Reziliere contract comercial Spete. Decizia 111/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 111
Ședința publică de la 16 Aprilie 2008
PREȘEDINTE: Mariana Moț
JUDECĂTOR 2: Radu Mateucă Mateucă
Grefier: - Gabriela
Pe rol, pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta - HOUSE SRL C împotriva sentinței nr.89 din 9 mai 2006, pronunțate de Tribunalul Gorj -Secția Comercială și de contencios Administrativ în dosarul nr.244/COM/2005, în contradictoriu cu intimata reclamantă și intimatul pârât, având ca obiect reziliere contract, trimis spre rejudecare ca urmare a casării deciziei nr.180 din 20 septembrie 2006, pronunțate de Curtea de APEL CRAIOVA -Secția Comercială în dosarul nr-, prin decizia nr.776 din 20 februarie 2007, pronunțate de Înalta Curte de casație și Justiție-Secția Comercială în dosarul nr-.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 9 aprilie 2008, fiind consemnate în încheierea redactată la acea dată -parte integrantă din prezenta decizie-, când instanța a amânat pronunțarea la data de 16 aprilie 2008, având nevoie de timp pentru a delibera.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
La data de 17 februarie 2005, reclamanta - a chemat în judecată pe pârâta - HOUSE SRL C, solicitând instanței ca pe baza hotărârii ce o va pronunța în cauză să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 7276/6.02.2004 și a contractului de locațiune nr. 1922 din 6 februarie 2004, precum și evacuarea pârâtei din imobil, cu restabilirea situației anterioare.
Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă - HOUSE SRL Cas olicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii tuturor lucrărilor de reparații exterioare și interioare, modificări interioare imobil și împrejmuire precum și instituirea unui drept de retenție asupra spațiului închiriat, până la plata efectivă a valorii lucrărilor efectuate.
Judecătoria Tîrgu J, prin Sentința nr. 358/20 aprilie 2005 și-a declinat competența în favoarea Tribunalului Gorj, care la rândul său a declinat competența la Judecătoria Tîrgu J potrivit sentinței nr. 116/9 iunie 2005.
Fiind investită cu soluționarea unui conflict de competență, Curtea de APEL CRAIOVA - Secția Comercială a pronunțat la 11 iulie 2005 sentința nr. 75, prin care a stabilit competența în favoarea Tribunalului Gorj - Secția Comercială.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Secției Comerciale din cadrul Tribunalului Gorj, la nr. 238/COM/25 noiembrie 2005, dată la care reclamanta prin apărătorul său a solicitat efectuarea în cauză a unei expertize de specialitate.
Tribunalul Gorj - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, prin Sentința nr. 89/09.05.2006, a admis în parte acțiunea, dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 7275/06.02.2004 și a contractului de locațiune nr. 1922/06.02.2004, precum și evacuarea pârâtei HOUSE SRL C către reclamantă.
A fost obligată pârâta - reclamantă către reclamanta-pârâtă la plata chiriei de 300 Euro /lunar, începând cu data de 06.02.2004 și până la evacuare, a fost respinsă cererea reclamantei privind restabilirea situației anterioare a spațiului închiriat și cu privire la obligarea pârâtei să înlăture lucrările ce închid calea de acces.
Deasemenea, a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta -reclamantă - HOUSE SRL C.
S-a reținut că, reclamanta a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 7275/06.02.2004, urmând ca la 01.01.2005 să modifice contractul, conform contractului de locațiune autentificat sub nr. 1922/06.02.2004.
Din probele administrate, respectiv expertiza tehnică efectuată, a rezultat că pârâta, în calitate de chiriaș, a executat modificări la structura spațiului închiriat, fără respectarea prevederilor proiectului tehnic care a stat la baza autorizației de construire și fără întocmirea unui proiect tehnic de execuție.
S-a constatat de către instanța de fond, că lucrările de modificare a imobilului nu reprezintă reparații locative, ci modificări care afectează structura de rezistență a imobilului.
Rezilierea contractului s-a impus ca urmare a neexecutării obligației, respectiv modificarea structurii de rezistență a spațiului închiriat, fără acordul proprietarului, precum și pentru abuzul chiriașului în ceea ce privește ocuparea unei suprafețe mai mari decât suprafața prevăzută în contractul de închiriere.
Urmare a rezilierii contractului, s-a dispus și evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei.
În ceea ce privește plata chiriei, s-a reținut că reclamanta a convenit cu pârâta, ca pentru anul 2004 să plătească o chirie modică de 3.000.000 lei pe lună, urmând ca la data de 01.01.2005, după demararea activității comerciale să plătească chirie de 300 Euro pe lună, încheindu-se în acest sens contractul de locațiune autentificat sub nr. 1922/065.02.2004.
Cu privire la cererea reclamantei privind restabilirea situației anterioare a spațiului închiriat, aceasta a fost respinsă cu motivarea că spre deosebire de rezoluțiune, efectele rezilierii nu sunt retroactive ci se produc numai pentru viitor.
Cererea reconvențională a fost respinsă pe considerentul că modificările au fost voluptorii și nu necesare câtă vreme ușile existente inițial nu împiedicau activitatea pentru care a fost închiriat spațiul.
Referitor la dreptul de retenție asupra spațiului închiriat, a fost respinsă și această cerere, câtă vreme reclamanta este creditorul pârâtei, pârâtă care nu poate pretinde un drept pentru lucrări, debite pe care reclamanta nu le datorează.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamanta - HOUSE SRL C, care a invocat motive de netemeinicie și nelegalitate.
S-a învederat că instanța de fond a stabilit o situație de fapt pe baza unui material probator incomplet în sensul că se impune efectuarea unei expertize și nu s-a ținut seama de toate probele respective declarație dată de reclamanta și autentificată sub nr. 2119 /22 martie 2004, din care rezultă că pârâta a fost de acord cu modificările efectuate de pârâtă.
Potrivit apelantei, în mod greșit a fost obligată la plata chiriei de 300 Euro, întrucât cum reiese din contractul 7275/06.02.2004 voința părților a fost ca prețul chiriei să fie stabilit la 3.000.000 lei lunar și nu au prevăzute clauze de modificare a chiriei, rațiunea fiind tocmai aceea că imobilului ce face obiectul contractului i-a fost adus de către apelantă un substanțial spor de valoare prin lucrările executate.
Mai mult, în cele 2 contracte invocate de către reclamantă, părțile sunt diferite ori, în instanță, a fost acționată numai apelanta, nu și persoana fizică ce a încheiat actul autentificat sub nr. 1922/06.02.2004 și anume, în nume propriu și nu în calitate de reprezentant al apelantei.
Apelanta nu a fost parte în actul încheiat sub nr. 1922/2004, față de acesta nu a avut calitate procesuală pasivă, voința reală a părților fiind înscrisă în contractul de închiriere nr. 7275/06.02.2004 încheiat între intimată și apelantă.
S-a mai invocat că intimata a formulat capătul de cerere pentru obligarea pârâtei la plata chiriei tardiv, după ce se dispusese administrarea de probe și nu până la prima zi de înfățișare, așa cum prevede legea.
În opinia apelantei, prin această modificare a acțiunii principale, se dovedește încă o dată reaua credință a intimatei, invocând propria turpitudine la încheierea contractului.
Intimata a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat.
Curtea de APEL CRAIOVA - Secția Comercială, prin Decizia nr. 180/20.09.2006 a admis apelul, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Gorj, apreciind că, potrivit dispozițiilor art. 129 pr. civilă, instanța avea obligația să pună în discuție faptul dacă reclamanta înțelege să-l cheme în judecată și pe și, în funcție de aceasta, să rezolve pricina.
Nu se poate face interpretarea contractului cu privire la natura sa, așa cum a solicitat în apel intimata-reclamantă, în condițiile în care partea cu care încheiat contractul nu a fost chemată în judecată.
Împotriva acestei decizii, reclamanta a declarat recurs susținând că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a legii considerând lipsa de procedură cu, în condițiile în care acesta a fost prezent în instanță în calitate de administrator al societății pârâte, nu făcut nici o cerere de intervenție în nume propriu și nici nu a declarat apel, iar judecata nu s-a făcut în lipsa părții nelegal citate.
Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția Comercială, prin Decizia nr. 776/20 februarie 2007, a admis recursul, a casat decizia și a trimis cauza aceleiași instanțe de apel spre rejudecare.
S-a apreciat că, instanța de apel printr-o interpretare excesivă a dispozițiilor procedurale, nefondat a constatat încălcarea principiilor fundamentale care determină procedura de citare a părților.
Fără a fi într-adevăr citat, s-a înfățișat în fața instanței de fond, așa încât principiile contradictorialității și al dreptului la apărare nu au fost încălcate.
Reinvestită cu soluționarea apelului, Curtea de APEL CRAIOVA - Secția Comercială a acordat un termen pentru stingerea amiabilă a litigiului.
La 05.07.2007, apelanta - HOUSE SRL a depus motive de apel suplimentar, prin care a arătat că nelegalitatea hotărârii este determinată de faptul că instanța de fond a hotărât peste obiectul cererii deduse judecății, în sensul că deși s-a solicitat "obligarea pârâtei să plătească diferența de chirie de la 3.000.000 lei ROL la 300 Euro", apelanta a fost obligată la plata chiriei de 300 Euro lunar.
Hotărârea este nelegală deoarece cererea privind obligarea apelantei la plata unei diferențe de chirie, nu are acoperire și suport nici în realitate și nici în lege.
Pe de o parte, convenția valabilă și recunoscută de lege este contractul de închiriere nr. 7275/06.02.2004 înregistrat la Tîrgu J și nu acea declarație la care se face trimitere.
Pe de altă parte, reclamanta a încercat o eludare a drepturilor fiscului, deoarece prețul real avantajos pentru locatar era cel de 300 Euro, iar nu cel declarat la fisc, existând un principiu de drept elementar prin care se precizează că nu poți să-și invoce propria turpitudine în repararea și apărarea unui drept.
S-a depus întâmpinare de către intimata, care a solicitat respingerea ca tardiv a motivelor de apel, suplimentare, art. 287 alin.2 pr.civilă impunând ca sub sancțiunea decăderii, cerința de la alin. 1 pct.3 să fie îndeplinită până cel mai târziu la prima zi de înfățișare.
La 22 noiembrie 2007, Curtea de APEL CRAIOVA, a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea construcții, lucrarea fiind realizată de către un expert autorizat, respectiv
Analizând actele și lucrările dosarului, în raport de motivele invocate în cauză, Curtea apreciază apelul ca fiind fondat, în ceea ce privește acțiunea reclamantei.
Una din consecințele reciprocității din contractele sinalagmatice o constituie rezoluțiunea pentru neexecutare (respectiv rezilierea), prevăzută în art. 1020 cod civil potrivit căruia, în cazul în care una din părți nu-și îndeplinește angajamentul luat, cealaltă parte poate cere desființarea contractului, condiția rezolutorie fiind subînțeleasă atunci când părțile nu au prevăzut-o în mod expres în contract.
Pentru că rezoluțiunea (rezilierea) contractului pentru neexecutarea în întregime sau în parte a obligațiilor asumate de una din părți se întemeiază pe ideea de culpă, ea nu operează de plin drept, ci se pronunță la cererea părții interesate, de instanța de judecată, care va aprecia condițiile și importanța neexecutării obligației.
În speță, intre intimata-reclamantă - și apelanta - HOUSE SRL s-a încheiat la 06.02.2004 contractul nr. 7275, având ca obiect închirierea unui spațiu comercial în vederea realizării unei activități de restaurant și bar, pentru o perioadă de 5 ani și cu ce chirie lunară în cuantum de 3.000.000 lei ROL.
La art. 3 din contract, s-a prevăzut o clauză conform căreia, chiriașul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăți locuința deținută numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere.
În această privință, din declarația autentificată sub nr. 2149/22 martie 2004 reclamantei -, a reieșit că aceasta a fost de acord cu modificările făcute de - HOUSE SRL C, astfel că nu poate fi reținută susținerea intimatei privind lipsa acordului său în ceea ce privește modificările realizate, mai ales că pe baza acestui acord a fost obținută și autorizația de construcție nr. 151/05.04.2004.
Acțiunea reclamantei, așa cum a fost precizată, a vizat trei aspecte:
- modificarea structurii de rezistență a spațiului închiriat fără acordul proprietarului;
- abuzul chiriașului în ceea ce privește ocuparea unei suprafețe mai mari decât suprafața prevăzută în contractul de închiriere;
- voința reală a părților cu privire la cuantumul real al chiriei a fost exprimată în contractul de locațiune autentificat nr. 1922/06.02.2004, urmând ca de la 01.01.2005 apelanta - pârâtă să plătească o chirie de 300 Euro pe lună;
În ceea ce privește primul motiv, s-au dispus de către Tribunal și Curtea de Apel efectuarea a două expertize tehnice în specialitatea construcții, menite să evidențieze dacă îmbunătățirile realizate de către apelantă au respectat autorizația de construcție, și, în principal, dacă fost afectată structura de rezistență a clădirii.
Expertul nu reprezintă decât un consultant care ajută pe judecător în rezolvarea unor probleme de specialitate.
Când s-au administrat două expertize contradictorii, instanța va trebui să accepte motivat una din expertize și să o înlăture pe cealaltă.
În speța de față, Curtea va lua în considerare expertiza efectuată de către expert G, singurul în măsură să răspundă la problema privind afectarea structurii de rezistență a imobilului.
Ori concluzia expertului, a fost că lucrările au fost executate în limitele autorizației de construire, cu respectarea prevederilor legale și nu a fost afectată structura de rezistență a clădirii.
În ceea ce privește abuzul chiriașului vizând ocuparea unei suprafețe mai mare decât cea prevăzută în contractul de închiriere, se reține că, după cum rezultă din procesul-verbal de predare - primire din 06.februartie 2004, curtea și grădina au fost predate de către proprietar, fără să fie precedate de către o măsurătoare, nefăcându-se astfel dovada că pârâta ar fi ocupat ulterior și o altă suprafață decât cea care-i fusese predată.
Un al treilea motiv a făcut referire la faptul că părțile ar fi convenit ca pentru anul 2004 să plătească o chirie modică de 3.000.000 lei lunar, urmând ca de la 01.01.2005 să plătească o chirie de 300 Euro pe lună, aspect concretizat în contractul de locațiune nr. 1922/06.02.2004.
Numai că acest aspect privind voința reală, nu se confirmă, atâta timp cât contractul autentificat a fost încheiat între și ca persoană fizică, și nu în calitate de reprezentant al societății apelante.
Pe de altă parte, apelanta a dovedit că și-a respectat obligația contractuală privind plata chiriei, ilustrative fiind în sens recipisa CEC cu nr. 1317/02/17.02.2005 și notificarea executorului judecătoresc din 2701/2005.
În ceea ce privește cererea reconvențională, aceasta nu se justifică în condițiile în care acțiunea reclamantei a fost apreciată ca nefondată.
Față de aceste considerente, Curtea, în raport de prevederile art. 296 pr.civ. va admite apelul, va schimba sentința în sensul respingerii acțiunii precizată și va menține restul dispozițiilor sentinței.
Văzând și prevederile art. 274 pr. civ. Curtea va obliga intimata-reclamantă către apelanta-pârâtă la 2031,45 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru la fond și în apel și onorariul de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta - HOUSE SRL C împotriva sentinței nr.89 din 9 mai 2006, pronunțate de Tribunalul Gorj -Secția Comercială și de Contencios Administrativ în dosarul nr.244/COM/2005, în contradictoriu cu intimata reclamantă și intimatul pârât, având ca obiect reziliere contract, trimis spre rejudecare ca urmare a casării deciziei nr.180 din 20 septembrie 2006, pronunțate de Curtea de APEL CRAIOVA -Secția Comercială în dosarul nr-, prin decizia nr.776 din 20 februarie 2007, pronunțate de Înalta Curte de casație și Justiție-Secția Comercială în dosarul nr-.
Schimbă sentința în sensul că respinge acțiunea precizată.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă intimata reclamantă către apelanta pârâtă la 2031,45 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 16 aprilie 2008.
Președinte, | Judecător, Mateucă |
Grefier, Gabriela |
16 Aprilie 2008
Jud.red.RM
Tehnored.MD/6 ex/07.05.2008
Președinte:Mariana MoțJudecători:Mariana Moț, Radu Mateucă
