Reziliere contract comercial Spete. Decizia 189/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 189/2008
Ședința publică din 23 ianuarie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Floarea Tămaș
JUDECĂTOR 2: Mirela Budiu
JUDECĂTOR 3: Danusia Pușcașu
Grefier: - -
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - recursul formulat de pârâta SC SRL împotriva sentinței civile nr. 2692/11.09.2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș, în contradictoriu cu reclamantul SERVICIUL PUBLIC " ADMINISTRAREA LOCAL ȘI UTILITĂȚII", având ca obiect reziliere contract.
dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16 ianuarie 2008, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.
CURTEA:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 2.692 din 11.09.2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureșa fost admisă acțiunea formulată de reclamantul SERVICIUL PUBLIC - ADMINISTRAREA LOCAL ȘI UTILITĂȚI B M, în contradictoriu cu pârâta reclamantă-reconvențională " " B M și, pe cale de consecință, s-a constatat reziliat contractul de închiriere nr. 10.924/2.10.1995; a fost obligat pârâtul la eliberarea terenului închiriat în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a sentinței; respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă " " B M; obligată pârâta să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 29,3 lei.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut, în esență, că potrivit art. 1.436 alin. 1 Cod civil, locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea terenului fără să fie trebuință de o procedură prealabilă de înștiințare; iar în speță termenul stipulat expres de părți a fost de 10 ani și prelungirea nu a fost aprobată, fapt adus la cunoștință prin adresa din 28 noiembrie 2005.
Cât privește cererea reconvențională, a reținut instanța, că reclamanta-reconvențională nu se încadrează în nici una din situațiile pentru a se putea aprecia că a dobândit un drept de superficie asupra terenului, a avut încheiat doar un contract pe o durată de 10 ani, deci o folosință temporară a terenului, cu consecința ca la sfârșitul perioadei de închiriere să restituie terenul proprietarului în starea în care l-a primit, liber de sarcini.
Împotriva soluției arătate a declarat apel " ", solicitând admiterea, schimbarea hotărârii în sensul respingerii acțiunii reclamantei și a admiterii cererii reconvenționale.
În motivare s-a arătat că hotărârea este nelegală întrucât eliberarea terenului presupune demolarea construcției edificate în baza autorizației de construire ce emană de la însăși reclamant și care nu este o autorizație pentru un edificiu provizoriu, iar în această situației dreptul de proprietate dobândit legal prin construire nu poate fi încălcat.
Se mai arată în motivare că acțiunea promovată este inadmisibilă și dintr-un alt punct de vedere, anume că rezilierea unui contract sinalagmatic are ca efect desființarea actului pentru viitor pentru cauză de neexecutare, ceea ce nu este cazul în speță, iar pe de altă parte, expirarea contractului constituie o situație de fapt care nu poate fi constatată pe calea acțiunii prev. de art. 111.pr.civ.
În plus, se arată că reclamantul printr-o acțiune similar, în contradictoriu cu "" a solicitat a se constata rezilierea aceluiași contract și în această situație, instanța investită cu soluționarea pricinii trebuia să constate că sunt întrunite cerințele art. 164.pr.civ. și să dispună întrunirea celor două pricini, în caz contrar, existând posibilitatea de a se ajunge la două hotărâri potrivnice.
Cu privire la cererea reconvențională, se arată că instanța trebuia să constate ca neintrând sub incidența prev. art. 1.020, 1.021 Cod civil, în speță devin aplicabile regulile referitoare la dreptul de superficie, fiind în prezența unei superficii convenționale exprimată atât prin emiterea autorizației de construire cât și a acordului dat pentru întabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcției, iar apoi prin încheierea ulterioară a contractului de închiriere asupra terenului. Or, dreptul de proprietate al pârâtei asupra construcțiilor nu poate fi exercitat fără un drept de folosință asupra terenului aferent acestora, cele două drepturi fiind indisolubil legate între ele. A priva pârâta de dreptul de folosință asupra terenului înseamnă a-i goli de conținut însăși dreptul de proprietate întabulat în
În fine, s-a arătat că instanța avea obligația să analizeze aspectele relevate și să observe că manifestările de voință din partea locatorului, în raport cu dreptul de proprietate al locatarului reprezintă o exprimare neechivocă a acordului de constituire a unui drept de superficie în favoarea acestuia și să nu se limiteze la invocarea art. 1.436 cod civil care nu-și are aplicare în speța de față.
La data de 16.01.2008, în considerarea naturii cauzei de contencios administrativ, dat fiind închirierea unui bun aparținând domeniului public și a disp. art. 20 din Legea contenciosului administrativ ce statuează că hotărârile în materia contenciosului sunt supuse recursului, Curtea a pus în discuție recalificarea căii de atac, apreciată ca fiind recursul.
Analizând așadar argumentele aduse în recurs prin prisma actelor dosarului și a normelor juridice incidente, Curtea reține că acestea nu pot duce la casarea sau modificarea hotărârii atacate.
În acest sens, se reține că la data de 2 octombrie 1995 între părți s-a încheiat contractul nr. 10.924 având ca obiect închirierea terenului situat în B M, str. - - spitalul județean, în suprafață de 42 mp. aferent amenajării unei stații de autobuz pentru o perioadă de 10 ani.
Prin actul încheiat, părțile au convenit asupra redevenței valorice și posibilității consiliului local de a rezilia în mod unilateral contractul, în condițiile stabilirii unei noi destinații de interes social pe amplasamentul mai sus identificat.
Pe parcursul derulării relațiilor contractuale, în anul 1998, părțile au încheiat un act adițional prin care au modificat prevederile referitoare la prețul închirierii și la întârzierile referitoare la plată, lăsând neschimbate restul clauzelor convenției inițiale.
Față de cele statuate, la expirarea perioadei convenite, recurenta a solicitat prelungirea contractului de închiriere, iar la aceasta prin adresa nr. 6.677/28.11.2005, intimata comunică faptul că cererea de prelungire a fost respinsă în ședința consiliului local din data de 27.10.2005, iar în această situație se impune dezafectarea stației și aducerea terenului în starea inițială.
Din expunerea rezumativă de mai sus a raporturilor dintre părți, se poate observa că regulile ce au cârmuit părțile sunt cele referitoare la locațiune, că în această situație contractuală ambele părți au fost ținute a respecta regulile încheiate, respectiv intimata de a comunica eventualul denunț pentru situația imposibilității închirierii, determinat de o altă destinație sau de încetare pentru expirarea perioadei, iar recurenta de a restitui/preda bunul la încetarea contractului sau la intervenirea situației vizând o altă destinație.
Actele dosarului relevă că intimatul a comunicat că termenul de închiriere a încetat și se impune dezafectarea, nefiind posibilă o prelungire întrucât nu a mai fost aprobată în ședința consiliului local. În această situație de încetare a raporturilor, locatorul are obligația de a restitui bunul închiriat în starea în care i-a fost predat, respectiv dezafectat. Prin urmare, raportat la cele rezultate din acte și la disp. art. 1.431 și urm. Cod civil, reținerile primei instanțe sunt corecte.
Evident, se susține că nu a fost respectată clauza prevăzută prin contract referitoare la reziliere, că o comunicare s-a făcut ulterior perioadei prevăzute, deci după expirarea contractului. Atare susțineri nu pot fi reținute deoarece comunicarea făcută de neaprobare a prelungirii contractului în ședința consiliului local duce la concluzia că a intervenit o situație de schimbare a destinației potrivit celor convenite, respectiv o situație ce implică concesionarea, închirierea bunurilor aparținând domeniului public, în condiții de licitație, iar această ultimă situație implică respectarea dispozițiilor imperative cerute de lege în această materie de către autoritate.
Pe de altă parte, chiar dacă comunicarea a fost făcută ulterior și implicit se susține teza tacitei relocațiuni, încetarea raporturilor locative era pe deplin aplicabilă în temeiul denunțării unilaterale emise de intimată la data de 28 noiembrie 2005 prin adresa nr. 6.677 când a ieșit deja din pasivitate.
Desigur, se afirmă de recurentă că nu se putea avea în vedere o reziliere a raporturilor locative deoarece pe teren a fost edificată o construcție autorizată în condițiile legii și nu se punea problema neexecutării obligației rezultate din contract. Nici astfel de afirmații nu pot fi reținute ca motiv de modificare a hotărârii atacate întrucât se omite a se avea în vedere că în discuție de intimată, prin demersul inițiat, a fost încetarea raporturilor locative în contextul ajungerii la termen a locațiunii; că respectarea unui drept implică respectarea dreptului de proprietate al autorității ce a dispus de bunul său în condițiile aprobării unei licitații pentru o anumită perioadă și limitat la aceasta în raporturile convenite, autoritatea fiind îndrituită în același timp la respectarea dreptului său ce implică respectarea posesiei, folosinței și dispoziției la expirarea perioadei de închiriere, drepturi ce derivă din dreptul său la respectarea proprietății. Edificând construcția pe un teren ce nu era proprietatea sa și doar dat în folosință pe o perioadă temporară, recurenta și-a asumat riscul eventualei demolări a construcției, cunoscut fiind că la expirarea concesiunii/locațiunii, în raport cu prevederile Codului civil și cele statuate prin convențiile încheiate, locatarul are obligația de a preda bunul în starea în care a fost primit. Ca atare, în condițiile asumării riscului, susținerile recurentei apar ca neîntemeiate și urmează a fi respinse.
Neîntemeiate sunt și susținerile referitoare la conexare, deoarece se omite a se observa că deși exista un litigiu al intimatei cu o altă societate, titular al contractului de închiriere și al actului adițional ( 5, 6 dosar vechi nr. 6.130/2006 - dosar nou nr-) este doar societatea recurentă. Actele evocate sunt încheiate și semnate doar de reprezentații celor două entități, recurenta și intimat, nefiind semnate și ștampilate de reprezentanții altei societăți. Or, în aceste circumstanțe, nefiind titular și societatea menționată de recurentă, nu se punea problema unei conexări. În plus, chiar dacă s-ar accepta teza indusă de recurentă, nu se poate trece neobservat că instituția revizuirii este funcțională și de ea se poate prevala cu succes orice parte, în condiții de contrarietate. Prin urmare, în condițiile unei posibilități de care se poate uza într-o situație de eventuala contrarietate, susținerile recurentei sunt lipsite de relevanță și urmează a fi respinse.
de relevanță sunt și restul susținerilor recurentei întrucât, așa cum corect a reținut și prima instanță, dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune direct prin lege sau prin titlu, convenție sau act de concesiune, ceea ce nu este cazul în speță. Faptul că autoritatea a permis autorizarea executării lucrărilor pentru stația de autobuz, nu implică și o manifestare de voință în sensul evocat de recurentă de a institui un drept de superficie. Manifestarea, așa cum rezultă din contractul încheiat este doar aceea de folosire a terenului pe o perioadă temporară de 10 ani, cu consecința ca la sfârșitul perioadei, imobilul închiriat să fie restituit în starea în care a fost primit.
Prin urmare, constatând că nu sunt motive întemeiate, în baza art. 312.pr.civ. coroborat cu art. 20 din Legea nr. 554/2004, Curtea va respinge recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâta " " B împotriva sentinței civile nr. 2.692 din 11 septembrie 2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Maramureș pe care o menține în întregime.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 23 ianuarie 2008
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
- - - - - - -
Red.
Dact./2 ex./18.02.2008.
Jud.fond: felicia,.
Președinte:Floarea TămașJudecători:Floarea Tămaș, Mirela Budiu, Danusia Pușcașu
