Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 102/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr. 102/2009
Ședința publică de la 18 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Delia Marusciac
JUDECĂTOR 2: Lucia Brehar
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanta - PRESTĂRI SERVICII SRL, împotriva sentinței comerciale nr. 341/2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj, în contradictoriu cu pârâții, și, având ca obiect obligatia de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta apelantei, avocat și reprezentantul intimaților, avocat, cu delegație la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, nemaifiind alte cereri de solicitat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentanta apelantei solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat - în principal - desființarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, iar în subsidiar anularea hotărârii atacate și rejudecând, admiterea acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată, conform copiei chitanței și facturii pe care le depune la dosar.
Curtea pune în discuția apelantei nepronunțarea primei instanțe asupra tuturor capetelor de cerere și anume dacă prin analiza utilizării spațiului din locuință în spațiu comercial nu s-a pronunțat cumva și asupra petitului față de care se susține "minus petita".
Reprezentanta apelantei arată că susține apelul așa cum a fost formulat și depune la dosar concluzii scrise.
Reprezentantul intimaților solicită respingerea apelului și menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Prin sentința comercială nr. 341 din 29 ianuarie 2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Clujs -a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta - PRESTĂRI SERVICII SRL în contradictoriu cu pârâții, și.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că, reclamanta este proprietara imobilului situat în C N,-,. 2, apartamentul făcând parte dintr-un imobil situat la adresa arătată, format din 11 apartamente cu părțile indivize comune descrise în CF colectivă nr. -, are calitatea de monument istoric.
Pârâții sunt proprietari ai unor apartamente din același imobil, învecinați cu apartamentul proprietatea reclamantei, fiind proprietari ai apartamentelor direct afectați de modificările pe care reclamanta intenționează să le efectueze asupra imobilului proprietatea sa.
Prin cererea dedusă judecății, reclamanta a solicitat obligarea pârâților să-și exprime acordul pentru efectuarea unor lucrări de schimbare a destinației spațiului din locuință, în spațiu comercial, amplasare firmă luminoasă, deschidere acces din stradă, precum și stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru în imobil.
Deoarece imobilele, inclusiv cel proprietatea reclamantei, au destinația de locuință, instanța a reținut că, pentru schimbarea destinației celui din urmă și pentru efectuarea lucrărilor descrise de reclamantă în petitul acțiunii, se impune a se obține avizul comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul proprietarilor direct afectați, cu care se învecinează pe plan orizontal și vertical, imobilul. Așadar, potrivit art. 41 din Legea nr. 230/2007, modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile legii, iar conform art. 42 din același act normaritv, schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinața inițială, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.
Analizând răspunsurile la interogatoriile luate pârâților, instanța a reținut că refuzul pârâților de a-și da acordul obligatoriu, prin prisma dispozițiilor legale citate, pentru schimbarea destinației locuinței și pentru efectuarea lucrărilor, nu este nici abuziv și nici nejustificat. Astfel, destinația apartamentelor din imobil este aceea de locuință, aceasta putând fi schimbată doar în mod excepțional, dat fiind faptul că regula este aceea a destinației de locuință, și în condițiile reglementate de dispozițiile legale.
S-a mai reținut că, la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului de către reclamantă, aceasta a cunoscut faptul că dobândește proprietatea asupra unui imobil având destinația de locuință, iar simpla împrejurare că a cumpărat imobilul cu intenția de a-și stabili sediul în acel imobil, astfel cum susține prin cererea de chemare în judecată, nu constituie un argument temeinic pentru a-i obliga pe pârâți să-și exprime acordul în sensul arătat. Mai mult decât atât, refuzul proprietarilor învecinați, este justificat din perspectiva faptului că, din probele administrate în cauză a reieșit că activitatea comercială care urma a fi desfășurată în imobilul proprietatea reclamantei, era aceea de galerie de artă, ceea ce presupune un anumit trafic în respectivul imobil, determinând astfel deranjul celorlalți proprietari direct afectați.
Mai mult decât atât, indiferent care ar fi motivele refuzului pârâților, instanța a considerat că un abuz de drept nu poate fi adus în discuție, atâta timp cât regula în imobil este aceea a apartamentelor cu destinația de locuință, astfel încât, numai în mod excepțional destinația ar putea fi schimbată în cea de spațiu comercial, și numai cu acordul proprietarilor direct afectați.
În acest context, instanța a considerat de asemenea că un astfel de acord este menit să protejeze dreptul de proprietate al locatarilor, iar din această perspectivă, refuzul acestora de a-și da acordul pentru schimbarea destinației locuinței, nu poate fi apreciat ca fiind abuziv, cu atât mai mult cu cât reclamanta a avut cunoștință că apartamentul achiziționat are destinația de locuință, iar intenția sa de a-și stabili sediul în acel imobil, nu poate obliga proprietarii direct afectați să-și exprime acordul, în sensul solicitat.
Nici susținerile reclamantei că i se încalcă dreptul de proprietate, nu au putut fi reținute, întrucât la momentul achiziționării destinația imobilului era aceea de locuință și reprezintă regula, din punct de vedere al destinației, în imobilul în litigiu, iar în acest context, ar putea fi afectat dreptul de proprietate al celorlalți proprietari.
Față de întreaga stare de fapt reținută, instanța a considerat necesar să analizeze în ce măsură dreptul de proprietate atât al reclamanților, cât și al pârâților este afectat, din perspectiva art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Așadar, în contextul arătat, s-a impus a fi analizat în ce măsură limitarea exercițiului dreptului de proprietate al reclamantei, prevăzută de dispozițiile legale, este proporțională cu scopul avut în vedere prin instituirea ei.
Astfel, obligația obținerii acordului este prevăzută într-o lege, accesibilă, precisă și previzibilă, care îi era cunoscută reclamantei la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, și determinată de necesitatea protejării dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinația de locuință, exercitarea folosinței bunurilor într-un anumit cadru reglementat, fiind de altfel în acord cu interesul general.
Ca atare, față de cele arătate, instanța a considerat că măsura reglementată pentru schimbarea destinației imobilelor din aceea de locuință în cea de spațiu comercial, în vederea protejării dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinația de locuință, nu apare ca disproporționată față de scopul urmărit și anume protecția locatarilor, în sens larg, ci, dimpotrivă apare ca o măsură necesară și conformă interesului general.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta - PRESTĂRI SERVICII SRL solicitând, în principal, desființarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, potrivit dispozițiilor art. 297 alin 1 raportat la art. 282 și următoarele și art. 296 Cod procedură civilă, întrucât s-a pronunțat "minus petita" nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere formulate de către reclamantă și în subsidiar, solicită anularea hotărârii atacate potrivit dispozițiilor art. 297 alin 2 Cod procedură civilă, și rejudecând cauza, admiterea acțiunii formulată de către apelantă.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta critică faptul că instanța nu a analizat și motivat distinct fiecare capăt de cerere, realizând o analiză de ansamblu, întreaga motivare axându-se pe schimbarea destinației din spațiu cu destinația de locuință, într-unul comercial, celelalte capete de cerere fiind tratate ca accesorii ori, motivarea dată schimbării destinației nu poate fi primită la refuzul de a amplasa firma luminoasă pe fațadă și nici la deschiderea accesului direct din stradă, iar stabilirea sediului sau unui punct de lucru al apelantei este o problemă total distinctă.
Apelanta mai susține că intimații își exercită în mod abuziv drepturile legale, refuzul acestora nefiind nejustificat cum în mod greșit a reținut prima instanță deoarece apărările acestora sunt contradictorii sub următorul aspect: pe de o parte pârâții-intimați își motivează refuzul de a consimți schimbarea destinației spațiului reclamantei într-unul comercial pe aceea că accesul la apartament se face pe partea comună a imobilului, iar persoanele vârstnice și copii nu ar avea liniștea și siguranța necesară, iar pe de altă parte, pârâții se opun și solicitării de a fi de acord cu deschiderea unui acces direct din stradă pentru evitarea situațiilor de mai sus, iar aceste apărări denotă reaua-credință a pârâților.
Se mai arată că imobilul a fost folosit anterior de către o altă societate comercială pentru a cărei funcționare pârâții și-au dat acordul.
Prin întâmpinarea înregistrată la 5 mai 2009 (13-14) intimații au solicitat respingerea apelului cu cheltuieli de judecată.
În apărare se invocă prevederile art. 41 și 42 din Legea nr. 230/2007 conform cărora pentru schimbarea destinației și pentru efectuarea lucrărilor descrise de reclamantă se impune avizul pârâților, efectuarea modificărilor constructive impun acordul proprietarilor direct afectați, iar cu privire la nepronunțarea asupra tuturor capetelor de acțiune se susține că instanța a fost investită nu cu mai multe, ci cu un singur capăt de cerere, respectiv acela de a obliga pârâții la exprimarea acordului pentru schimbarea destinației și efectuarea de lucrări.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, a actelor și lucrărilor dosarului, curtea reține următoarele:
Motivul de apel prin care este criticată hotărârea primei instanțe pe considerentul că nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere cu care a fost învestită nu este fondat deoarece de modul de soluționare a primului capăt de cerere prin care se solicită obligarea pârâților la exprimarea acordului cu privire la schimbarea destinației imobilului proprietatea reclamantei din locuință în spațiu comercial depindea soluționarea și a celorlalte cereri cu privire la efectuarea unor lucrări specifice funcționării unei societăți comerciale în spațiu.
Cu alte cuvinte, celelalte cereri ale reclamantei au caracter accesoriu și urmează soarta principalului.
În ceea ce privește această cerere principală formulată de societatea reclamantă se va reține din analiza probelor administrate, între care interogatoriile părților, schițele și proiectele anexate la dosar că schimbarea destinației spațiului proprietatea reclamantei nu este de natură să cauzeze o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale pârâților care, în speță, nu a fost dovedită.
Refuzul pârâților de a-și da acordul cu privire la schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial nu este justificat, iar apărările acestora sunt contradictorii întrucât, pe de o parte, sunt invocate aspecte legate de modul în care se realizează accesul în spațiu, respectiv prin partea comună a imobilului, ceea ce ar perturba liniștea și siguranța colocatarilor, iar pe de altă parte refuzul este menținut și cu privire la solicitarea acordului pentru deschiderea unui acces direct din stradă fără temei pertinent.
În acest condiții curtea apreciază că în speță pârâții își exercită în mod abuziv drepturile conferite de lege, contrar dispozițiilor art. 723 Cod procedură civilă astfel că, în baza art. 296 Cod procedură civilă curtea va admite apelul reclamantei, urmând ca sentința atacată să fie schimbată în întregime, iar pe fond să se admită acțiunea și în consecință, pârâții să fie obligați să-și dea acordul cu privire la schimbarea destinației apartamentului nr. 2 situat în C-N-, din locuință, în spațiu comercial, și la stabilirea sediului social sau al unui punct de lucru de către reclamantă în acest imobil.
Totodată, drept consecință, pârâții vor fi obligați să-și dea acordul, în privința aceluiași imobil, pentru efectuarea lucrărilor de amplasare a unei firme luminoase și deschiderea accesului direct din stradă.
Conform art. 277 Cod procedură civilă pârâții aflându-se în culpă procesuală, vor fi obligați, în solidar, să-i plătească reclamantei suma de 2.500 lei, cheltuieli de judecată la fond și în apel reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta - PRESTĂRI SERVICII SRL C-N cu sediul în C-N, nr. 56 județul C împotriva sentinței comerciale nr.341 din 29 ianuarie 2009 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, pe care o schimbă în tot, în sensul că:
Admite acțiunea formulată de către reclamanta - PRESTĂRI SERVICII SRL C-N împotriva pârâților domiciliată în C-N-, 5 județul C, domiciliat în C-N-. 5 județul C, domiciliată în C-N- 4 județul C, domiciliat în C-N- 1 județul C, domiciliată în C-N- în consecință:
Obligă pârâții să-și dea acordul cu privire la schimbarea destinației apartamentului nr.2 situat în C-N,-, din locuință în spațiu comercial, și la stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru de către reclamantă, în acest imobil.
Obligă pârâții să-și dea acordul, în privința imobilului de mai sus, pentru efectuarea următoarelor lucrări: amplasarea firmei luminoase și deschidere acces direct din stradă.
Obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamantei suma de 2.500 lei, cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 18 iunie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red./
9 ex./15.07.2009
Jud.fond.-
Președinte:Delia MarusciacJudecători:Delia Marusciac, Lucia Brehar
