatar al asociatului unic al societății reclamante, și justifică un interes vis a vis de raporturile sale cu mandantul.
Pe fondul cauzei, tribunalul a constatat că motivele de nulitate absolută invocate sunt neîntemeiate.
Astfel, în ceea ce privește motivul de nulitate vizând cauza ilicită din perspectiva faptului că prețul vânzării este neserios, neexistând corespondență între interesul cumpărătorului de a cumpăra și interesul vânzătorului de a vinde, tribunalul a reținut în esență că, se poate vorbi de o cauză ilicită și imorală când aceasta este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice, în cazul vânzării-cumpărării nelicit putând fi numai scopul mediat.
Tot cu privire la cauza actului juridic, tribunalul a reținut că aceasta este scopul sau obiectul urmărit la încheierea acestuia, cauza actului juridic neconfundându-se nici cu consimțământul, nici cu obiectul actului juridic și nici cu izvorul raportului juridic concret.
A mai reținut că în speță, reclamanții nu invocă o cauză ilicită a actului juridic încheiat, ci invocă drept cauză ilicită prețul din contractul de vânzare-cumpărare, care este apreciat ca neserios, confundând cauza actului juridic (în speță scopul mediat) cu obiectul acestuia - prețul plătit de cumpărător și primit de vânzător.
În ceea ce privește motivul de nulitate absolută a contractului vizând prețul neserios, tribunalul a reținut în esență că prețul este neserios (derizoriu) dacă este atât de disproporționat în raport de valoarea bunului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate (de exemplu vânzarea unui imobil cu suma de 100 lei). Prețul este neserios dacă este infim, astfel încât obligația asumată de cumpărător să fie considerată inexistentă, iar cauza imediată a contractului de vânzare-cumpărare să nu poată fi identificată.
Tribunalul a mai reținut că prețul neserios nu se confundă cu prețul lezionar, când bunul este vândut la un preț care prezintă o disproporție vădită față de valoarea lui de piață.
Pe acest aspect, tribunalul a reținut că nu a fost investit cu o acțiune în resciziune, dar și faptul că oricum, în speță nu sunt îndeplinite condițiile unei asemenea acțiuni, cu atât mai mult cu cât sancțiunea leziunii este nulitatea relativă a actului sau reducerea/mărirea uneia dintre prestații.
A mai reținut că nu se poate considera că prețul de vânzare al bunului, de 114.000 RON, este o prestație inexistentă pentru cumpărător, chiar dacă din dosar rezultă cu evidență o valoare de piață a bunului disproporționat de mare.
Concluzionând, tribunalul a considerat existentă cauza contractului, întrucât părțile contractante au prefigurat corect prestațiile la care se obligau și drepturile corelative rezultate, cu atât mai mult cu cât semnatarii sunt comercianți, acest gen de activități fiind desfășurate de acestea cu caracter profesional, fiecare dintre ele având o corectă reprezentare asupra acestor elemente cu prilejul negocierii.
În ceea ce privește procura autentificată sub nr.868/4.06.2001 la, tribunalul a apreciat că este un act valabil, în temeiul căruia contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat legal.
După redarea unui pasaj din procură, tribunalul a reținut că în baza acestui mandat reclamantul acționat ca un reprezentant al societății reclamante, încheind cu pârâții contractul de vânzare-cumpărare.
A mai reținut că potrivit dispozițiilor art.55 din Legea nr.31/1990 privind societățile comerciale, în raporturile cu terții societatea este integral angajată pentru actele încheiate în numele acesteia de reprezentanții săi, chiar dacă mandatarii societății au depășit puterile mandatului. În consecință, societatea reclamantă nu poate opune pârâților depășirea puterilor mandatului.
Referitor la motivul invocat de reclamanți vizând inexistența unei hotărâri a Adunării Generale Extraordinare, motiv fundamentat pe dispozițiile art.115, art.146 și art.195 din Legea nr.31/1990 - republicată, tribunalul a reținut că în speță nu sunt aplicabile aceste dispoziții legale, întrucât, societatea reclamantă era la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat societate comercială cu răspundere limitată cu asociat unic.
Tribunalul a reținut că sunt aplicabile dispozițiile art.13 alin.1 din Legea nr.31/1990 - republicată, asociatul unic și administratorul societății reclamante având drepturile și obligațiile ce revin potrivit legii, adunării generale, situație în care susținerile reclamanților referitoare la convocarea adunării generale extraordinare sunt nefondate.
Cu privire la exprimarea unui consimțământ valabil de către părțile contractului, tribunalul a reținut că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în formă autentică, astfel că face dovada deplină până la înscrierea în fals în ceea ce privește constatările personale ale notarului public cum sunt și cele legate de exprimarea consimțământului părților.
Împotriva acestei sentințe reclamanții - și au formulat apel în termen și legal timbrat, considerând-o nelegală și netemeinică.
În motivarea apelului apelanții au invocat următoarele motive structurate astfel:
1.-A)Sentință nelegală și netemeinică. Greșit nu a stabilit că actul de vânzare-cumpărare autentic nr.1872/24.11.2005 este încheiat în scop de speculație economică, cu preț neserios, cu cauză ilicită și imorală, cu frauda la lege inclusiv cea economică și contabilă pentru că în civil și în economie trebuie asigurată o echivalență a prestațiilor.
-B) Scopul speculativ și lipsa echivalenței prestațiilor duce invariabil la lipsa cauzei sau la ilicitatea acesteia în actul juridic încheiat, scopul juridic nu este îndeplinit în persoana și interesul vânzătorului sau de cel ce suportă paguba, încălcându-se concomitent și proprietatea ca bun ocrotit de art.1 din primul Protocol CEDO, pentru care s-a menționat un preț neserios și speculativ.
-C) Prin operația speculativă și frauda la lege, evidențiate în acțiune și notele scrise, se încalcă însăși dreptul de proprietate, sacrament juridic conform art.1 din Primul Protocol CEDO, că nu a existat un just echilibru între valoarea bunului vândut și valoarea prețului menționat în act ("menționat" pentru că în realitate nici nu a fost primit dar această problemă va face obiectul unor alte analize și acțiuni).
2.-A) Sentință nelegală și netemeinică. Greșit instanța motivează respingerea acțiunii numai pe lipsa cauzei actului juridic în condițiile în care a fost sesizată și cu faptul că actul juridic încheiat are o cauză ilicită și imorală. De asemenea, deși instanța în motivare face trimitere la cauza ilicită și imorală cu care a fost sesizată și pe care trebuia să o analizeze, doar o enunță făcând vorbire de art.968 Cod Civil, fără să facă legătura dintre prețul neserios disproporționat de mic față de prețul real cu cauza ilicită și imorală care se deduc unele din altele și se presupun indiscutabil unele pe altele, astfel că prețul neserios include și generează cauza ilicită și imorală, fiind în raport de interdependență.
Pe acest aspect, apelanții au invocat încălcarea de către instanța de fond a dispozițiilor art.261 pct.5 Cod pr.civ. în sensul că lipsește motivarea în fapt și în drept asupra motivelor care au determinat judecătorul să înlăture cauza ilicită și imorală ca motiv de nulitate absolută.
Au invocat că argumentele pe lipsa cauzei sunt eronate iar soluția de respingere a acțiunii este nelegală.
B)Greșit instanța motivează prețul neserios ca motiv independent de nulitate absolută, când în realitate prețul neserios are mai multe semnificații juridice pe care instanța de fond nu i le-a decelat, astfel:
-prețul neserios este echivalent cu lipsa cauzei, iar dacă aceasta totuși există, cauza în prezența prețului neserios este ilicită și imorală;
-prețul derizoriu este echivalent cu prețul neserios, care la rândul lui echivalează cu lipsa prețului.
-prețul pentru a fi un element esențial al contractului conform art.1303 Cod civil, trebuie să existe, ori prețul neserios echivalează cu inexistența prețului; disproporția este așa de mare încât prețul menționat echivalează cu lipsa acestuia;
-prețul neserios este atunci când se elimină echivalența prestațiilor iar scopul speculativ urmărit de una din părți, conduce la lipsa cauzei reale din contract, astfel că prețul neserios nu realizează scopul imediat al contractului adică transferul proprietății la cumpărător și încasarea prețului real de vânzător. Câtă vreme prețul real este de 228.900 Euro dar prețul menționat este doar de 31.000 Euro, pe lângă caracterul "disproporționat de mare", este evident că este și speculativ, interzis de lege, practic este ca și inexistent;
-Instanța nu a analizat prețul neserios în raport de părțile din contract care sunt agenți economici.
3.Sentința civilă nelegală. Greșit nu a făcut aplicarea art.1536 alin.2 Cod civil, mandatul primit, respectiv procura nr.868 este un mandat general, iar nu special.
În susținerea acestui motiv apelanții au arătat că procura nr.868 este un mandat general, iar nu special și ca atare, în lipsa mandatului special, vânzarea este nulă, întrucât mandatul pentru vânzare trebuie să fie special și să individualizeze bunul imobil ce se va vinde.
Apelanții au mai arătat că mandatul însăși este nul absolut, pentru că consimțământul părții mandante este luat în engleză, deși actul este scris în limba română. Mandantul nu cunoaște nici limba română și nici limba engleză, iar actul autentic nr.868 nu a fost semnat în fața notarului.
4.Sentința netemeinică și nelegală.
Greșit nu a constatat că nu există decizia din 23.11.2005 de care face vorbire actul autentic nr.1872 cum că ar fi emisă de societatea reclamantă, semnată de administrator. Din actele depuse de notar, nu rezultă că s-a atașat o asemenea decizie sau că ar avea o existență certă în fața notarului. Această decizie a fost inventată în actul juridic încheiat, cu scopul de a se acoperi ilegalitățile vânzării și de a crea o presupusă corectitudine a vânzării.
Concluzionând, apelanții au învederat că decizia de vânzare era obligatorie, în lipsa ei actul nr.1872 este nul absolut.
5.În baza art.292 și art.295 Cod pr.civ. se impune necesitatea completării probatoriului cu înscrisuri pentru a dovedi că nu există decizia din 23.11.2005, că nu a existat pentru vânzare, că imobilul a avut și are rol fiscal pe întregul său, iar nu numai pe teren cum greșit consideră instanța de fond.
Considerând că apelul este întemeiat, apelanții au solicitat în baza art.296 Cod pr.civ. schimbarea sentinței de fond în sensul admiterii acțiunii în totalitatea sa.
Motivele de apel au fost apoi pe larg dezvoltate, în finalul acestora apelanții invocând și faptul că practica judecătorească depusă nu a fost analizată, iar nesocotirea ei constituie o nelegalitate a sentinței pentru că judecătorii Convenției Europene au stabilit că uniformitatea justiției și corectitudinea soluțiilor se iau numai printr-o aplicare constantă a precedentului judiciar.
Apelul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a VI- a Comercială sub nr-.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimații pârâți au combătut motivele de apel invocate de apelanți, solicitând respingerea apelului ca neîntemeiat și menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică.
La termenul din 25.11.2008, apelanții au solicitat proba cu înscrisuri emanând de la organele de cercetare penală, de la Registrul Comerțului și de la Direcția de Impozite și Taxe Locale.
Proba cu înscrisuri, astfel cum a fost prezentată și argumentată de apelanți, a fost respinsă, Curtea apreciind că nu este utilă și concludentă în raport de obiectul cauzei și în raport de criticile evocate.
Atât apelanții cât și intimații au depus la dosar concluzii scrise.
Examinând apelul în raport de criticile invocate, în raport de actele și lucrările cauzei și având în vedere dispozițiile legale incidente, Curtea constată că este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta.
Astfel, prin acțiunea formulată apelanții reclamanți au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1872/24.11.2005 la notarul public, invocând ca motive de nulitate următoarele: contractul a fost încheiat cu o cauză ilicită și imorală și cu un preț neserios, mandatarul lor nu avea capacitatea și calitatea de vânzător, nu a avut mandat special pentru vânzarea imobilului, nu există convocarea a asociatului, iar administratorul prin mandatarul său nu putea înstrăina bunul societății decât cu aprobarea Adunării Generale Extraordinare conform art.115 din Legea nr.31/1990.
Din întreaga construcție juridică a acțiunii cât și motivelor de apel, rezultă că apelanții reclamanți au fundamentat motivul de nulitate vizând cauza ilicită și imorală a contractului de vânzare-cumpărare, pe ideea că prețul vânzării este un preț neserios, derizoriu, în opinia acestora neexistând o corespondență între interesul cumpărătorului de a cumpăra și interesul vânzătorului de a vinde, fiind invocate dispozițiile art.1303 Cod civil, potrivit cărora prețul trebuie să fie serios și determinat de părți.
Susținerile apelanților nu pot fi primite întrucât seriozitatea prețului nu presupune o echivalență exactă a contraprestației pentru care este plătit, echivalența fiind relativă întrucât se raportează nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților, acestea fiind libere să determine prețul sub (sau peste) valoarea lucrului.
Mai mult, seriozitatea prețului vizează realitatea acestuia în sensul de a nu fi fictiv ori atât de disproporționat în raport de contraprestația pentru care este datorat încât să fie considerat ca și inexistent.
În doctrină s-a statuat că prețul dintr-un contract este unul neserios, derizoriu, atunci când este atât de neînsemnat încât obligația asumată de cumpărător este practic inexistentă, iar cauza imediată a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi identificată.
Seriozitatea fiind o chestiune de fapt este lăsată la aprecierea instanței.
În speță, chiar dacă este o discrepanță între prețul vânzării (- RON) și valoarea imobilului stabilită prin expertiză (835.960 RON), nu se poate reține neseriozitatea prețului în sensul inexistenței acestuia cu atât mai mult cu cât părțile contractante (comercianți) au avut reprezentarea exactă a drepturilor și obligațiilor corelative.
Contrar afirmațiilor apelanților reclamanți din motivele de apel, Curtea constată că instanța de fond a analizat motivul de nulitate vizând cauza ilicită și imorală, analiza fiind făcută din perspectiva dispozițiilor art.968 Cod civil, cerințele acestui text de lege nefiind îndeplinite în cauză.
Astfel, cauza este licită atunci când este în deplină concordanță cu legea, fiind ilicită atunci când contravine legii, iar condiția potrivit căreia cauza trebuie să fie și morală este subsumată condiției "de a fi licită", adică pentru a fi licită, legea cere cauzei să fie nu numai în concordanță cu legea dar și să nu fie contrară bunelor moravuri.
Ori, în speță, așa cum a reținut și instanța de fond, apelanții reclamanți nu au invocat o cauză ilicită a actului încheiat, ci, au invocat drept cauză ilicită prețul din contractul de vânzare-cumpărare, preț apreciat de aceștia ca fiind neserios, derizoriu.
De altfel, dispozițiile legale nici nu prevăd un preț obligatoriu în astfel de contracte de vânzare-cumpărare.
Critica invocată la pct.2 lit.B din motivele de apel (greșit instanța motivat prețul neserios ca motiv independent de nulitate absolută) este neîntemeiată atâta timp cât prin petitul acțiunii apelanții-reclamanți au menționat prețul neserios ca motiv de nulitate.
Nefondate sunt și criticile invocate la pct.3 din motivele de apel, Curtea apreciind în raport de conținutul procurii autentificate sub nr.868/04.06.2001 la (dispozițiile de la aliniatul 3 din procură), că instanța de fond în mod corect a constatat că procura este un act valabil, în baza căruia apelantul reclamant a acționat ca reprezentant al societății reclamante și a încheiat în această calitate, contractul de vânzare-cumpărare pentru care s-a solicitat constatarea nulității absolute.
Susținerile apelanților reclamanți vizând chiar nulitatea absolută a mandatului, față de modalitatea în care a fost luat consimțământul mandantului, cât și susținerile legate de inexistența deciziei din 23.11.2005, nu pot fi primite întrucât procura și contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiate în formă autentică, fac dovada deplină până la înscrierea în fals cu privire la constatările personale ale notarului public.
Nici criticile invocate la pct.4 din motivele de apel nu pot fi primite, Curtea reținând că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art.115 din Legea nr.31/1990, dispoziții invocate de apelanți.
Astfel,așa cum a reținut și instanța de fond, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1872/24.11.2005, apelanta reclamantă - (actualmente - ) era societate comercială cu răspundere limitată cu asociat unic, acesta având conform art.13 alin.1 din Legea nr.31/1990, drepturile și obligațiile conferite adunării generale a asociaților.
Prin urmare, în baza acestor dispoziții legale și în baza prevederilor art.10.1 din Actul constitutiv al societății, asociatul unic și administrator al societății l-a împuternicit pe apelantul reclamant, prin procura autentificată sub nr.868/04.06.2001 să îi exercite atribuțiile de asociat unic și administrator al societății, acesta acționând ca reprezentant al societății apelante, nefiind necesară o hotărâre a Adunării Generală Extraordinare, așa cum susțin apelanții.
De asemenea, contrar afirmațiilor apelanților reclamanți, Curtea constată că instanța de fond a motivat atât în fapt cât și în drept sentința pronunțată, astfel încât criticile vizând nemotivarea acesteia nu pot fi primite.
Cât privește solicitarea apelanților reclamanți de aplicare a precedentului judiciar, Curtea reține că deciziile invocate nu au fost depuse la dosar, dar și faptul că în sistemul de drept român precedentul judiciar nu constituie izvor de drept.
În considerarea celor arătate, constatând că sentința atacată este legală și temeinică, Curtea în baza art.296 Cod pr.civ. va respinge apelul formulat împotriva acesteia ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECID E:
Respinge apelul formulat de apelanții-reclamanți cu sediul în B,-,.1,.4, sector 1 și cu domiciliul în Orașul,-, Jud. I, împotriva sentinței comerciale nr.4835/03.04.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul-reclamant cu domiciliul în B,-,.1,.4, sector 1 și intimații-pârâții cu domiciliul ales în B,-, -.37, sector 3, cu domiciliul ales în B,-,.8A,.B,.3,.22, sector 2, la Cabinet de Avocatură și, cu sediul în B,--48, sector 3, ca nefondat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 09.12.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.Jud. - 14.01.2009
Tehnored. - 28.01.2009
10 ex.
Tribunalul București - Secția VI- Comercială
Președinte:
Președinte:Florica Bodnar
Judecători:Florica Bodnar, Mioara Badea
