Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 446/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALA NR.446 D- 2008
Acțiune în obligarea detentorului precar la a permite accesul pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale în vederea întocmirii documentației pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Obligație propter rem.
Art. 1 din nr.HG834/1991
Societatea comercială privatizată care, ulterior privatizării, inițiază procedura de obținere a certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru teren are, conform contractului de privatizare și prevederilor art. 1 din nr.HG834/1991, obligația, nu facultatea de a obține eliberarea acestui certificat. Dreptului său de a demara procedurile legale premergătoare emiterii certificatului îi corespunde obligația propter rem a tuturor deținătorilor acestor terenuri, indiferent de titlul cu care dețin și cu atât mai mult a celor fără titlu,de a permite efectuarea tuturor demersurilor legale necesare atingerii acestui scop, inclusiv de a permite accesul pe teren în vederea efectuării măsurătorilor cadastrale.
Asupra apelului comercial d e fata;
Prin sentința comercială nr.4748 din 2 aprilie 2008, pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active și a admis acțiunea formulată de SC SA, cu sediul în B, împotriva SC SRL, cu sediul în același municipiu. A obligat-o pe pârâta să permită accesul reclamantei în incinta spațiului comercial situat în B, sector III, în vederea efectuării măsurătorilor cadastrale asupra terenului aferent spațiului comercial. A obligat-o pe pârâtă la 20,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță reținut în esență că este nefondată susținerea pârâtei despre împrejurarea că este titulara dreptului de proprietate asupra terenului situat la adresa din B, str., nr.14, sector III, întrucât contractual de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, invocat sub acest aspect, îi conferă pârâtei doar un drept de folosință asupra spațiului comercial și o vocație de a dobândi proprietatea acestuia, nu și asupra terenului, exclus expres de părți. Față de aceste argumente, tribunalul a apreciat ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active a SC SA.
Pe fondul cauzei, prima instanță a reținut că prin clauza 7.6 din contractual de vânzare-cumpărare de acțiuni nr. din 11 mai 2000 s-a prevăzut dreptul reclamantei de a obține un certificat de atestare a dreptului asupra terenului în suprafață de 100.000, în conformitate cu prevederile legii nr.99/1999 și ale nr.HG450/1999 și că din dispozițiile articolelor 321și 322din legea nr.99/1999 (Titul I) și din prevederile contractului sus-amintit rezultă că, dacă terenul nu aparține domeniului public al statului sau unității administrative teritoriale, reclamanta este îndreptățită la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra acestui teren, conform dispozițiilor articolului 322alin. 3 din legea nr.99/1999.
In raport de această situație, a apreciat ca întemeiată cererea reclamantei de a i se permite accesul în incinta spațiului comercial în scopul măsurătorilor cadastrale necesare pentru obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate. A apreciat ca nejustificat refuzul pârâtei, care nu are calitate de proprietar asupra terenului, și care l-ar putea dobândi în proprietate dacă ar urma procedura prevăzută de articolele 4.13 si 4.16 din Normele metodologice de aplicare a OUG nr.88/1997, aprobate prin HG 450/1997.
A făcut aplicarea articolului 274 Cod procedură civilă.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat apel motivat pârâta, cauza fiind înregistrată sub același număr unic la 10 iunie 2008 pe rolul Curții de Apel București - Secția a Va Comercială.
In motivarea apelului s-a susținut în primul rând că motivarea făcută de tribunal în privința respingerii excepției lipsei calității procesuale active este străină de lege, întrucât nici o clauză contractuală nu poate fi asimilată unui titlu de proprietate. A susținut, în cadrul acestui prim motiv de apel, că pentru a fi incidente prevederile articolului 321din legea nr.99/1999, ar fi trebuit ca terenul de 100.000. să se fi aflat în posesia intimatei-reclamante în baza unui act normativ special de transmitere de la stat la reclamantă a dreptului de folosință sau de administrare directă. A arătat că intimata -reclamantă nu a făcut această dovadă și că tribunalul a ignorat adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994, depusă de apelanta pârâtă, din care reiese că reclamanta nu va obține niciodată atestarea dreptului de proprietate, întrucât terenul rămâne în proprietatea publică sau privată a statului, așa cum de altfel prevăd și dispozițiile articolului 32 alin. 3 din legea nr.99/1999.
A doua critică se întemeiază pe susținerea că motivarea hotărârii este în contradicție cu legea, întrucât instanța de fond a apreciat în mod greșit că terenul în litigiu ar face parte din categoria celor la care se referă dispozițiile articolului 32 alin.3 din legea nr.99/1999, în lipsa unei probe care să dovedească acest lucru. A invocat din nou adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994 Ministerului Agriculturii si Alimentației (în subordinea căruia pretinde că se afla SC SA), din care reiese că nu se poate solicita atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate sub magazine decât cu încălcarea dispozițiilor legii nr.213/1998.
A susținut că, în lipsa unui titlu sau a vocației intimatei reclamante de a solicita atestarea dreptului de proprietate, hotărârea de fond este netemeinică și nelegală.
Apelul nu este întemeiat în drept.
La 30 iulie 2008, intimata - reclamantă a depus întâmpinare, prin care s-a apărat în fapt și în drept față de motivele de apel, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Față de actele și lucrările dosarului, de probele administrate în cauză, Curtea a apreciat apelul ca nefondat și l-a respins cu această motivare și pentru următoarele considerente:
că, față de petitul cererii de chemare în judecată, instanțele nu sunt chemate expres a statua asupra dreptului de proprietate al părților asupra terenului în litigiu. Numai că acest lucru se impune a fi făcut tangențial față de natura măsurii solicitată a se lua, aceea de a obliga pe posesorul spațiului comercial și implicit al terenului aferent (în speță apelanta- pârâtă) de a permite accesul limitat în timp și la operațiunile de măsurători cadastrale al intimatei- reclamante - neposesor al terenului.
Acțiunea nu este nici una în revendicare imobiliară, nici una posesorie, ci una în obligație de a face, mai precis în obligația de a nu face, respectiv de a nu împiedica accesul pe teren și, pentru considerentele ce se vor arata, chiar în lipsa unui temei juridic indicat expres, a fost calificată de C ca decurgând dintr-o obligație propter rem.
Conform contractului de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, apelanta pârâtă deține imobilul situat în B, str., nr.14, sector III, exclusiv terenul, așa cum rezultă din alin. 2 al articolului 1 din contract (fila 56 dosarului nr-). Este, însă, necontestată împrejurarea că apelanta pârâtă deține totodată și terenul aferent și că refuză, așa cum reiese din poziția exprimată în toate ciclurile procesuale, accesul intimatei - reclamante la măsurători cadastrale. Este, de asemenea, incontestabilă împrejurarea că apelanta pârâta nu a exhibat pentru teren un titlu de proprietate, astfel că se poate aprecia că are calitate de detentor precar, având corpus, nu și animus.
Este, totodată, de necontestat împrejurarea că intimata-reclamantă nu are pentru acest teren un titlu de proprietate, aceasta formulând cererea de față întemeindu-se pe vocația la dobândirea unui astfel de titlu, ceea ce face ca toate susținerile și criticile apelantei pârâte legate de calitatea procesuală activă în cauza de față să fie apreciate, astfel cum a făcut-o și prima instanță, ca neîntemeiate. În plus, Curtea a reținut și faptul ca dovada calității de proprietar este necesară într-o acțiune reală, în realizare, nu și în cauza de față, în care instanța nu are a cenzura nici măcar temeinicia vocației pretinse de intimata-reclamantă, ci doar identitatea dintre titularul vocației pretinse și titularul cererii de chemare în judecată, astfel cum impun prevederile articolului 109 Cod procedură civilă ( pretinde un drept împotriva unei alte persoane trebuie să facă o cerere înaintea instanței competente).
Pe cale de consecință, Curtea a înlăturat toate criticile apelantei pârâte relative la îndreptățirea efectivă a intimatei-reclamante de a solicita și de a i se acorda atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, întrucât această analiză excede cadrului procesual, dispozițiile articolului 129 alin. 6 Cod procedură civilă obligându-l pe judecător să hotărască numai asupra obiectului cererii.
Instanța este ținută în speță a analiza vocația pretinsă de intimata-reclamantă prin prisma contractului de vânzare-cumpărare de acțiuni nr. din 11 mai 2000 și a dispozițiilor articolului 1 din HG nr.834/1991, ca și ale articolelor 7 si 28 din OG nr.25/2002 invocate în cererea introductivă de instanță și de a stabili dacă prevederile legale și contractul invocate îi impun acesteia obligația din care să decurgă o obligație subsecventă, opozabilă și apelantei pârâte.
Așa cum reiese din prevederile articolului 121 alin 2 din dosarul de prezentare privind oferta de vânzare de acțiuni gestionate de Fondul Proprietății de Stat la SC SA B prin licitație cu strigare (fila 12 dosarului -), este o împrejurare de necontestat aceea ca SC SA nu deține certificat de proprietate pentru suprafața de teren de aproximativ 100.000. în care se includ, printre altele, și cotele -indivize aferente celor 80 de magazine aflate în leasing, asociere, administrare proprie sau vândute, spațiul comercial d eținut de apelanta -pârâtă fiind individualizat la pct. 1.2.12 "Bunuri care fac obiectul contractelor de leasing" la poziția 16 (fila 16 aceluiași dosar). În raport de aceasta probă, este neîntemeiată și a fost înlăturată critica apelantei -pârâte despre lipsa dovezii cu privire la includerea terenului aferent spațiului pe care îl deține în cei 100.000. pentru care se solicită atestarea dreptului de proprietate.
Conform articolului 7.6 din contractual de vânzare -cumpărare de acțiuni nr. din 11 mai 2000 (fila 22 a dosarului), cumpărătorul acțiunilor, SC SRL, a fost încunoștințat că SC SA (societate privatizată prin respectivul contract) nu deține certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, părțile convenind expres ca, după obținerea acestuia, să se aplice prevederile legii nr.99/1999 și ale nr.HG450/1999. Din această clauză contractuală rezultă indubitabil obligația, nu facultatea intimatei reclamante de a iniția procedura de obținere a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, obligație care îi revenea și în conformitate cu dispozițiile articolului 1 din nr.HG 834/1991, din dosarul de prezentare întocmit cu ocazia privatizării de către Fondul Proprietății de Stat (autorul ) reieșind că terenul în litigiu era înregistrat ca aferent spațiului comercial din B, str., nr.14, sector III.
În această ordine de idei, Curtea a apreciat că intimata -reclamantă avea obligația legală de a obține certificatul de atestare a dreptului de proprietate pentru terenurile aflate în patrimoniul său și că dreptului său de a demara procedurile legale premergătoare emiterii acestui certificat îi corespunde obligația propter rem a tuturor deținătorilor acestor terenuri, indiferent de titlu, de a permite efectuarea tuturor demersurilor necesare atingerii acestui scop, printre care se numără și măsurătorile cadastrale.
In calitatea sa de detentor precar, apelanta -pârâta nu se poate prevala nici de drepturile conferite de principiul general de drept in pari causa melior est causa possidentis, având în vedere că prin acțiunea de față nu se tinde a se aduce o atingere majoră și definitivă posesiei pe care această parte o exercită fără titlu, ci o limitare minimă constând în accesul pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale, acces limitat la timpul efectiv necesar acestei operațiuni.
Cererea de față este cu atât mai îndreptățită cu cât, dincolo de considerentele expuse în precedent, apelanta pârâtă din cauza de față- ca detentor precar- suferă o limitare a posesiei sale incomensurabil mai mică decât cea recunoscută de lege în cazul servituților, acestea putând greva semnificativ și pe o durată mult mai mare chiar atributele dreptului de proprietate.
Nu în ultimul rând trebuie precizat că dispozițiile legale sancționează abuzul de drept, dispozițiile articolului 3 din decretul nr.31/1954 obligându-i chiar pe titularii drepturilor civile să le exercite potrivit scopului lor economic și social, per a contrario cei care exercită fără titlu atributele dreptului de proprietate au cu atât mai mult obligația legală de a permite celui obligat legal la o anumită conduită să întreprindă demersurile necesare, în caz contrar atitudinea sa îmbrăcând forma abuzului de drept.
Față de toate aceste considerente, Curtea a apreciat ca neîntemeiate toate criticile referitoare la lipsa calității procesuale active a reclamantei, ca și cele referitoare la modul de soluționare a fondului litigiului, reținând că instanța de fond a stabilit corect situația de fapt pe care s-a grevat litigiul părților și a aplicat corect dispozițiile legale relative la obligațiile proter rem, de aceea, în conformitate cu prevederile articolelor 295 și 296 Cod procedură civilă, a respins apelul ca nefondat.
( -Secția a V-a Comercială )
Președinte:NemenționatJudecători:Nemenționat
