Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 71/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
Curtea de Apel Timișoara operator nr.2928
Secția Comercială
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.71
Ședința publică din 13 aprilie 2009
PREȘEDINTE: Anca Buta
JUDECĂTOR 2: Maria Ofelia Gavrilescu
Grefier:- -
S-a luat în examinare, la a doua strigare a cauzei, apelul declarat de reclamanta apelantă, împotriva sentinței civile nr.1176/12.12.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați Statul Român prin Consiliul Local al Mun. L reprezentat prin Primar, Asociația Familială Cota și cu pârâta intimată - 22 SA L, având ca obiect nulitate act juridic.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru pârâtul intimat Statul Român prin Consiliul Local al Mun. L reprezentat prin Primar, consilier juridic, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura este legal îndeplinită.
Apelul legal timbrat cu 6 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, se constată că pârâta intimată - 22 SA a depus la dosar, prin registratura instanței, copia contractelor nr.4407/AB/X 2002 și 6168/23.08.1984.
De asemenea, reclamanta apelantă a depus la dosar, prin fax, concluzii scrise.
Nemaifiind formulate alte cereri instanța acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul pârâtului intimat, solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii atacate ca fiind temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată, conform întâmpinării depuse la dosar.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1176/12.12.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr- s-a respins acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Consiliul Local al Mun. L reprezentat prin Primar, Asociația Familială Cota și cu pârâta intimată - 22 SA L, având ca obiect anulare act.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Lugoj sub nr. 2740/252/21.11.2007, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului L, reprezentat prin Primar, Asociația Familială Cota și - 22 SA L, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare nr. 31201/22.07.2003 autentificat sub nr. 688/23.07.2003 încheiat între pârâta Consiliul Local și pârâta " Cota " având ca obiect imobilul situat în L, Str. C - -. 13 înscris în CF 3836 -. 48, imobil pentru care la acel moment reclamanta avea cu pârâta - 22 SA un contract de închiriere valabil încheiat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că începând cu anul 1986 reclamanta a încheiat cu fostul, actuala - 22 SA, contract de închiriere pentru spații locative cu destinația de locuințe, ultimul contract fiind încheiat pe o perioadă de 5 ani cu începere de la 01.04.1999 până la data de 09.05.2004, ulterior fiind prelungit pe o perioadă de încă 5 ani, până la data de 08.04.2009 prin actul adițional la contractul de închiriere nr. 40101/01.11.1999.
În momentul în care a avut loc vânzarea locuinței sale, reclamanta deținea cu - 22 SA un contract de închiriere valabil și, în această situație, în calitate de chiriașă a locuinței ce urma a fi scoasă la vânzare, în conformitate cu prev. Art. 14. pct. 3 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuință, cu modificările ulterioare, trebuia să fie notificată de către proprietar, aducându-i-se la cunoștință intenția de vânzare a locuinței, iar în conformitate cu prev. Art. 18 pct. 1 din OUG 40/1999 în calitate de chiriașă avea un drept de preemțiune la cumpărarea acestei locuințe.
S-a susținut de către reclamantă că au fost încălcate aceste prevederi legale de către pârâtele Statul Român prin Consiliul Local al municipiului L și - 22 SA L, mai mult au fost încălcate și prevederile legii 112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare care, la capitolul 14 privind protecția chiriașilor, art. 9 alin. 1 stipulează: " chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora [] pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
S-a mai arătat că pârâtele Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului L, reprezentat prin Primar și - 22 SA L au recurs la vânzarea locuinței sale către pârâta Asociația Familială Cota, cu încălcarea prevederilor legale, fără aon otifica în vederea aducerii la cunoștință a intenției de scoatere la vânzare a locuinței și fără a ține seama de dreptul său de preemțiune la cumpărarea locuinței.
Mai mult, după încheierea contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare a solicitat-o, a încheiat cu pârâta SA un act adițional la contractul de închiriere pentru aceeași locuință care apare vândută prin contractul de vânzare cumpărare amintit.
Prin întâmpinare, pârâta - SA a solicitat instanței respingerea acțiunii reclamantei ca netemeinică și nelegală.
În motivare s-a arătat că reclamanta folosea spațiul situat în L, Str. - -. 13, în baza contractului de închiriere nr. 4010/1.11.1999 prelungit prin act adițional până în data de 08.04.2009 pentru suprafața locativă menționată în contract.
Pentru acest spațiu cu destinația de locuință reclamanta plătește chiria lunară încă din anul 1998, când, urmare a decesului titularului de contract s-a titularizat reclamanta, încheindu-se contractul de închiriere cu nr. 34/12.05.1998 pentru aceeași suprafață.
Pârâtul 2 fost chiriaș pentru spațiul comercial situat în Str. - -. 13 în baza contractului de închiriere nr. 4407 B/10.2002 obținut prin licitație.
Conform Legii nr.550/2002, aveau posibilitatea cumpărării spațiilor comerciale, chiriașii ce dețineau spațiul cu contract de închiriere, acest spațiu aflându-se în administrarea societății.
În baza contractului de vânzare cumpărare nr.31201/22.07.2003, pârâtul 2 devenit proprietar pentru spațiul comercial, spațiu cu altă destinație decât locuința, destinat actelor și faptelor de comerț, astfel cum sunt definite de art. 3 Cod comercial, dată la care s-a procedat la ieșirea din indiviziune cu Statul Român, evidențiindu-se în un alt nr., având intrare separată.
Reclamanta deținea un alt spațiu decât cel pentru care a solicitat nulitatea contractului de vânzare cumpărare, spațiu pe care nu l-a deținut niciodată cu contract de închiriere.
Instanța de fond a reținut că dreptul de preemțiune invocat de către reclamantă nu are suport legal din moment ce pârâta 2 cumpărat spațiul comercial bazându-se pe legea 550/2002, neîndeplinindu-se condițiile esențiale: de a deține un contract de închiriere valabil la data intrării în vigoare a legii și fără restanțe la plata chiriei.
S-a mai arătat că încă de la momentul preluării imobilului de către Statul Român prin Decretul nr. 223/1974, acesta a fost preluat și apoi repartizat chiriașilor în două spații de natură diferită: comercial și locuință, primul păstrându-și vechea destinație, cel de tapițerie, și al doilea cel de locuință.
Pârâtul Consiliul Local al Municipiului L reprezentat prin Primar a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată și menținerea în tot a contractului de vânzare-cumpărare nr.31204/22.07.2003.
În motivare a arătat că o parte din imobilul în litigiu a făcut obiectul L 550 /2002 privind vânzarea spațiului comercial proprietatea privată a Statului Român și a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, astfel că în anul 2003 fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare a cărui anulare se solicită, prin care i-a fost vândut Asociației Familiale Cota, spațiul comercial situat în acest imobil.
Întrucât imobilul situat în L, Str. - -. 13 nu era apartamentat, înscrierea în CF a acestei tranzacții a fost făcută din eroare asupra întregului imobil, astfel că în anul 2004, au formulat o cerere de rectificare a CF care a făcut obiectul dosarului nr. 37/2004 la Judecătoria Lugoj.
În cauză s-a efectuat o expertiză tehnică de specialitate, prin care s-a făcut apartamentarea acestui imobil, dispunându-se înscrierea dreptului de proprietate a "AF Cota " pe D -. 2 cu -. 48/II, iar. 1, cu nr. 48/I a rămas în proprietatea Statului Român, și care formează obiectul contractului de închiriere al reclamantei.
Prin sentința civilă nr.448/28.02.2008 Judecătoria Lugoja respins acțiunea reclamantei reținând că apartamentul în discuție se află în prezent în proprietatea statului, reclamanta neavând nici un titlu locativ.
Împotriva sentinței Judecătoriei Lugoja formulat apel reclamanta, apel care a fost admis prin decizia civilă nr.34/A/2.09.2008, anulându-se hotărârea atacată și dispunându-se trimiterea cauzei pentru rejudecare în primă instanță Tribunalului Timiș -Secția Comercială, invocându-se disp.art.2 pct.1 lit.a pr.
Cauza a fost reînregistrată la Tribunalul Timiș sub nr- la data de 8.10.2008.
Prin precizarea de acțiune depusă la dosarul cauzei reclamanta a solicitat în plus față de petitul din acțiunea inițială obligarea pârâtei 3 de a încheia un contract de închiriere cu aceasta pentru suprafața de 146 mp așa cum a fost inițial contractul de închiriere nr.34/1998.
În motivarea precizării de acțiune reclamanta a arătat că deși durata contractului de închiriere inițial a fost de 5 ani începând de la 1.05.1998 până la 1.05.2003, în cursul acestui termen respectiv la 1.11.1999 pârâta 3 indus-o în eroare în momentul încheierii unui nou contract, spunându-i-se că se schimbă doar durata contractului, celelalte clauze contractuale rămânând neschimbate și în mod surprinzător imobilul din litigiu era trecut în contractul vechi sub denumirea șopron din lemn(tapițerie) în suprafață de 48 mp, însă nu mai apare în contractul nou.
Reclamanta a susținut că, consimțământul său a fost viciat prin mijloace viclene, întrucât dacă era încunoștințată de faptul că îi este luat spațiul pe care l-a folosit nu ar fi semnat noul contract de închiriere.
S-a precizat de asemenea că reclamantei nu i-a adus la cunoștință intenția de vânzare a spațiului, nefiind notificată de către proprietar și că în calitate de chiriașă avea un drept de preemțiune la cumpărarea acestui imobil, care nu era apartamentat la momentul vânzării și cu toate acestea în contractul de vânzare cumpărare s-a stabilit suprafața de 93,34 mp.
Din probele administrate în cauză tribunalul a reținut că imobilul situat în L, str. - nr.13, este compus potrivit extras CF nr.3836 Român din două unități locative distincte, respectiv două apartamente, un apartament aflându-se în proprietatea Statului Român, având destinație de locuință, și fiind compus din 3 camere, o bucătărie, un vestibul, un culoar, de alimente și WC în curte, iar al doilea apartament este compus dintr-o încăpere în suprafață de 38 mp, și este proprietatea pârâtei COTA.
Reclamanta are calitatea de chiriaș a apartamentului 1, aflat în proprietatea Statului Român, încheindu-se un prim contract de închiriere nr.4010/1.11.1999 prelungit prin act adițional până la data de 8.04.2009.
Prin cererea introductivă la instanță și apoi precizată s-a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.688/23.07.2003 încheiat între Statul Român prin L și COTA, având ca obiect apartamentul nr.2, cu altă destinație decât aceea de locuință și care nu a făcut obiectul contractului de închiriere al reclamantei.
Reclamanta nu a făcut nici o dovadă în sensul că șopronul din lemn în suprafață de 48 mp înscris în fișa locativă inițială este unul și același cu construcția aflată în curtea imobilului, care de altfel are și alte dimensiuni.
În cauză nu au fost făcute nici un fel de dovezi din care să rezulte că reclamanta ar fi deținut în temeiul unui titlu locativ spațiul pentru care se solicită constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare, astfel că nu poate invoca dreptul de preemțiune și fără a beneficia de protecția stabilită prin disp.OUG nr.40/1999.
Față de aceste considerente instanța de fond a constatat acțiunea ca neîntemeiată și a respins-
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel reclamanta, solicitând admiterea acestuia și schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.31201/22.07.2003 și obligarea pârâtei - 22 SA să încheie un contract de închiriere pentru întreaga suprafață de 146 mp așa cum a fost inițial contractul de închiriere nr.34/12.05.1998, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, reclamanta apelantă arată că încă din anul 1998 deținut un contract de închiriere nr.34/12.05.1998 cu fostul, actuala - 22 SA, în acest contract fiind cuprins și imobilul din litigiu care a făcut obiectul vânzării și care era cunoscut sub denumirea de "", iar în acest contract a fost trecut sub denumirea de "șopron de lemne", în suprafață de 48 mp. Deși inițial durata acestui contract a fost de 5 ani, cu începere de la 1.05.1998 până la data de 1.05.2003, în interiorul acestui termen, respectiv la data de 1.11.1999, - SA a încheiat un nou contract de închiriere nr.4010/1.11.1999 și, deși, s-a specificat că acest contract preia contractul vechi nr.34/12.05.1998, imobilul cu denumirea de șopron de lemne (), nu a mai apărut în noul contract. Reclamanta susține că a fost de acord cu semnarea noului contract întrucât a fost indusă în eroare de pârâta - 22 SA care i-a spus că se schimbă doar durata contratului, iar celelalte clauze rămân neschimbate.
Apelanta reclamanta arată că instanța de fond în mod eronat a reținut că pârâtul 2 fost chiriaș pentru spațiul comercial în baza contractului de închiriere nr.4407, obținut prin licitație, în realitate acest contract nu a existat și nu a putut fi prezentat în instanță de către pârâta 3. De asemenea, se arată că acest aspect rezultă și din conținutul celor două contracte de închiriere, precum și din declarația autentificată nr.672/30.05.2008 a d-nei.
Reclamanta susține că nu este adevărată afirmația pârâtei - 22 SA că nu a deținut niciodată contract de închiriere pentru acest spațiu, în fapt acel spațiu nu era cunoscut sub denumirea de spațiu comercial și nu a existat nici un contract de închiriere nr.6168/23.08.1994 cu.
Apelanta reclamantă susține, de asemenea, că numai în momentul în care a fost vândut imobilul către Asociația Familială Cota a fost obligată să părăsească acest imobil și tot atunci i-a fost luată și o parte din curtea pe care o folosea, conform contractului, fiind prejudiciată întrucât i-a fost afectată rețeaua de canalizare ca urmare a instalării gardului de către pârâta Cota.
Se mai arată de către apelantă că pârâtul Consiliul Local Lar ecunoscut că întreg imobilul în litigiu nu era apartamentat, fiind înscris în CF nr.3936 Român și că abia în anul 2004 s-a efectuat apartamentarea imobilului. Astfel, instanța de fond a reținut în mod greșit că încă de la momentul preluării imobilului de către Statul Român prin Decretul nr.223/1974 acesta a fost preluat și repartizat chiriașilor în două spații de natură diferită: comercial și locuință.
În final, reclamanta apelantă arată că în speța de față, nefiind vorba despre un spațiu comercial, vânzarea imobilului trebuia să respecte prevederile Legii nr.112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului, și nu în baza Legii nr.550/2002 privind vânzarea spațiului comercial, proprietatea privată a Statului Român.
Pârâtul intimat Statul Român prin Consiliul Local al Mun. L reprezentat prin Primar a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței apelate, arătând că în mod corect instanța de fond a respins acțiunea reclamantei întrucât o parte din imobilul în litigiu a făcut obiectul Legii nr.550/2002 și, astfel, în anul 2003 fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, a cărui anulare s-a cerut de către reclamantă, prin care i-a fost vândut Asociației Familiale Cota, spațiul comercial situat în acest imobil.
Având în vedere faptul că imobilul situat în L, str. -, nr.13 nu era apartamentat, înscrierea în cartea funciară a acestei tranzacții a fost făcută din eroare asupra întregului imobil, pârâtul intimat arată că în anul 2004 formulat o cerere de rectificare a care a făcut obiectul dosarului nr.97/2004, la Judecătoria Lugoj.
În cadrul procesului s-a efectuat o expertiză tehnică de specialitate, prin care s-a făcut și apartamentarea acestui imobil, dispunându-se înscrierea dreptului de proprietate a Cota pe nr.2, cu nr. 48/II, iar apartamentul nr.1, cu nr. 48/I a rămas în proprietatea Statului Român.
În final, pârâtul intimat arată că acțiunea formulată de reclamantă este neîntemeiată deoarece contractul acesteia de închiriere se referă la apartamentul nr.1, proprietatea statului și nicidecum pe spațiul cu altă destinație care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită în prezentul dosar.
Pârâții Asociația Familială Cota și - 22 SA L nu au formulat întâmpinare în cauză.
Analizând actele și lucrările dosarului, în baza art.294 și urm. Cod procedură civilă, raportat la motivele de apel invocate de reclamantă, precum și la susținerile intimatei Statul Român prin Consiliul Local al mun. L reprezentat prin Primar, din întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, Curtea constată și reține că apelul formulat de reclamanta este neîntemeiat și urmează a fi respins pentru următoarele considerente:
Reclamanta în motivarea acțiunii introdusă în fața instanței de fond, precum și în fața instanței de apel a solicitat să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.31201/22.07.2003 autentificat sub nr.688/23.07.2003, încheiat între pârâta Consiliul Local L și pârâta Asociația Familială Cota, având ca obiect ul situat în L, str. -, nr.13, înscris în CF nr.3836 nr. 48
În motivarea acțiunii s-a arătat că acest imobil a fost vândut către Cota, deși, reclamanta deținea asupra imobilului respectiv un contract de închiriere valabil încheiat, iar în baza disp. art.14 din Legea nr.112/1995 avea un drept de preemțiune la cumpărarea acestuia. Susținerile reclamantei apelante nu au corespondent în probatoriul administrat în cauză deoarece reclamanta deține contract de închiriere pentru un alt imobil decât cel în litigiu, respectiv cel situat în L, str. -, nr.13,.1, în timp ce prin acțiunea formulată în fața instanței de fond se solicită anularea contractului de vânzare-cumpărare al imobilului situat la aceeași adresă, însă apartamentul nr.2, încheiat între Statul Român și Cota și în care reclamanta nu este parte.
În apel, reclamanta a susținut că inițial a deținut contract de închiriere și asupra imobilului în litigiu, deci atât asupra apartamentului nr.1 cât și asupra apartamentului nr.2, dar prin inducerea în eroare și prin mijloace viclene societatea - 22 SA L, în momentul prelungirii contactului nr.410/01.11.1999, a determinat-o să semneze din eroare un nou contract cu alte clauze deoarece i s-a spus că se schimbă doar perioada de valabilitate a contractului nu și clauzele contractuale. Nici aceste susțineri nu sunt dovedite de către reclamanta apelantă, așa cum nu sunt dovedite nici cele potrivit cărora s-a făcut o confuzie între destinația imobilului care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare de la. nr.2 str. -, nr.13, care, deși figurează în contract sub denumirea de "tapițerie", este în realitate un șopron de lemne ce a figurat în contractul inițial de închiriere al reclamantei și care a fost deținut timp îndelungat de aceasta. În realitate, din actele depuse la dosar, rezultă că obiectul contractului de vânzare-cumpărare pentru care s-a solicitat constatarea nulității îl constituie un spațiu comercial denumit "tapițerie" și nu un șopron de lemne, care de altfel, nici nu concordă ca dimensiuni cu ceea ce reclamanta a denumit "șopron de lemne" în suprafață de 48. în timp ce imobilul denumit "tapițerie" are 38.
Astfel fiind, constatându-se că în cauză nu s-au identificat motive de schimbare ori desființare a hotărârii apelate și că instanța de fond a stabilit corect starea de fapt și temeiul de drept aplicabil în speță, se va respinge ca nefondat apelul formulat de reclamanta.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta, domiciliată în Mun. L, str. -, nr.13, jud. T, împotriva sentinței civile nr.1176/12.12.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați Statul Român prin Consiliul Local al Mun. L reprezentat prin Primar, cu sediul în L, P-ța -, nr.4, jud. T, Asociația Familială Cota, cu sediul în L, str. -, nr.13, jud. T și cu pârâta intimată - 22 SA L, cu sediul în L,-, jud.
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 13 aprilie 2009.
Președinte, Judecător, Grefier,
- - - - - - -
Red./13.05.09
tehn./ 6 ex./13.05.09
Primă instanță: Tribunalul Timiș,
judecător:
Președinte:Anca ButaJudecători:Anca Buta, Maria Ofelia Gavrilescu
