Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 454/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR.454
Ședința Publică de la 16.11.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Cristina Scheaua
JUDECĂTOR 2: Izabela Dolache
GREFIER - - -
Pe rol fiind soluționarea cererilor de apel formulate de apelanta pârâtă - SA și de apelanta reclamantă - SRL, împotriva sentinței comerciale nr.2852 din 28.02.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns apelanta pârâtă - SA, reprezentată de avocat dl. și apelanta reclamantă, reprezentată de avocat dna..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care s-a învederat că la dosar au fost depuse, prin Serviciul Registratură, extras de carte funciară pentru informare privind imobilul ce face obiectul litigiului și răspuns la obiectivul rămas nesoluționat din obiecțiunile formulate de apelanta reclamantă la raportul de expertiză topometrică efectuată în cauză.
Curtea comunică părților prezente exemplare ale răspunsului la ultimul punct din obiecțiunile formulate la raportul de expertiză topometrică și dispune lăsarea cauzei la a doua strigare.
La a doua strigare, în ședință publică, părțile prezente, având pe rând cuvântul, au arătat că nu mai au alte cereri de formulat și probe de solicitat.
Curtea constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și probe de solicitat, declară terminate dezbaterile și acordă cuvântul asupra apelurilor.
Apelanta reclamantă - SRL, prin apărător, a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii principale și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, cu cheltuieli de judecată; depune concluzii scrise.
Apelanta pârâtă - SA, prin apărător, a solicitat admiterea apelului propriu, schimbarea, în parte, a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale și menținerea măsurii de respingere a acțiunii principale, având în vedere motivele de apel invocate și atașate la dosar, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru; referitor suma reprezentând onorariul de avocat pentru apel, arată că își rezervă dreptul de solicita plata acestei sume pe calea unei acțiuni separate.
CURTEA
Asupra apelului de față, deliberând reține următoarele:
Prin cererea, înregistrată sub nr-, reclamanta - SRL a chemat în judecată pârâta - SA, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, pentru prețul de 30.000 USD, exclusiv TVA, pentru cota indiviză de teren în suprafață de 283,85 mp. aferentă spațiului comercial situat în B, Calea nr.111 - 113, Complex, sector 1.
În motivarea cererii s-a arătat ca între părți a intervenit contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.624/02.03.2004, cu act adițional încheiat sub nr.554/05. 10. 2004, contract prin care la art.7 alin. 1 părțile au stipulat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a cotei indivize de teren în suprafață de 283,85 mp.
S-a mai arătat că prin procesul verbal de negociere nr.338/14.02.2006, părțile au convenit asupra valorii totale aferente cotei indivize deținută de vânzător asupra suprafeței de teren menționate, stabilind ca preț total suma de 33.000 USD, la care se adaugă TVA, convenind de asemenea încheierea contractului de vânzare cumpărare, în formă autentica, in termen de 30 de la data încheierii procesului verbal.
Prin ordinul de încasare numerar nr.- din 23.02.2006, reclamanta a achitat suma de 97.917,60 RON reprezentând contravaloarea cotei indivize de teren, pentru care pârâte nu a emis factură fiscală.
Deși reclamanta și-a îndeplinit întocmai obligațiile asumate, pârâta nu s-a prezentat la notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică, în termenul convenit, termen ce expira la data de 29.03.2006.
Reclamanta a notificat pârâta, prin intermediul executorului judecătoresc, convocând-o pentru data de 17.04.2006 în vederea încheierii contractului în formă autentificată, pârâta nedând curs convocării.
Prin adresa, înaintată de către pârâta la data de 20.04.2006, pârâta a solicitat amânarea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică după data de 27.04.2006, data la care se organiza Adunarea Generală a Acționarilor, ulterior acestei date reclamanta a formulat o nouă adresă nr.1053/10.05.2006, solicitând comunicarea datei la care pârâta înțelege să încheie contractul în formă autentică, adresa la care nu a primit răspuns.
Cererea s-a întemeiat în drept pe dispozițiile art.111 pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată la 06.11.2006, pârâta - COM SA a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
S-a susținut că, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, pentru cota indiviză de teren, a convocat reclamanta prin adresa nr.1343/31.05.2005 în vederea negocierii, în temeiul mandatului special P/16899/22.12.2004 dat de AVAS, prin care prețul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 USD, adresă la care reclamanta nu a răspuns în termenul convenit prin contract, de 90 de zile de la notificare.
Prin sentința civilă nr.18514/04.12.2006, Judecătoria sectorului 1 Baa dmis excepția necompetenței materiale, a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Pentru a hotărî astfel instanța a apreciat că obiectul cererii este de natură comercială, neevaluabil în bani fiind incidente dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a pr.civ.
După declinare, pricina a fost înregistrată sub nr-, pe rolul Tribunalului București.
La termenul din 22.03.2007, pârâta - SA a formulat cerere reconvențională solicitând instanței să constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006, pentru preț neserios; determinarea prețului vânzării potrivit art.7 alin.2 din contractul de vânzare cumpărare; obligarea reclamantei pârâte la plata diferenței de preț, până la concurența valorii ce se va stabili potrivit celui de al doilea capăt de cerere, cu cheltuieli de judecată.
S-a învederat că reclamanta nu a dat curs solicitării de a negocia încheierea contractului de vânzare cumpărare, conform celor cuprinse în adresa 1343/31.05.2005, decât în anul 2006, când s-a încheiat procesul verbal de negociere 14.02.2006, act lovit de nulitate, conform art. 1303 cod civil, întrucât determinarea prețului s-a realizat la nivelul anului 2004 nu celui al anului 2006, când urma să se încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică, prețul convenit derizoriu contravine principiului echivalenței prestațiilor în contractele sinalagmatice.
In drept cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art.969, 970 alin.1, 981, 1084, 1303, 1304 cod civil și 274 pr.civ.
În cauză s-au administrat probele cu înscrisuri, interogatorii reciproce și expertiză tehnica de specialitate având ca obiectiv stabilirea valorii de piață a terenului la data încheierii procesului verbal de negociere, februarie 2006, la data sesizării instanței septembrie 2006 și la data formulării cererii reconvenționale martie 2007.
Prin sentința comercială nr. 2852/28.02.2008, pronunțată în dosar -, Tribunalul Bucureștia respins acțiunea principală ca neîntemeiată, a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanța a apreciat că prețul de 33.000USD a fost convenit în temeiul mandatului AVAS din 2004, în funcție de evaluare ce s-a efectuat la acea dată, suma datorată fiind achitată de către reclamantă la data de 23.02.2006, în temeiul procesului verbal nr.1343/31.05.2005, contravaloare restituită de către - SA conform răspunsului la interogatoriu aspect necontestat de către reclamantă.
S-a apreciat că reevaluarea terenului nu se poate dispune decât în condițiile mențineri de către vânzătoare a ofertei de vânzare a terenului fiind la latitudinea părților de a determina prețul real la care urmează sa înstrăineze și respectiv să dobândească cota indiviză de teren.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel părțile, susținând nelegalitatea și netemeinicia acesteia.
În apelul său reclamanta - a solicitat schimbarea în parte a sentinței atacate, în senul admiterii cererii principale și al pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare pentru imobilul teren in suprafață de 285,85 mp. cota indiviză teren.
S-a susținut ca instanța de fond nu a reținut corect situația de fapt, în sensul întrunirii condițiilor cerute pentru încheierea actului, faptul restituirii sumei reprezentând preț, în cursul procesului fiind irelevant față de clauzele antecontratului.
De asemenea, s-a arătat ca, interpretând greșit probatoriul administrat prima instanță, nu a stabilit corect situația de fapt, reținând eronat data achitării prețului, ca fiind octombrie 2006, nu 23.02.2009, cum rezulta din ordinul de plata, a confundat calitatea părților reținând că pârâta a cumpărat complexul comercial, nu reclamanta, motivarea confuză nu conține argumente legale.
Cu privire la cererea reconvențională s-a solicitat respingerea, arătând ca s-a achitat un preț mai mare decât cel stabilit prin expertiză, prețul a fost negociat, cu respectarea cerințelor legale, la negocieri participând si reprezentantul AVAS.
S-a solicitat menținerea soluției respingerii cererii reconvenționale, prin care se invocă propria culpă, cu încălcarea art.108 alin. 4 pr. civ.
În esență, s-a susținut ca acordul de voință a intervenit la 14.02.2006, prețul convenit a fost achitat, astfel ca sunt întrunite toate condițiile cerute pentru pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Au fost, de asemenea reluate cele învederate în motivarea cererii principale și în întâmpinarea la cererea reconvențională.
În apelul formulat de către pârâta reclamantă - SA s-a invocat încălcarea dispozițiilor art.129 alin.5 pr.civ. instanța procedând la respingerea obiecțiunilor formulate de părți la raportul de expertiză tehnică judiciară, probe utile cauzei, fără o motivare pertinentă; s-a susținut că soluția pronunțată este în contradicție cu situația de fapt reținută de instanță, în considerentele sentinței atacate.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006 pentru preț neserios, în mod greșit instanța a apreciat că prețul convenit și plătit nu poate fi socotit derizoriu, față de momentul evaluării, apreciind că nu exista motive de nulitate ale raportului de evaluare întocmit în anul 2004, deși obiectul cererii nu a purtat asupra nulității acestuia ci asupra procesului verbal de negociere încheiat la 14.02.2006, ca urmare a menționării unui preț necorespunzător anului 2006.
Cu privire la capetele 2 și 3 ale cererii reconvenționale s-a invocat nemotivarea sentinței, cu încălcarea prevederilor art. 261 pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată la apelul - SA s-a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței referitor la respingerea cererii principale.
S-a arătat că, toate condițiile încheierii contractului de vânzare cumpărare au fost cuprinse în art.7 din contractul 624/2004, potrivit căruia, prețul vânzării urma să fie determinat, în raport cu prețul pieței, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, prețul stabilit la 14.02.2006 a fost achitat, în cursul anului 2007, fără a fi fost emisă factură fiscală.
S-au reiterat susținerile privind neseriozitatea prețului stabilit prin proces verbal încheiat la 14.02.2006, apreciind greșite cel consemnate în raportul de expertiză evaluatorie cu privire la lipsa titlului de proprietate, ce determină scăderea valorii terenului, pârâta dovedind dreptul de proprietate cu certificatul de atestare emis in temeiul HG 834/1991, s-a susținut ca irelevant faptul participării la negocierii a reprezentantului AVAS.
Reclamanta nu a solicitat încheierea vânzării în termenul de 90 de zile, urmărind să dobândească terenul la un preț sub nivelul celui practicat pe piața liberă.
Prin întâmpinarea formulată - SRL a solicitat respingerea apelului formulat de - SA.
Cu privire la expertiza administrată în cauză s-a învederat că expertul în determinarea valorii terenului a aplicat indicii de corecție pentru teren grevat de construcție, s-a mai arătat ca apelanta nu poate invoca propria culpă, în determinarea valorii terenului prin proces verbal încheiat la 14. 02.2006, întrucât la stabilirea valorii terenului a fost avut în vedere raportul de expertiză efectuat de către - SA.
În cauză s-au administrat probele cu înscrisuri și expertiză tehnică având ca obiect evaluarea terenului în litigiu la datele de 02.2006,09.2006 si 03 2007.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 624/02.03.2004, - SA a vândut către - SRL activul imobil construcție exclusiv cota de teren aferentă, situată în Calea nr.111 - 113 Complex sector 1, în suprafață utilă de 636, 45 mp și a suprafeței construite desfășurată de 697,80 mp
S-a specificat, în contract că terenul, în cotă indiviză, aferent activului imobil construcție este de 283,85 mp și nu a format obiectul contractului de vânzare cumpărare ci al promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
Prin art.7 din contract vânzătorul s-a obligat să vândă, iar cumpărătorul să cumpere, în termen de 90 de zile calendaristice, de la data notificării de către vânzător, cota indiviză de teren în suprafață de 283,85 mp aferentă activului imobil construcție ce formează obiectul contractului de vânzare cumpărare.
S-a convenit, de asemenea, ca vânzarea să se facă la prețul pieței, pe bază de evaluare întocmită de o societate specializată, desemnată de comun acord, de către părți.
La data de 14.02.2006, părțile au încheiat procesul verbal de negociere, în vederea vânzării terenului, în cotă indiviză, în suprafață de 283,85 mp,; comisia de negociere a fost numită prin Decizia nr.4/28.01.2004 a - SA, din compunerea comisiei a făcut parte și reprezentantul AVAS.
În raport cu acest act, ce valorează în sine, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, neîndeplinirea obligațiilor asumate de părți prin contractul de vânzare cumpărare nr. 624/2.03.2004 apare ca irelevantă.
În determinarea prețului, părțile au reținut concluziile expertizei evaluatorii efectuate la cererea vânzătoarei
- SA.
S-a convenit ca prețul de 33.000 USD să fie achitat în termen de 30 de zile calendaristice de la data încheierii procesului verbal.
Cu ordin de încasare emis la 23.02.2006 cumpărătorul a achitat contravaloarea cote indivize de teren, în sumă de 97,917, 60 RON; vânzătorul a refuzat emiterea facturii aferente și încheierea contractului în formă autentică.
Vânzătoarea a motivat refuzul susținând ca nu exista acord asupra prețului vânzării, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare și plata efectivă a prețului, valoarea pe piața liberă a terenului modificându-se semnificativ.
A mai rezultat, din probatoriul administrat, certificat de atestare al dreptului de proprietate seria B nr.0143 emis la 08.10.2003 (fila 39 dosar TB) că s-a atestat dreptul de proprietate al - SA pentru o cotă parte indiviză în suprafață de 9.105, 73 mp situat în Calea nr.111 - 113 sector 1 așa cum acesta a fost identificat prin documentația anexata la cererea de constatare a dreptului de proprietate.
În certificatul de atestare al dreptului de proprietate cer există inadvertențe, în sensul, că pe verso se află precizata suprafața de 5.261,37 mp. cotă indiviză teren situat în Calea nr.111-113 sector 1.
Documente prin care sunt identificate suprafețele de teren proprietatea vânzătorului, cu menționarea vecinătăților, nu au fost depuse la dosarul cauzei și, din expertizele administrate a rezultat că, nici la dispoziția experților desemnați în cauză, astfel ca din întregul material probator nu rezultă cu certitudine amplasamentul terenului, vecinătățile, cota indiviză efectivă, nefiind identificați coproprietarii.
In aceeași modalitate s-a procedat și la întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Reține ca vânzarea cumpărarea reprezintă un act liber, nimeni neputând fi constrâns să cumpere sau să vândă în condiții pe care le socotește inacceptabile.
Actul presupune acordul parților, întrunirea consimțămintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și prețului.
Or, din probatoriul administrat a rezultat ca lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat ca suprafață vecinătăți și coproprietari, asupra prețului neexistând acord liber consimțit.
Vânzarea nu poate fi socotită valabil încheiată decât dacă are un obiect determinat; părțile însă nu au procedat la individualizarea bunului indicând doar suprafața terenului, de 283,85 mp în condițiile în care acesta este inclus într-o suprafață totală de 9.105,73mp/5.261,37 mp situat în Calea.
Mai mult a rezultat ca asupra terenului - SA justifică un drept de proprietate indiviză, situație în care nu întrunește condițiile cerute pentru a înstrăina, câtă vreme prin titlul de proprietate nu s-au specificat coproprietarii si nu este precizată cota indiviză a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.
În privința prețului, de asemenea apreciază că nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14.02.2006, întrucât părțile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.
În consecința apreciază ca părțile nu au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare valabil, intenția lor de a înstrăina și respectiv de a vinde neîntrunind cerințele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vândut și la prețul acestuia.
În ceea ce privește, capetele 2 și 3 ale cererii reconvenționale cu respectarea principiului libertății de voință prevăzut de art.969 cod civil instanța nu se poate substitui părților, suplinind acordul de voința în determinarea prețului.
Astfel reține ca în cauză nu sunt incidente dispozițiile art.1073 si 1077 cod civil, în mod temeinic fiind respinsă cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
În consecința apreciază neîntemeiate apelurile formulate, în temeiul art. 296 pr.civ. urmând a le respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
ECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile formulate de apelanta pârâtă - SA cu sediul în B,-, Bl.20C, parter, sector 1 și cu sediul ales la ȘI ASOCIAȚII cu sediul în B,-, sector 3 și de apelanta reclamantă - SRL cu sediul în B,-, sector 5 și cu sediul ales la Cabinet Av. din B,-,.8, sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.2852 din 28.02.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 16.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.Jud. - 18.12.2009
6 ex.
Fond - Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Președinte:
Președinte:Cristina ScheauaJudecători:Cristina Scheaua, Izabela Dolache
