Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 81/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECTIA COMERCIALA SI DE contencios ADMINISTRATIV
Dosar nr-
DECIZIA NR. 81
Ședința publică din data de 21 aprilie2008
PREȘEDINTE: Alexandrina Urlețeanu
JUDECĂTOR 2: Teodor Nițu
Grefier: - -
_______
Pe rol fiind soluționarea apelului formulat de reclamanta
- prin reprez. legal, domiciliată în C, str. -. -, nr. 12, Județul C cu domiciliul ales în C,-,. Parter, Județul C, împotriva sentinței nr. 2545/COM/7.05.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu pârâții Municipiul - prin primar - cu sediul în C,-, Județul C și SC SRL cu sediul în T, str. -, nr. 36, Județul
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta-reclamantă reprezentată de avocat din cadrul Baroului P și intimata-pârâtă SC SRL T reprezentată de avocat, lipsind intimatul-pârât Municipiul C prin primar.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că la dosarul cauzei s-au depus, prin serviciul registratură, concluzii scrise formulate de intimatul Municipiul C-prin primar, concluzii prin care solicită judecarea cauzei în lipsă, în temeiul disp.art. 242 proc. civ.
Avocat, având cuvântul pentru apelanta-reclamantă, depune înscrisuri ce sunt deja la dosar, respectiv Hotărârea nr. 124/31.10.2004 emisă de Consiliul Local al orașului Șimleul S și concluzii scrise.
Părțile având pe rând cuvântul, menționează că nu au cereri de formulat și solicită cuvântul în dezbaterea apelului.
Curtea, luând act că părțile prezente nu au cereri de formulat, iar intimatul pârât Municipiul Constanta prin primar a solicitat judecarea cauzei în temeiul disp.art. 242 alin. 2 proc. civ. constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Avocat, având cuvântul pentru apelanta-reclamantă, critică sentința pentru nelegalitate și netemeinicie, considerând că în mod greșit instanța fondului respins acțiunea, aceasta neluând în considerare probatoriul administrat în cauză.
Prin sentința nr. 13757/22.12.2004 Judecătoria Constanțaa obligat pârâtele la încheierea contractului de închiriere cu privire la imobilul în litigiu, iar împotriva acestei sentințe a declarat apel C depunând contractul de vânzare-cumpărare cărui nulitate se solicită în prezenta cauză.
Intenția intimatelor din această cauză de a face transferul de proprietate a imobilului în litigiu s-a manifestat încă din data de 15.01.2003 când între acestea s-a încheiat un contract de asociere în vederea consolidării și modernizării imobilului. Scopul contractului de asociere a fost demascat în momentul în care s-a constatat că imobilul nu figura în anexa pentru modernizare și consolidare.
Vânzarea-cumpărarea imobilului s-a perfectat la data de 14.05.2003, cu două luni mai târziu de când apelanta făcut cunoscută intenția de a cumpăra imobilul fără ține seama de dreptul său de preemțiune.
Apreciază că instanța fondului trebuia să aibă în vedere și reglementarea specială care guvernează restituirea imobilelor abuziv preluate, respectiv Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea 247/2005 art. 43 alin 3 si 4 prin care se instituie un drept de preemțiune în favoarea chiriașului.
Se mai susține că instanța fondului a analizat superficial modul în care s- procedat la vânzarea-cumpărarea imobilului, nesesizând încălcarea disp.art. 123 din Legea nr. 215/2001.
Așa cum rezultă din raportul de expertiză prețul real al imobilului era mult mai mare decât cel din contract.
Solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii. Cu cheltuieli de judecată.
Avocat, având cuvântul pentru intimata-pârâtă SC SRL, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței ca temeinică și legală. Susține că apelanta-reclamantă nu a probat caracterul ilicit al cauzei și conivență frauduloasă a părților la încheierea contractului, iar din raportul de expertiză, efectuat de expert, rezultă că valoarea de circulație terenului pe se încadrează în valorile terenurilor în perioada 15.04.2003-30.05.2003 și corespunde realității.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față, reține următoarele:
Prin sentința nr. 2545 din 7 mai 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, Secția Comercială, s-a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâții MUNICIPIUL C prin primar și SC SRL.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1442/14.05.2003 la BNP, Municipiul C, prin Regia Autonomă "Exploatarea Domeniului Public și Privat" Cav ândut pârâtei SC SRL imobilul situat în C,-, iar prin art. III din contract s-a stipulat că imobilul vândut face parte din patrimoniul privat al Municipiului C, iar, potrivit art. IV, prețul vânzării a fost stabilit la 1.331.227.296 lei (ROL) cu TVA, echivalentul a 33.600 USD, calculat la cursul BNR din ziua plății.
În contract a mai fost prevăzut că SC SRL, în calitate de cumpărătoare, are cunoștință de împrejurarea că imobilul este închiriat numiților, și lui și, totodată, că aceasta a consimțit să îi preia ca locatari.
S-a mai reținut că reclamanta a invocat cauza ilicită ca motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpătare, ori, potrivit art. 968 civil, cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri sau ordinii publice, iar în ceea ce privește proba cauzei, art. 967 cod civil instituie prezumția de existență a cauzei, dar și prezumția de valabilitate a cauzei.
Tribunalul a reținut că împrejurările afirmate de către reclamanta, ce ar fi menite să evidențieze scopul concret și subiectiv urmărit de către pârâți la încheierea contractului, nu sunt de natură a răsturna prezumția de valabilitate a cauzei.
Întrucât, acțiunea a fost promovată de reclamantă ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data de 1.06.2004, nu s-a putut reține existența unui bun sau a unui drept litigios la data înstrăinării; de asemenea, instanța de fond nu a reținut nici afirmațiile reclamantei referitoare la scopul mediat, pretins urmărit de pârâți, acela al fraudării dreptului celei dintâi la achiziționarea spațiului, întemeiat pe prevederile art.9 din Legea nr.112/1995
Totodată, s-a reținut că, în speță, prețul consimțit nu este unul derizoriu, infim, atât de disproporționat față de valoarea imobilului, încât să se poată aprecia că nu există preț și, cum părțile contractului de vânzare-cumpărare sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea de circulație a imobilului - fără a fi însă derizoriu -, nu afectează valabilitatea contractului.
De asemenea, instanța de fond nu a reținut nici afirmațiile privitoare la modalitatea de încheiere a contractului, evidențiată de documentația înfățișată de pârâtul Municipiul Tribunalul a reținut că este real faptul că, în Anexa la HCL nr.280/2002 privind reglementarea cadrului juridic de încheiere a contractelor de asociere, în vederea consolidării imobilelor aflate în administrarea C, imobilul în litigiu nu se regăsește ca fiind propus pentru asociere, iar examinarea validității contractului de asociere nr.8/15.01.2003 încheiat între C și SC SRL excede cadrului procesual stabilit de însăși reclamantă prin acțiune, totodată, față de împrejurarea că reclamanta nu a înțeles să atace procesul-verbal de evaluare nr.3365/5.04.2003 și raportul comisiei de evaluare înregistrat sub același număr privind desemnarea ofertei câștigătoare la licitație, instanța nu a reținut nici criticile referitoare la lipsa unor elemente esențiale ale procedurii de vânzare prin licitație.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că instanța de fond a respectat în mod formal limitele sesizării in rem, analizând fiecare temei de nulitate în parte.
În opinia apelantei instanța de fond în mod eronat a apreciat că nu se poate reține existența unui bun sau a unui drept litigios la data înstrăinării, ceea ce contravine tratamentului juridic dat cu deosebire prin nr.OUG 40/1999, cu garanțiile legale exprese calității de chiriaș și modurilor limitative de pierdere a acestei calități. În acest context, dreptul locativ al reclamantei a continuat să existe fiind consolidat prin sentința civilă nr.13757/2004 a Judecătoriei Constanța.
A mai susținut apelanta că prevederile art. 9 din Legea nr.112/1995 și nr.OUG 40/1990 trebuie întregite cu reglementarea specială care guvernează restituirea imobilelor abuziv preluate, adică Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005, referitoare la art. 42 alin.3, prin care se instituie un drept de preemțiune în favoarea chiriașului, fie la cumpărarea de la stat, dacă imobilul nu se restituie proprietarului, fie același drept de preemțiune opozabil proprietarului căruia i s-a restituit bunul și vrea să-l vândă.
S-a învederat că reclamanta are handicap accentuat gradul II - nerevizuibil -, iar potrivit dispozițiilor art. 19 din nr.OUG102/1999, aprobată prin Legea nr. 519/2002, beneficiază de dreptul locativ, având prioritate la cumpărarea locuințelor din fondul de stat. Prin cererea înregistrată sub nr. 2063/3.03.2003 la. Cas olicitat, anterior încheierii contractului autentificat sub nr.1442/2003 a BNP C, cumpărarea imobilului în litigiu, cerere la care nu a primit răspuns.
Totodată, apelanta mai arată că motivarea instanței de fond în sensul că "nu poate fi primit nici motivul de nulitate a contractului constând în caracterul neserios al prețului vânzării", nu poate fi reținută, întrucât, potrivit expertizei tehnice imobiliare, valoarea imobilului a fost stabilită la 2.893.998.538 lei (ROL), iar prețul de vânzare a fost de 1.331.227.296 lei (ROL), deci aproape la din prețul real. Imobilul nu se află înscris în anexa la Hotărârea nr.280/24.07.2002, pentru încheierea contractelor de asociere, în vederea consolidării imobilelor aflate în administrarea C, astfel că, atribuirea imobilului fără licitație s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor legale.
Se solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în ambele cicluri procesuale.
Analizând sentința atacată prin prisma motivelor de apel, a actelor și lucrărilor dosarului și a textelor legale incidente în cauză, Curtea apreciază că apelul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Prima instanță a interpretat în mod just și legal cauza dedusă judecății, în special faptul că nu poate fi reținută nici intenția pârâților de fraudare a drepturilor locative ale reclamantei, recunoscute printr-un act normativ - nr.OUG 8/2004 - ce a intrat în vigoare la un moment ulterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
De asemenea, s-a considerat în mod legal de către instanța de fond faptul că acțiunea pentru obligarea pârâților Municipiul C - prin primar, Consiliul Local C și la încheierea contractului de închiriere asupra spațiului locativ ocupat în imobilul din C,-, a fost promovată de apelanta la data de 1.06.2004, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deci, nu se poate reține existența unui bun sau a unui drept litigios la data înstrăinării.
În consecință, apelanta-reclamantă nu a probat caracterul ilicit al cauzei și complicitatea frauduloasă a părților la încheierea contractului, intimata-cumpărătoare fiind de bună credință în încheierea respectivului contract.
Ca atare, în mod judicios prima instanță a reținut că dispozițiile art. 948 pct.4 Cod civil consacră cauza licită ca pe o condiție esențială pentru validitatea unei convenții, iar în conformitate cu art. 968 Cod civil, cauza este ilicită când este prohibită de legi și contrară bunelor moravuri.
Referitor la proba sau dovedirea cauzei, prevederile art. 967 Cod civil instituie prezumția de valabilitate până la dovada contrarie, prezumție relativă pe care reclamanta-apelantă nu a răsturnat-o prin probe concludente, ori, în mod corect prima instanță a constatat că împrejurările învederate de apelanta-reclamantă, menite să evidențieze scopul concret și subiectiv urmărit de pârâți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu sunt de natură a răsturna prezumția de valabilitate a cauzei.
Cu privire la critica relativă la caracterul neserios al prețului, în baza art. 1303 Cod civil, prin preț serios se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării, iar seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea reală a bunului.
Prima instanță a apreciat în mod legal și temeinic acest aspect, mai ales că din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert, valoarea de circulație a terenului pe metru pătrat se încadrează în valorile terenurilor în perioada 15.04.-30.05.2003 și corespunde realității.
Este evident că prețul vânzării a exprimat starea fizică a imobilului, aflat într-o vădită stare de degradare, ceea ce a justificat încheierea inițial a unui contract de asociere în participațiune cu obiect - reparația capitală și renovarea imobilului.
În consecință, prima instanță a reținut în mod just și legal că părțile contractante sunt libere să stabilească prețul sub sau peste valoarea bunului înstrăinat, iar împrejurarea că în speță prețul vânzării este inferior valorii de circulație a imobilului, dar nu derizoriu, nu afectează condițiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare.
Întrucât sentința atacată este legală și temeinică, urmează a fi păstrată în sensul art. 296 Cod pr.civilă, ceea ce va determina respingerea ca nefondată a apelului reclamantei.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta - prin reprez. legal, domiciliată în C, str. -. -, nr. 12, jud. C cu domiciliul ales în C,-,. Parter, jud. C, împotriva sentinței nr. 2545/COM/7.05.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu pârâții Municipiul - prin primar - cu sediul în C,-, jud. C și SC SRL, cu sediul în T, str. -, nr. 36, jud.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 aprilie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - -
GREFIER,
- -
Operator date cu caracter personal
Număr notificare 3120
Red. / Tehnored. și - 5 ex./ 15.05.2008
Dosar fond-- Tribunalul Constanța
Jud. fond
Președinte:Alexandrina UrlețeanuJudecători:Alexandrina Urlețeanu, Teodor Nițu
