Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 12/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
Secția Comercială și de Contencios
Administrativ și Fiscal
Dosar nr. -
DECIZIA nr. 12/2008 - A/
Ședința publică din 12 februarie 2008
PREȘEDINTE: Rițiu Roxana
JUDECĂTOR 2: Blaga Gabriela
Grefier: - -
Pe rol fiind soluționarea apelului comercial d eclarat de apelanții reclamanți și ambii domiciliați în O-. 3 cod poștal - județul în contradictoriu cu intimații pârâți - COM SRL cu sediul în Aleșd - nr. 3 cod poștal - județul B, cu domiciliul în Aleșd - - nr. 8. județul și cu domiciliul în Aleșd - - nr. 8. județul împotriva sentinței nr. 1082/COM/2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosarul nr-, având ca obiectobligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă reprezentatul apelanților reclamanților și avocat în baza delegației 25/2007, reprezentanta intimaților pârâți - COM SRL, și avocat în baza împuternicirii 110/2007, martorii G și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei în sensul celor de mai sus, învederându-se instanței că apelul este legal timbrat cu 4 lei taxă de timbru - chitanța nr. 275-1-30 din 02.10.2007 - plus 0,3 lei timbru judiciar, după care:
Instanțaprocedează la audierea martorilor, fiind audiat mai întâi martorul în lipsa martorului G, ulterior fiind audiat și acesta din urmă; declarațiile acestora au fost consemnate în procese verbale separate.
Reprezentatul apelanților reclamanților și depune la dosar un plan de amplasament al imobilului.
Reprezentanta intimaților pârâți - COM SRL, și depune la dosar două adrese spre a fi avute în vedere la soluționarea cauzei, arată că acestea există deja la dosar. Solicită audierea martorului, depune în acest sens un înscris cu adresa acestuia.
Reprezentatul apelanților reclamanților și se opune la audierea acestuia arătând că părților li s-a încuviințat un număr egal de martori, declară totodată că renunță la audierea martorului său.
Instanțarespinge cererea de audiere a martorului. Nefiind alte cereri, acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentatul apelanților reclamanților și solicită admiterea apelului și obligarea pârâților să permită accesul în spațiu. S-a dovedit faptul că spațiul este insalubru și necesită reparații. Solicită cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
Reprezentanta intimaților pârâți - COM SRL, și solicită respingerea apelului. În acest sens arată că din chiar declarația martorului propus de partea adversă rezultă că s-a permis accesul în spațiu. E firesc ca lucrările de reparații să țină cont de programul magazinului, mai mult există un fond de marfă ce nu poate fi lăsat nesupravegheat. Arată că intimații au propus apelanților realizarea unei ieșiri separate dar aceștia au refuzat. este în această stare de zeci de ani, nici nu poate fi folosit fără intrare separată. Solicită cheltuieli de judecată.
Reprezentatul apelanților reclamanților și arată că nu i se poate impune obligația de a modifica imobilul.
CURTEA D APEL
DELIBERÂND
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr. 1082/COM/2007 Tribunalul Bihora respins acțiunea comercială formulată de reclamanții și, ambii cu domiciliul în - 144, TN 37075, cu domiciliul procesual ales situat în O,-,.3, jud. B în contradictoriu cu pârâții - Com SRL, cu sediul în Aleșd, P-ța - nr.3, jud. B, și, ambii cu domiciliul în loc. Aleșd,-/A, județul B, având ca obiect obligația de a face.
Pentru a pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Examinând actele și lucrările dosarului, extrasul de carte funciară, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3455/04.10.2005 de către Biroul Notarului Public -, precum și Declarația autentificată sub nr. 2640/17.10.2005 de către același birou notarial, privind încasarea diferenței de preț al imobilului în litigiu, documente depuse la dosar în copie certificată (filele 5-9), prima instanță a reținut în fapt că imobilul în cauză, înscris în 4388 Aleșd, nr. top. 74, reprezentând în natură teren cu construcții în suprafață de 136 mp. situat în Aleșd, P-ța - nr. 3, cu destinația de drogherie, constituie proprietatea tabulară a reclamanților, dobândită cu titlul de cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare anterior menționat, contract care cuprinde o clauză privind constituirea în favoarea pârâților a unui drept de folosință gratuită asupra spațiului comercial d e la parter până la data de 04.10.2015, acest drept fiind notat și în foaia de sarcini a imobilului, la pozițiile C2,3.
Potrivit balanței sintetice pe luna aprilie 2007 COM, valoarea soldului creditor al societății este de 95963,31 lei, ceea ce indică o valoare substanțială a activelor societății, cu sediul social situat la subsolul imobilului în cauză, având ca asociat unic și administrator pe pârâta.
Analizând clauzele contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, sub aspectul efectelor juridice, prima instanță a reținut că obligația asumată de către pârâți consistă în aceea de a permite accesul la subsol pentru cumpărători, prin suprafața folosită de la parter, pentru aceștia sau mandatarul lor.
Această obligație contractuală, contrar susținerilor reclamanților, nu este însă necondiționată și nelimitată, în sensul că, prin exercitarea dreptului corelativ acesteia nu se poate aduce atingere dreptului de folosință al pârâților asupra imobilului în cauză.
Desfășurarea unei activități comerciale, reține prima instanță, impune existența și folosirea unor instrumente de lucru adecvate, în funcție de obiectul comerțului, bunuri precum: local, mobilier, mărfuri, instalații, brevete de invenții, care generic constituie fondul de comerț al societății comerciale.
Ca orice drept de proprietate incorporală, fondul de comerț conferă titularului său un drept exclusiv de exploatare, care privește fondul de comerț ca bun unitar, precum și elementele sale componente.
Bunurile imobile, precum și bunurile mobile corporale, cum sunt materiile prime, materialele și produsele rezultate din activitatea comercială, fac parte din categoria elementelor corporale ale fondului de comerț.
În speță, prima instanță a reținut că bunurile corporale cuprinse în fondul de comerț al societății, inclusiv fondul de marfă, sunt depozitate la sediul social, situat în imobilul din litigiu, astfel că accesul necondiționat al reclamanților în imobil în absența pârâților, ar fi de natură a aduce atingere dreptului exclusiv de exploatare al acestora asupra fondului de comerț și elementelor sale componente.
De altfel, disponibilitatea pârâților de a-și îndeplini obligația contractuală privind asigurarea accesului la subsolul clădirii în cauză rezultă și din solicitarea acestora, înregistrată sub nr. 3/29.05.2007, la Primăria Orașului Aleșd, privind aprobarea amenajării unui acces din fața clădirii, la subsol, cerere care a primit un aviz favorabil, conform adresei nr. 13.520/31.05.2007.
Față de considerentele anterior expuse, prima instanță a apreciat acțiunea reclamanților ca fiind nefondată, fiind respinsă ca atare.
Împotriva acestei sentințe, în termen și legal timbrat au declarat apel reclamanții și solicitând schimbarea ei în totalitate în sensul admiterii acțiunii lor.
În drept sunt invocate prevederile art. 282 și următoarele Cod de Procedură Civilă și art. 1073 și următoarele Cod Civil.
Apelanții critică soluția instanței de fond afirmând că a fost pronunțată fără a li se admite proba testimonială pentru a-și putea dovedi acțiunea, mai exact faptul că accesul în imobil le este interzis.
Mai arată apelanții că obligația pe care pârâții și-au asumat-o prin contractul de vânzare-cumpărare nu este respectată de aceștia. Susțin că niciodată nu au solicitat o cheie a spațiului în care pârâții își desfășoară activitatea, așa cum susțin pârâții, dorind să aibă acces la subsolul imobilului pentru a efectua unele lucrări de reparații și îmbunătățiri.
Cum o altă cale de acces la subsol nu este, decât cea prin magazinul folosit de pârâții intimați, și cum nu sunt de acord cu amenajarea unei alte căi de acces din stradă deoarece aceasta înseamnă spargerea pereților și slăbirea rezistenței imobilului proprietatea lor, apelanții solicită admiterea apelului și a acțiunii pe care au promovat-o, precum și cheltuieli de judecată.
Solicită în probațiune administrarea de înscrisuri și a probei testimoniale.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimații, și - COM SRL solicită respingerea ca nefondat a apelului și cheltuieli de judecată.
Susțin intimații că deși apelanții critică respingerea cererii de probațiune testimonială, aceștia nu solicită casarea sentinței și trimiterea spre rejudecare pentru administrare de probe.
Apreciază nefondate criticile, arătând că nu au îngrădit accesul apelanților în spațiu, permițându-le accesul în timpul programului de lucru al societății.
Susțin că nu și-au încălcat obligația asumată prin contractul de vânzare-cumpărare, permițând accesul apelanților în subsol și chiar propunându-le deschiderea unei alte căi de acces pe cheltuiala lor.
În lipsa lor din spațiu însă, arată că nu sunt de acord să pătrundă la subsolul clădirii prin magazin deoarece marfa existentă este periclitată.
Mai susțin și că nu sunt reale și necesare lucrările de reparații invocate de reclamanții apelanți, deoarece în subsol nu există nici o instalație de apă canal.
La cererea părților instanța a încuviințat administrarea probei testimoniale, audiind câte un martor pentru fiecare parte, depozițiile acestora regăsindu-se la dosar.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate, a apărărilor formulate, a probelor administrate în apel, Curtea de APEL ORADEA constată că este nelegală și netemeinică, apelul fiind fondat.
Obiectul acțiunii vizând o obligație de a face, nerespectată de pârâți, pentru clarificarea situației de fapt se impunea administrarea la fond a probei testimoniale solicitată de toate părțile din litigiu, probă care a fost respinsă nemotivat - cu raportare la obiectul acțiunii - de prima instanță.
Probele administrate pe baza cărora și-a motivat soluția prima instanță ce dovedeau doar valoarea fondului de marfă existent în magazin, nu prezintă relevanță în cauză câtă vreme reclamanții apelanți nu au contestat existența magazinului prin care solicitau accesul pentru a ajunge la subsolul clădirii proprietatea lor.
Având în vedere caracterul devolutiv al căii de atac promovate, urmare a declarațiilor de martori audiați, instanța a reținut următoarele:
Odată cu înstrăinarea către apelanți prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 3455/04.10.2005 a imobilului din Aleșd - nr. 3, pârâta vânzătoare - COM SRL a constituit un drept de folosință gratuită pe 10 ani pentru spațiul comercial d e la parter în favoarea pârâților intimați și, care prin același act s-au obligat să permită accesul apelanților sau mandatarilor lor la subsolul clădirii prin spațiul folosit la parter.
Obligația asumată nu este afectată de nicio condiție.
Din declarația martorului rezultă că accesul la subsolul imobilului le este interzis și restricționat de către pârâți, precum și că subsolul se află într-o stare de degradare ce impune efectuarea unor reparații; el însuși constatând aceste aspecte.
Susținerile martorului G vizând acordarea accesului apelanților la subsolul clădirii, nu vor putea fi reținute deoarece martorul nu a asistat la nicio discuție între părți și tot ce știe referitor la acest aspect a aflat din spusele intimaților pârâți și nu prin propria-i percepție.
Că între părți s-au născut discuții cu privire la accesul în subsolul clădirii prin spațiul în care funcționează magazinul, este de necontestat, faptul rezultând atât din susținerea părților cât și a martorului G care a confirmat propunerea făcută de pârâții -intimați apelanților - reclamanți de a le face un alt acces la subsol, prin stradă.
Cum în calitatea lor de proprietari, indiferent pentru ce motiv, reclamanții apelanți au dreptul de a-și exercita atributele conferite de această calitate asupra imobilului, astfel, au dreptul de a intra în subsolul proprietatea lor fără a fi îngrădiți de pârâți - cu atât mai mult cu cât aceștia și-au asumat obligația de a permite accesul la subsol prin magazin fără a condiționa modalitatea și perioada în care să se facă acest acces - instanța apreciază ca fondată această cerere.
Cum însă admiterea cererii așa cum a fost formulată prin acțiune în sensul unui "acces necondiționat" ar putea duce la o interpretare care să treacă peste limitele unui acces rezonabil, ceea ce ar putea fi izvorul unor noi litigii între părți, Curtea de APEL ORADEA apreciază acțiunea admisibilă doar în parte.
În consecință baza celor mai sus arătate, în temeiul prevederilor art. 296 Cod de Procedură Civilă instanța va admite ca fondat apelul, va modifica sentința atacată și va admite acțiunea potrivit dispozitivului prezentei.
În temeiul prevederilor art. 274 Cod de Procedură Civilă, reținând culpa procesuală a pârâților intimați, aceștia vor fi obligați și la cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite ca fondat apelul declarat de apelanții și cu domiciliul ales în O-. 3 județul B la sediul avocatului, în contradictoriu cu intimații - COM SRL cu sediul în Aleșd - nr. 3 județul B, și ambii cu domiciliul în Aleșd - - nr. 8. împotriva sentinței nr. 1082 din 28.06.2007 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în totalitate în sensul că:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții - COM SRL, și.
Obligă pârâții - COM SRL, și să le permită reclamanților accesul în imobilul - parter și subsol situat în Aleșd - nr. 3 înscris în CF nr. 4388 Aleșd nr. cadastral 74.
Obligă pârâții să plătească reclamanților suma de 514,6 lei cheltuieli de judecată în fond și apel.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 12 februarie 2008.
Președinte Judecător Grefier
- - - - - -
Red. dec. /03.03.2008
Judecător fond
7 ex. /04.03.2008
Emis/exp. 5 comunicări:
apelanții reclamanți ambii domiciliați în O-. 3 cod poștal - județul intimații pârâți - COM SRL cu sediul în Aleșd - nr. 3 cod poștal - județul B, cu domiciliul în Aleșd - - nr. 8. județul cu domiciliul în Aleșd - - nr. 8. județulAstăzi, ___03.2008
Președinte:Rițiu RoxanaJudecători:Rițiu Roxana, Blaga Gabriela
