Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 86/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.86/COM.
Ședința publică din 16 iulie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ecaterina Grigore
JUDECĂTOR 2: Adriana Pintea
GREFIER - - -
Pe rol soluționarea apelului comercial, declarat de apelanta reclamantă - - " " SRL - cu sediul în,-, jud. C, împotriva sentinței civile nr.3566/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți - - domiciliat în comuna, jud.C, și - ambii cu domiciliul în B, sect.6,-, -D5,.2,.2,. 49, și - ambii cu domiciliul procesual ales în C,-, -N,.1,.4, jud. C(la cab. Av. ) și AGENȚIA NAȚIONALĂ DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ - cu sediul în C,-, jud.C, având ca obiect constatare nulitate act.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 09 iulie 2009 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Curtea pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 16 iulie 2009, dată la care a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Constanța -Secția comercială sub nr-, reclamanta - SRL a chemat în judecată pe pârâții, și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară C solicitând:
- constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare
nr.4290/10.10.2005 încheiat între pârâții - în calitate de vânzător - și și - în calitate de cumpărători, pentru cauză ilicită;
- constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare
nr.66066/2007 încheiat între și și și, prin aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial;
- rectificarea înscrisurilor din cartea funciară în sensul radierii intabulării efectuate în favoarea pârâților și, în baza contractelor arătate;
- intabularea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 1 ha, 114, parcela 577/11 situată în extravilanul comunei, în favoarea reclamantei;
- în subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 200.000 Euro reprezentând contravaloarea actuală de circulație a suprafeței de 1 ha teren;
- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a susținut că a cumpărat în baza contractului autentificat sub nr.4283/2003 de la pârâtul și numitul trei suprafețe de teren, printre care terenul în suprafață de 1 ha, 114, parcela 577/11 situat în extravilanul comunei, cu vecinătățile: la N-De 576, la E-, la S-DE 578 și la V-.
Acest teren era proprietatea exclusivă a pârâtului în baza
contractului de partaj voluntar autentificat la BNP G sub nr.4282/19.12.2003.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost înregistrat la Primăria, reclamanta achitând impozitele și taxele aferente.
Ulterior, pârâtul a revândut acest teren pârâților și.
Acest contract este lovit de nulitate pentru lipsa de cauză, întrucât proprietatea nu poate fi strămutată pentru motivul că vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, vânzarea fiind ca și inexistentă.
Constatarea nulității vânzării lucrului altuia poate fi solicitată nu doar de părțile contractante ci și de orice persoană interesată, deci și de proprietarul bunului.
Reclamanta a mai susținut că se impune constatarea nulității unui asemenea contract pentru asigurarea stabilității circuitului civil, cu atât mai mult cu cât contractul este înregistrat la Oficiul de Cadastru iar intabularea face posibilă vânzarea succesivă a aceluiași bun.
În acest caz contractul încheiat, ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua credință a părților.
Reclamanta a învederat că, în baza principiului anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial, se impune constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.66066/2007, întrucât pârâții și nu puteau transmite mai multe drepturi decât aveau ei înșiși.
În urma constatării nulității celor două contracte, se impune radierea intabulării dreptului de proprietate efectuată în baza contractului.
În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reprezentând valoarea actuală a terenului în litigiu.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.34, 35, 51 alin.1 din Legea nr.7/1996, art.966, art.1294 Cod civil.
Pârâții și au formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca nefondată, susținând că în cazul vânzării lucrului altuia nu intervine sancțiunea nulității decât dacă se dovedește că vânzarea a fost efectuată în frauda dreptului adevăratului proprietar și cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, adică ambele părți cunoșteau că bunul vândut aparține altei persoane, părțile acționând în scopul producerii unei pagube adevăratului proprietar.
În speță nu poate fi reținută existența fraudei și nici a lipsei cauzei, deoarece aceasta din urmă a existat împreună cu toate condițiile de validitate ale actului juridic. Pârâtul (vânzător) s-a considerat proprietar, prezentând notarului public, la momentul încheierii contractului, certificatul de rol fiscal eliberat de Primăria Comunei și documentația cadastrală. Documentația cadastrală întocmită pe numele pârâtului nu ar fi putut fi realizată fără a avea la bază actele de proprietate și un certificat fiscal eliberat pe numele proprietarului imobilului. Mai mult, intabularea în Cartea Funciară nr.1014 a dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea pârâților confirmă credința că, la momentul dobândirii acestui drept, pârâtul avea calitatea de a transmite în mod valabil proprietatea.
Reclamanta nu a dovedit existența vreuneia dintre cauzele ce atrag nulitatea absolută și cum reaua credință a părților la momentul încheierii contractului nu a fost demonstrată, actul juridic este valabil încheiat.
Au mai susținut pârâții că nulitatea relativă de care este susceptibil contractul de vânzare-cumpărare ar putea fi cerută doar de pârâții-cumpărători nu și de terți. Așa fiind, reclamantul - presupus proprietar deposedat - poate solicita, pe calea acțiunii în revendicare, recunoașterea dreptului său și restituirea imobilului.
S-a solicitat de către pârâți respingerea celorlalte capete de cerere, accesorii celui privind constatarea nulității contractului nr.4611/03.11.2005.
Pârâții și, prin întâmpinare, au solicitat respingerea cererii ca nefondată, susținând că în calitatea lor de subdobânditori ai imobilului în litigiu, au avut convingerea că persoanele cu care au încheiat contractul dețineau toate însușirile cerute de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului.
Pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Caf ormulat întâmpinare invocând lipsa calității sale procesuale pasive în raport de obiectul cererii - constatarea nulității unor contracte în care nu este parte.
A fost invocată și prematuritatea cererii de radiere, respectiv intabulare a dreptului de proprietate, astfel de operațiuni putând fi efectuate după rămânerea definitivă și irevocabilă a hotărârii judecătorești.
Reclamanta - SRL, la data de 17.01.2008, a declarat că renunță la judecarea capătului de cerere privind despăgubirile. Instanța, în temeiul art.246 Cod proc. Civilă, a luat act de această renunțare prin încheierea din aceeași dată.
În cauză, au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu solicitate de părțile în litigiu.
Prin sentința civilă nr. 3566 din 30.10.2008 prima instanță a admis în parte excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C, respingând cererea de anulare a celor două contracte în contradictoriu cu acest pârât, pentru lipsa calității procesuale pasive. Totodată, a respins excepția prematurității cererii și acțiunea ca nefondate.
Au fost avute în vedere următoarele considerente:
Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C:
Reclamantul este ținut a legitima procesual pasiv părțile chemate în judecată, a dovedi identitatea între persoana pârâților și cei despre care se pretinde că sunt obligați în raportul juridic dedus judecății.
În speță, se solicită constatarea nulității a două contracte de vânzare-cumpărare în care Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu este parte, astfel că în raport de obiectul, de motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază primele două capete de cerere, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C nu are calitate procesuală pasivă.
Excepția de prematuritate a cererii de radiere și înscriere în cartea funciară:
Acestea sunt operațiuni ce se cer a fi dispuse ca urmare a soluționării capetelor de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare și se efectuează de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Nu se poate susține că cererea de radiere, respectiv intabulare a dreptului de proprietate a fost prematur formulată. Cele două operațiuni sunt o consecință a modului de soluționare a cererii privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare, urmând a fi efectuate doar în momentul când hotărârea judecătorească a devenit irevocabilă.
Fondul cauzei:
Reclamanta - SRL solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4290/10.10.2005 la BNP G prin care pârâtul a vândut pârâților și suprafața de 1 ha teren extravilan, teren care, anterior, a fost înstrăinat reclamantei de către pârâtul, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP G sub nr.4283/19.12.2003, vânzarea lucrului altuia fiind lovită de nulitate motivat de faptul că îi lipsește cauza, iar la încheierea convenției părțile au fost de rea credință.
Vânzarea-cumpărarea lucrului altuia este lovită de nulitate doar în cazul în care se probează că vânzătorul a încheiat contractul în frauda dreptului adevăratului proprietar, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului. Prin urmare, trebuie făcută dovada că, la momentul perfectării contractului, ambele părți au cunoscut că bunul nu aparține vânzătorului, fiind proprietatea unei alte persoane, și că intenția lor a fost aceea de a prejudicia pe adevăratul proprietar.
În speță, reclamanta nu a dovedit reaua credință a pârâților și, obligație ce-i incumbă conform art.1169 Cod civil.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4290/10.10.2005 a fost încheiat în baza titlului de proprietate nr.18426/1439/1.05.1998 emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate C, a contractului de partaj voluntar fără sultă autentificat la BNP G sub nr.4282/19.12.2003, a certificatului fiscal nr.6513/04.10.2005 emis de Primăria, a documentației cadastrale cu numărul 32255/26.09.2005.
Certificatul fiscal atestă că pârâtul vânzător nu figurează cu taxe și impozite restante pentru terenul menționat în titlul de proprietate nr.18426/1439/11.05.1998 (parcela 577/11 - 1 ha). Acest document a fost eliberat pârâtului spre a-i servi la BNP, în scopul înstrăinării.
Documentația cadastrală pentru terenul ce face obiectul contractului a cărui nulitate se solicită a fi constatată a fost întocmită pe numele pârâtului și a primit numărul cadastral 160.
Aceste înscrisuri, emise în scopul perfectării convenției de înstrăinare a terenului în formă autentică, au creat pârâților convingerea că pârâtul era, la data încheierii contractului, titularul dreptului de proprietate asupra acestui bun.
Ulterior, pârâții au întabulat dreptul lor de proprietate asupra terenului, fiind deschisă CF nr.1014, astfel cum rezultă din conținutul încheierii nr.19566/05.04.2006 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, aspect de natură a întări credința acestora că pârâtul a avut, la data încheierii contractului, calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului.
Cum, în cauză, reclamanta nu a dovedit că pârâții, și au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4290/10.10.2005 cu intenția de a frauda dreptul reclamantei, că pârâții cumpărători au cunoscut că bunul nu aparține vânzătorului, cum reclamanta, nu a răsturnat prezumția de existență și valabilitate a cauzei - consacrată de art.967 Cod civil, cererea acesteia de constatare a nulității contractului menționat este nefondată.
Cererea privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6663/18.09.2007 prin care pârâții și au vândut pârâților și terenul ce a făcut obiectul contractului a cărui valabilitate a fost mai sus examinată, este întemeiată pe principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial.
O astfel de sancțiune intervine în măsura în care se dovedește că vânzătorul - pârâții - nu putea transmite dreptul de proprietate întrucât titlul său a fost desființat prin constatarea nulității actului, astfel că nici subdobânditorul nu putea dobândi mai mult.
În cauză nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr.4290/2005, pentru a fi dispusă anularea contractului autentificat sub nr.6663/2007 încheiat între pârâții vânzători și pârâții cumpărători.
o soluție favorabilă dată primului capăt de cerere, cunoscând că de la principiul invocat în combaterea nulității contractului 6663/2007 sunt exceptate cazurile în care, deși este anulat actul inițial, actul subsecvent este menținut în aplicarea principiului ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului bunului, cu titlu oneros, reclamanta, prin probele propuse a încercat să facă dovada relei credințe a pârâților.
Extrasul de carte funciară nr.62907/17.09.2007, certificatul de atestare fiscală nr.9621/18.09.2007, încheierea nr.19566/05.04.2006 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară C, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4290/10.10.2005, acte ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6663/18.09.2007 la BNP Asociați G și, întabularea dreptului de proprietate al pârâților cumpărători în baza încheierii nr.66066/09.10.2007 fac dovada că, la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6663/18.09.2007, nu au existat impedimente legale, că părțile au fost de bună credință iar subdobânditorul a avut convingerea că vânzătorii aveau toate înscrisurile cerute de lege pentru a putea transmite proprietatea.
Împrejurarea că pârâtul a fost mandatat de reclamantă să perfecteze acte de vânzare-cumpărare a unor terenuri nu este de natură a dovedi reaua credință a acestuia, de vreme ce reclamanta nu dovedit că l-a mandatat pe pârât să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru terenul în litigiu precum și pentru a solicita intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestui teren. Dimpotrivă, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4283/19.12.2003 a fost perfectat de reclamantă, reprezentată de asociatul acesteia, cu pârâtul și numitul. Faptul că reclamanta nu și-a intabulat proprietatea nu este imputabil pârâtului căruia nu i s-a acordat mandat în acest sens și nici pârâtei, fostă salariată a - SRL.
Pe cale de consecință, au fost respinse și capetele de cerere privind radierea întabulării efectuate în baza contractelor de vânzare-cumpărare, respectiv întabularea dreptului de proprietate al reclamantei.
Soluția a fost atacată cu apel d e către reclamanta - SRL.
Prin motivele de apel se arată că cererea de anulare a celor două contracte a avut la bază, pe de o parte, lipsa cauzei, și pe de altă parte, cauza ilicită.
În cazul în care lucrul ce face obiectul contractului nu este proprietatea vânzătorului, sancțiunea nulității operează în baza art. 966.civ. pentru lipsă de cauză. Acest motiv de nulitate invocat nu a fost analizat de către instanța de fond.
Constatarea nulității poate fi cerută nu numai de părțile contractante, ci și de orice persoană interesată, inclusiv proprietarul bunului.
Ca urmare a anulării actului inițial, se va dispune și anularea actului subsecvent. Intimații dobânditori în actul subsecvent au invocat în apărare buna lor credință. Din probele administrate a reieșit clar că aceștia nu au fost de bună credință la cumpărarea terenului.
Intimații și au depus întâmpinare prin care solicită respingerea apelului întrucât actul juridic a cărui anulare se solicită nu este afectat de lipsa cauzei sau de cauză ilicită și nici de vreo altă cauză care atrage această sancțiune.
Intimații mai arată că au fost de bună credință la momentul perfectării catului, având convingerea fermă că au contractat cu adevăratul proprietar.
Intimatul Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară C depune la rândul său întâmpinare prin care susține lipsa calității procesuale pasive în cererea de anulare a celor două contracte. Totodată, din cuprinsul întâmpinării se desprinde ideea că acest intimat nu are calitate procesuală pasivă nici în ultimul capăt de cerere, datorită regulilor aplicabile procedurii necontencioase.
În privința cererii de radiere se susține că înscrierea dreptului de proprietate a avut la bază acte autentice valabile.
Apelanta depune completări la motivele de apel, susținând prin acestea necompetența instanței comerciale în soluționarea litigiului, acesta fiind unul de natură civilă.
Se dezvoltă totodată motivul de apel potrivit cu care instanța de fond nu s-a pronunțat în legătură cu toate cauzele de nulitate invocate.
În susținerea celor afirmate au fost depuse la dosar înscrisuri.
Soluționând cererea de apel, instanța a analizat cu prioritate conform art. 137 alin. 1.pr.civ. motivul de ordine publică invocat, respectiv competența primei instanțe.
Prin prezenta acțiune reclamanta a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare nr. 4290/10.10.2005 ce are ca obiect un teren situat în extravilanul comunei în suprafață de 1 ha, contract încheiat între pârâtul și pârâții și precum și a actului subsecvent acestuia. În drept au fost invocate prevederile Codului civil, respectiv art. 966 și art. 1294, precum și prevederile legii de cadastru și publicitate imobiliară. Cert este că litigiul a fost generat de vânzarea unui teren de către pârâți cu privire la care reclamanta pretinde că are drept de proprietate.
În concepția codului comercial român, vânzarea cumpărarea de imobile are caracter civil. În practică s-a admis însă că are caracter comercial vânzarea bunurilor imobile dacă ele fac parte din fondul de comerț.
În speță nu ne aflăm însă în prezența unui litigiu izvorât din vânzarea unui imobil din fondul de comerț, reclamanta, comerciant și pretins titular al dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, invocând încălcarea unor prevederi ale legii civile, respectiv vânzarea de către pârâți, persoane fizice, a bunului altuia. Calitatea de comerciant a reclamantei nu schimbă natura civilă a operațiunii care s-a derulat între pârâți, respectiv vânzarea cumpărarea unui teren. Chiar și dacă toate părțile în proces ar fi fost comercianți, acest fapt nu ar fi avut nici o influență asupra naturii juridice a operațiunii derulate, orice persoană fiind obligată să respecte dreptul de proprietate al altei persoane. Faptul reclamat este străin actului de comerț, cu atât mai mult cu cât nu ne aflăm în prezența unei fapte a comerciantului pentru a pune în discuție prevederile art. 4 din com care instituie o prezumție relativă de comercialitate a faptelor pe care comercianții le desfășoară.
Astfel, vânzarea lucrului altuia este o operațiune de natură civilă ce presupune transmiterea dreptului de proprietate iar competența materială este stabilită potrivit dreptului comun, instanța de apel având în vedere și valoarea bunului care a făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare ce se solicită a fi anulate.
Hotărârea primei instanțe a fost anulată conform art. 297 alin. 2.pr.civ. iar cauza înaintată pentru soluționare, sub toate aspectele invocate de toate părțile în proces, Judecătoriei Constanța, în temeiul art. 1 punct. 1 rap. la art. 2 punct. 1 lit. și art. 13 alin. 1.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta reclamantă - - " " SRL - cu sediul în,-, jud. C, împotriva sentinței civile nr.3566/30.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți - - domiciliat în comuna, jud.C, și - ambii cu domiciliul în B, sect.6,-, -D5,.2,.2,. 49, și - ambii cu domiciliul procesual ales în C,-, -N,.1,.4, jud. C(la cab. Av. ) și AGENȚIA NAȚIONALĂ DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ - cu sediul în C,-, jud.
Anulează hotărârea atacată și trimite cauza spre judecare Judecătoriei Constanța.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 iulie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - - -
GREFIER,
Red.jud.hot.
Red.jud.dec./22.07.2009
9 exemplare
Emis 7 comunicări
Președinte:Ecaterina GrigoreJudecători:Ecaterina Grigore, Adriana Pintea
