Reziliere contract comercial Spete. Decizia 20/2008. Curtea de Apel Bucuresti

Comentarii

0

CURTEA DE APEL B - SECTIA a V-a COMERCIALA

DOSAR NR-

DECIZIA COMERCIALĂ NR.20

Sedința publică de la 23 ianuarie 2008

Curtea compusă din:

PREȘEDINTE: Dana Arjoca

JUDECĂTOR 2: Decebal Taragan

GREFIER - - -

Pe rol pronunțarea asupra cererilor de apel, formulate de apelanta pârâtă - ART SRL și apelanta reclamantă - COM 2000 SRL împotriva sentinței comerciale nr.6415/10.05.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.

Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la 16.01.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta și când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 23.01.2008, când a pronunțat prezenta decizie.

CURTEA:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 B la data de 04.08.2006, reclamanta - COM 2000 SRL a chemat în judecată pe pârâta - ART SRL, solicitând a se constata rezilierea contractului de locațiune nr. 405 din 22.12.2004, evacuarea pârâtei din spațiul situat în, nr.125, sector 3 și obligarea acesteia la plata daunelor cominatorii în cuantum de 300 RON pe zi de întârziere.

Prin sentința civilă nr.10383 din 15.12.2006, instanța a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, apreciind că litigiul este de natură comercială.

Prin sentința comercială nr. 6415 din 10.05.2007, tribunalul a admis acțiunea, a constatat rezilierea contractului încheiat între părți sub nr. 405 din 22.12.2004 și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în B, nr.125, sector 3.

Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că între reclamantă în calitate de locator și pârâtă în calitate de locatar s-a încheiat contractul de locațiune nr.405/22.12.2004 având ca obiect un spațiu în suprafață utilă de 731 mp din imobilul situat în B, nr.125, sector 3. Conform art.3.1 din contract, locațiunea s-a făcut pe un termen de 4 ani, începând cu data semnării contractului.

Părțile au stabilit la articolul 4.2 din contract plata chiriei în termen de 9 zile de la data comunicării facturii, iar la articolul 4.4 au stabilit că locatarul este obligat să plătească locatorului utilitățile asigurate de acesta din urmă - energie electrică, apă, gaz.

Prin notificarea nr.160/06.04.2005, reclamanta a notificat pârâtei nerespectarea clauzelor contractuale privind efectuarea compartimentării spațiului închiriat numai după întocmirea unui proiect și înaintarea către aprobare proprietarului.

În executarea contractului, reclamanta a emis în sarcina pârâtei facturi fiscale reprezentând chiria, respectiv utilitățile, facturi semnate și ștampilate de reprezentanții pârâtei. Reclamanta a depus la dosar un centralizator al situației facturilor emise în sarcina pârâtei și achitate de aceasta cu întârziere sau neachitate (fila 37).

Reclamanta a făcut dovada încheierii contractului între părți, dovedind astfel obligația de plată a chiriei de către pârâtă, la termenele stabilite, pârâta nefăcând dovada îndeplinirii corespunzătoare a acestei obligații contractuale. Împrejurarea neachitării facturilor la termenul scadent rezultă și din interpretarea lipsei răspunsului la interogatoriu formulat pârâtei ca o recunoaștere a susținerilor reclamantei, în condițiile art.225 Cod pr.civ. cât și din înscrisurile depuse la dosar de reclamantă - extrase de cont, chitanțe.

Se mai reține că pârâta s-a obligat, potrivit art.6.3 din contract, să efectueze amenajarea spațiului după obținerea autorizațiilor aferente, pe cheltuiala sa, după aprobarea de către locator a proiectului de amenajare a spațiului. Aprobarea scrisă a locatorului, anterioară demarării lucrărilor de amenajare a spațiului, a fost prevăzută și la art.7 din contract și la art.9.2 lit. w).

Așa cum rezultă din răspunsul la adresa nr.160/06.04.2005, întocmit la un an după încheierea contractului și preluarea spațiului, la momentul emiterii adresei pârâta nu a întocmit proiectul de amenajare, nu l-a înaintat spre aprobare locatorului și nici nu a obținut autorizațiile necesare, pârâta solicitând prin această adresă prelungirea termenului acordat de reclamantă în acest sens cu 3 luni. Împrejurarea efectuării de amenajări la spațiul închiriat fără obținerea autorizației prealabile a locatorului și respectiv autorizațiilor legale necesare rezultă și din interpretarea lipsei răspunsului la interogatoriu formulat pârâtei ca recunoaștere a susținerilor reclamantei, în condițiile art.225 Cod pr.civ.

Contractele sinalagmatice sunt guvernate de principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor asumate de părți.

În cazul în care una dintre părțile contractului sinalagmatic nu execută sau execută necorespunzător obligațiile contractuale, cealaltă parte poate invoca excepția de neexecutare, poate cere executarea silită a contractului, eventual cu despăgubiri, sau poate cere rezoluțiunea.

reprezintă o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior. Potrivit art.1020 Cod civil, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice în cazul în care una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său. nu operează de drept, partea îndreptățită fiind nevoită să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune conform art.1021 Cod civil.

In speță, la art.12.2 din contract părțile au prevăzut un pact comisoriu de ultim grad pentru situația în care locatarul nu achită timp de 30 de zile chiria stabilită și/sau diferențele de curs valutar facturate și comunicate în termenele prevăzute în contract. Reținem că facturile emise de reclamantă au fost semnate și ștampilate de reprezentanții pârâtei, existând astfel prezumția că au fost comunicate în termenul prevăzut în contract, întrucât pe factură nu se precizează o altă dată. În aceste condiții, Tribunalul a constatat îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare.

In ce privește cererea având ca obiect evacuare, față de dispozițiile art. 8.5 și 9.2 lit. o), tribunalul a dispus evacuarea pârâtei din spațiul închiriat ca urmare a încetării efectelor contractului de locațiune.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți, cereri care au fost înregistrate pe rolul Curții de Apel București - Secția a Va Comercială sub nr-.

În motivarea apelului său, reclamanta - COM 2000 SRL arată că instanța de fond nu a acordat cheltuielile de judecată, deși acestea au fost solicitate.

Astfel, în încheierea pronunțată la data de 03.05.2007 aflata la fila 60 din dosarul Tribunalului, s-a menționat (Ia ultimul rând) solicitarea reclamantei cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată. La fila 35 din dosarul Tribunalului se află ordinul de plată prin care se face dovada achitării sumei de 4760 lei reprezentând onorariu de avocat, iar la filele 5-7 din dosarul Judecătoriei se află trei chitanțe în cuantum total de 30 RON precum si timbrul judiciar in valoare de 1,5 RON. Totalul cheltuielilor de judecata este de 4.791,5 RON.

Având în vedere culpa procesuala a pârâtei, se cuvenea ca instanța de fond să facă aplicarea prevederilor art. 274 Cod Procedură Civilă si să oblige pe parată la a le suporta in totalitatea lor.

Pârâta - ART SRL arată în motivarea apelului că instanța de fond a considerat că simpla existență a facturilor emise de către - COM 2000 SRL către societate, pe care era trecuta data completării facturii, fără a fi menționată data când această factură a fost remisă hiriașului, creează o prezumție ca acestea s-ar fi transmis la timp, conform contractului de închiriere, si faptul plății chiriei cu întârziere se datorează culpei exclusive a chiriașului.

Această interpretare este criticată sub următorul considerent: orice document care se transmite între părțile unui contract are trecută o dată a emiterii acelui document si o dată când acel document a fost transmis. Intre societățile în cauză facturile s-au transmis întotdeauna prin curier. Ori de câte ori se primeau facturile de chirie sau de utilități, un reprezentant al societății în termenul prevăzut de contract achita contravaloarea acestor facturi.

Faptul ca pe facturile invocate de intimata - COM 2000 SRL nu este trecută data când au fost remise nu poate fi interpretat in defavoarea societății pârâte, instanța de fond fiind obligată să aplice principiul in dubio pro reo.

Instanța de fond trebuia sa solicite reclamantei sa facă dovada datei când s-au înmânat facturile către chiriaș si abia apoi să analizeze dacă există întârzieri mai mari decât sunt prevăzute in contract la plata acestora și să constate culpa pârâtei, ori nefăcând acest lucru în mod greșit a reținut ca acesta ar fi un motiv pentru a pronunța o hotărâre prin care să constate rezilierea contractului din culpa societății pârâte.

Un alt motiv care a fost invocat pentru rezilierea contractului de închiriere este acela al nerespectării de către societate a obligației de a amenaja spațiul comercial. In baza acestei clauze contractuale, societatea comercială și-a luat obligația de a investi în aducerea in stare de exploatare a spațiului comercial închiriat. La data semnării contractului de închiriere, spațiul comercial se afla intr-o stare de deteriorare foarte avansată, practic era neutilizabil si nu putea fi pus in exploatare fără a se face investiții majore în acesta. Încă de la începutul anului 2005, pârâta a demarat operațiunile de amenajare, investind o suma considerabilă în lucrări de zidărie, tencuire, electrice, etc. astfel încât să poată fi utilizat in scopurile pentru care a fost închiriat.

Intimata, deși recunoaște că aceste amenajări s-au făcut si că in acest moment spațiul comercial este in stare foarte bună, cu rea credința invocă lipsa autorizației de construire.

Procedurile de obținere a autorizației de construire in vederea amenajării spațiului s-au desfășurat mai greoi dar în final această autorizație de construire s-a obținut de la Primaria sect.3 B, circuitul birocratic al hârtiilor fiind binecunoscut tuturor.

Daca societatea ar fi așteptat ca întâi sa iasă de la autoritățile locale autorizația de construire si deabia ulterior sa purceadă la efectuarea lucrărilor de amenajare a spațiului comercial inchiriat, s-ar fi trezit in situația de a plăti o chirie de aproape 3000$/lună pe un spațiu ce nu poate fi utilizat.

Un alt motiv de apel este faptul ca instanța de fond, prin hotărârea ce a pronunțat-o în acest dosar, nu s-a pronunțat asupra ultimului capăt de cerere al reclamantei si anume acela prin care solicita plata daunelor de 300 RON pentru fiecare zi de folosința a spațiului de la data introducerii acțiunii in instanță și până la data eliberării spațiului comercial.

Nepronunțându-se asupra unui capăt de cerere, hotărârea instanței de fond trebuie casată si cauza trimisă spre rejudecare la instanța de fond, urmând ca aceasta să se pronunțe si asupra acestui capăt de cerere al reclamantei-intimate.

În drept se invocă articolele 282 - 298 Cod Procedură Civilă.

În dovedire au fost depuse înscrisuri.

La 21.11.2007, apelanta reclamantă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului pârâtei.

Analizând sentința atacată în raport de criticile formulate, văzând și dispozițiile articolului 295 Cod Procedură Civilă, Curtea constată că apelul pârâtei nu este fondat iar apelul reclamantei este întemeiat pentru următoarele considerente:

S-a solicitat constatarea rezilierii contractului de locațiune nr. 405/22.12.2004 încheiat între părți pentru nerespectarea de către pârâtă a termenelor de plată a chiriei și utilităților precum și pentru nerespectarea dispozițiilor articolelor 7, 6.3. și 9.2. din contract.

Prin adresa nr.167/13.07.2006, s-a notificat rezilierea de drept a contractului începând cu 15.07.2006.

Apelanta pârâtă invocă faptul că din probele administrate în cauză nu se poate stabili data la care a fost comunicată fiecare factură cuprinzând contravaloarea chiriei sau a utilităților și astfel nu se poate stabili dacă există întârzieri mai mari decât cele prevăzute în contract.

Susținerea nu este însă întemeiată întrucât în perioada invocată de reclamantă, ianuarie - iulie 2006, majoritatea facturilor au menționate în cuprinsul lor datele la care s-au făcut expedierile iar articolul 12.2 din contract dă dreptul locatorului să considere reziliat contractul chiar și în cazul neplății în termen a unei singure chirii lunare.

Nici al doilea motiv de apel nu poate fi reținut din moment ce, deși s-a obligat să obțină toate autorizațiile necesare pentru repararea și modernizarea spațiului închiriat, pârâta a efectuat amenajările fără autorizații, acestea fiind obținute după promovarea acțiunii, în baza unor cereri depuse de asemenea ulterior formulării acțiunii de față (cu excepția certificatului de urbanism emis la 27.06.2006).

Referitor la cel de-al treilea capăt de cerere privind plata daunelor cominatorii asupra căruia instanța de fond nu s-a mai pronunțat, acest fapt nu poate conduce la desființarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare câtă vreme însăși reclamanta nu a mai susținut cererea în fața primei instanțe și oricum pârâta nu are interes în invocarea acestui aspect.

În ceea ce privește apelul reclamantei, acesta este întemeiat întrucât partea a solicitat cheltuielile de judecată și, conform articolului 274 Cod Procedură Civilă, i se cuveneau. Cuantumul lor nu este însă de 4.791,5 RON, factura nr.-/8.03.2007 menționată în OP nr.143/9.03.2007 nefiind depusă la dosar și neputându-se stabili astfel dacă privește tot contractul de asistență nr.62264/8.03.2007 în baza căruia avocatul a acționat în dosar în numele reclamantei. Mai mult, taxa de timbru și timbru judiciar nu erau datorate în cuantumul achitat.

Față de cele arătate, conform articolului 296 Cod Procedură Civilă, Curtea va respinge ca nefondat apelul pârâtei și va admite apelul reclamantei, schimbând în parte sentința atacată în sensul obligării pârâtei la 2.409,60 lei cheltuieli de judecată reprezentând: 19 lei taxă timbru aferentă cererii de constatare a rezilierii, 10 lei taxă timbru pentru cererea de evacuare (articolul 3 lit.a și b din Legea nr.146/1997 actualizată, modificată și completată), 0,60 lei timbre judiciare, câte 0,30 lei pentru fiecare cerere și 2.380 lei onorariu avocat potrivit facturii fiscale nr. -/8.03.2007.

Va obliga apelanta pârâtă la 1.500 lei cheltuieli de judecată în apel, conform articolului 274 alin. 1 și 3 Cod Procedură Civilă, micșorând onorariul avocatului față de parcursul dosarului în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat apelul formulat de apelanta pârâtă - ART SRL cu sediul în B, sector 3, nr. 125 împotriva sentinței comerciale nr.6415/10.05.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.

Admite apelul declarat de apelanta reclamantă - COM 2000 SRL cu sediul în B, sector 6,-, împotriva sentinței comerciale nr.6415/10.05.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-.

Schimbă în parte sentința atacată în sensul că obligă pârâta la 2.409,60 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.

Menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate.

Obligă apelanta pârâtă la 1500 lei cheltuieli de judecată în apel către apelanta reclamantă.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi 23.01.2008.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR

- - -

GREFIER

- -

Red.Jud.

Tehnored.

Ex.4

Președinte:Dana Arjoca
Judecători:Dana Arjoca, Decebal Taragan

Vezi şi alte speţe de drept comercial: