Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 159/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ nr. 159/2008
Ședința publică de la 17 2008
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Simona Szabo
JUDECĂTOR 2: Mirela Budiu
GREFIER: - -
S-a luat spre examinare apelul declarat de reclamanta - SRL împotriva sentinței civile nr. 228/12.02.2008 pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr- în contradictoriu cu pârâta SOCIETATEA COOPERATISTĂ DE CONSUM DE (FOSTA DE ), având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat din cadrul Baroului M în reprezentarea intereselor apelantei și consilier juridic G în reprezentarea intereselor pârâtei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu 14 lei taxă judiciară de timbru, originalul chitanței prin care s- achitat această taxă fiind depus la acest termen, precum și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că procedura de citare este legal îndeplinită, s-a solicitat judecarea cauzei în conformitate cu dispozițiile art. 242 alin. 2.pr.civ.
Reprezentanta apelantei depune la dosar originalul chitanței nr. -/20.06.2008 prin care s-a achitat taxa judiciară de timbru, precum și "note de ședință" și un set de acte anexă, care au fost comunicate și reprezentantului pârâtei. Precizează faptul că actele anexă
Reprezentantul pârâtei confirmă faptul că a primit "notele de ședință" și actele anexă acestora, precum și faptul că are cunoștință despre toate actele depuse la acest termen. De asemenea depune la dosar copia recipisei prin care comunicat rezilierea unilaterală a contractului de locațiune reclamantei.
La întrebarea Curții, reprezentanta apelantei și reprezentantul intimatei invederează faptul că nu mai au alte cereri de formulat în probațiune.
Curtea, nemaifiind alte cereri de formulat ori excepții de invocat, în temeiul art. 150.pr.civ. declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentanților părților pentru susținerea apelului.
Reprezentanta apelantei solicită instanței admiterea apelului așa cum fost formulat, desființarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, cu cheltuieli de judecată. Invederează instanței că în opinia sa instanța de fond în mod greșit a concluzionat că autorizarea efectuării lucrărilor de investiții este nelegală pentru că s-ar încălca dreptul proprietarului, în condițiile în care în momentul încheierii contractelor de închiriere proprietarul și-a dat acordul cu privire la destinația care urma să o aibă spațiile și cu privire la investițiile și lucrările care urmau a fi efectuate pentru a se putea funcționa în mod legal în aceste spații. Totodată precizează, la solicitarea instanței faptul că nu există din partea reclamantei intenția de extindere a clădirii, ci doar o compartimentare a spațiului actual pentru mai bună desfășurare a activității. Spațiul pentru patiserie nu excede cadrului contractual așa cum s-ar putea înțelege din memoriul tehnic depus la dosar în anexa 22.
La întrebarea instanței reprezentanta apelantei arată că, în realitate neexecutarea contractului, datorită normelor aplicate în prezent, apelanta nu este în măsură să exploateze spațiul cu destinația de bufet, cu toate acestea, pe considerentul de dovedi buna credință și pentru a obține acordul locatorului de a amenaja acest spațiu, a plătit chiria aferentă și acestui spațiu.
Reprezentantul intimatei solicită instanței respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca temeinică și legală. În susținerea poziției procesuale invederează faptul că potrivit clauzei prevăzute la art.6 din contractele încheiate între părți, s-a căzut de acord ca în situația în care plata chiriei nu se face timp de 2 luni consecutiv, locatorul poate să rezilieze contractul de plin drept și poate să ceară daune. Astfel încât din momentul în care chiriașul nu și-a plătit chiria pentru lunile iunie- iulie- august- 2007 fost îndeplinită condiția pentru rezilierea de plin drept a contractelor, reziliere ce a fost comunicată la data de 9.10.2007.
Mai arată că solicitarea acceptării efectuării lucrărilor de către reclamantă și compensarea contravalorii acestora cu chiria, este peste acordul de voință al părților realizat la încheierea contractelor de închiriere, ar crea o situație păguboasă pentru locator, urmând ca la expirarea contractelor să fie obligat să rețină și să despăgubească lucrări care nu îi sunt necesare și care au fost făcute pentru a aduce venituri suplimentare locatarului.
CURTEA:
Prin sentința civilă nr. 228/12.02.2008 pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr- s-a respins acțiunea reclamantei - SRL în contradictoriu cu pârâta Societatea Cooperativă de Consum Coop de și s-a admis cererea reconvențională precizată, formulată de pârâta - reclamantă reconvențională Societatea Cooperativă de Consum Coop de în contradictoriu cu reclamanta, pârâtă - reconvențională - SRL, și în consecință s-au constatat reziliate de plin drept contractele de închiriere nr. 6 și nr. 7 din 1.03.2005 încheiate între părți.
S-a dispus evacuarea reclamantei - pârâtă reconvențională - SRL din spațiile închiriate, imobil denumit "Bufet " și "" situate în M nr. 150, județul
A fost obligată reclamanta - pârâtă reconvențională să plătească pârâtei - reclamantă reconvențional, suma de 29,30 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a dispune în acest sens, prima instanță a reținut că pârâta reconvențională se face vinovată de neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale ce-i incumbau potrivit prev. art. 4 și 5 din contractele de locațiune nr. 6-7 din 01.03.2005, așa încât clauza rezolutorie stipulată de părțile contractante prin pactul comisoriu expres de gradul III a fost activată, împrejurare ce constituie o cauză legitimă de încetare a acestor contracte. Totodată s-a relevat că reclamanta revonvențională nu și-a dat acordul cu privire la efectuarea unor investiții de anvergură nedorind să schimbe destinația imobilului, solicitarea locatarei de a fi autorizată să execute lucrările de investiții ce exced prevederilor cuprinse în anexa nr. 1 contractelor perfectate, este una ce depășește cadrul contractual, nefiind legitimă și având drept urmare imediată aducerea unei atingeri grave prerogativelor dreptului de proprietate al locatorului.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat apel reclamanta- pârâtă reconvențională - SRL, solicitând reformarea hotărârii atacate în sensul desființării acesteia cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare.
În subsidiar, s-a solicitat schimbarea în tot a acestei hotărâri și admiterea acțiunii introductive, precum și respingerea cererii reconvenționale formulate de către intimată.
În motivarea cererii de apel, apelanta a relevat că prima instanța a făcut o greșită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată, statuând în sensul că autorizarea apelantei de a efectua lucrările de investiții solicitate exced cadrului contractual. S-a arătat că în momentul perfectării convenției, locatorul și-a dat acordul cu privire la destinația pe care urma să o aibă spațiile, cu privire la investițiile și lucrările preconizate, pentru aducerea acestor imobile în starea menită să asigure realizarea obiectului de activitate preconizat.
Totodată s-a învederat că necesitatea efectuării lucrărilor de reparații și amenajare a fost determinată atât de starea de degradare a imobilelor, care le făcea improprii folosinței, precum și de normele legale în vigoare prevăzute de lege în vederea obținerii autorizației de funcționare potrivit obiectului de activitate.
S-a susținut că echivalentul folosinței imobilelor închiriate a fost compensat cu contravaloarea lucrărilor de investiții, diferența rămasă ulterior compensării, fiind plătită voluntar de locatară, context în care nu se putea reține activarea clauzei rezolutorii.
Intimata prin întâmpinare formulată s-a opus admiterii apelului.
În susținerea poziției sale procesuale a relevat că rezoluțiunea convențională a contractelor de locațiune a intervenit pe temeiul pactului comisoriu expres de gradul III, așa încât hotărârea primei instanțe este temeinică și legală.
Deliberând asupra cererii de apel, Curtea reține următoarele:
Imobilele ce constituie obiect derivat al contractelor de locațiune nr. 6-7/2005 s-au aflat și anterior în posesia societății apelante.
La data de 01.04.2002 între intimată și - a intervenit un contract de închiriere cu privire la spațiul "Bufet " în suprafață de 108 mp, situat în M nr. 150, jud. M, cu destinație de alimentație publică, contract ce urma să se deruleze până la data de 01.04.2004. Acest contract a fost prelungit în baza contractului de închiriere nr. 8/03.02.2004 pe perioada 03.02.2004 - 03.02.2006.
La data de 15.01.2004 între societatea apelantă și - a fost încheiat contractul de asociere în participațiune, având ca obiect desfășurarea de activități de alimentație publică, - aducând în asociere spațiul situat în M nr. 150, deținut în baza contractului de închiriere menționat mai, iar apelanta contribuind cu "preluarea obligațiilor de plată a contravalorii chiriei aferentă spațiului închiriat" conform anexei 1 la contractul nr. 8/03.02.2004 conducerea intimatei și-a dat acordul cu privire la asocierea dintre apelantă și -.
La data de 03.02.2004 între intimată și intervine contractul nr. 7 de închiriere a spațiului situat în M nr. 150, pentru destinația de, spațiu în suprafață de 208 mp, pe perioada de 03.02.2004 - 03.02.2006.
Prin anexa la contract, intimata și-a dat acordul cu privire la asocierea dintre apelantă și în baza contractului de asociere în participațiune, din data de 10.01.2004, intervenit între apelantă și -
Acestea s-au asociat în vederea realizării de activităti de panificație și patiserie, comercializarea de produse de panificație și patiserie, transportul mărfurilor la beneficiari, aducând în asociație spațiul din M nr. 150, deținut în baza contractului de închiriere, iar apelanta aducând contribuția constând în utilaje specifice producției de panificație și patiserie, precum și plata contravalorii chiriei aferente spațiului.
Conform anexelor la cele două contracte de închiriere a spațiilor, intimata a fost de acord cu clauzele cuprinse în contractele de asociere.
În baza adresei din 01.09.2006,. cesionează apelantei cota parte din contractul de asociere, solicitând ca de la data de 01.09.2004, contractul de închiriere nr. 7/2004 să aibă ca unic beneficiar pe -.
În contractele de închiriere a spațiilor conform anexelor 1, 2 și 5 s-a statuat că destinația spațiului este aceea de bufet, alimentație publică,prevăzându-se obligația locatarului să folosească spațiile conform destinației stabilite prin contract, precum și aceea de a executa la timp și în bune condiții lucrările de întreținere, reparație, de a asigura paza, precum și măsurile.
În conformitate cu clauzele contractuale inserate în contractele de închiriere a spațiilor, apelanta a procedat la efectuarea lucrărilor de reparații și amenajare, necesare desfășurării activității și folosinței spațiilor potrivit contractelor.
Astfel prin procesul verbal de recepție în prezența reprezentanților intimatei s-au recepționat lucrările trecute în devizul de lucrări, aferent anexei 11 (filele 54-69) înregistrat în evidențele intimatei sub nr. 45/24.03.2004, lucrările efectuate corespunzând atât calitativ cât și cantitativ, fiind realizate cu acordul intimatei.
Aceste lucrări au fost efectuate în baza constatărilor făcute în data de 25.03.2004 (fila 52) conform anexei nr.1, în care era menționată starea de degradare în care se aflau imobilele ce constituiau obiectul contractelor de închiriere nr. 7 și 8 din 2004.
S-a consemnat în acest înscris că se impunea de urgență realizarea unor reparații capitale determinate de starea de degradare a acoperișului, degradarea planșeelor și a pereților, degradarea structurii de rezistență a acoperișului, etc.
Astfel reprezentanții legali ai intimatei au fost de acord cu aceste lucrări de reparatii ce urmau să fie executate de locatar, conform devizului prezentat (fila 54) urmând ca contravaloarea lucrărilor de reparații să fie compensată lunar din suma datorată cu titlu de chirie lunară.
Perioada pentru care s-a evaluat compensarea lucrărilor a fost de 37 luni, interval în care contractele de închiriere nr. 7 și 8 din 2004 cu locatarul - SRL au fost prelungite până la data de 30.05.2007. Drept consecință au fost încheiate contractele de închiriere nr. 6/01.03.2005 și 7/01.03.2005, anexele 12,13 pe durata 01.03.2005 - 30.12.2008, termen ce potrivit pct. II art. 2 - putea fi prelungit cu o perioadă egală cu perioada de compensare a lucrărilor efectuate de locatar.
Potrivit clauzelor contractuale, locatarul avea obligația de a folosi bunul potrivit destinației din contract, de a executa la timp și în bune condiții lucrările de reparații și întreținere, pentru ca spațiul să corespundă din punct de vedere, sanitar veterinar, altor norme legale obligatorii pentru a funcționa conform destinației, în caz de reziliere a contractului, locatorul fiind obligat să-l despăgubească pe locatar pentru lucrările executate și necompensate.
La aceste contracte a fost încheiată anexa 1 (fila 76), potrivit căreia reprezentanții intimatei au fost de acord ca locatarul - să execute aceste investiții, contravaloarea lor urmând să fie compensată cu 2/3 din cota lunară a chiriei. Valoarea investițiilor acceptate a fost de 360 milioane ROL, sumă ce trebuia compensată cu echivalentul chiriei pe o perioadă de 44 luni, cu acestă perioadă prelungindu-se contractele de închiriere, respectiv până la data de 30.08.2012.
Necesitatea efectuării lucrărilor de reparații și amenajare a fost determinată atât de starea de degradare a imobilelor care le făcea improprii folosinței, precum și de normele legale în vigoare prevăzute de lege pentru ca apelanta să poată funcționa potrivit obiectului de activitate. Înscrisurile de la filele 77-89 atestă procesele verbale, avizele, notificările, emise de Autoritatea sanitar veterinară și pentru siguranța alimentelor, Direcția de Sănătate Publică M, prin care activitatea apelantei era verificată, acesteia punându-i-se în vedere luarea măsurilor necesare pentru desfășurarea legală a activității.
În mod greșit instanța de fond a concluzionat că autorizarea apelantei de a efectua lucrările de investiții este nelegală, pentru că s-ar încălca dreptul proprietarului, în condițiile în care în momentul încheierii contractelor de închiriere proprietarul și-a dat acordul cu privire la destinația care urma să o aibă spațiile și cu privire la investițiile și lucrările care urmau a fi efectuate pentru a se putea funcționa în mod legal în aceste spații. Conform acestor documente s-a pus în vedere apelantei să întreprindă demersurile pentru respectarea nr. 852/2004 transpus prin nr.HG 924/2005. S-a relevat că perimetrul din sala de producție a pâinii trebuie să fie reparat și igienizat.
La data efectuării controlului atestat de procesul verbal nr. 6/2422/17.01.2006, Direcția Sanitar Veterinară Mac onstatat că la obiectivul de producție situat în l M nr. 150 lipsesc o serie de dotări, chiuvetele fiind în număr insuficient nefiind asigurat fluxul de ambalaje și circuitul corespunzător al materiei prime (fila 82).
Locatara a solicitat intimatei aprobarea lucrărilor de modernizare a unității imobil, situat în l M nr. 150 pentru a putea funcționa conform normelor europene (fila 90).
Intimata, prin adresa nr. 76/05.12.2006 a comunicat apelantei că nu își dă acceptul cu privire la realizarea lucrărilor de modernizare, solicitând ca orice activitate întreprinsă în acest sens de către locatar să fie sistată (fila 91).
Motivul refuzului l-a constituit faptul că pentru folosința spațiilor închiriate, apelanta achita o chirie considerată modică, precum și împrejurarea că noua conducere a locatorului nu deține documentele în baza cărora s-a stipulat o astfel de chirie.
Lucrările de structurare și modernizare pentru intrarea în legalitate trebuiau finalizate conform procesului verbal de constatare nr- până la data de 1 ianuarie 2007. Aceste lucrări se desfășurau și trebuiau să urmeze prescripțiile proiectului avizat sanitar nr. 6313/2006.
Acest proiect viza amenajarea spațiului de producție () în suprafață de 76,3 mp. a spațiului de răcire, feliere, ambalare în suprafață de 30,4 mp. a depozitului de produse finite în suprafață de 28,0 mp, precum și a spațiilor auxiliare în suprafață de 8,3 mp. a anexelor social sanitare în suprafață de 15,8 mp.
În proiect se prevedea și amenajarea unui spațiu de patiserie, însă memoriul tehnic tratează în cea mai M parte procesul de modernizare a spațiilor de producție pentru, compartimentarea acestora fiind făcută în vederea respectării sistemului de obținere a unor produse necontaminate, precum și Directivele Uniunii Europene privind materiale de contrucție corespunzătoare industriei alimentare.
Conform acestor norme spațiile de producție și auxiliare trebuie să permită o igienizare adecvată până la obținerea produselor finite, unitatea trebuind să dispună de un depozit materii prime (făină), sală de producție (coacere), sală răcire, feliere, ambalare, sala materiale pentru ambalare, birou, vestiare, depozit produse finite, recepție igienizare ambalaj de transport (lăzi pentru pâine), ambalaje curate, spălare echipament de lucru și protecție, spălare ustensile, spațiu pentru materiale de ambalare (pungi, etichete), spațiu pentru materiale de curățenie (detergenți, dezinfectanți), spațiu pentru ingrediente, sală de odihnă, sala de producție pentru produsele de patiserie fiind doar o componentă minoră a acestor lucrări de modernizare.
Apelanta a făcut toate demersurile necesare în vederea obținerii autorizațiilor prevăzute de lege pentru funcționare, motiv pentru care a procedat și la efectuarea reparațiilor și a lucrărilor de investiții, având în vedere că la momentul încheierii contractului, locatorul și-a exprimat acordul pentru realizarea lucrărilor de investiții necesare funcționării, și pornind de la premisa că acordul proprietarului referitor la destinația determinată prin contract și obligația acestuia de a menține lucrul în stare de funcționare conform acestei destinații, legitimează demersurile sale.
La data de 9 octombrie 2007, locatorul notifică apelantei că neîndeplinirea de către aceasta din urmă a obligațiilor contractuale referitoare la plata chiriei pentru lunile iunie, iulie, august și 2007 atrage rezilierea pe deplin drept a contractelor de locațiune.
Această notificarea a fost transmisă locatarei la data de 9 octombrie 2007, care a confirmat primirea documentului la 11 octombrie 2007.
Anterior primirii acestei notificări, locatara emite ordinul de plată nr. 186/10.10.2007, prin care achită intimatei contravaloarea chiriei aferentă lunilor iunie, iulie, august și 2007.
Principala apărare evocată de locatară privind neactivarea pactului comisoriu de gradul III a constat în aceea că și-a executat obligația de plată înainte de a fi pusă în întârziere, deși principalul considerent pentru care nu a achitat la scadența stipulată contractual echivalentul chiriei pentru acest interval, l-a constituit excepția de neexecutare a contractului.
S-a relevat că apelanta a uzat în mod legitim de acest mijloc de apărare, întrucât i s-a pretins executarea obligației contractuale de plată a echivalentului folosinței fără ca proprietarul să-și execute propriile obligații, acelea de a permite locatarei să folosească bunul închiriat conform destinației contractuale și să mențină lucrul în bună stare de funcționare, așa încât obiectul derivat al contractului de locațiune să poată fi valorificat în sensul în care conduita părților a fost stabilită prin contractele de locațiune.
Curtea consideră apelul exercitat de către apelantă drept fondat.
Pentru a statua în acest sens are în vedere următoarele:
Pe de o parte în raționamentul său, Curtea pornește de la natura juridică a contractului de locațiune și a conținutului acestui act juridic, reținând că printre obligațiile născute din acest contract pe seama locatorului este și obligația de a menține lucrul în stare de bună funcționare și de a garanta pentru folosința liniștită și utilă a acestuia.
nu poate, în cursul locațiunii, să schimbe forma lucrului închiriat, nici direct prin transformare materială, nici indirect prin schimbarea destinației sale. Câtă vreme locatorul a consimțit ca destinația lucrurilor închiriate să fie aceea de și spațiul destinat activității de, el și-a asumat implicit obligația de a menține în sens larg lucrul în bună stare de funcționare pentru această destinație și de a garanta pentru folosința liniștită și utilă a bunului conform destinației previzionate.
Contractul de locațiune a fost închiriat cu un comerciant. Imobilele ce au constituit obiect derivat al acestora au fost afectate exercitării comerțului. Locatara era interesată, dată fiind configurarea regimului juridic al fondului de comerț, să își asigure protecția bunurilor pe care le-a afectat activității comerciale. Bunurile închiriate destinate activității comerciale au devenit elemente active ale patrimoniului său, scopul urmărit era în mod evident atragerea clientelei și implicit obținerea de profit din activitatea desfășurată. Așa încât, prin faptul că bunurile închiriate au devenit improprii desfășurării activității comerciale la care intimata a consimțit datorită schimbărilor intervenite în legislația internă, dublat de aceea că prin nerealizarea lucrărilor de modernizare cu care proprietarul nu a fost de acord fără să opună motive rezonabile, locatara era pusă în situația dezagreabilă de a nu putea utiliza lucrul închiriat conform destinației determinate prin contract, și astfel a fost activată în opinia Curții obligația de garanție definită de art. 1420 pct. 3.civ.
Prin conduita sa, intimata a tins indirect la schimbarea destinației lucrului închiriat, încălcând obligația de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii de lucrul închiriat.
În acest context, în mod legitim pentru intervalul iunie - 2007, apelanta a invocat excepția de neexecutare suspendând executarea acestor prestații, fapt ce a avut ca efect suspendarea forței obligatorii a contractului.
Este știut că excepția de neexecutare a contractului operează exclusiv în puterea părții care o invocă. ca o modalitate de realizare a justiției private, acest mijloc de apărare, ca mijloc preventiv, a fost utilizat de reclamantă până la data de 10.10.2007, când pentru detensionarea situației a emis ordinul de plată nr. 186/2007.
Această plată s-a realizat înainte ca apelanta să fi fost încunoștințată că contractele de locațiune se consideră rezolvite de drept pe temeiul pactului comisoriu de gradul III.
Locatara a executat obligația după ajungerea ei la termen, dar înainte de a fi fost pusă în întârziere.
Deși în sfera raporturilor comerciale, datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobândă de drept din ziua când devin exigibile, debitorul aflându-se de drept în întârziere, pentru activarea pactului comisoriu de gradul III, condiția punerii în întârziere a debitorului este necesară. A admite contrariul ar însemna ca în materie comercială, pactele comisorii exprese să nu mai poată fi diferențiate în funcție de intensitatea efectului pe care îl produc. După cum creditorul poate apela pentru un anumit interval la mijlocul preventiv al excepției de neexecutare, tot așa opțiunea pentru mijlocul reparator al rezoluțiunii revine tot creditorului.
Acesta are facultatea de a opta dacă este cazul să invoce rezoluțiunea sau să ceară obligarea la executare a debitorului. Datorită consecințelor pe care le produc asupra ființei contractului pactele comisorii exprese, Curtea consideră că, și în materia contenciosului comercial prin derogare de la art. 43. comercial, în cazul pactului comisoriu de gradul III este absolut necesar ca în prealabil partea să fi fost notificată cu privire la opțiunea exprimată de creditor în ceea ce privește invocarea acestei clauze. Dacă o astfel de opțiune a fost exprimată ulterior executării obligației, rezoluțiunea convențională nu mai poate opera.
Acesta este însă numai un raționament subsidiar, fiindcă din considerentele de fapt ale speței, Curtea a apreciat că apelanta a invocat în mod legitim și este îndreptățită să invoce în mod legitim excepția de neexecutare a contratului care, prin natura sa, are un caracter cominator, determinând suspendarea forței obligatorii a acestuia pentru partea îndrituită să refuze executarea obligațiilor sale. Și este așa întrucât, așa cum s-a reținut mai, neexprimarea acordului pentru realizarea lucrărilor de modernizare la spațiul cu destinație de producție- tinde la schimbarea formei lucrului închiriat, punând locatara în imposibilitatea de a utiliza lucrul conform destinației utilizate prin contract.
Încălcarea obligației de abținere atrage răspunderea locatorului. Această obligație este sancționată cu acțiunea ce aparține locatarului prin care acesta solicită să fie autorizat la executarea lucrărilor în contul locatorului conform art. 1077. civ.
Refuzul locatorului de a consimți la realizarea acestor lucrări de modernizare nu a fost exercitat în scopul recunoscut de lege, nefiind exercitat civiliter.
Curtea a calificat conduita intimatei ca fiind o conduită ilicită sau abuzivă.
Apărările evocate de către intimată intră în sfera apărărilor formale întrucât bunurile închiriate au devenit improprii desfășurării activității comerciale la care locatorul a consimțit, caracteristică determinată de schimbările intervenite în legislația internă. În acest context locatorul nu putea exprima în mod legitim un refuz simplu de a consimți realizarea lucrărilor de modernizare fără să fundamenteze refuzul său pe motive obiective. Un eventual dezechilibru între prestațiile reciproce ale părților putea fi rezolvat prin invocarea cu bună- credință a teoriei impreviziunii. Chiar dacă la încheierea contractului locatorul nu a previzionat amploarea investițiilor ce urmau să fie efectuate pentru menținerea destinației bunurilor determinată prin contract, față de situația nou ivită, rezolvarea nu era aceea de a exprima un refuz categoric și de a determina prin voința sa exclusivă golirea acestor contracte de conținut ci de a acționa cu bună- credință în sensul dat de înlăturarea eventualului dezechilibru între prestațiile reciproce ale părților. A admite contrariul ar însemna să se recunoască, de plano, dreptul locatorului de a schimba în cursul locațiunii, fără acordul locatarului, destinația determinată prin contract a lucrului închiriat, fapt ce ar aduce o gravă atingere principiului consensualismului ce guvernează contractele sinalagmatice.
Pentru toate aceste considerente întemeiat pe dispoziile legale anterior citate, precum și pe dispozițiile art. 296. proc. civ. va admite apelul declarat de reclamanta - SRL împotriva sentinței civile nr. 228/12.02.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș pe care o schimbă în tot, și în consecință va admite acțiunea principală formulată de către reclamantă împotriva pârâtei Societatea Cooperatistă de Consum de și autorizează - SRL să execute lucrările de investiții conform programului de modernizare aprobat de ASA pentru a ajunge la standardele de autorizare impuse de UE la obiectivele numite " " și " " ce fac obiectul contractelor de închiriere nr. 6/01.03.2005 și nr. 7/01.03.2005, pe cheltuiala sa, în compensare cu chiria, conform clauzelor contractuale.
Se va respinge cererea reconvențională formulată de pârâta Societatea Cooperatistă de Consum de, astfel cum a fost precizată.
Potrivit art. 274. proc. civ. pârâta, aflându-se în culpă procesuală va fi să plătească reclamantei suma de 822,75 lei, reprezentând cheltuieli de judecată la fond și în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta - SRL împotriva sentinței civile nr. 228/12.02.2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș pe care o schimbă în tot și în consecință:
Admite acțiunea principală formulată de către reclamantă împotriva pârâtei Societatea Cooperatistă de Consum de și autorizează - SRL să execute lucrările de investiții conform programului de modernizare aprobat de ASA pentru a ajunge la standardele de autorizare impuse de UE la obiectivele numite " " și " " ce fac obiectul contractelor de închiriere nr. 6/01.03.2005 și nr. 7/01.03.2005, pe cheltuiala sa, în compensare cu chiria, conform clauzelor contractuale.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta Societatea Cooperatistă de Consum de, astfel cum a fost precizată.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 822,75 lei, cheltuieli de judecată la fond și în apel.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - -
Red.SS/dact.MM
4 ex / 07.11.2008
jud.primă instanță:
Președinte:Simona SzaboJudecători:Simona Szabo, Mirela Budiu
