Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 12/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA Operator date 2928
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 12.
Ședința publică din data de 05 iunie 2008
PREȘEDINTE: Marian Bratiș
JUDECĂTOR 2: Magdalena Mălescu
Grefier: - -
Pe rol se află soluționarea apelurilor declarate de reclamanta - Production SA T și pârâta RA Administrația Protocolului de Stat B, împotriva sentinței civile nr. 1365/26.11.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat pentru reclamanta apelantă și consilier juridic în reprezentarea pârâtei apelante.
Procedura completă.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reprezentantul reclamantei apelante solicită instanței să se pronunțe asupra cererii de probațiune privind depunerea de către pârâta apelantă a Raportului de evaluare întocmit asupra terenului aferent construcțiilor.
Reprezentanta pârâtei apelante se opune acestei cereri, întrucât Raportul conține o clauză de confidențialitate care nu are relevanță în cauză, fiind act intern.
Curtea, asupra acestei cereri de depunere a raportului de evaluare a terenului, o respinge având în vedere obiectul acțiunii, cât și faptul că înscrisul nu îndeplinește condițiile de probă pertinente în cauză.
Reprezentantul reclamantei apelante solicită încuviințarea efectuării unei expertize judiciare cu privire la valoarea terenului și afectațiunile acelei suprafețe.
Reprezentanta pârâtului apelant se opune acestei probe, considerând-o nepertinentă în cauză.
Curtea asupra acestei cereri în probațiune, respinge cererea, având în vedere că între părți nu s-a depășit etapa negocierilor asupra vânzării acestui teren, și constatând încheiată cercetarea judecătorească, acordă cuvântul părților cu privire la apelurile de față.
Reprezentantul reclamantei apelante pune concluzii de admitere a apelului, schimbarea în parte a sentinței, iar pe fond admiterea acțiunii formulate în întregime, cu cheltuieli de judecată, și respingerea apelului pârâtului apelant.
Reprezentanta pârâtului apelant solicită admiterea apelului formulat, schimbarea în parte a hotărârii primei instanțe în sensul respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată și respingerea apelului reclamantei.
CURTEA
În deliberare constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1365/26.10.2007 pronunțată în dosar nr- al Tribunalului Timiș, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta - PRODUCTION SA, în contradictoriu cu pârâta ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT, a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul compus din active imobilizate - construcții - din cadrul Complexului hotelier "Hotel 2000", compus din:Corp B ( administrativ; Anexa ); Magazie A; Magazie B; Corp A (A1-recepție, restaurant; A2-cazare; A3-cazare; Anexa; ); Corp C ( cazare; Anexa ) Corp D; betonate; Drumuri și alei; Terenuri de tenis(terenuri; tribună); .; de vară; de agrement; de lemn; situat în T, Calea - nr.94, acțiunea fiind respinsă în rest.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin cererea înregistrată sub nr. 897/30/1.02.2007 reclamanta - PRODUCTION SA T, în contradictoriu cu pârâta ADMINISTRAȚIA PROTOCOLULUI DE STAT B, a solicitat obligarea pârâtei la încheierea unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect proprietate imobiliară așa cum este definită de OUG NR. 83/1999 modif. prin nr. 247/2005 art.6 al.2, respectiv construcțiile existente în natură împreună cu terenurile aferente lor și anume: active imobilizate - construcții din cadrul Complexului HOTEL 2000 compus din:Corp B ( administrativ; Anexa ); Magazie A; Magazie B; Corp A (A1-recepție, restaurant; A2-cazare; A3-cazare; Anexa; ); Corp C ( cazare; Anexa ) Corp D; betonate; Drumuri și alei; Terenuri de tenis(terenuri; tribună); .; de vară; de agrement; de lemn; situat în T, Calea - nr.94 și de asemenea terenul aferent clădirilor în suprafață de 49588 mp situat în T, Calea - nr.94.
Prin întâmpinarea depusă la dosar pârâta a solicitat respingerea acțiunii invocând în principal excepția prematurității cererii de chemare în judecată ca urmare a nerespectării prev.art.720/1 pr. în sensul că reclamanta nu a parcurs procedura prealabilă a negocierii și încercării de soluționare a litigiului pe cale amiabilă, fiind vorba despre un litigiu comercial, evacuabil în bani.
Pe fondul cauzei, pârâta solicită respingerea cererii ca fiind neîntemeiată, cu motivarea că acțiunea reclamantei se întemeiază pe prevederile nr.133/1999 abrogată în mod expres prin art.34 din nr.346/2004, or reclamanta a formulat acțiunea după abrogarea actului normativ mai sus amintit.
Din probele administrate în cauză instanța de fond a reținut că între părțile aflate în litigiu s-a încheiat la data de 11.11.1996 contractul de asociere în participațiune cu nr.5490, având ca obiect potrivit art.5 pct.1 exploatarea în comun a clădirilor și terenului descrise în Anexa 1 la contract, situate în T, Calea - nr.94, aflate în proprietatea, acesta fiind aportul Regiei în contractul de asociere(respectiv imobilele), iar aportul reclamantei conform art.7 pct.1 din contract fiind o sumă în numerar de 5.854.000.000 rol, pentru realizarea lucrărilor prevăzute în Anexa 2 la contract(inclusiv pentru cheltuielile legate de întocmirea documentației de proiectare).
Durata contractului de asociere a fost stabilită conform art.3 din contract, pe o perioadă de 20 de ani, începând cu data de 15.11.1996 până la data de 14.11.2016, cu posibilități de prelungire prin act adițional, așa cum se stipulează la art.4 din contract.
Ulterior, la data de 11.05.2001 între aceleași părți aflate în litigiu s-a încheiat un contract de închiriere cu nr.3271 având ca obiect închirierea unei suprafețe de teren de 49588 mp situată în T, Calea - nr.94, având ca durată întreaga perioadă de valabilitate a contractului de asociere nr. 5490/1996.
Prin adresa nr.7952/3.11.2000 reclamanta i-a solicitat pârâtei B ca urmare a trecerii Complexului MOTEL T, Calea -, nr.94, în domeniul privat al statului, să studieze posibilitatea vânzării acestui imobil și să își exprime punctul de vedere.
Prin adresa nr.111/17.10.2002 reclamanta își exprimă în mod expres dorința de a cumpăra imobilele ce fac obiectul asocierii, arătând că reiterează cererea pe care a formulat-o în anul 2001.
Așa cum rezultă din procesul verbal nr.12441/3.12.2004 încheiat cu ocazia aplicării procedurii de vânzare prin negociere directă, pârâta a dat curs cererii reclamantei de vânzare a imobilelor care fac obiectul contractului de asociere dintre cele două părți și a parcurs întreaga procedură prevăzută de disp. nr.OG19/2002 aprobată prin nr.640/2002.
În procesul verbal au fost identificate activele ce urmau a fi înstrăinate, active pe care le regăsim și în obiectul contractului de asociere încheiat între părți.
Vânzarea s-a făcut prin negociere directă iar prețul de ofertă a fost stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de - EXPERT SRL, selectat prin licitație publică și a constituit baza de pornire în procesul de negociere directă.
Este evident că actul normativ care a stat la baza negocierilor de vânzare-cumpărare a activelor ce au făcut obiectul contractului de asociere este Ordonanța nr.19/24.01.2002 și nu nr.133/1999 sau nr. 346/2004, reprezentând dreptul comun în materie și care ar putea completa dispozițiile actului normativ special în condițiile în care acesta nu reglementează anumite aspecte privind vânzarea activelor disponibile, față de faptul că Ordonanța nr.19 are caracterul unui act normativ special, având în vedere în mod expres unele măsuri pentru constituirea și utilizarea fondului locativ de protocol, proprietate publică a statului și pentru vânzarea unor imobile proprietate privată a statului(cazul în speță), aflate în administrarea Mai mult, chiar dacă cererea de cumpărare a fost depusă de către reclamantă anterior intrării în vigoare a nr.OG19/24.01.2002 conf.art.35: procedurile de vânzare a imobilelor aflate în curs de derulare la data intrării în vigoare a prezentei Ordonanțe vor continua, cu recunoașterea valabilității actelor și a etapelor consumate, încheiate cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data producerii lor.
Potrivit art.11 din nr.OG19/2002 imobilele proprietatea privată a statului, aflate în administrația care au situația juridică clarificată și nu sunt grevate de sarcini pot fi vândute, prin imobile înțelegându-se construcțiile care au o altă destinație decât aceea de locuință precum și terenurile.
Pârâta a procedat în conformitate cu prev. art. 13 din același act normativ conform cărora vânzarea imobilelor se realizează prin licitație sau, după caz, prin negociere directă, această ultimă variantă fiind aleasă pentru vânzarea activelor aflate în discuție în prezentul dosar.
Au fost de asemenea respectate disp.art.16 întocmindu-se un raport de evaluare prin care s-a stabilit un preț de ofertă, raport elaborat de către o persoană juridică autorizată, selectată prin licitație.
În același proces verbal de negociere, pornindu-se de la prețul de ofertă stabilit de evaluator, părțile contractante au negociat, având în vedere și valoarea investițiilor pe care reclamanta le-a realizat la imobilele în discuție, acceptându-se de către vânzător plata în rate a prețului și precizându-se modalitatea de plată a prețului.
S-au pus în discuție de asemenea obligațiile de plată ale reclamantei către pârâtă reprezentând decontări din operații în participațiune, penalitățile aferente, inclusiv obligațiile care urmau a fi înregistrate până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Față de încheierea procesului verbal de negociere prin care s-a stabilit cu certitudine obiectul vânzării, prețul cât și modalitatea de plată, susținerile reclamantei în sensul că activul în discuție nu ar fi un activ disponibil, că pârâta nu este proprietar al acestor imobile sau că prețul nu a fost stabilit, sunt fără suport probator.
Ordonanța nr. 28/2007 pe care pârâta o invocă, apreciind că vânzarea oricum nu poate fi realizată decât prin licitație publică, conform acestui act normativ, nu este incidentă în cauză întrucât cererea de cumpărare a acestor active a fost depusă anterior intrării în vigoare a acestei Ordonanțe, aplicându-se în mod corect disp. nr.OG19/2002 în vigoare la data purtării negocierilor între părți.
Deși au fost stabilite termene pentru plata ratelor convenite, neachitarea acestora nu a fost sancționată în sensul că în procesul verbal de negociere care cuprinde de altfel convenția părților și care are putere de lege între acestea în conformitate cu disp.art.969 Cod civil, nu cuprinde nici un fel de sancțiuni în cazul neplății la termen al ratelor, iar pe de altă parte pârâta nu a solicitat anularea acestei convenții, dimpotrivă faptul că înțelegerea dintre părți este considerată validă și în acest moment o reprezintă adresa APAPS către - PRODUCTION SA nr.7422/17.07.2007. Prin această adresă i se comunică reclamantei faptul că a finalizat punctajul privind suma rezultată din activitatea de asociere în participațiune derulată în baza contractului nr. 5490/11.11.1996, precizând sumele datorate de către reclamantă și rugând-o să precizeze dacă este de acord ca sumele reprezentând debitul și penalitățile înregistrate până la data de 14.01.2005 să se prin compensare în cuantum egal din suma depusă de - PRODUCTION SA în contul reprezentând plata parțială a prețului de vânzare a construcțiilor din cadrul Complexului "HOTEL 2000" din T, Calea -, nr.94.
Deși, potrivit art.24 din nr.OG19/2002 reclamanta avea dreptul de a solicita cumpărarea terenului aferent construcției în condițiile în care situația juridică terenului era clarificată iar prețul de vânzare al terenului era determinat prin raport de evaluare pornindu-se de la valoarea de circulație a terenului, determinată pe baza criteriilor cuprinse în acest text de lege, reclamanta nu face dovada în acest dosar că parcurs procedura prevăzută pentru vânzarea terenului în suprafață de 49588 mp situat în T, Calea -, nr.94, pentru care a încheiat un contract de închiriere.
Este adevărat că la dosarul cauzei a fost depus un raport de evaluare al terenului, însă un raport extrajudiciar ce nu îi poate fi opozabil pârâtei, în condițiile în care nu au fost respectate prevederile OG nr.19/2002.
Față de aceste considerente și văzând disp.art.969 Cod civil, art. 24, 31, 35 din nr.OG19/2002, instanța a constatat că cererea este întemeiată în parte și a admis-o în sensul că a obligat pârâta să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul compus din active imobilizate - construcții - din cadrul Complexului hotelier "Hotel 2000", compus din:Corp B ( administrativ; Anexa ); Magazie A; Magazie B; Corp A (A1-recepție, restaurant; A2-cazare; A3-cazare; Anexa; ); Corp C ( cazare; Anexa ) Corp D; betonate; Drumuri și alei; Terenuri de tenis(terenuri; tribună); .; de vară; de agrement; de lemn; situat în T, Calea - nr.94 și a respins în rest acțiunea.
Împotriva acestei sentințe civile au declarat apel reclamanta - Production SA T și pârâta RA Administrația Protocolului de Stat
Reclamanta apelantă a solicitat admiterea apelului și schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii în întregime a acțiunii introduse la prima instanță.
În motivare a arătat că în calitate de parte a contractului de asociere în participațiune nr. 5490/11.11.1996 încheiat cu pârâta asupra imobilului situat în T, Calea - nr. 24 compus din construcții și teren aferent în suprafață de 49.588. a solicitat cumpărarea imobilelor de la pârâtă încă din anul 2001 în temeiul art. 12 din Legea nr. 133/1999 și mai apoi a Legii nr. 346/2004, invocând în acest sens art. 12 și 13 din aceste acte normative. Totodată se arată că în baza contractului de asociere în participațiune între părți s-a mai încheiat sub nr. 6938/11.05.2001 un contract de închiriere asupra terenului aferent mai sus arătat. În temeiul acestor contracte pârâta a fost de acord asupra vânzării întregului imobil ceea ce rezultă din adresa nr. 12314/02.02.2004, între părți derulându-se procedura de vânzare prin negociere directă conform nr.OG 19/2002, procedură finalizată prin procesul verbal nr. 12441/03.12.2004. Totuși pârâta a înțeles să refuze vânzarea terenului aferent construcțiilor, în mod nejustificat, câtă vreme OG19/2002 prevede că terenul aferent construcției se vinde o dată cu aceasta, iar cu privire la activele imobilizate ( construcții) vândute reclamantei, aceeași pârâtă refuză încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, deși procedura vânzării s-a încheiat iar prețul a fost achitat în totalitate. Cu referire la terenul aferent construcțiilor înstrăinate de către pârâtă, se mai arată că aceasta din urmă a elaborat un raport de evaluare în vederea vânzării acestui teren însă ulterior întocmirii raportului pârâta a refuzat să mai dea curs continuării procedurii de vânzare.
Pârâta apelantă RA Administrația Protocolului de Stat Bas olicitat admiterea apelului schimbarea în parte a hotărârii atacate cu consecința respingerii în întregime a acțiunii introductive la prima instanță. În motivare a arătat că în cauză primește incidență excepția prematurității cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă întrucât nu a fost parcursă procedura obligatorie și prealabilă a concilierii prev. de art. 7201. În continuare pârâta apelantă a arătat că acțiunea este nefondată pentru următoarele considerente: reclamanta a indicat greșit temeiul juridic al acțiunii introductive și anume Legile nr. 133/1999 ( abrogată) și nr. 346/2004 care privește alte situații juridice decât cele invocate de reclamantă; prima instanță a încălcat principiul disponibilității în procesul civil întrucât a admis acțiunea reclamantei pe alte motive de drept decât cele invocate de aceasta prin acțiune și precizarea de acțiune; instanța nu putea obliga pârâta în calitate de administrator al bunurilor aflate în domeniul privat al statului la vânzarea acestor bunuri, câtă vreme art. 11 din nr.OG 19/2002 prevede că astfel de bunuri pot fi vândute ceea ce înseamnă o facultate și nu o obligație; În prezent nr.OG 19/2002 a fost modificată prin nr.OG 28/2007 iar vânzarea unor astfel de bunuri este posibilă numai prin licitație publică și nu prin negociere directă cu persoana deținătoare a bunului; refuzul pârâtei apelante de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, cu privire la construcțiile evidențiate de procesul verbal nr. 12441/03.12.2004, este justificat deoarece reclamanta nu și-a îndeplinit toate obligațiile ce decurg din acel proces verbal, și anume decontările din participații și penalitățile asupra acestora, astfel că în cauză primește aplicare excepția de neexecutare a contractului susținută de prev. art. 1020 și 969 Cod civil.
Examinând apelurile astfel declarate, prin prisma motivelor invocate, a apărărilor ridicate și, devolutiv, conform prevederilor art. 295.proc.civ. Curtea de Apel constată că apelul declarat de reclamantă este fondat, iar apelul declarat de pârâtă este neîntemeiat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Referitor la apelul reclamantei - Production SA T, Curtea statuează că în mod greșit Tribunalul a respins acțiunea acesteia relativ la petitul privind obligarea pârâtei la vânzarea terenului aferent imobilelor - active imobilizate - descrise în dispozitivul sentinței civile. Pentru a dispune astfel, Tribunalul a apreciat că reclamanta nu a inițiat procedurile legale pentru a cumpăra acest teren, situație în care pârâta nu are obligația de a înstrăina terenul aferent construcțiilor, cu atât mai mult cu cât o atare vânzare se poate iniția și perfecta numai în condițiile speciale prevăzute de OG. nr. 19/2002.
Curtea de Apel, examinând temeiurile de fapt și de drept pentru care Tribunalul a decis în acest sens, constată că, dimpotrivă, reclamanta a inițiat procedurile de cumpărare a terenului aferent construcțiilor, ceea ce rezultă din demersurile efectuate între părți cu privire la vânzarea-cumpărarea imobilelor - teren și construcții - ce fac obiectul contractelor de asociere, respectiv de închiriere încheiate succesiv între părți.
Astfel, o primă propunere de cumpărare a acestor imobile a fost lansată de reclamantă încă în anul 2000, prin adresa nr. 7952/3.11.2000 (fila 20 dosar Tribunal).
O a doua propunere, având semnificația juridică a ofertei de cumpărare, este adresată de reclamantă pârâtei în anul 2002, potrivit înscrisului emis sub nr. 111/17.10.2002 (fila 21, dosar Tribunal), în care se precizează,expresis verbis"revenim la cererea noastră de cumpărare a imobilelor care fac obiectul asocierii", reclamanta solicitând, totodată, pârâtei să desemneze o comisie pentru evaluarea imobilelor.
Pârâta răspunde ofertei lansate de reclamantă, prin adresa nr. 6776/24.06.2004 (fila 31, dosar C de Apel), informând-o pe aceasta din urmă sub trei aspecte, considerate de C esențiale, și anume: că imobilul Complex Motel "", situat în T,- a fost inclus în lista imobilelor ce urmează a fi vândute; că pârâta este de acord să îi vândă reclamantei acest imobil, având în vedere cererea de cumpărare a acesteia din urmă și faptul că ocupă imobilul în baza contractului de asociere în participațiune nr. 5490/11.11.1996; că procedura de vânzare este negocierea directă, iar reclamanta este invitată la sediul pârâtei pentru a negocia prețul de vânzare al imobilului.
Prin urmare, din cele trei adrese expuse, Curtea concluzionează că reclamanta a inițiat și lansat oferta sa de cumpărare a imobilului, iar pârâta a recepționat și a acceptat oferta astfel lansată.
Rămâne, totuși, de clarificat obiectul ofertei, și anume dacă oferta astfel concretizată se referă numai la construcții sau la întregul imobil, în înțelesul contractului de asociere în participațiune încheiat între părți, respectiv în înțelesul răspunsului dat de pârâtă prin adresa nr. 6776/24.06.2004.
Curtea statuează că obiectul ofertei de cumpărare și a contraofertei de vânzare, reprezentat prin corespondența purtată între părți, îl constituie imobilul situat în T,-, jud. T, denumit Complex Motel "", imobil constituit din teren și construcții, într-un tot unitar, ceea ce rezultă, cu prisosință din proba cu înscrisuri administrată în cursul cercetărilor judecătorești, în primă instanță și în apel, și anume: oferta reclamantei cumpărătoare, prin care nu se face vreo distincție asupra obiectului solicitat la cumpărare, și anume că oferta se concentrează numai asupra construcțiilor, ci se referă la întregul imobil; contraoferta de vânzare lansată de pârâtă ca răspuns la cererea de cumpărare aparținând reclamantei, care se referă, în termeni neechivoci la imobilul Complex Motel "", cu datele sale de situare și fără vreo distincție, în sensul că acceptul vizează numai construcțiile; referințele acordate imobilului supus vânzării-cumpărării, și anume că acesta este imobilul ce face obiectul contractului de asociere în participațiune nr. 5490/11.11.1996, iar din examinarea acestui contract rezultă că "imobilul" supus asocierii este compus din clădirile și terenul descrise în anexa nr.1, amplasate în-, denumite Motel "T", iar terenul este în suprafață de 49.588 mp, delimitat conform planului de situație din anexa nr.5; din anexa la HG nr. 854/28.09.2000, poziția nr. 101, privind lista ce cuprinde bunurile imobile aflate în domeniul privat al statului și în administrarea "Administrația Protocolului de Stat", în care se consemnează următorul bun imobil - Complex Motel "" - A și B și restaurant cu terenul aferent din T,-, jud. T - 49.588,00 (teren, mp).
Curtea mai constată că reclamanta a ofertat cumpărarea terenului aferent, de data aceasta în mod concret, și prin adresa nr. 194/05.09.2004 (fila 32, dosar Curtea de Apel), când și-a exprimat o anumită opțiune de a cumpăra întregul imobil, în două etape, mai întâi terenul aferent și într-o a doua etapă, construcțiile.
Proba cu înscrisuri, mai sus relevată, trebuie interpretată în acord cu intenția manifestată de către părți la momentul lansării și acceptării ofertei, iar nu potrivit opozițiilor formulate în cursul judecării prezentei cauze.
Totodată, Curtea relevă că înțelesul termenului "imobil" în prezenta cauză, nu este lăsat la aprecierea părților, acest termen fiind definit de nr.OG 19/2002 prin art. 11 alin.2 " prin imobile se înțelege construcțiile care au altă destinație decât aceea de locuință, precum și terenurile". Că prin imobil, în sensul acestor norme speciale, se înțelege construcțiile și terenul aferent, rezultă și din dispozițiile art. 24 din aceeași ordonanță, prin referirea la vânzarea concomitentă a celor două componente ale imobilului.
Prin consecință, Curtea statuează că reclamanta a îndeplinit cerințele de ofertare a cumpărării terenului aferent, cerințe prevăzute de art. 18 alin. 2-4 și art. 31 din nr.OG 19/2002.
Mai mult, în raport de dispozițiile art. 24 alin.1 din nr.OG 19/2002, precum și de acceptul pârâtei de a vinde reclamantei imobilele - active imobilizate (construcțiile), aceeași pârâtă avea obligația legală de a supune procedurii negocierii directe și terenul aferent construcțiilor, întrucât: norma citată dispune, inderogabil, că "terenul aferent construcției se vinde o dată cu aceasta; terenul aferent construcțiilor pentru care a acceptat vânzarea, este cuprins în lista din anexa nr.HG 854/28.09.2000, fiind clarificat regimul său juridic; Ordonanța Guvernului nr. 19/2002 nu cuprinde nici o dispoziție care să îi permită pârâtei, în calitatea sa de administrator al unor bunuri din domeniul privat al statului, să refuze îndeplinirea întocmai a prevederilor art. 24 alin.1 din ordonanța menționată, în condițiile în care cererea de cumpărare și acceptarea acesteia au vizat imobilul constând în construcții și terenul aferent stabilimentului denumit Complex Motel "" -
Pârâta a motivat refuzul asupra vânzării terenului aferent construcțiilor înstrăinate reclamantei, prin faptul că după intervenirea nr.OG 28/2007, de modificare a nr.OG 19/2002, vânzarea acestui teren nu mai poate urma procedura negocierii directe cu reclamanta, ci numai procedura vânzării prin licitație publică.
Curtea urmează a înlătura această apărare întrucât obiectul dedus judecății vizează refuzul pârâtei de a vinde terenul aferent construcțiilor înstrăinate, conform prevederilor nr.OG 19/2002 și solicitării formulate de reclamantă sub regimul juridic al acestui act normativ, deci până la modificarea sa prin nr.OG 28/2007. Mai mult, așa cum recunoaște și pârâta, în vederea vânzării prin metoda negocierii directe a prețului de vânzare a terenului aferent, cu reclamanta titulară a contractului de asociere în participațiune și a celui de închiriere, a fost întocmit un raport de evaluare, la solicitarea pârâtei conform prevederilor art. 24 din nr.OG 19/2002, raport care semnifică, pe de o parte, că procedura vânzării terenului a intrat în cea de-a doua etapă, și anume a stabilirii prețului de pornire, în vederea negocierii, iar pe de altă parte, că nu s-a pus nici un moment problema licitării publice a terenului aferent. Acest raport de evaluare, efectuat din dispoziția pârâtei, nu a mai fost înfățișat, nici reclamantei, în scopul pentru care a fost elaborat, nici instanțelor pentru a se constata stadiul procedurilor de vânzare, datorită refuzului pârâtei motivat de caracterul confidențial al raportului de evaluare (fila 51, dosar Curtea de Apel).
Prin urmare, Curtea constată că reclamanta este îndreptățită să cumpere terenul aferent construcțiilor și amenajărilor descrise în procesul-verbal nr. 12441/03.12.2004, încheiat între părți, și enumerate în dispozitivul sentinței civile apelate, prin metoda negocierii directe, la prețul negociat ce se va stabili prin acordul părților, pe baza prețului de pornire ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului întocmit din dispoziția pârâtei, conform prevederilor art. 24 din nr.OG 19/2002.
Pentru aceleași considerente, deja expuse, pretenția reclamantei de a fi obligată pârâta la încheierea unui contract autentic, de vânzare cumpărare asupra terenului aferent construcțiilor nu poate fi admisă, întrucât între părți nu s- încheiat etapa negocierii prețului de vânzare a acestui teren, etapă ce urmează a fi cuprinsă, la rândul său, într-un proces-verbal, conform prevederilor art. 20 din nr.OG 19/2002, iar încheierea contractului autentic reprezintă etapa finală a întregii proceduri.
Referitor la apelul declarat de pârâta RA Administrația Protocolului de Stat B, Curtea de Apel constată că, atât excepțiile ridicate, cât și apărările formulate de aceasta sunt nefondate pentru motivele ce succed.
Relativ la excepția prematurității cererii de chemare în judecată, pe temeiul prevederilor art. 720/1 proc.civ. Curtea statuează, în primul rând, că obiectul acțiunii introductive îl constituie obligația de a face având caracter nepatrimonial, în sensul că reclamanta a cerut instanței obligarea pârâtei la executarea unei prestații neevaluabile în bani, și anume la îndeplinirea formalităților cerute de lege pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, respectiv la vânzarea terenului aferent construcțiilor înstrăinate, conform procedurii reglementate de lege. Pentru astfel de cereri, nu este impusă procedura concilierii prealabile prevăzută de art. 720/1 proc.civ. În al doilea rând, chiar și în aprecierea caracterului evaluabil al obiectului îndepărtat al acțiunii introductive, din corespondența purtată între părți, aflată la dosar rezultă că acestea și-au făcut cunoscute pretențiile și opozițiile, pe parcursul mai multor întâlniri și adrese de informare, de-a lungul a aproximativ 6 ani, astfel că au existat încercări de rezolvare a situației juridice conflictuale ivite, într-o procedură caracteristică demersurilor adoptate de către părți, asupra căreia Curtea nu are motive întemeiate de aoi nfirma, din perspectiva acelorași dispoziții conținute de art. 720/1 proc.civ.
Relativ la critica ce vizează greșita indicare a temeiurilor de drept în acțiunea introductivă, ceea ce ar fi trebuit să conducă la respingerea acțiunii reclamantei, Curtea statuează că indicarea greșită a calificării în drept a cererii de chemare în judecată, respectiv absența indicării motivelor de drept pe care se sprijină aceasta, nu se constituie în sancțiuni care să conducă la respingerea "ca neîntemeiată" a unei astfel de cereri de chemare în judecată. Dimpotrivă, judecătorul este chemat să stăruie asupra clarificării regimului juridic aplicabil obiectului dedus judecății, adoptând calificarea juridică legală asupra cererii de chemare în judecată și a celorlalte cereri formulate de părți, prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri legale și temeinice (art. 129 alin.5 proc.civ.). Cât timp Tribunalul a hotărât,in limine litis, numai asupra obiectului cererii de chemare în judecată, respectând cerințele formale ale activității de cercetare judecătorească, referitoare la rolul activ al instanței și principiul contradictorialității dezbaterilor judecătorești, alegerea regimului juridic aplicabil obiectului dedus judecății constituie prerogativa exclusivă a instanței, independent de susținerile părților, și fără a fi încălcat principiul disponibilității părților în procesul civil. Critica pârâtei, sub aspectul analizat este nefondată și pentru motivul neobservării că reclamanta însăși a propus regimul juridic de soluționare a cauzei, și anume nr.OG 19/2002, prin întâmpinarea formulată la termenul din 2 martie 2007 iar prin concluziile scrise formulate de reclamantă aceasta achiesează, în subsidiar, la aplicarea regimului juridic evocat de pârâtă.
În ce privește critica adusă sentinței civile atacate sub aspectul greșitei admiteri, în fond, a petitului privind obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare asupra activelor imobilizate (construcții) ce au făcut obiectul procesului verbal de vânzare, nr. 12441/3.12.2004, Curtea urmează aoî nlătura pentru următoarele considerente.
Facultatea, aflată la dispoziția pârâtei, de a vinde imobilele proprietate privată a statului, aflate în administrarea regiei autonome, facultate prevăzută de art.11 din nr.OG 19/2002, nu are caracter arbitrar, astfel încât pârâta să uzeze de o atare facultate oricând și în afara oricăror temeiuri de fapt și de drept. Dimpotrivă, odată ce pârâta a luat opțiunea de a supune vânzării un anumit imobil, în condițiile legii, angajamentul astfel luat semnifică materializarea facultății de a vinde, în sensul de a supune imobilul procedurilor de înstrăinare către persoana îndreptățită. Odată luată hotărârea de a vinde un astfel de imobil, regia autonomă nu se mai află în câmpul de acțiune al facultății de a vinde sau a nu vinde bunul, ci sub angajamentul adus la cunoștința cumpărătorului că acceptă vânzarea, cu toate consecințele corelative unui asemenea angajament. Din acest moment, pârâta regie autonomă mai are prerogativa de a refuza continuarea procedurilor de vânzare, pentru motive ce privesc însăși etapele și procedura de negociere a prețului.
Potrivit procesului-verbal nr. 12441/3.12.2004, pârâta nu a uzat de facultatea de a nu vinde imobilul. Dimpotrivă, același proces-verbal atestă că părțile implicate în operațiune au parcurs întreaga procedură de vânzare-cumpărare, au negociat și stabilit prețul, modalitatea de plată a acestuia și necesitatea de a se prezenta pe viitor, pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.
Refuzul pârâtei de a încheia procedura de vânzare-cumpărare a activelor imobilizate către reclamantă, prin încheierea în formă autentică a contractului, este considerat de C neîntemeiat.
Astfel, prețul vânzării acestor bunuri a fost achitat, aspect recunoscut de pârâtă. Referitor la neînțelegerile intervenite între părți cu privire la neachitarea de către reclamantă a unor sume de bani reprezentând decontări bănești și penalități ce rezultă din contractul de asociere în participațiune, Curtea constată, pe de o parte, că aceste pretenții ale pârâtei nu își au izvorul juridic în operațiunea de vânzare-cumpărare a activelor, chiar dacă astfel de pretenții au fost cuprinse în procesul-verbal nr. 12441/3.12.2004, ci așa cum arată și pârâta, stingerea acestor pretenții a fost propusă de pârâtă prin compensarea cu unele datorii reciproce pe care aceasta le are față de reclamantă, conform adresei nr. 7422/17.07.2007.
Relativ laexceptio non adimpleti contractus, ridicată de pârâtă, în sensul că este justificată neexecutarea obligației sale de a încheia contractul în formă autentică pe motivul neexecutării de către reclamantă a obligației vizând plata decontărilor din participațiune și penalităților asupra acestora, Curtea de Apel constată că excepția de neexecutare astfel ridicată este nefondată, pentru motivele ce succed.
Pentru a deveni operantă o atare excepție, este imperios necesar să se constate îndeplinirea următoarelor condiții cumulative: să existe o neexecutare, chiar parțială, dar importantă, a obligațiilor contractual stabilite; obligațiile neexecutate să fie reciproce și să își aibă temeiul în același contract; neexecutarea obligațiilor să nu se datoreze faptei celui ce invocă excepția de neexecutare, ci să fie determinată de o altă împrejurare ce nu îi este imputabilă titularului excepției; prin natura sa, raportul contractual să comporte aplicarea regulii executării simultane a obligațiilor celor două părți. Aceste cerințe nu sunt prezente, în mod cumulativ, asupra raporturilor încheiate de către părți. Astfel, chiar considerând că reclamanta nu și-a executat obligația de plată a sumelor de bani rezultând din contractul de asociere în participațiune, această obligație nu are caracter reciproc obligațiilor izvorâte din contractul de vânzare cumpărare, respectiv nu își are temeiul în procedura de vânzare-cumpărare reglementată de nr.OG 19/2002. Tot astfel, raportul contractual desemnat de contractul de asociere în participațiune nu este supus regulii executării simultane cu raportul contractual rezultat din vânzarea-cumpărarea activelor imobilizate. Cele două categorii de raporturi contractuale nu au aceeași natură și, considerate alăturat, nu au caracter sinalagmatic pentru a fi incidentă excepția de neexecutare.
Curtea statuează că, în realitate, prin procesul-verbal nr. 12441/3.12.2004 părțile au încheiat două categorii de acorduri, astfel: prima, cu obiect exclusiv asupra vânzării-cumpărării activelor nominalizate; secunda, cu referire la obligațiile decurgând din contractul de asociere în participațiune preexistent. Cele două categorii de obligații nu au caracter interdependent și corelativ, ci autonom, de-sine-stătător, astfel că neexecutarea unei categorii de obligații nu împietează asupra executării celeilalte categorii obligaționale. Prin urmare, dispozițiile art. 1020 cod civil nu sunt aplicabile în contextul analizat, iar prevederile art. 969 Cod civil vizează contractul, ca lege a părților, după natura obligațiilor asumate, în scopul de a produce efectele juridice specifice contractului, iar nu prin combinarea a două categorii de raporturi contractuale diferite ca natură juridică, având ca finalitate lipsirea de efecte a raportului contractual neconvenabil uneia dintre părțile contractante.
Astfel fiind, Curtea urmează a admite apelul reclamantei - Production SA T, va schimba în parte hotărârea atacată, în sensul că va obliga pârâta să vândă reclamantei terenul aferent imobilului compus din active imobilizate - construcții - din cadrul Complexului "Hotel 2000" compus din: Corp B ( pavilion administrativ; anexa ); magazie A; Magazie B; Corp A ( A1 - recepție, restaurant, A 2 - cazare, A 3 - cazare, Anexa ); Corp D; betonate; Drumuri și alei; Terenuri de tenis (terenuri și tribună); .; de vară; de agrement; de lemn; situat în T, Calea - nr. 94, la prețul ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului, întocmit din dispoziția pârâtei, menținând în rest dispozițiile hotărârii apelate. Va respinge apelul pârâtei declarat împotriva aceleiași hotărâri și va obliga pârâta la plata sumei de 4,15 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul reclamantei - Production SA T, cu sediul procedural ales în T, Calea, nr.14 A, jud. T împotriva sentinței civile nr. 1365/26.11.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâta RA Administrația Protocolului de Stat B, cu sediul în B,--8 Sector 1.
Schimbă în parte hotărârea atacată, în sensul că obligă pârâta să vândă reclamantei terenul aferent imobilului compus din active imobilizate - construcții - din cadrul Complexului "Hotel 2000" compus din: Corp B ( pavilion administrativ; anexa ); magazie A; Magazie B; Corp A ( A1 - recepție, restaurant, A 2 - cazare, A 3 - cazare, Anexa ); Corp D; betonate; Drumuri și alei; Terenuri de tenis (terenuri și tribună); .; de vară; de agrement; de lemn; situat în T, Calea - nr. 94, la prețul ce va rezulta din raportul de evaluare a terenului, întocmit din dispoziția pârâtei.
Menține în rest dispozițiile hotărârii apelate.
Respinge apelul pârâtei declarat împotriva aceleiași hotărâri.
Obligă pârâta la plata sumei de 4,15 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru și timbru judiciar, către reclamanta apelantă.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 05 iunie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
Dr. - - Dr. - -
Pentru GREFIER
- --aflat în
Prim grefier
Red. /10.07.2008
Dact. B - / 14.07.2008
Prima instanță - Trib.
Judecător - -a
Se comunică 2 ex. - - Production SA
- RA Administrația Protocolului de Stat
Președinte:Marian BratișJudecători:Marian Bratiș, Magdalena Mălescu
