Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 599/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 1462/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZI A COMERCIALĂ Nr. 599
Ședința publică de la 10 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Diana Manole
JUDECĂTOR 2: Roxana Popa
GREFIER - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelanta MEDIA împotriva sentinței comerciale nr. 6893 din data de 05.06.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 03.12.2008, susținerile fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 10.12.2008, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelului comercial d e față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B, reclamantul a chemat în judecată pe pârâta SC MEDIA SRL, solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la ridicarea (demontarea, dezafectarea) ansamblului publicitar situat în fața ferestrelor apartamentului de la parterul imobilului din B, str. -. - - nr. 29, sector 1, motivat de faptul că a cumpărat apartamentul menționat, la scurt timp după achiziționare a solicitat pârâtei ridicarea panoului publicitar, aceasta nedând curs cererii sale. Reclamantul a precizat cererea, arătând că în contractul de vânzare cumpărare al apartamentului nu este inserată obligația de preluare a contractului de locațiune încheiat de fostul proprietar cu pârâta și că anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare, proprietara de atunci a apartamentului a solicitat pârâtei rezilierea contractului de locațiune, făcând cunoscut acesteia faptul că el nu dorește să preia locațiunea.
A mai arătat că respectivul panul este situat la distanță foarte mică de ferestrele locuinței sale, împrejurarea care îi produce prejudicii prin reducerea luminozității naturale în timpul zilei.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, precizând că ne există un temei juridic pentru solicitarea reclamantului. Mai susține că reclamantul a preluat contractul de locațiune încheiat cu proprietarul anterior, contract ce a fost înregistrat la Administrația financiară, fiind astfel opozabil reclamantului
Prin sentința comercială nr. 10275 din 28.06.2007, pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Sectorului 1 Bad eclinat competența e soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 3 B, reținând că sediul pârâtei se află pe raza teritorială a acestui sector, fiind incidente dispozițiile art. 7.pr.civ.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B sub nr-. Prin sentința comercială nr. 8116 din 04.10.2007 Judecătoria Sectorului 3 Bad eclinat competențe soluționării cauzei în favoarea Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, reținând că inițial reclamantul a întemeiat cererea sa pe dispozițiile art. 1076.civ. iar ulterior pe dispozițiile art. 480, 1441 și 998.civ. A apreciat judecătorul că în cauză se impune analizarea efectelor contractului de închiriere încheiat de fostul proprietar cu pârâta, iar acțiunea fiind neevaluabilă în bani și contractul având o natură comercială, devin incidente dispozițiile art. 2 lit. a teza finală pr.civ.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, primind numărul -.
Prin sentința comercială nr. 6893/05.06.2008 Tribunalul București Secția a VI-a Comercială a admis cererea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâta SC MEDIA SRL și a obligat pârâta să ridice panoul publicitar situat în fața ferestrelor apartamentului de la parterul imobilului din B,-, sector 1.
În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că nu sunt incidente în cauză prevederile art. 1141.civ. în sensul că nu este opozabilă reclamantului obligația anterioară a vânzătorului, întrucât contractul de închiriere nu are dată certă, nu este înregistrat la Administrația Finanțelor Publice sau notat în cartea funciară. S-a mai reținut că anterior vânzării, proprietarul a solicitat rezilierea contractului, iar pârâta a acceptat condiționat această reziliere, în contractul de locațiune nefiind prevăzute condițiile cerute de pârâtă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC MEDIA SRL, solicitând admiterea apelului și schimbarea sentinței comerciale apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În motivarea cererii, apelanta a arătat că acțiunea trebuie respinsă în primul rând pentru lipsa calității procesuale active a reclamantului. Se susține că intimatul a cumpărat apartamentul împreună cu soția sa, cetățean străin, imobilul intrând în devălmășia soților. Se susține în consecință, că soția reclamantului nu poate deveni proprietară a terenului afectat de contractul de locațiune și, deci, nici reclamantul nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra acelui teren.
A invocat excepția inadmisibilității acțiunii, arătând că temeiurile invocate de reclamant nu justifică soluția dată, singurul temei care ar justifica desființarea construcției fiind cel oferit de Legea nr. 50/1991, care condiționează desființarea construcțiilor în urma obținerii autorizației de demolare din partea autorităților competente, reținut fiind că panoul a fost ridicat cu respectarea dispozițiilor legale în materie.
Pe fond se arată că în mod greșit a reținut judecătorul fondului că nu îi este opozabil intimatului reclamant contractul de locațiune încheiat cu fostul proprietar, la dosar fiind depus, în copie, contractul de închiriere, cu mențiunea înregistrării la Administrația Finanțelor Publice. Se mai susține că nu poate fi fundamentată soluția de admitere a cererii de chemare în judecată pe faptul că reclamantul nu a fost de acord cu preluarea contractului de locațiune și că fostul proprietar a solicitat rezilierea acestui contract.
Apelanta a solicitat, în cadrul motivelor de apel și obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată, la cuvântul acordat în susținerea apelului, arătând, însă, că nu mai insistă în această cerere.
Prin întâmpinare, intimatul a solicitat respingerea apelului ca nefondat, susținând următoarele: este dovedită calitatea sa procesuală, prin titlul de proprietate reprezentat de contractul de vânzare cumpărare autentificat de notarul public, care face dovada că este titularul dreptului de proprietate în raportul juridic dedus judecății; nu este fondată excepția inadmisibilității acțiunii, raportat la faptul că în contractul de vânzare cumpărare nu este inserată nicio clauză referitoare la preluarea contractului de închiriere, iar fostul proprietar a solicitat anterior rezilierea contractului de închiriere, apelanta fiind de acord, cu anumite condiții care nu se regăsesc în contract; doctrina și practica judiciară a statuat că un contract de închiriere este opozabil în cazul înstrăinării imobilului doar dacă a fost încheiat în formă autentică, restul motivelor de apel sunt nefondate, judecătorul fondului apreciind corect probatoriu administrat.
A fost administrată proba cu înscrisuri de ambele părți.
A fost respinsă proba cu interogatoriu, solicitată de apelantă, față de împrejurarea că această probă a fost deja administrată de judecătorul fondului și nu au fost relevate aspecte de natură a fi suplimentată proba deja administrată. De asemenea, a fost respinsă proba testimonială, solicitată de aceeași parte, fiind apreciată ca neutilă cauzei.
Analizându-se actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de apărările invocate, se apreciază că apelul este fondat.
Astfel, în mod greșit a apreciat judecătorul fondului că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 1441.civ. La dosarul de fond apelanta a depus contractul de închiriere cu mențiunea înregistrării la Administrația Finanțelor Publice. În consecință, apelanta a făcut dovada deținerii unui contract de închiriere cu dată certă, care este opozabil intimatului, în condițiile art. 1441.civ. Nu poate fi reținută apărarea intimatului în sensul că acel contract de închiriere nu îi este opozabil întrucât nu se menționează în contractul de vânzare cumpărare al apartamentului obligația de respectare a locațiunii apelantei. Nici nu era necesară o asemenea prevedere expresă în contractul de vânzare cumpărare, câtă vreme respectarea de către dobânditorului unui imobil a locațiunii începută anterior este prevăzută prin lege (art. 1441.civ.).
Se apreciază, totodată, că în mod greșit a fundamentat judecătorul fondului soluția de admitere a acțiunii pe intenția de reziliere exprimată de vânzătoarea imobilului anterior contractului de vânzare cumpărare. Astfel, potrivit contractului încheiat de aceasta cu apelanta, contractul de închiriere putea fi reziliat prin acordul părților. Dar, această manifestare de voință trebuie să fie expresă și neechivocă. persoană și-a manifestat expres și neechivoc intenția de reziliere a contractului; în schimb, apelanta nu s-a manifestat în același sens, ea precizând că este de acord cu rezilierea contractului în condițiile încheierii unor noi contracte pentru amplasarea panourilor publicitare în alte locații, condiții la care vânzătoarea imobilului nu a achiesat. În consecință, nu se poate aprecia că a existat un acord deplin, expres și neechivoc al ambelor părți în sensul rezilierii contractului de închiriere. Neexistând acordul ambelor părți, nu se poate susține că s-a produs rezilierea contractului de închiriere, cu consecința obligației apelantei de a-și ridica panoul publicitar.
În concluzie, se reține că există un contract de locațiune anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare al apartamentului, locațiune care este opozabilă cumpărătorului (intimat în prezenta cauză) și care este obligat a respecta locațiunea în baza prevederilor art. 1441.civ.
Pentru considerentele reținute, în temeiul art. 296.pr.civ. apelul declarat în cauză va fi admis, sentința pronunțată de judecătorul fondului urmând a fi schimbată în tot.
Pe cale de consecință, în raport de temeiurile de drept arătate, va fi respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantului.
Față de aspectele reținute și care au determinat soluția de admitere a apelului declarat în cauză, se apreciază că nu se mai impune analiza celorlalte motive invocate de apelantă în cererea de apel.
Se va lua act că apelanta nu a solicitat obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta SC MEDIA SRL, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la, și Asociații din B, Calea nr. 155, - 1, tronsonul 6, etaj 2, sector 1 în contradictoriu cu intimatul, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la & din B, bd. T nr. 31,. 37,. B,. 20, sector 4 împotriva sentinței comerciale nr. 6893/05.06.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială.
Schimbă sentința apelată în sensul că:
Respinge acțiunea formulată de reclamantul împotriva pârâtei SC MEDIA SRL ca nefondată.
Ia act că apelanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 10.12.2008.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red. RP/4ex.
09.01.2009.
Jud. fond
Tribunalul București Secția a VI-a Comercială
Președinte:Diana ManoleJudecători:Diana Manole, Roxana Popa
