Reziliere contract comercial Spete. Decizia 114/2009. Curtea de Apel Galati
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL GALAȚI
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ
DECIZIA NR.114/
Ședința publică de la 04 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gina Ignat
JUDECĂTOR 2: Simona Gavrila
Grefier - - -
-.-.-.-.-.-
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de reclamanta "" SRL B, cu sediul în-, -.1, împotriva sentinței nr.113/04.06.2009 pronunțată de Tribunalul Brăila, în contradictoriu cu intimatii și C Com SRL, cauză având ca obiect-reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică răspunde pentru apelanta-reclamantă av.,cu delegație la dosar, pentru intimata SC Com SRL B răspunde av., cu delegație la dosar și intimatul, personal.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care;
Apărătorul apelantei-reclamante solicită în dovedirea apelului proba cu acte pe care le depune cu opis la dosar, precum și efectuarea unei expertize contabile prin care să se stabilească: 1. în baza căror documente s-a înregistrat intimata ca proprietar la organele fiscale cu mijlocul fix- extindere spațiu comercial; 2. dacă în lipsa unei astfel de înregistrări fiscale, agentul comercial poate proceda la amortizarea unui mijloc fix, față de care nu are calitatea de proprietar; 3. începând cu ce dată a calculat intimata amortizarea despre care face vorbire (având în vedere că investiția a fost finalizată și recepționată la data de 14.05.2008 și 5. dacă în condițiile date, intimata ar fi trebuit în mod legal să își înregistreze investiția ca mijloc fix, pentru care se calculează amortizarea, sau ca o investiție in curs cu cheltuieli deductibile. Susține că la instanța de fond s-a renunțat la efectuarea unei expertize întrucât s-a depus la dosar copia balanței în care este menționată valoarea investiției, astfel că la acest moment există o nouă situație.
Apărătorul intimatei-pârâte depune la dosar balanța conturilor pe luna octombrie 2009, o copie de pe aceasta fiind înmânată apărătorului apelantei. Precizează că părțile nu au calculat modalitatea de amortizare a investiției, acest aspect urmând a fi discutat la data de 15.07.2010, respectiv la expirarea contractului, astfel că raportul juridic râmâne același potrivit voinței părților. Se opune probei solicitate de către apărătorul apelantei privind efectuarea în cauză a unei expertize contabile, întrucât investiția la acest moment nu mai figurează în contul 471, fiind înregistrată ca mijloc fix.
Intimatul susține că nu se opune probelor solicitate de către apărătorul apelantei-reclamante, respectiv cu acte și expertiză contabilă.
Curtea deliberând asupra probelor solicitate de apelanta-reclamantă, încuviințează proba cu înscrisurile depuse cu opis la dosar, iar în ceea ce privește proba cu expertiză contabilă, o respinge ca neconcludentă, nefiind incidente în cauză disp.art.292 teza II pr.civ. Nemaifiind alte cereri de formulat, Curtea constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Apărătorul apelantei-reclamante M, critică sentința nr.113 din 4.06.2009 pronunțată de Tribunalul Brăila pe motiv de nelegalitate și netemeinicie pentru următoarele considerente;
În mod greșit instanța de fond a reținut că nu s-a făcut dovada ocupării în fapt de către pârâtă a unei suprafețe mai mari decât suprafața de 14. închiriată, întrucât astfel cum rezultă din interogatoriu, intimata nu faptul că ar ocupa o suprafață de 20. Si în ceea ce privește cel de-al doilea capăt de cerere, instanța de fond în mod greșit nu a constatat incidența pactului comisoriu expres prevăzut în contractul de comodat, care sancționează cu desființarea de plin drept a contractului în situația în care una din părți nu își execută obligațiile esențiale menționate în contract. Precizează că intimata are obligația de a trece în proprietatea apelantei construcția de extindere a spațiului după finalizarea construcției și semnarea procesului verbal de predare primire cu executantul lucrării. S-a apreciat în mod eronat că această clauză contractuală ar fi fost modificată prin actul numit "convenție" care a fost încheiat între părți in aceeași zi ca și contractul de comodat, fiind înregistrate cu numere succesive.
Sustine că intimata nu a înțeles să respecte clauzele contractuale și a hotărât să păstreze proprietatea construcției nou realizate până în anul 2014 în mod gratuit.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatului solicită a se constata că este neîntemeiată, având în vedere că acesta s-a obligat în solidar cu pârâta la plata chiriei lunare, a majorărilor și penalităților de întârziere datorate. Pune concluzii de admiterea apelului așa cum a fost formulat, fără obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătorul intimatei susține că nu se justifică promovarea acestei căi de atac, motiv pentru care pune concluzii de respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțată de instanța de fond ca fiind temeinică și legală.
În ceea ce privește primul motiv de apel prin care se critică hotărârea instanței de fond prin aceea că nu s-a reținut faptul că intimata ocupă fără contract o suprafață mai mare de cei 14. ce formează obiectul contractului de închiriere, susține că este neîntemeiat întrucât din probele dosarului rezultă că intimata nu ocupă întreg spațiul acelei despărțituri deoarece și apelanta avea depozitate piese de mobilier.
Apelanta a criticat hotărârea instanței de fond pe motiv că s-a făcut o interpretare eronată a clauzelor existente la contract cât și a convenției, însă din enumerarea celor două acte și a încheierilor de autentificare rezultă că acestea au un caracter subsecvent deoarece convenția modificatoare a contractului de comodat este ca număr mai mare decât a acestuia. Din interpretarea clauzelor celor două convenții rezultă că împrumutul de folosință "gratuit" era extrem de oneros și în favoarea apelantei pe o perioadă de 3 ani cu posibilitatea prelungirii anuale a acestuia până la amortizarea integrală a investiției. Părțile nu au calculat modalitatea de amortizare a acestei investiții, voința apelantei fiind aceea ca până la data de 15.07.2010 împrumutul de folosință să aibă un caracter gratuit.
Cu privire la calitatea procesuală pasivă a administratorului, susține că sintagma prevăzută în contractul de fidejusiune nr.263/2007 trebuie privită prin prisma obligațiilor pe care le are societatea în baza contractului de închiriere, ceea ce presupune ca în cazul în care titularul obligației de executat nu efectuează acest lucru, sarcina se transferă persoanei fizice care a garantat executarea acestei obligații. Întrucât în contractul de închiriere nu se menționează că în caz de litigiu cheltuielile de judecată vor trebui suportate de fidejusor, acestea nu pot forma obiectul acestei obligații. Solicită respingerea apelului ca nefondat, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată conform chitanței nr.50 din 26.10.2009 în cuantum de 2380 lei, pe care o depune în copie la dosar.
Intimatul, lasă la aprecierea instanței apelul formulat de apelanta-reclamantă. Susține că are calitate procesuală pasivă în cauză.
CURTEA
Asupra apelului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Brăila sub nr- reclamanta "" Bac hemat în judecată pe pârâții Com SRL B și pentru a se dispune:
1) rezilierea contractului de închiriere nr.149/8.06.2007 cu actele adiționale subsecvente, în baza prevederilor art.5 pct.b) din contract, pentru refuzul de a restrânge spațiul pe care îl ocupă, la suprafața de 14 mp.
2) să se constate desființat de drept Contractul de comodat, autentificat sub nr.6925/29.06.2007, pentru "neexecutarea uneia din obligațiile esențiale enumerate în contract".
3) obligarea în solidar a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii s-a precizat că între părți s-a încheiat în anul 2007 un contract de închiriere privind suprafața de 10 mp. situată în imobilul proprietatea reclamantei, iar prin acte adiționale s-a mărit suprafața închiriată la 14 mp. pârâta ocupând însă în fapt un spațiu mai mare, de aproximativ 20 mp.
Urmare a notificării făcute privind eliberarea spațiului excedentar, societatea pârâtă a făcut la data de 17.10.2008 o ofertă de cumpărare, cu care "" B nu a fost de acord, insistând în solicitarea de restrângere a spațiului.
Cum pârâta nu a dat curs acestei solicitări, a fost formulată prezenta acțiune, a cărui prim capăt de cerere este întemeiat pe prevederile contractuale și pe dispozițiile art.1021 Cod civil.
În privința contractului de comodat, reclamanta a susținut că pe lângă clauzele exprese, părțile au convenit ca după finalizarea extinderii spațiului comercial să-și împartă folosința acestei extinderi în mod legal, pârâta urmând să ocupe jumătatea aferentă spațiului de 24 mp. deținut în comodat.
Întrucât societatea nu și-a îndeplinit obligația esențială prevăzută în contract privind transmiterea dreptului de proprietate asupra extinderii, în condițiile în care predarea investiției s-a făcut la data de 14.05.2008 și nici de a asigura folosința părții de extindere aflate în dreptul spațiului ocupat de reclamantă, s-a solicitat constatarea desființării de drept a contractului de comodat.
Reclamanta a cerut de asemenea obligarea în solidar a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, în baza contractului de fidejusiune încheiat între societate și pârâtul, care s-a obligat în solidar cu pârâta principală la plata "datoriilor de orice fel".
Prin întâmpinarea formulată (fila 38) s-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, cu precizarea că acesta s-a obligat să plătească chiria lunară, majorări și penalități de întârziere precum și datoriile de orice fel, rezultate din contractul de închiriere nr.149/8.06.2007, nu cheltuielile de judecată din cadrul prezentului proces având ca obiect rezilierea contractului, ce reprezintă o sancțiune procesuală.
Referitor la rezilierea contractului de închiriere s-a arătat că la momentul încheierii convenției depozitul era despărțit printr-un perete din iar în spațiul închiriat, în suprafață de aproximativ 18-20 mp. are și reclamanta depozitate o serie de obiecte de mobilier. În aceste condiții Notificarea nr.183/20.08.2008 transmisă de reclamantă nu poate fi pusă în aplicare, dat fiind configurația spațiului.
Pârâta a apreciat ca neîntemeiată și solicitarea de desființare de plin drept a contractului de comodat, întrucât prin actul subsecvent încheiat la aceiași dată s-a precizat momentul trecerii investiției în proprietatea exclusivă a reclamantei, respectiv la"închirierea contractului de comodat", reprezentând fie -data de 15.10.2010, fie momentul amortizării integrale a investiției făcute de SC Com SRL
Ca urmare s-a răspuns Notificării - nr.174/17.10.2008 transmisă de reclamantă în sensul că obligația de transmitere a proprietății nu este scadentă iar investiția va fi amortizată până la data de 30.07.2014.
În cauză s-a administrat de către părți proba cu înscrisuri, interogatoriu și martori.
Prin sentința nr.113/4.06.2009 pronunțată în cauză de Tribunalul Brăila, s-a respins ca nefondată acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta C Com SRL, iar față de pârâtul, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A fost obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2.500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în fapt și în drept, următoarele:
Între reclamantă și pârâta SC Com SRL s-a încheiat contractul de închiriere nr.149/8.06.2007 având ca obiect spațiul în suprafață de 10 mp. situat în imobilul situat în B, str.- (în prezent str.S), - parter proprietatea "" B (fila 12-14).
Ulterior, prin actul adițional nr.85/16.07.2008 (fila 15) - suprafața închiriată a fost de 14 mp. iar chiria stabilită în cuantum de 600 lei, cu începere de la data de 1.08.2008.
Din probele administrate (răspuns la interogator) rezultă că spațiul închiriat face parte dintr-o încăpere depozit, în suprafață de 32,43 mp, ce a fost împărțită în două printr-un perete din, nefiind însă delimitat clar.
În acel spațiu se află rafturi și obiecte ale pârâtei dar sunt depozitate și piese de mobilier aparținând reclamantei (conform fotografiilor anexate), ambele părți având acces în incintă.
Întrucât nu s-a făcut dovada ocupării în fapt de către pârâtă a unei suprafețe mai mari decât cei 14 mp închiriați, în condițiile în care în spațiul de aproximativ 20 mp delimitat există și bunuri ale reclamantei, instanța apreciază că refuzul pârâtei de restrângere a spațiului ocupat conform contractului expirat, ca urmare a Notificării nr.183/28.10.2008 făcute de reclamantă, nu poate constitui un temei pentru rezilierea Contractului de închiriere nr.149/8.06.2007.
Se reține că SC Com SRL a achitat la termen chiria stabilită și chiar a făcut propunere de cumpărare a magaziei în care se află spațiul închiriat, la o valoare ce urma a fi stabilită prin raportul de evaluare, ofertă refuzată de reclamantă.
Față de cele expuse, solicitarea de reziliere a contractului de închiriere nr.149/8.06.2007, potrivit art.5 pct.b) din convenție, este neîntemeiată, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art.1021 Cod civil.
În referire la cel de-al doilea capăt de cerere, e de reținut că între părți s-a încheiat și un contract de comodat, autentificat sub nr.6925/29.06.2007 la. Societatea Civilă " & Asociații", având ca obiect spațiul comercial în suprafață de 23 mp, reprezentând camera de la față ce face parte din imobilul situat în B, str.-, - parter, jud.B, aparținând ""
Împrumutul de folosință s-a făcut cu titlu gratuit pentru o perioadă de 3 ani, începând cu data de 15.07.2007 până la data de 15.07.2010, părțile hotărând ca anual să prelungească durata contractului până la amortizarea integrală a investiției făcută de SC Com SRL pentru extinderea spațiului comercial ce face obiectul contractului.
În susținerea acțiunii reclamanta a invocat nerespectarea de către societatea pârâtă a uneia din obligațiile esențiale asumate prin contract, respectiv cea de transmitere în proprietate comodantului a extinderii construcției executate, la finalizarea acesteia, odată cu semnarea -procesul-verbal de predare-primire.
De asemenea, pârâta s-a obligat să efectueze pe cheltuiala sa toate formalitățile și demersurile necesare pentru intabularea în Cartea funciară atât a spațiului deținut în proprietate de "" B cât și a extinderii executate.
La aceeași dată părțile au mai încheiat însă o Convenție, autentificată sub nr.6926/29.06.2007 la același Notarial, prin care reclamanta a fost de acord cu extinderea și modernizarea spațiului comercial în suprafață de 23 mp. ce urma a fi realizată pe cheltuiala pârâtei.
Totodată, SC Com SRL s-a obligat ca la finalizarea lucrărilor de extindere și modernizare și la încheierea contractului de comodat privind spațiul comercial, să efectueze toate formalitățile necesare pentru ca această extindere să treacă în proprietatea exclusivă a reclamantei.
Prin încheierea ulterioară a Convenției menționate s-a realizat practic o modificare a obligației pârâtei de transmitere în proprietatea "" Bae xtinderii executate, aceasta urmând deveni executorie după finalizarea lucrărilor, însă la încheierea contractului de comodat.
În contextul convenției această "încheiere" semnifică finalizarea / încetarea efectelor contractului, ceea ce reprezintă potrivit înțelegerii părților - fie data de 15 iulie 2010 (dacă nu era executată extinderea), fie data amortizării integrale a investiției făcute de SC Com SRL, apreciată ca fiind 30.07.2014.
În motivarea acțiunii reclamanta nu a făcut nici o referire la Convenția menționată, autentificată sub nr.6926/29.06.2007, precizând doar în răspunsul la interogator (fila 72) că nu recunoaște modificarea clauzelor contractuale prin acest act subsecvent.
Întrucât voința părților a fost clar exprimată printr-un înscris autentic, instanța apreciază că nici la momentul formulării acțiunii, nici la cel al soluționări cauzei nu se putea reține neîndeplinirea de către pârâtă uneia din obligațiile esențiale prevăzute în contractul de comodat, ca motiv de constatare a desființării de drept a actului juridic.
Ca urmare, răspunsul SC Com SRL adresat reclamantei prin Notificarea nr.174/17.10.2008 (fila 20-21), este pe deplin justificat, în sensul refuzului cedării investiției pentru spațiul comercial, aceasta nefiind amortizată.
În cauză se constată că reclamanta nu a făcut dovada înțelegeri verbale cu pârâta privind împărțirea folosinței extinderii în mod egal, potrivit art.1169 Cod civil, nefiind constatată printr-un înscris, astfel încât nu se reține neîndeplinirea de către SC Com SRL a unei obligații în acest sens.
Din depozițiile martorilor audiați la propunerea părților rezultă în fapt că investiția privind extinderea spațiului comercial a constat în construirea unui modul cu fundație de beton, cu geamuri și două uși termopan, personalul angajat al "" B având acces numai în prezența reprezentantului pârâtei.
Aspectele referitoare la modalitatea concretă de acces în imobil și motivele închiderii punctului de lucru al reclamantei nu prezintă relevanță în cauză, față de obiectul acțiunii astfel încât nu vor fi analizate.
În privința lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, Tribunalul a constatat excepția, reținând că pârâtul nu s-a obligat în solidar cu societatea la plata eventualelor cheltuieli urmare litigiilor ce ar avea ca obiect imobilul închiriat, contract de fidejusiune nr.263/19.12.2007 având ca obiect garantarea plății lunare a chiriei, majorărilor și penalităților de întârziere, precum și a datoriilor de orice fel, însumând alte debite aferente folosinței imobilului.
Împotriva susmenționatei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamanta, criticând-o pe motive de nelegalitate și netemeinicie, sub următoarele aspecte:
În mod greșit s-a reținut de către prima instanță că nu s-a făcut dovada ocupării în fapt de către pârâtă a unei suprafețe mai mari decât cei 14.închiriați.
Chiar pârâta a recunoscut că spațiul oferit spre închiriere ar fi fost încă de la început, de 18-20.
În mod greșit instanța nu a constatat incidența actului comisoriu expres inclus în contractul de comodat și care sancționează cu "desființarea de plin drept a contractului în cazul în care una dintre părți nu își executa una dintre obligațiile esențiale enumerate în contract".
Obligația în discuție a pârâtei este aceea de a trece în proprietatea reclamantei construcția de extindere a spațiului, după finalizarea construcției și semnarea procesului-verbal de predare-primire a executantului lucrării.
Interpretarea instanței bazată pe actul subsecvent numit "convenție" este cu totul aleatoriu dar și în afara interpretării logice și a coroborării tuturor clauzelor contractuale.
De altfel, pârâta nu este prejudiciată prin clauzele contractuale ce o obligă la cedarea proprietății extinderii în momentul finalizării ei, ea beneficiind de folosirea gratuită a spațiului până în iulie 2010, timp în care investiția sa va fi recuperată.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului a fost în mod eronat calificată ca întemeiată de vreme ce aceasta s-a obligat în solidar cu pârâta la "plata chiriei lunare, a majorărilor și penalităților de întârziere datorate, precum și a datoriilor de orice fel".
Intimata-pârâtă C Com SRL Baf ormulat întâmpinare față de motivele apelului, solicitând respingerea acestuia.
Apelul de față este nefondat, pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Analizând hotărârea apelată pornind de la criticile formulate de reclamantă, Curtea constată că aceasta este legală și temeinică, fiind în deplină concordanță cu situația de fapt corect dedusă din coroborarea mijloacelor de probă administrate în cauză și cu dispozițiile legale incidente în cauză.
Astfel, contrar celor susținute în mod constant de reclamantă, obligația de predare materială a extinderii trebuie analizată funcție de condițiile convenite de părți prin actul subsecvent contractului de comodat, condiții ce nu au fost nesocotite de pârâtă de vreme ce nu a expirat termenul de predare, neputând fi vorba de aplicabilitatea instituției rezilierii.
Neîndeplinirea condiției de predare a extinderii spațiului nu putea activa pactul comisoriu stipulat în contractul de comodat, pact care, de altfel, nu este incident nici dacă s-ar constata îndeplinirea condiției dat fiind faptul că actul consecvent se detașează de contractul de comodat sub aspectul împrejurărilor de predarea investiției (fiind inserate condiții noi).
Așa se explică de ce instanța sesizată cu acțiunea în reziliere nu s-a referit în considerentele hotărârii atacate și nu a dat eficiență pactului comisoriu de care se prevalează apelanta.
Si în privința soluționării excepției invocate de pârâtă în cuprinsul întâmpinării s-a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente. A admite că intenția părților din contractul de fidejusiune a fost aceea că fidejusorul să fie obligat în solidar cu pârâta principală inclusiv la plata cheltuielilor de judecată derivând din orice litigiu legat de spațiul ce face obiectul folosinței gratuite echivalează cu o interpretare extensivă forțată incompatibilă cu un principiu procedural, acela de a obliga la plata cheltuielilor de judecată doar pe partea căzută în pretenții. Ori în speță, se pretinde nesocotirea clauzelor contractului de mandat de către o persoană juridică (pârâta), iar nu de una fizică.
În raport de cele arătate mai sus, Curtea va menține hotărârea apelată cu consecința respingerii apelului de față, dând astfel eficiență disp.art.276 pr.civ.
În conformitate cu disp.274 pr.civ. apelanta, ca parte căzută în pretenții (și în apel) datorează intimatei cheltuielile de judecată efectuate de acesta din urmă. Față de împrejurarea că intimata nu a probat efectuarea cheltuielilor solicitate cu înscrisuri originale, va fi respinsă cererea sa, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DE CIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de către reclamanta "" SRL B, cu sediul în-, -.1, împotriva sentinței nr.113/04.06.2009 pronunțată de Tribunalul Brăila.
Respinge ca nedovedită cererea de acordare a cheltuielilor judiciare formulată de intimata C Com SRL
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 04 2009.
Președinte, - - | Judecător, - |
Grefier, - - |
Red.
Tehno.O/4.01.2010/6 ex.
Fond-
Președinte:Gina IgnatJudecători:Gina Ignat, Simona Gavrila
