Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 242/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSARUL NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA Nr. 242
ȘEDINȚA DIN CAMERA DE CONSILIU DE - 2009
PREȘEDINTE: Carmen Popescu
JUDECĂTOR 2: Angela Rădulescu
GREFIER - -
Pe rol pronunțarea asupra dezbaterilor cu privire la apelul formulat de apelanta-reclamantă - & - SRL DE împotriva sentinței nr.505 din 19.10.2007, pronunțate de Tribunalul Olt - Secția Comercială și de contencios Administrativ, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - MIXT SA C, ce au avut loc în ședința publică de la data de 05.11.2009, consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA:
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr. 505 din 19.10.2007, pronunțată de Tribunalul Olt - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, în dosarul nr-, s-a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de către pârâta - MIXT SA C și s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta - & - SRL DE.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți cu privire la spațiul comercial "Alimentara - -" s-a prevăzut că terenul aferent spațiului comercial, determinat conform documentației tehnice pentru obținerea titlului de proprietate, va fi vândut către - & - SRL, în condițiile legii. Această sintagmă nu poate duce la stabilirea valorii terenului la data de 22.10.1996, în temeiul legii nr. 85/1992, în condițiile în care proprietarul imobilului cere 70 euro pe metrul pătrat. Ca urmare, nu se poate impune un preț vreuneia dintre părți, deoarece s-ar nesocoti consimțământul celeilalte. Deoarece convențiile trebuie îndeplinite cu bună credință, potrivit art. 970 Cod civil, nu se poate aplica în speță art. 1073 cod civil referitor la dreptul creditorului de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar, de a fi dezdăunat, cauza fiind ilicită, contrară bunelor moravuri și prohibită de lege. Clauza invocată era operantă doar în momentul în care ar fi intervenit acordul de voință al părților cu privire la preț. Instanța nu se poate substitui voinței părților.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta - & - SRL, care a invocat nelegalitatea și netemeinicia și a susținut că, în speță, instanța trebuie să interpreteze sintagma "în condițiile legii" prin raportare la dispozițiile legale în vigoare la data încheierii convenției. Aceasta deoarece pârâta a devenit proprietarul terenului din litigiu prin sentința pronunțată de Judecătoria Caracal la data de 26.01.1995, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 3759/22.10.1996 a Curții de Apel Craiova. Reclamanta a notificat-o pe pârâtă să vândă terenul, iar pârâta a declarat că este de acord, dar la prețul de 70 euro/mp, preț ce depășește valoarea de piață. Întrucât obligația s-a născut la data de 06.03.1996, trebuia pusă în executare la 22.10.1996, când - MIXT SA Cad evenit proprietar, în ambele momente fiind societate cu capital de stat. Ca urmare, în speță trebuiau aplicate dispozițiile art. 1073-1078 Cod civil, iar instanța trebuia să oblige pârâta să vândă terenul la prețul calculat potrivit legii. Ca urmare, este necesară completarea raportului de expertiză și evaluarea terenului conform Legii nr. 85/1992, iar valoarea se va reactualiza în prezent.
La dosar nu s-a depus întâmpinare.
Examinând actele și lucrările cauzei, Curtea găsește apelul fondat pentru următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 06.03.1996, s-a vândut spațiul comercial "Alimentara - -".
În art. 6 din contract, în capitolul intitulat "clauze speciale", părțile au prevăzut că "terenul aferent spațiului comercial (activului) Alimentara - -, determinat conform documentației tehnice întocmite de - PROIECT SA C pentru obținerea titlului de proprietate, de 3094 mp, nu este cuprins în valoarea activului. Acesta va fi vândut către - & - SRL în condițiile prevăzute de lege".
Clauza examinată are valoare de lege între părți, potrivit principiului forței obligatorii a convențiilor, prevăzut de art. 969 Cod civil.
De altfel, din corespondența purtată între părți anterior litigiului (adresa - MIXT SA nr. 91/22.02.2005 aflată la fila nr. 7 din dosarul de fond) reiese fără echivoc faptul că nu se contestă existența ori valabilitatea acestei clauze, neînțelegerile părților intervenind doar cu privire la interpretarea prevederilor referitoare la preț, deoarece - MIXT SA a comunicat către - & - SRL că este de acord cu încheierea contractului și că prețul pretins este de 70 euro plus TVA/mp.
Apărarea invocată în proces de pârâta - MIXT SA, referitoare la faptul că în prezent societatea nu mai are capital de stat, deoarece o persoană fizică a devenit, la data de 12.01.2000, acționar majoritar prin cumpărarea unui număr de 189.420 acțiuni, reprezentând 89,82 % din capitalul social, este lipsită de orice relevanță.
În contractul încheiat la data de 06.03.1996 s-a angajat ca vânzător al activului și debitor al obligației de vânzare a terenului nu statul, ca acționar majoritar, ci societatea comercială pârâtă, - MIXT SA. Această persoană juridică există și în prezent și are în patrimoniu atât terenul din litigiu, cât și obligația asumată prin contractul examinat, indiferent dacă pe parcursul timpului acționarul majoritar al societății s-a modificat și indiferent dacă cea mai mare parte a capitalului a devenit, în acest mod, privată.
Prin dobândirea acțiunilor, s-a realizat transferul unor titluri reprezentative pentru contribuția deținătorului, constituind o parte a capitalului social, și nicidecum transferul unei părți a patrimoniului societății, universalitate ce cuprinde totalitatea drepturilor și obligațiilor cu caracter patrimonial ce aparțin societății și care a rămas nemodificat.
Ca urmare, în prezent nu se mai pune problema dacă părțile sunt de acord cu vânzarea-cumpărarea terenului și nici problema unei noi și libere manifestări de voință, acordul lor fiind deja realizat, ci doar problema executării obligațiilor asumate și, prin aceasta, a interpretării de către instanță a sintagmei "în condițiile prevăzute de lege".
Interpretarea de către instanță a unei clauze nu constituie o încălcare a voinței părților, după cum interpretarea diferită a aceleiași clauze nu reprezintă o executare cu rea-credință a convenției și nici cauză ilicită a contractului, contrară bunelor moravuri sau prohibită de lege, așa cum greșit a reținut prima instanță. De altfel, se reține că legalitatea și moralitatea cauzei, ca element al actului juridic civil, se analizează potrivit cerințelor prevăzute de art. 948 pct.4 Cod civil la data încheierii convenției, și nicidecum cu prilejul executării obligațiilor. Ulterior, potrivit art.970 Cod civil, se examinează exclusiv modul în care părțile înțeleg să-și execute obligațiile asumate.
Ca urmare, în speță acțiunea promovată este nu doar admisibilă, ci și fondată, deoarece își găsesc pe deplin aplicarea dispozițiile prevăzute de art. 1073 Cod civil, conform cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.
Altfel spus, instanța nu se substituie părților, ci constată că se impune executarea obligației de a încheia contract de vânzare-cumpărare, asumată de către părți la data de 06.03.1996.
Cu privire la legea aplicabilă pentru determinarea prețului vânzării, Curtea reține că la data de 06.03.1996 nu a avut loc o vânzare pe piața liberă, între doi agenți economici privați, prin negociere, ci a avut loc vânzarea unui activ din patrimoniul unei societăți comerciale cu capital de stat, astfel încât operațiunea analizată nu a conferit dreptul fostei societăți cu capital de stat de a specula terenul, impunând cumpărătorului activului un preț exorbitant, de 70 euro fără TVA pe mp, prin raportare la prețul pieții, nici posibilitatea negocierii prețului, după cum nu a conferit nici dreptul cumpărătorului de a pretinde ca prețul să se limiteze la valoarea de înregistrare a bunului în contabilitate.
Legea nr. 85/1992 nu își găsește aplicarea în speță, acest act normativ fiind exclusiv aplicabil pentru vânzarea de locuințe și de spații destinate activităților de comerț și de prestări servicii, de mică industrie și oricăror alte activități similare situate în construcțiile de locuințe aflate în curs de execuție. înstrăinat prin contractul încheiat între părți nu este situat într-o construcție de locuințe aflată în curs de execuție ci, așa cum s-a arătat în contract, reprezintă "întregul imobil" fost penitenciar situat în str. -.
Ca urmare, prețul determinat în condițiile prevăzute de lege este prețul calculat potrivit HG 834/1991 și HG 500/1994, actualizat, conform regulii înscrise în art. 1073 Cod civil și prin raportare la aceste criterii legale s-a calculat prețul de către expertul, desemnat în apel să evalueze terenul din litigiu.
Curtea reține că noțiunea de teren aferent definește întreaga suprafață de teren ce aparține clădirii înstrăinate și nu se confundă cu suprafața strict necesară folosirii construcției. De altfel, în speță, terenul aferent activului " Alimentara - -" a fost determinat de către părți prin convenție, ca fiind în suprafață de 3.094 mp.
Potrivit susținerilor ambelor părți și constatărilor expertului tehnic, desemnat la fond ( lucrarea depusă la fila nr. 142), reiese că suprafața reală a terenului aferent este de 2.688,08 mp, iar apelanta-reclamantă - & - SRL a făcut precizarea (conform consemnărilor din încheierea de ședință de la data de 19 februarie 2009 aflată la fila nr. 128 din dosar), că înțelege să solicite cumpărarea întregii suprafețe de teren din litigiu, de 2.668,08 mp.
Prețul terenului, a fost calculat potrivit HG 834/1991 și HG 500/1994, este de 8671,74 lei și se actualizează la cursul de 2,9897 lei/USD, la data de 07.01.2009, rezultând valoarea de 154.597 lei.
În ultimul răspuns la obiecțiuni, depus la fila 161 din dosar, expertul tehnic a explicat că prețul de 8671,74 lei a fost stabilit conform HG 834/1991 și HG 500/1994, la data de 30.06.1994, pentru un indice,873, arătând că intimata-pârâtă - MIXT SA a reevaluat terenul în același mod, pentru evidențierea în contabilitatea sa, în conformitate cu HG 500/1994, doar indicele folosit de aceasta fiind incorect (8,837 în loc de 8,873).
Totodată, expertul a explicat că indicele folosit la reactualizare a fost stabilit la data de 30.06.1994, pentru un curs valutar de 1.677 lei (0,1677 RON)/USD, iar actualizarea la zi s-a realizat pentru cursul de 2,9697 lei /USD înregistrat la data de 07.01.2009.
Pentru argumentele dezvoltate în precedent, Curtea constată că prețul pieței libere nu își găsește aplicarea în speță, indiferent în favoarea cărei părți este invocat și, prin urmare, nu se va reține nici prețul pieței, de 123 677 lei, calculat de expert la zi, pe piața liberă, afectată de recesiunea economică, ci prețul de 154 597 lei, ca fiind calculat "în condițiile prevăzute de lege".
Curtea reține și faptul că din certificatul de nomenclatură-/ 03.03.2008 depus la fila nr. 58 din dosar reiese că imobilul din str. - figurează în prezent în nomenclatorul străzilor municipiului C la adresa:-.
Totodată, Curtea constată că în cauză nu se pune problema pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, deoarece instanța nu a fost legal învestită cu o astfel de cerere, doar cu prilejul dezbaterii pe fond a apelului formulându-se concluzii în acest sens.
Față de considerentele expuse, Curtea va admite apelul și, potrivit art. 296 Cod procedură civilă, va schimba sentința atacată, în sensul că va admite acțiunea și va obliga pe pârâtă să vândă reclamantei suprafața de 2.668,08 mp teren situat în C,-, județul O, cu prețul de 154.597 lei și se va menține soluția de respingere a excepției de inadmisibilitate a acțiunii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta-reclamantă - & - SRL DE, cu sediul în com. de, jud. D, împotriva sentinței nr.505 din 19.10.2007, pronunțate de Tribunalul Olt - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - MIXT SA C, cu sediul în C, nr. 5, jud.
Schimbă sentința, în sensul că admite acțiunea și obligă pârâta să vândă reclamantei suprafața de 2668,08 mp teren situat în C,-, jud. O, cu prețul de 154.597 lei.
Menține soluția de respingere a excepției inadmisibilității acțiunii.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința de la 12 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red. jud. / 4 ex/
. ȘE /25.11.2009
Jud. fond
Președinte:Carmen PopescuJudecători:Carmen Popescu, Angela Rădulescu
