Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 26/2008. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ
DECIZIA NR.26/
Ședința publică de la 31 Martie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ioan Speianu
JUDECĂTOR 2: Valentina Vrabie
Grefier - - -
-.-.-.-.-.-.-
Pentru astăzi fiind judecarea apelului declarat de către pârâta - SA G, cu sediul în G,-,.1, camera 106, jud.G, împotriva sentinței comerciale nr.2217/18.10.2007 pronunțată de Tribunalul Galați în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata - SRL G, având ca obiect- obligația de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 28 martie 2008 și au fost consemnate prin încheierea de ședință din aceeași zi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru termenul din 31 martie 2008.
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin sentința nr.2217/F/18.10.2007 a Tribunalului Galați, secția comercială și de contencios administrativ, a fost respinsă excepția prescripției promisiunii de vânzare-cumpărare invocată de pârâtă, ca nefondată.
S-a admis acțiunea înregistrată sub nr-, formulată de reclamanta - SRL G, cu sediul în G,-, în contradictoriu cu pârâta - SA G, cu sediul în G,-,.1, camera 106, jud. G, și a fost obligată pârâta să vândă reclamantei terenul situat în G, str. - ( - -) 18, - teren pe care este amplasat activul cumpărat de - SRL G, la data de 20.01.1997.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 414 cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a avut în vedere următoarele:
Prin actiunea înregistrată sub nr. 8543/C/2005 la Judecatoria G, reclamanta - SRL Gac hemat in judecata pe - SA G, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligata sa vanda terenul situat in G, str. - -, - teren pe care este amplasat activul pe care l- cumparat la data de 06.01.1997 conform procesului-verbal de adjudecare si contractului de vanzare-cumparare din 20.01.1997.
In motivarea actiunii a invederat că la data de 06.01.1997, societatea s-a înscris și a participat la licitația pentru vânzarea a 30 de active,proprietatea - SA G, ocazie cu care a adjudecat activul situat în str. - -,- în suprafață de 409 mp, conform procesului-verbal încheiat in aceeași zi.
Pentru bunul adjudecat s- încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 20.01.1997, contract ce a fost trecut în registrul de transcripțiuni sub nr. 1516 din 06.02.1997 la Judecătoria Galați și pentru care s-au achitat taxele aferente.
In momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâta - SA G, nu deținea titlu de proprietate asupra terenului aferent activului vândut la licitație, astfel încât s-a obligat, conform pct.8 din contract, să vândă terenul, societății, cota parte indiviză, urmând ca actul de vânzare-cumpărare să fie perfectat după obținerea dreptului de proprietate.
De asemenea, această obligație de a vinde terenul aferent activului cumpărat, pârâta și-a asumat-o și prin procesul-verbal de adjudecare nr. 36/06.01.1997 în care s- stipulat în mod evident că " în cazul în care ulterior ținerii licitației și achitării activului vândut, - SA G va obține titlul de proprietate asupra terenului pe care este amplasat activul vândut, acesta se obligă a vinde terenul, respectiv adjudecătorului,la prețul stabilit de AGA prin evaluare".
Vânzarea activului s-a realizat conform Legii nr. 58/1991, nr. 634/1991, modificat cu nr. 758/1991 și nr. 545/1992 și Normelor metodologice emise de FPS pentru preselecția ofertanților, de către - SA G, societate care la acel moment nu deținea și dreptul de proprietate asupra terenului pe care era amplasat activul.
Ulterior datei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, pârâta a obținut actul de proprietate asupra terenului, respectiv Certificatul de atestare dreptului de proprietate asupra terenurilor, Seria -, nr. 0011 emis de Consiliul Județean G, poziția 13, pe care se află amplasat activul, a cărui proprietari sunt, astfel încât are obligația de a -i vinde terenul așa după cum s- obligat.
Deși pârâta a fost notificată în acest sens, cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru teren, încălcându-și astfel obligația pe care și-a asumat-o odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Parata, prin întampinare a solicitat respingerea actiunii ca nefondată.
Contractul de vanzare-cumparare active nr. 218/1997 nu o obliga la perfectarea contractului de vanzare-cumparare asupra terenului aferent activului. Astfel, si- rezervat dreptul de a analiza eventualitatea perfectarii unui contract de vanzare-cumparare.Mai mult, perfectarea unei conventii presupune in primul rand realizarea acordului de vointa al partilor. Continutul art. 8 din procesul verbal nr. 36/1997 contrazice sustinerile reclamantei ce dobandit dreptul de folosinta al terenului conform art. 18 din HG nr. 634/1991, drept ce a fost inclus in pretul general de vanzare al activului.
De altfel, nici in cuprinsul contractului de vanzare cumparare nu se vorbeste despre acest fapt. Mai mult, in art. 10 se mentioneaza ca in pretul de adjudecare este inclusa si contravaloarea mijloacelor existente in unitate.
Dupa ce pârâta a fost notificată sa se prezinte pentru perfectarea contractului de vanzare- cumparare, abia atunci si- exprimat dorinta de a cumpara terenul.
In cauză s- efectuat o expertiza tehnica topometrica avand ca obiectiv stabilirea valorii de circulatie a terenului.
Prin sentinta civila nr. 7769/17.11.2006, Judecatoria G și-a declinat competența de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului G-Sectia comerciala, având in vedere disp. art. 3 pct.4 din Codul comercial, potrivit carora se considera fapte de comert cumpărările si vânzarile de parti sau de actiuni ale societatilor comerciale.
Pe rolul Tribunalului, cauza a fost inregistrata sub nr-.
Parata a invocat exceptia prescriptiei promisiunii de vanzare a terenului aferent activului vandut anterior.
In motivarea exceptiei parata a precizat ca de la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare a activului nr. 218/1997 si pana cand a fost notificata reclamanta, potrivit adresei nr. 2011/20.VI.2005, prin care solicitat perfectarea contractului de inchiriere a terenului, au trecut aproape 7 ani.
Potrivit disp. art. 1 si art. 3 din nr. 167/1958, considera prescrisa promisiunea de vânzare-cumpărare, deoarece nu a fost exercitata in termenul legal de 3 ani.
Analizând si coroborand ansamblul probator administrat in cauză, se retine că, în conditiile procesului de privatizare, - SA a vândut prin licitatie publica, o serie de active, ocazie cu care la data de 06.01.1997 i s-a adjudecat reclamantei activul situat in str. - -, ( in prezent str. -), - 18, in suprafata de 409 mp.
Pentru bunul adjudecat, s- incheiat contractul de vanzare cumparare din 20.01.1997 si care a fost trecut in Registrul de transcriptiuni sub nr. 1516/ 06.II.1997 la Judecatoria
conditiile inserate in Procesul verbal de predare primire a activului inregistrat sub nr. 899/06.II.1997, parata si-a asumat obligatia ca dupa obtinerea titlului de proprietate asupra terenului aferent activului, sa procedeze la vanzarea lui catre reclamanta.
Rezulta ca parata a incheiat contractul de vanzare-cumparare a activului, cu promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare terenului- art.8- dupa obtinerea titlului de proprietate asupra terenului.
Din materialul probator, rezulta ca odata cu preluarea bunului ( activului), reclamanta preluat si posesia terenului aferent activului, fapt recunoscut si de parata.
Potrivit art. 16 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, prescriptia se intrerupe prin recunoasterea dreptului carui actiune se prescrie facuta de cel in folosul caruia curge prescriptia.
Recunoasterea dreptului reclamantei s-a realizat prin predarea terenului ce face obiectul antecontractului ( promisiune de vanzare bilaterala), recunoastere ce este neindoielnica si produce efecte intreruptive.
In cauză, se retine ca prescriptia extinctiva s-a intrerupt prin inlaturarea prescriptiei scurse pana la aparitia cauzei întreruptive, respectiv notificarea reclamantei din data de 20.VI.2005, prin care reclamanta solicitat paratei incheierea contractului de inchiriere pe teren, implicit intentia de a nu respecta obligatia asumata prin antecontract. Astfel, instanta retine ca exceptia invocată de pârâta, privind prescriptia promisiunii de vanzare cumparare a terenului aferent activului vândut, este nefondată.
In ceea ce priveste fondul cauzei, se retine ca promisiunea de vânzare reprezinta conventie prin care partile se obliga sa incheie pe viitor un anumit contract, al cărui continut esential este determinat in prezent.
Fiind un adevărat contract având intre parti putere de lege, ambele parti sunt ținute sa respecte antecontractul si să-și indeplinească întocmai obligatiile asumate.
Asa fiind urmează ca acțiunea reclamantei sa fie admisă si pârâta obligata sa vânda acesteia terenul.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta C G, invocând în esență că, hotărârea pronunțată este nelegală, deși în cuprinsul hotărârii se motivează de ce acțiunea reclamantei nu este prescrisă, soluția corectă era cea de admitere a excepției având în vedere că de la data la care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în cauză a trecut mai mult de 3 ani, iar obligația de vânzare asumată prin contractul de vânzare cumpărarea a activului, fiind "obligație de a face" s-a prescris.
Instanța de fond dă o interpretare cel puțin curioasă, nelegală chiar, schimbând sensul judecății și, implicit, a speței deduse, motivând faptul că reclamanta a avut în continuu posesia spațiului și că nu sunt aplicabile dispozițiile invocate în materia prescripției.
Susținerile instanței de fond sunt nelegale întrucât au schimbat înțelesul litigiului astfel: greșit a interpretat instanța faptul că părțile prin art.8 din contract au stabilit condițiile de vânzare a terenului.
Această clauză este numai o promisiune de vânzare cumpărare, rămânând la latitudinea părților să convină condițiile de vânzare.
Admisibilitatea acțiunii de validare a unui antecontract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare și modalitățile de plată a prețului, sau constatarea ca acesta a fost achitat.
În general, un astfel de înscris nu poate să conducă la încheierea contractului în formă autentică, decât dacă el însuși îndeplinește condițiile de valabilitate necesare oricărui contract.
Apelul a fost înregistrat pe rolul secției comerciale a Curții de APEL GALAȚI cu nr.5211/121 din data de 4.01.2008, dispunându-se citarea legală a părților.
Procedând la analiza motivelor de critică ale pârâtei pe baza materialelor probatorii aflate la dosarul cauzei și a dispozițiilor legale aplicabile, Curtea constată că acestea sunt întemeiate în parte, fără a fi însăși suficiente spre a se proceda la o desființare sau schimbare a sentinței.
Dat fiind însă efectul devolutiv al apelului cât și faptul că hotărârea instanței este corectă în ce privește dispozitivul, urmează numai a se completa considerentele hotărârii.
Astfel având în vedere că, terenul aferent activului se află în coproprietatea indiviză - proporțional cu suprafețele construite deținute individual, a tuturor proprietarilor de imobil din blocul 5 de pe str.- - din mun.G, respectiv sub bloc, pârâta nu putea fi proprietara exclusivă a terenului situat sub activ și nu poate dispune de acesta.
Deținând numai o cotă parte indiviză din teren, pârâta poate dispune numai de cota parte respectivă, iar reclamanta putea folosi, în baza coproprietății forțate, aceeași cotă parte indiviză, posesiunea publică sau preluarea cu nume de proprietar, a ceva individual determinat și tangibil, fiind exclusă practic.
Iar în fapt, eventualitatea luării în posesie de către reclamantă a terenului, contravine chiar contractului pe care îl invocă ca temei de obligații reciproce.
Ceea ce rezultă indubitabil, este doar o promisiune de vânzare -cumpărare între părți, adică un contract în obligație de a face - supus disp.art.1073 și următ.civil, cu obligații prescriptibile dar condiționate de un eveniment viitor și sigur.
Cu alte cuvinte, obligațiile deveneau - pur și simplu - cu, curgerea termenului de prescripție, în momentul când vânzătorul activului obținea titlul de proprietate asupra terenului aferent activului, conform cu procedură prevăzută de Regulamentul aprobat prin G 834/1991.
Întrucât în executarea obligațiilor sinalagmatice, ambele părți trebuie să fie de bună credință, mai era necesar ca promitentul-vânzător să înștiințeze pe beneficiarul promisiunii despre obținerea titlului de proprietate asupra terenului, mai ales că ultimul - deși interesat, era un terț față de procedura de obținere a titlului.
Aceasta pentru că, dreptul - de atestare - al proprietății aparținea numai entității juridice provenite din fostele unități socialiste, conform articolului 20 din Legea nr.15/1990- reglementările ulterioare prevăzând doar posibilitatea transferului dreptului de proprietate către noii dobânditori ai activelor - nu și transferul dreptului de - atestare - al proprietății asupra terenurilor aferente activelor ce se vând.
În cauză se observă că pârâta a adus la cunoștința reclamantei despre dobândirea proprietății prin titlu, doar prin adresa prin care îi pretinde, printr-o modalitate inedită, chirie asupra terenului aferent activului - probabil subrogându-se în numele tuturor coproprietarilor indivizi din blocul respectiv.
Această concluzie rezultă din aplicarea disp.art.7 din decretul 167/1958 1 și 3, prescripția începând să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, iar când dreptul este sub condiție suspensivă, de la data când s-a împlinit condiția.
Prin coroborare, rezultă că pârâta nu putea acționa înainte de a avea cunoștință despre împlinirea condiției, astfel acțiunea sa a fost formulată în termen și este de admis în baza disp.art.1073 cod Civil.
S-ar putea discuta desigur dacă obligația pârâtei este executabilă direct, potrivit dispozitivului, sau ca urmare a unei proceduri ulterioare de stabilire a prețului - prin negociere sau pe cale juridică, adică printr-un alt proces în instanță.
Se constată însă că instanța de fond a fost investită numai cu clarificarea dreptului la cumpărare al reclamantei, rezultă din contractul de vânzare-cumpărare al activului, drept negat pur și simplu și nu condiționat de prețul obținut, de pârâtă, iar instanța a constatat și a obligat în consecință, respectiv, că pârâta trebuie să vândă reclamantei terenul aferent activului în baza obligației asumate prin contractul amintit.
Astfel, în baza principiului disponibilității acțiunii civile și în lipsa unei apărări a pârâtei axată pe chestiunea prețului și nu pe prescripția sau inexistența dreptului, instanța de fond a soluționat doar chestiunea litigioasă cu care a fost investită.
Față de cele mai sus expuse și în baza disp.art.297 pr.civ. Curtea urmează a dispune respingerea apelului de față, ca nefiind fondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat apelul declarat de către pârâta - SA G, cu sediul în G,-,.1, camera 106, jud.G, împotriva sentinței comerciale nr.2217/18.10.2007 pronunțată de Tribunalul Galați în dosarul nr-.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 31 Martie 2008.
Pt.PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
- - în conf.cu disp. - -
art.261 pr.civ.
PREȘEDINTE,
Grefier,
Red. -
Tehno.O/17.04.2008/4 ex.
Fond-
Președinte:Ioan SpeianuJudecători:Ioan Speianu, Valentina Vrabie
